TVA sur la partie terrain ???

SNPC · #1 28-04-2008 13:24:38

Dernières nouvelles (de bonne source): le dossier serait suspendu sine die...

Gof-2118 · #2 17-04-2008 18:00:00

PIM a écrit :

Ne vous réjouissez pas trop vite !
Car si, en apparence, on peut croire que l'acquéreur va faire une bonne affaire ("maison neuve + terrain" sous droits d'enregistrement au lieu de TVA 21 %), en réalité, en empêchant l'entrepreneur/promoteur de récupérer la TVA (sur ses propres achats), celui-ci, lors de la (re)vente, devra supporter lui-même cette hausse de son prix de revient... et la répercuter sur son prix de vente.
Moralité, dans ce cas de figure: l'acquéreur va payer des droits d'enregistrement sur de la TVA !!!

Le principe de la TVA, qui n'est pourtant pas si ancien, a justement été mis au point pour éviter, dans un marché unique, l'effet pervers de la taxation levée sur une taxation précédente qui est immanquablement imputée sur le prix du produit.

Exemple : précédemment un exportateur voyait son produit taxé à l'exportation. Qu'à cela ne tienne, il répercutait la taxation sur le prix du produit. L'importateur devait s'acquitter d'une taxe d'importation. Qu'à cela ne tienne, il augmente le prix du produit d'autant. A l'occasion de la transformation du produit et de sa revente à un producteur, une taxation était levée. Qu'à cela ne tienne, le coût en était répercuté sur le produit. Finalement, au plus la chaîne de production était longue, au plus la taxation devenait importante.

Le principe de la TVA devait éviter cet écueil justement, en réduisant la taxation uniquement sur la valeur ajoutée au produit pour chaque intervenant dans la chaîne.

Est-ce à dire que d'aucuns airaient la mémoire courte, à moins qu'il ne s'agisse là que d'un relan de nostalgie ?

Autant dire que si cette proposition passe le cap de la Commission, ce serait la preuve de ce que les miracles existent.

Pourquoi ne pas tout simplement réduire alors le taux TVA au celui des droits d'enregistrement (d'application en Flandre évidemment smile ) .

PIM · #3 17-04-2008 08:50:11

Le Premier ministre propose en fait de laisser le libre choix. Les gens pourraient donc choisir s'ils privilégient le système de TVA totale ou s'ils préfèrent les droits d'enregistrement sur le tout (la maison et le terrain).

Ne vous réjouissez pas trop vite !
Car si, en apparence, on peut croire que l'acquéreur va faire une bonne affaire ("maison neuve + terrain" sous droits d'enregistrement au lieu de TVA 21 %), en réalité, en empêchant l'entrepreneur/promoteur de récupérer la TVA (sur ses propres achats), celui-ci, lors de la (re)vente, devra supporter lui-même cette hausse de son prix de revient... et la répercuter sur son prix de vente.

Moralité, dans ce cas de figure: l'acquéreur va payer des droits d'enregistrement sur de la TVA !!!

PIM · #4 17-04-2008 08:43:22

Dans un article de la Libre de ce 17 avril, cette solution étonnante "à la belge" serait préconisée par Leterme.

On n'arrête pas le progrès !

"Leterme laisse le choix aux candidats

Sa proposition permet de choisir pour la TVA ou les droits d'enregistrement. Reste à voir si ce compromis "à la Belge" sera accepté par la Commission.

On se souvient de la polémique sur la vente des terrains adjacents à des maisons. L'arrêt Breitsohl de la Cour européenne impose que ces terrains passent du régime des droits d'enregistrement (12,5 pc e n Wallonie, 10 pc en Flandre) au régime TVA, comme les maisons neuves (21 pc). Ce qui a une double conséquence : augmenter le prix de la transaction immobilière pour le candidat acquéreur et priver les Régions de recettes (elles reçoivent les droits d'enregistrement tandis que la TVA va au fédéral).

