Etat des lieux de sortie: questions

Erico · #1 23-03-2008 11:40:58

Je me ferai assister par un expert Françis

Ce n'est pas ma première locataire qui part...........avec les autres ça c'est toujours très bien passé, avec celle ci depuis plusieurs moi ça ne va plus...et son copain n'y est pas étranger, donc je m'attends à l'un ou l'autre sale coup, surtout qu'ils ne digèrent pas que je demande l'indemnité prévue en cas de résiliation anticipée, soit 6 mois....ils espéraient moins, mais vu qu'ils me font chier depuis des mois je demande ce qui est prévu...

pour ma part, bien que je le dise moi même, je suis un proprio hyper correct qui respecte toujours ses engagements.......je demande juste aux locataires d'en faire de même, rien de plus !
et quand j'étais locataire, et je le suis encore ( via mon épouse) j'étais un locataire hyper correct

ben oui je suis comme ça, je ne fais pas aux autres ce que je n'aimerais pas qu'on me fasse

c'est désuet ? je sais, pas grave !

mais si on touche à mes canalisations, je dois ouvrir mon sol du bâtiment sur plusieurs dizaines de mètres et ce dans plusieurs pièces, bref la cata quoi.....

Francis · #2 23-03-2008 11:36:03

@ Erick, SVP ne tirez pas sur le pianiste !

Et relisez-moi. Je conseille de rester calme, correct et de contrôler tout ce qui est possible dans certaines limites. Il ne sert à rien d’être parano, si ce n’est à n’en plus dormir pendant des semaines.

Je ne conteste pas qu’il y a des locataires indignes « et le mot est faible » mais il y a aussi des proprios abusifs. Je vis les relations propriétaires-locataires tous les jours et j’en apprends aussi tous les jours. En tant qu’expert agissant souvent pour les 2 parties je me dois de rester neutre et d’agir dans le respect des législations. Il m’est souvent arrivé qu’un propriétaire me demande d’être particulièrement vigilant lors de la sortie car il a constaté que son locataire n’entretenait pas correctement etc. etc. Il est souvent arrivé que les lieux soient trouvés en état correct et loin de ce que décrivait le propriétaire, ce même propriétaire se réjouissant d’ailleurs de cela.

Si vous craignez les problèmes, faites vous assister par un expert et conseillez à votre locataire de faire de même. Les experts règleront les problèmes entre eux (pas dans le dos de leur clients mais au mieux de leurs intérêts respectifs). Même un seul expert agissant à la demande des 2 parties peut être utile à sortir d’un conflit. L’habitude des sorties locatives m’a entraîné à être diplomate, psychologue et enfin philosophe.

cochise · #3 23-03-2008 11:31:38

Je vous ai répondu. Il faut qu'il y aie plainte déjà. Ensuite, justifier des dégâts locatifs par un cambriolage, c'est un peu tiré par les cheveux. Je ne pense pas qu'un juge suive ça si facilement. Si vous avez peur, mettez par écrit les déclarations de l'ancienne proprio et faites la signer. Son témoignage pourra être précieux pour la suite au cas où...

Vous pouvez aussi faire appel à un expert pour l'EDL de sortie.

evelynev34 · #4 23-03-2008 11:30:04

Pour être franche, je ne sais pas si c'est obligatoire d'avoir une assurance incendie (mais je sais d'expérience que c'est préférable). Moi j'ai incendie+familiale (enfants et chiens oblige).

@Erick: je comprends très bien, moi-même je ne sais pas comment je réagirais.

skywalker · #5 23-03-2008 11:22:13

Si mes locataires invoquent que des dégats sont dus à un cambriolage, que se passerait-il? Je reviens sur cette question car cette situation est susceptible de se présenter. Est-ce mon assurance qui me rembourse les dégâts et qui, ensuite, se retourne contre mes locataires?

Pour rappel, conformément au bail, mes locataires doivent s'assurer contre l'incendie, ses risques locatifs et le recours des voisins. Il n'est pas explicitement indiqué qu'ils doivent s'assurer contre le vol et les dégâts éventuels provoqués par celui-ci. Néanmoins, mon bail précise que "Le locataire est le gardien du bien et de tout ce qu'il contient."

En dépit de mes nombreux rappels, mes locataires ne m'ont jamais fourni la preuve de l'assurance souscrite dans le cadre de leur bail, même lorsque je les ai convoqués en Justice de Paix (Lire mon post "Des locataires malveillants et rusés"). Et le Juge de Paix, lui, n'a pas trouvé ça inquiétant puisqu'ils les a laissés dans le bien ! Merci de vos réponses!

Erico · #6 23-03-2008 10:49:17

ça peut se chiffrer en milliers d'euros, logique qu'on soit "énervé" ( le mot est très très faible )n'est ce pas...

evelynev34 · #7 23-03-2008 10:44:00

Oui je suis d'accord avec toi. J'ai remarqué que les locataires ont de plus en plus de droits (qui n'est pas pour me déplaire étant locataire... mais quand on est propriétaire et qu'un locataire se permet de fouttre en l'air l'appartement qu'on lui loue, ça a de quoi énerver, j'en conviens).

