achat d'une maison dans le cas d'une succession, avec enfant mineur

cesscil · #1 31-03-2008 10:31:04

bonjour à tous...

voilà... la grande stressée que je suis se pose beaucoup de questions (?) ...

voilà la situation...

mon ami et moi avons signé ce matin, une promesse d'achat. cette promesse prévoit le paiement (en cas de réalisation de la vente) d'un montant de 5% du prix de la vente et ne permettait pas de clause suspensive d'obtention du prêt.
mon problème ne se situe pas vraiment là mais plutôt dans le fait que cette maison est vraiment la maison de nos rêves et est (pour le moment) dans nos prix... évidemment pour l'heure aucune affiche n'a été posée sur le batiment ... ce qui pour le moment nous donne un certain avantage... cependant il est fort probable qu'à l'heure où j'ecris ces lignes d'immondes affiches soient collées sur la façade de mon rêve...
soit...
nous avons fait offre pour une période de 15 jours en nous disant que cela forcerait peut etre le proprio a prendre une décision assez rapidement...
mais mon stress naturel me dit que les choses ne vont pas etre aussi simple...
je suis donc sur ce forum aux fins d'etre quelque peu rassurée...
voici (enfin,,,) ma question... cette vente est effectuée dans le cadre d'une succession pour un mineur... il me semble avoir entendu que dans ce cas généralement le vendeur préfère vendre à bas prix de sorte à ne pas devoir payer trop de frais de succession...
pourriez vous m'indiquer si cela est exacte et dans quelle mesure cela constituerait un point positif pour mon ami et moi...
je sais que cette question peut sembler ridicule... mais encore une fois, je me dis que peut etre cela me rassurera quelque peu...

merci pour vos réactions et merci d'avance à celui ou celle qui parviendra à calmer mon esprit torturé!!! (c'est long 15 jours quand on veut réaliser ses rêves big_smile )

cochise · #2 31-03-2008 13:01:05

15 jours, c'est long. Personellement pour mettre la pression, il m'est arrivé de restreindre à 3 jours...

Sinon, vendre moins cher pour payer moins de frais, c'est comme diminuer le salaire pour payer mois d'impôts...

PIM · #3 31-03-2008 13:36:11

L'héritier est mineur ? Seul héritier ?

cesscil · #4 31-03-2008 13:39:30

apparemment oui ce serait le seul héritier... nous n'en savons pas beaucoup plus...

PIM · #5 31-03-2008 13:46:21

cesscil a écrit :

apparemment oui ce serait le seul héritier... nous n'en savons pas beaucoup plus...

Et vous avez fait offre à qui ?...

Lorsque le propriétaire est un enfant mineur, il existe des procédures spécifiques de protection (juge de paix, etc.)

Voir explications notamment ici

cesscil · #6 31-03-2008 13:51:00

nous avons fait offre auprès du notaire qui s'occupe de la vente... maintenant nous n'avons pas les détails... c'est lors de la visite, que le notaire nous a dit qu'il s'agissait d'une succession et que c'était un enfant mineur (c'est l'explication qu'il nous a donné pour justifier l'impossibilité de mettre une clause suspensive à l'obtention du prêt et pour justifier aussi qu'il faille, si notre offre était acceptée, payer 5% du montant total...)...

Maintenant, j'ai une autre question....
nous est-il possible de demander au notaire d'avertir le propriétaire que nous sommes prêts à mettre un peu plus d'argent si nous avons la garantie que la maison nous reviendra (en effet, le notaire semblait dire que la personne voulait vendre assez vite...) ou bien cela serait-il mal vu... voir illégal?

PIM · #7 31-03-2008 14:13:53

A lire votre réponse de 14h51, vous n'avez pas lu le contenu de mon lien.

Je vous le reproduis ci-dessous...

Vous devriez prendre contact avec votre propre notaire pour qu'il vous assiste dans cette affaire.

Qui a rédigé votre offre ?...

Qui a la capacité juridique (côté succession) de marquer son accord ou non sur votre offre ?

Contenu du lien:
Un enfant mineur n'a pas la capacité de vendre un immeuble qui lui appartient totalement ou partiellement. Ce seront ses représentants qui pourront s'engager à sa place, mais ils devront suivre des procédures qui peuvent être longues et fastidieuses.

Pour pouvoir déterminer si un enfant est mineur, il faut se référer à sa nationalité: les enfants belges sont majeurs à l'âge de 18 ans; les enfants d'autre nationalité peuvent atteindre la majorité avant ou après cet âge.

Rien ne s'oppose à ce qu'un enfant mineur soit propriétaire d'un bien immobilier. Les exemples sont nombreux: à la suite de la disparition de ses parents décédés dans un accident de voiture, le petit Julien a hérité de leurs biens, dont la maison familiale; une vieille tante fortunée a décidé de donner de son vivant un appartement à chacun de ses neveux et nièces, dont la petite Mélanie; des parents qui se séparent désirent dès à présent donner leur immeuble commun à leurs enfants; des grand-parents achètent un appartement au nom de leur petit-fils pour qu'il dispose déjà d'un patrimoine.

Mais, parfois, conserver un immeuble peut entraîner certaines difficultés pour l'enfant: il pourrait se trouver dans l'impossibilité de payer les droits de succession, ou ne pourrait pas faire face à de gros travaux de transformation; sa famille désire s'expatrier, et garder une maison en Belgique ne présente aucun intérêt; il existe de grosses difficultés de gestion avec un bien difficile à louer; il a l'opportunité de mieux utiliser le capital en acquérant un autre bien qui lui convient d'avantage.