Après avoir accepté la modification, les partis flamands, sous la pression de la fédération de la Construction, l'ont contestée et ont poussé le Premier ministre, Yves Leterme (CD & V) à proposer un compromis.

Celui-ci sera débattu vendredi au sein du comité de concertation. Que propose-t-il ?

Que la solution réponde aux principes suivants :

- la mise en conformité avec l'arrêt Breitsohl;

- une application identique dans les différentes régions;

- l'établissement d'un mécanisme de compensation dans la loi de financement si les Régions sont lésées;

- la protection des familles qui achètent une maison : elles ne doivent pas être lésées.

Le Premier ministre propose en fait de laisser le libre choix. Les gens pourraient donc choisir s'ils privilégient le système de TVA totale ou s'ils préfèrent les droits d'enregistrement sur le tout (la maison et le terrain).

Ce serait la ruée sur les droits d'enregistrement ? Non, pas nécessairement. Car les personnes ou les sociétés assujetties à la TVA pourront récupérer la TVA et auront donc tout intérêt à choisir ce système. Et même les personnes physiques pourraient établir une déclaration d'assujettissement pour payer la TVA plutôt que des droits d'enregistrement. Et si la plus-value est très faible, il sera plus intéressant de payer la TVA sur un petit montant plutôt que des droits d'enregistrement sur un plus grand montant.

De plus, dans ce système, l'Etat ne devrait pas verser de compensation financière aux Régions puisque les deux systèmes seraient maintenus. A noter que, à ce chapitre, la Wallonie est en avance sur la Flandre et Bruxelles puisqu'elle permet déjà aux entreprises qui achètent un terrain de déduire la TVA lorsqu'elles procèdent à son assainissement.

En cas d'accord, les Belges transmettront ce compromis à la Commission. Reste à voir si ce système optionnel sera accepté car la logique européenne est plutôt d'imposer la TVA."
(fin de citation)

PIM · #5 11-04-2008 08:54:46

suite de ce (mauvais) feuilleton:

Dans La Libre de ce 11 avril 2008:

"L'achat d'un terrain lié à une maison sera frappé à l'avenir d'une TVA de 21 pc. Autrefois, il s'agissait d'un droit d'enregistrement de 12,5 pc (10 pc en Flandre). La Flandre demande des compensations. Concertation le 23 avril.

Le prix des terrains à bâtir va-t-il augmenter ? Est-ce la faute du groupe... Arcelor Mittal ? Y a-t-il dans ce dossier un nouveau germe de conflit communautaire ? Trois questions qui ont fait l'objet d'âpres discussions, jeudi à la Chambre.

Pour comprendre, il faut reprendre l'histoire à son début. Une directive européenne impose - pour faire simple - de nouvelles règles pour l'achat des terrains. Aujourd'hui, celui qui achète un terrain doit payer 12,5 pc de droits d'enregistrement (10 pc en Flandre). Ces droits sont perçus par l'Etat et reversés aux Régions. Pour la construction d'une nouvelle maison, le candidat paye 21 pc de TVA (qui vont dans l'escarcelle fédérale). A partir du 15 août, la TVA sera appliquée sur la vente de terrains adjoints à un bâtiment en lieu et place des droits d'enregistrement. D'où augmentation des prix pour les particuliers et perte de recettes pour les Régions.

Compensation

Le 5 mars, lors du Comité de concertation qui réunit les responsables de l'Etat fédéral, des Régions et des Communautés, le point a été soulevé. Un accord est intervenu entre les participants pour confier la problématique à un groupe de travail chargé d'assurer le suivi des flux financiers : il s'agit de calculer l'impact réel de cette mesure et... la manière de compenser le manque à gagner pour les Régions.

Les deux logiques se tiennent. Les régionaux disent : lorsqu'on a confié aux Régions le bénéfice des droits d'enregistrement, c'était précisément pour les aider financièrement. Si une directive européenne vient réduire leurs moyens, il faut prévoir une compensation. Les représentants de l'Etat fédéral rétorquent : le pouvoir fédéral tire le diable par la queue. Pourquoi ne pas profiter des conséquences de cette directive pour renflouer un tant soit peu les caisses ?