Erico · #8 23-03-2008 10:32:31

J'ai toujours admis qu'il y avait des bons et des mauvais de chaque côté

La seule chose c'est qu'un proprio est souvent en état de faiblesse ou d'impuissance face à des locataires indélicats, incorrects.....c'est bien souvent le proprio qui a le plus à perdre croyez moi....

evelynev34 · #9 23-03-2008 10:16:35

J'espère pour vous que tout va bien se terminer. Je veux aussi vous rassurer: ya aussi des locataires qui sont corrects (voyez ici par exemple, depuis que mon proprio sait qu'il ne peut rien faire pour mes chiens (qui sont calmes et ne font aucun dégâts), il cherche la petite bête pour tout et n'importe quoi... je pourrais aussi, quand je partirais, pour me venger de tout ce qu'il me fait subir, faire de telles choses (parce que disons le franchement, tous les propriétaires ne sont pas non plus tout roses). Et pourtant ça ne me viendrait même pas à l'idée... quand je partirais, l'appartement sera remis entièrement en état (mes enfants ont dessiné sur le tapis de leur chambre). Encore mieux, la cuisine (où le tapis se décolle tout seul et était juste recollé au papier collant quand je suis arrivée) sera remplacé. Donc vous voyez, tout peut très bien se terminer, on ne sait pas ce que l'ancienne propriétaire a fait ou n'a pas fait non plus. Mon propriétaire décédé ne voulait rien faire dans la maison mais était là le jour même pour son loyer... et quand le locataire devait faire qq chose, il fallait que ça soit fait dans la semaine... donc vous voyez, des deux côtés, il y a souvent des tords.

Courage, je croise les doigts pour que cette histoire ne soit qu'un mauvais souvenir.

cochise · #10 23-03-2008 08:39:43

Si c'est un cambriolage, il faut qu'ils portent plainte.

Mais ne soyez pas parano non plus : wait and see...

Erico · #11 23-03-2008 07:02:26

Françis vous conseillez d'être raisonnable, ok

Mais quand on se retrouve avec un sale coup qu'on ne constate que quelques semaines après hein...on n'est pas dans la m....

Quand on voit les saloperies que peuvent faire certains locataires, ben on n'est jamais trop prudent.

skywalker · #12 22-03-2008 23:07:30

Je peux vous assurer, Francis, que l'ancien proprio de mes locataires est digne de confiance. Il s'agit d'une vieille dame de 70 ans, ayant de graves problèmes de santé. Pourtant, ces locataires n'ont pas hésité à tout sacager dans la maison car elle avait entamé une procédure d'expulsion (car arrierés de loyers) qu'elle a gagné. Vous voyez les cocos...
En conséquence, je dois être très vigilant. J'avais une question: si des dégâts volontaires sont constatés dans la maison et que mes locataires affirment qu'il s'agit d'un cambriolage tout récent: que se passerait-il? Comment dois-je agir? Merci de votre soutien.

skywalker · #13 22-03-2008 21:47:52

Merci Francis! Je vous tiendrai informé de la suite (et, je l'espère, fin) de cette affaire qui dure depuis bientôt un an...

Francis · #14 22-03-2008 21:22:21

Skywalker, je passe dans le coin et je tente d’apporter réponse.

Premièrement, il ne faut pas mettre la charrue avant les bœufs et cet état des lieux de sortie peut très bien se passer. Ce n’est pas parce que ces locataires auraient eu un souci avec leur précédent proprio que cela est systématique. Ce propriétaire leur avait peut-être fait un coup fourré et ils lui ont rendu la pareille.

Lors de l’état des lieux de sortie, vérifier tout, en détails, mes sans manifester d’hostilité. Tester à plusieurs reprises les chasses de wc, évier etc, si vous craignez y trouver un problème.

Je me souviens d’une sortie locative d’une villa près de Wavre où le locataire avait déconnecté les tuyaux des wc dans le vide ventilé sous le bâtiment. Le jour même, je n’avais rien vu (car on ne visite jamais les vides ventilés) et ce n’est que plus tard, +- 2 semaines, que le propriétaire alerté par des odeurs a constaté qu’un tuyau était déconnecté et que toute la m….. se dévidait sous la villa.
J’ai établi un constat, donnant mon avis sur ce que je pouvait constaté à ce moment la et ce que j’avais vu lors de la sortie et le propriétaire a été en justice de paix. J’ ai été appelé en tant que témoin privilégié ( vu ma profession) et en finalité le locataire a vu l’indemnité à sa charge augmenter de la remise en état du vide ventilé.

Il arrive très souvent que les experts soient dupés par des locataires (par des propriétaires aussi) et il faut en prendre son partit et vivre avec cela.