Le débat ne porte pas sur des sommes folles, au regard du budget de l'Etat : 40 millions sur base annuelle. Mais en Flandre, le débat est sensible. En réduisant les droits d'enregistrement de 12,5 à 10 pc, le gouvernement flamand avait voulu aider les candidats bâtisseurs. Ses efforts sont aujourd'hui anéantis.

Le problème est qu'il y a eu une volte-face des partis flamands de la majorité qui avaient marqué leur accord sur cette mesure (approuvée du temps du gouvernement Verhofstadt III, lorsqu'Yves Leterme était toujours ministre du Budget). Mais depuis lors, la fédération de la construction a relayé son mécontentement auprès des élus du VLD. Et la course au trophée du meilleur défenseur des intérêts flamands s'est enclenchée. Pour ne pas être en reste, le CD&V a embrayé... et un projet de résolution, déposé par la N-VA, a été voté par tous les partis au parlement flamand pour enclencher une procédure de conflit d'intérêts. Cela, à la grande surprise... du Premier ministre, Yves Leterme, dépassé par ses troupes en Flandre.

Assainissement des sols

Pour ne pas donner l'impression de renier les accords qu'ils avaient passés au fédéral, les partis flamands ont essayé de faire croire que cette mesure avait été inspirée par le groupe... Arcelor-Mittal. Pourquoi ? Grâce à cette mesure, les sociétés qui investissent en Belgique pourront, à l'avenir, récupérer la TVA sur les opérations d'assainissement des sols. Alors qu'avant, ils ne pouvaient récupérer les droits d'enregistrement. Mais la liaison entre les deux dossiers est contestée par les francophones. Jean-Claude Marcourt, le ministre wallon de l'Economie (PS) confie qu'il n'a jamais été question d'un deal entre les investissements en Wallonie d'Arcelor-Mittal et la TVA sur les terrains.

A noter que cette directive, si elle se révèle douloureuse pour les futurs acquéreurs, aura des effets positifs pour les logements sociaux. Aujourd'hui, ils sont soumis à des droits d'enregistrements de 12,5 pc en Wallonie et 10 pc en Flandre. A l'avenir, les opérations liées au logement social passeront à 6 pc.

Sans doute la Flandre a-t-elle haussé le ton pour être certaine d'obtenir une compensation. La Wallonie, elle, avait déjà provisionné la perte envisagée mais ne refusera évidemment pas l'éventuelle compensation."

(fin de citation)

PIM · #6 10-04-2008 16:01:38

Une manière de rendre ce débat parfaitement inutile est de scinder le bien en deux. Une société vend le terrain. Une autre, le logement qui se trouve dessus. Il n’y a plus dès lors de vente unique et tout redevient comme avant.

Comme déjà expliqué clairement par Gof, cette technique est légitime.
Elle n'est toutefois pas réservée à des sociétés.
N'importe quel propriétaire - en ce compris des particuliers- pourraient le faire.

PIM · #7 10-04-2008 15:58:45

Dans La Libre de ce jour (page 8, en bas à gauche), cette brève:

"Le parlement flamand pourrait en appeler au conflit d'intérêts au cas où le gouvernement fédéral ne modifie pas son projet de TVA sur les bâtiments adjoints à un terrain, ont affirmé mercredi le ministre-président flamand Kris Peeters et le ministre des Finances Dirk Van Mechelen."

Gof-2118 · #8 10-04-2008 15:28:27

PIM a écrit :

Une manière de rendre ce débat parfaitement inutile est de scinder le bien en deux. Une société vend le terrain. Une autre, le logement qui se trouve dessus. Il n’y a plus dès lors de vente unique et tout redevient comme avant.

Cette technique est déjà utilisée, pour d'autres raisons certes. Et pour éviter que le propriétaire du sol acquiert la propriété des matériaux qui s'y incorporent au fur et à mesure de l'évolution de la construction, il suffit (et c'est aussi simple que cela) de prévoir une renonciation au droit d'accession du propriétaire (c'est une variante du droit de superficie, qui a déjà été éffleuré dans un autre salon).

Autrement dit, par convention avec le constructeur, le propriétaire du sol renonce au droit de propriété du bâtiment qui s'y incorpore par le fait du constructeur, ce dernier restant seul propriétaire de l'ouvrage érigé (ou en voie de l'être).

De la sorte, le propriétaire du sol comparaît à la vente pour céder ses droits sur le sol, et le propriétaire de l'ouvrage pour céder les siens sur ce dernier.

J'ai déjà entendu l'un et l'autre politique objecter qu'il s'agirait là d'un contournement de la loi. Cette affirmation est fausse en ce qu'il s'agit de l'exercice du droit qui appartient à chaque contribuable de choisir pour lui la voie de la moindre imposition fiscale. Dans son arrêt du 6 juin 1961, la Cour de cassation a en effet décidé que "il n'y a ni simulation prohibée à l'égard du fisc, ni, partant, fraude fiscale, lorsque, en vue de bénéficier d'un régime fiscal plus favorable, les parties, usant de la liberté des conventions, sans toutefois violer aucune obligation légale, établissent des actes dont elles acceptent toutes les conséquences, même si la forme qu'elles leur donnent n'est pas la plus normale."

Bien à vous,

PIM · #9 10-04-2008 13:28:32

Lu sur ce même sujet qui commence à - enfin - agiter un peu de monde...

Je cite Top Construct:

"TVA malvenue

10 april 2008

Trends Top avait déjà signalé le problème dans sa présente édition.

Un mois plus tard, la volonté du gouvernement de soumettre à la TVA les cessions de sol attenant à un bâtiment neuf suscite des remous communautaires et même dans la majorité.

Logique : les droits d’enregistrement vont à la Région alors que le fruit de la TVA tombe dans les caisses de l’Etat.

En outre, la mesure grève de façon déraisonnable l’acquisition d’un logement neuf.

Une manière de rendre ce débat parfaitement inutile est de scinder le bien en deux. [color=#C04000]Une société vend le terrain. Une autre, le logement qui se trouve dessus. Il n’y a plus dès lors de vente unique et tout redevient comme avant.[/couleur]

Le texte qui sert de base au débat actuel se trouve inséré dans la loi-programme actuellement en cours de discussion (Chapitre 2).
Plus d'infos (texte de référence, format pdf)

Gof-2118 · #10 25-03-2008 19:08:04

PIM a écrit :

Et, histoire d'y mettre une couche communautaire, ma petite interrogation personnelle:
les droits d'enregistrement tombent directement dans l'escarcelle de la région concernée, tandis que la TVA se perçoit - et reste ? - au niveau fédéral...
(mais je me trompe peut-être)

Il ne faut, en Belgique, prendre pour une évidence vraie ce qui s'offre comme tel à notre entendement. smile Ce ne serait pas drôle, il faut en convenir.

Donc, loi spéciale du 6 janvier 1989 relative au financement des Communautés et Régions, qui précise en son art. 6 :

Un impôt partagé est un impôt national percu d'une manière uniforme sur tout le territoire du Royaume et dont le produit est en tout ou en partie attribué aux Communautés conformément aux dispositions de la présente loi.
Les impôts partagés visés au présent titre sont :
1° (...)
2° la taxe sur la valeur ajoutée;
3° l'impôt des personnes physiques.

Si mes souvenirs ne me trahissent pas, la TVA est répartie selon un double clé de répartition : nombre d'élèves dans chacune des Communautés et quotité IPP perçue dans les Régions.