Il faut rester raisonnable dans les moyens utilisés lors d’une sortie locative. On ne peut passer un caméra dans tous les tuyaux, les coulisses de murs, les faux plafonds etc… Ni ajouter à l’état des lieux de sortie des tas de clauses de réserve. Cela n’aurait plus de sens d’effectuer des états des lieux.

Bonne chance et garder le moral. La vie est belle.

skywalker · #15 22-03-2008 11:17:48

Merci de ces conseils. Y a-t-il une phrase-type que vous me suggérez d'écrire en fin de constat d'état des lieux de sortie?

Erico · #16 22-03-2008 04:45:45

chez moi les canalisations sont assez longues, donc disant qu'en vidant 2/3 chasses et 2/3 lavabos, l'eau pourrait bien s'évacuer à première vue rapidement, mais stagner dans les canalisations et on pourrait donc ne se rendre compte du problème que quelques temps après son départ....

et puis passent dans le local que me loue cette locataire, protégées par une colonne en bois mais qu'on ouvre facilement des canalisations du local du premier étage qu'elle ne me loue pas

qu'entendez vous par expertise externe.......une vérification des canalisations par caméra ?

grmff · #17 22-03-2008 00:23:22

Si vous suspectez un sale con, je vous conseille de passer par une expertise externe.

Rien ne vous empêche non plus de tester les évacuations: remplir un évier d'eau avant de le vider d'un coup, tirer plusieurs fois la chasse, éventuellement avec un gros seau d'eau en même temps pour augmenter le volume, etc.

Et aussi, n'oubliez pas de prendre un barillet pour changer les clés de l'entrée... si vous suspectez des sales cons, cela peut se révéler utile pour éviter leur retour et un sabotage a postériori...

Erico · #18 21-03-2008 22:25:56

J'ai une locataire qui part bientôt, et je crains un truc de ce genre, donc les conseils sur une telle clause ou phrase m'intéressent au plus haut point

skywalker · #19 21-03-2008 22:20:49

L'état des lieux de sortie aura lieu prochainement. Le précédent proprio de mes locataires m'a raconté que ces derniers, juste avant leur départ, avaient saboté l'évacuation des eaux de la SDB et des toilettes de l'appartement. Ils y avaient mis des clous et des vices, histoire de boucher les canalisations. Et ça a bien réussi: le proprio a du changer tout le système! Ce sabotage n'a été constaté que bien après l'état es lieux de sortie par le pauvre propriétaire...Que me conseillez-vous de faire dans mon cas personnel? Puis-je indiquer en fin de constat d'état des lieux de sortie: "La garantie sera liberée sous réserve du droit de réclamer des dédomagements au locataire dans le cas de dégâts dus à ce dernier et invisibles lors de l'état des lieux de sortie car cachés". Cette phrase n'est pas indiquée dans mon bail. Qu'en pensez-vous?
Francis, si vous passez dans le coin, je suis preneur de vos conseils...

Erico · #20 20-03-2008 23:15:07

si je peux me permettre, je demande la preuve de la souscription du contrat d'assurance et du paiement de la prime, avant de donner les clés !

skywalker · #21 20-03-2008 15:50:07

Bonjour,
Prochainement, aura lieu l'état des lieux de sortie de mes locataires (bail d'un an, résidence principale, RW) pour qui je n'ai pas souhaité poursuivre le bail.

J'ai plusieurs questions à ce sujet:
1/ Le bail indique que: "Toutes les peintures des murs et plafonds sont à ce jour, neuves et de ton blanc. Le preneur s'engage à la fin de la location à remettre en blanc ces murs et plafonds, sauf avis contraire du bailleur".
Connaissant la légereté de mes locataires, je présume que cela ne sera pas fait. Dès lors, comment estimer la part à déduire de leur garantie? En ai-je bien le droit?

2/ Le bail indique que "le preneur fera à ses frais ramoner les cheminées, entretenir par un spécialiste les appareils de chauffage et de chauffage de l'eau, détartrer les chauffe-bains et chauffe-eau (...) A défaut des travaux d'entretien ci-dessus pour lesquels le preneur s'engage, le bailleur aura le droit de faire appel à une société spécialisée pour effectuer les travaux d'entretien aux frais du preneur."
Dans l'hypoyhèse plus que probable où aucun de ces entretiens n'aurait été effectué ou que les locataires ne puissent apporter aucune preuve d'entretien, ces montants peuvent-ils être indiscutablement déduits, eux aussi, de la garantie locative? Je présume que oui mais je préfère être sûr de mon coup...

3/ Depuis leur entrée dans les lieux, mes locataires refusent de me faire parvenir la preuve de leur assurance contre l'incendie, ses risques locatifs et le recours des voisins, comme précisé dans le bail. Je ne peux que supposer qu'ils n'ont souscrit aucun contrat d'assurance. Y a-t-il quelque chose à faire par rapport à ce manquement d'obligation lors de l'état des lieux de sortie?

Merci de vos réponses et n'hésitez pas à me faire part de vos conseils et mises en garde!

Swk

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