Ceci, pourquoi pas la TVA sur le terrain, mais en réduisant le taux à 12,5 % ... sur les constructions aussi. wink

Bien à vous,

SNPC · #11 25-03-2008 15:15:57

PIM a écrit :

Et, histoire d'y mettre une couche communautaire, ma petite interrogation personnelle:
les droits d'enregistrement tombent directement dans l'escarcelle de la région concernée, tandis que la TVA se perçoit - et reste ? - au niveau fédéral...
(mais je me trompe peut-être)

Tout juste ...

PIM · #12 25-03-2008 14:59:44

Et, histoire d'y mettre une couche communautaire, ma petite interrogation personnelle:
les droits d'enregistrement tombent directement dans l'escarcelle de la région concernée, tandis que la TVA se perçoit - et reste ? - au niveau fédéral...

(mais je me trompe peut-être)

PIM · #13 25-03-2008 14:57:04

Dans un communiqué de ce jour:

Le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNP) et l’Union Professionnelle du Secteur Immobilier (UPSI) ont pris connaissance de la proposition contenue dans la Loi-programme d’étendre obligatoirement, à partir du 1er juillet 2008, l’application de la TVA existant pour les bâtiments neufs, au sol y attenant.

Le SNP et l’UPSI sont opposés à cette mesure qui aura pour conséquence d’augmenter considérablement le coût des habitations neuves, à une époque où tous les observateurs constatent l’urgente nécessité de favoriser l’accès au logement.

PIM · #14 21-03-2008 08:07:26

Dans l'art de tirer sur les ambulances, nos gouvernants vont à nouveau faire fort !

Voici une lettre ouverte qui sera adressée par 2 associations (il est question d'y ajoindre d'autres signatures représentatives) à différents ministres (fédéraux & régionaux) concernés.

"L’UPSI et la CIB-Promoteurs Immobiliers ont pris connaissance de la proposition contenue dans la Loi-programme d’étendre obligatoirement à partir du 1er juillet 2008 l’application de la TVA existant pour les bâtiments neufs au sol y attenant.

Cette mesure aura pour conséquence que le terrain sera soumis à la TVA au taux de 21 %, au lieu des 10 ou 12,5%, selon les régions, de droits d’enregistrement. Cette mesure que le gouvernement entend adopter mène en première instance à une hausse des prix considérable en ce qui concerne les nouvelles habitations. Cette hausse de la pression fiscale et des coûts touchent particulièrement les acheteurs d’habitations et appartements vendus clé-sur-porte, d’habitations et appartements vendus sur plan ainsi que d’habitations et immeubles de bureaux loués à des particuliers ou des entreprises. En outre, la soumission à la TVA, plutôt qu’aux droits d’enregistrement, des terrains rendrait obsolète une série d’incitants fiscaux existant au niveau régional en matière de droits d’enregistrement. Nous faisons notamment référence à « l’imputabilité » prévue en Région Flamande ou à l’abattement prévu en Région de Bruxelles-Capitale. La législation en matière de TVA ne permet pas une telle flexibilité en termes d’incitants.

La mesure a pour conséquence d’augmenter le coût d’une habitation moyenne de 2.000 € à 16.000 € en fonction de la Région, du prix du terrain, des droits d’enregistrement applicables, ainsi que des Règlements en vigueur. Ce surcoût mis à charge des candidats-acquéreurs au moment même où l’on parle de l’accès au logement et du pouvoir d’achat, serait injustifiable et incompréhensible.

L’UPSI souligne que l’impact budgétaire de la mesure, qui est évalué à 40 millions d’euros sur base d’une comparaison entre les taux de TVA et les taux des droits d’enregistrement, est particulièrement incertain, étant donné qu’il ne semble pas tenir compte de la déduction accessoire de la TVA qui sera accordée pour le développement des « brownfields », lequel connaît une problématique spécifique relative à la TVA due sur les opérations d’assainissement des sols.

Le gouvernement justifie la mesure sur base de la jurisprudence européenne (arrêt Breitsohl du 8 juin 2000). Dans cette affaire, la Cour a décidé que lorsque le cédant opte pour l’application de la TVA lors de la livraison d’un bâtiment neuf, cette option doit porter de manière indissociable sur le bâtiment et le sol y attenant.

L’UPSI et la CIB-Promoteurs Immobiliers sont d’avis que la mesure va au-delà du strict nécessaire à la transposition de la jurisprudence européenne en droit belge. En effet, l’exonération de la TVA pour les terrains telle qu’elle existe à l’heure actuelle fait partie d’un régime transitoire autorisant les Etats membres à maintenir leurs exonérations en matière immobilière sous les conditions existantes avant 1978.

L’UPSI et la CIB-Promoteurs Immobiliers proposent par conséquent d’adapter la mesure de façon à respecter l’évolution au niveau européen tout en limitant l’alourdissement de la charge fiscale dans le chef des candidats acquéreurs. Ils proposent d’introduire la possibilité d’une soumission simultanée à la TVA du bâtiment et du terrain y attenant dans tous les cas où les parties optent pour cette soumission. Les assujettis optionnels, lorsqu’ils feront le choix de soumettre la livraison d’un bâtiment neuf à la TVA, seront contraints de faire porter leur option également sur le sol attenant au bâtiment. Aux constructeurs professionnels, lesquels doivent obligatoirement soumettre la vente de bâtiments neufs à la TVA, sera accordé la faculté d’également étendre l’application de la TVA à la livraison du sol attenant à un bâtiment neuf.
Le projet de l’UPSI et de la CIB-Promoteurs Immobiliers est en ligne avec la jurisprudence européenne, dans la mesure où il offre la possibilité pour le vendeur de décider lui-même de vendre le terrain avec application de la TVA ou non, et ce, qu’il soit constructeur professionnel ou assujetti optionnel. En ce sens, la proposition place sur un même pied assujettis professionnels et assujettis optionnels. Il permet, en outre, de limiter autant que possible, dans le cadre du régime transitoire, la double taxation qui résulterait d’une application obligatoire de la TVA sur les terrains.

Si le gouvernement devait toutefois appliquer la modification législative telle qu’elle est prévue dans le projet de Loi Programme, l’UPSI et la CIB-Promoteurs Immobiliers attirent l’attention sur le fait que l’introduction précipitée de la nouvelle mesure dès le 1er juillet 2008, aura pour conséquence que les acheteurs seront brusquement confrontés à un prix considérablement plus élevé dû à la perception de la TVA sur le terrain. Afin de respecter pleinement le principe de confiance légitime, il ne suffit pas seulement de faire en sorte que les actes sous seing privé conclus avant le 1er juillet 2008 puissent encore s’appliquer avec application des droits d’enregistrement sur le terrain en lieu et place de la TVA. La nouvelle mesure a en effet pour conséquence de perturber sensiblement le calcul du prix d’achat pour tous les projets en cours ; cela peut aussi conduire à un déplacement des nouveaux projets de construction vers le marché secondaire. Si la mesure touche également les projets en cours, il est clair que les acteurs sur le marché, au moment de prendre la décision d’investir, n’ont pas eu la possibilité de prendre en compte les conséquences de la modification réglementaire sur leurs transactions, ce qui entraîne que les principes de sécurité juridique et de confiance légitime seraient mis en cause.

Enfin, l’UPSI et la CIB-Promoteurs Immobiliers souhaitent insister sur le fait qu’un élargissement de la taxation à la TVA des transactions portant sur des biens immeubles, notamment la taxation à la TVA des terrains, constituerait un important pas en avant dans un cadre plus large où la fiscalité en matière immobilière est reconsidérée. Une telle approche éviterait que l’équilibre au sein du système transitoire actuel en matière de TVA soit perturbé et glisse vers la tendance d’une perception de la TVA sur l’ensemble des transactions dans le cadre des relations économiques, parmi lesquelles la location immobilière de bâtiments utilisés à des fins professionnelles. L’UPSI et la CIB-Promoteurs Immobiliers invitent le gouvernement à amorcer une concertation avec tous les ‘stakeholders’ dans le secteur."

TVA sur la partie terrain ???

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