L'enfant mineur aurait donc parfois intérêt à pouvoir vendre son immeuble. Il ne peut pas s'engager personnellement; ce seront donc ses représentants légaux qui le feront à sa place, mais sous un contrôle strict d'une autorité judiciaire. Il faut avant tout veiller à protéger les intérêts de l'enfant.

Les représentants d'un enfant sont ses père et mère;même les parents devront obtenir une autorisation du juge de paix pour vendre. En cas de décès des deux parents, la gestion des biens de l'enfant est confiée à un tuteur; dans ce cas, le tuteur devra d'abord également solliciter cette autorisation.

La loi impose ce contrôle judiciaire pour permettre de faire vérifier par une autorité neutre, si la vente se justifie en fonction des intérêts de l'enfant mineur. L'autorisation ne sera accordée que si la vente est manifestement intéressante pour l'enfant.

La procédure normale est la vente publique de l'immeuble: cette procédure offre le plus de garantie, notamment au niveau de la rapidité de la vente, et de la transparence et de la sincérité du prix. La vente se tient en présence et sous la présidence du juge de paix; ce dernier pourra toutefois demander la production d'un rapport d'expertise et refuser la vente si le prix offert ne lui paraît pas suffisant. La vente se tient devant le juge de paix de la situation de l'immeuble, et dans la langue de la région.

Toutefois, un amateur pourrait se présenter et proposer une acquisition de gré à gré: dans ce cas, un compromis de vente sera signé. Au moment de la signature de ce compromis, il faudra veiller à insérer une condition suspensive d'autorisation de la vente par le juge de paix: cela signifie que la vente ne deviendra définitive que lorsque le juge de paix aura prononcé sa décision autorisant la vente. L'opération proposée par les parents, ou par le tuteur sera soumise au juge de paix qui examinera l'offre et demandera la production d'une expertise. Il donnera son autorisation s'il estime que le prix proposé est manifestement supérieur à celui qui pourrait être obtenu en vente publique. Ici aussi, la vente se fera devant le juge de paix, et dans la langue de la région où l'immeuble se trouve.

Bien entendu, le prix obtenu reviendra à l'enfant mineur, et l'argent devra être replacé à son nom, soit en acquérant un nouvel immeuble, soit sur un compte bloqué jusqu'à la majorité.

Ces procédures peuvent paraître lourdes, et fastidieuses, mais elles ont été instaurées pour pouvoir mieux protéger les intérêts des enfants et contrôler leurs représentants.

EDIT: j'ai adapté le titre de votre question, en ajoutant "avec enfant mineur"

cesscil · #8 04-04-2008 10:36:10

merci beaucoup pour toutes les informations que vous m'avez fournies... bien que dans le cas qui nous intéresse mon ami et moi, notre offre n'a plus cours désormais... Une autre personne a surenchéri, pour notre plus grand malheur...
seule solution que nous avons, remettre une offre supérieure... nous hésitons entre deux solutions étant donné que nos moyens ne sont pas illimités!!!
la première faire une offre un peu supérieur (disons 5000€, c'est d'ailleurs le montant de l'offre qui nous a détroné) ou jouer notre tout va, et mettre le maximum que nous pouvons. dans cette dernière hypothèse, dans quelle mesure pourrions nous exigé (demandé poliment avec un air triste) que le délai de 15 jours soit réduit à disons maximum 5?
y-a-t-il des règles particulières dans ce domaine lorsqu'il s'agit d'une telle succession? (j'ai bien lu le document et j'ai vu qu'il était possible de proposer un prix de type vente de gré à gré, qui serait soumis par le représentant légal de l'enfant au juge de paix, lequel évaluerait si ou non cela peut être avantageux pour l'enfant)...
il faut évidemment noter que le maximum jusqu'au nous pouvons aller est de 30.000€ par rapport à notre offre initiale...
je sais cela semble perdu d'avance mais j'ai quand même envie d'y croire...
un peu d'espoir dans ce monde de brute..??

merci

perseverant · #9 04-04-2008 12:33:51

Dès qu'un mineur vend, le principe sera toujours de le protéger. La réduction du délai de 15 à 5 jours me semble donc compromise, parce qu'elle amputerait d'autant les chances qu'une offre supérieure ne se présente, tout désavantage pour le mineur.

Je vous conseille donc de monter votre prix normalement, sans jouer votre "va-tout" car cela ne pourrait que laisser supposer que d'autres pourraient surenchérir ultérieurement.

Je vous conseille également de passer par le notaire pour toute offre et non directement.

En effet, l'acte authentique de vente se signera sous la présidence du juge de paix mais par le ministère du notaire. Il sera plus qualifié pour évaluer votre offre et le pourcentage de chance qu'elle soit à retenir lorsqu'il la transmettra au juge.

cesscil · #10 04-04-2008 12:36:40

merci beaucoup... je ne sais pas pourquoi mais quelque part votre réponse me réconforte...
je crois qu'il n'y a rien de plus stressant que l'attente... sad

cochise · #11 04-04-2008 13:01:44

Je serai à votre place, j'attendrais avant de surenchérir, jusque la date limite de l'offre "adverse".

cesscil · #12 04-04-2008 13:08:00

c'est ce que je pensais aussi... maintenant il y aura surement d'autres offres d'ici là... j'espère que continuera à nous prévenir... et que le proprio ne cédera pas à cette offre s'il ne voit rien d'autre venir... quitte à harceler le notaire tous les jours pour voir où en sont les offres... nous attendrons le plus longtemps possible... en espérant qu'elle ne nous passe pas sous le nez...
aie aie... première fois qu'on est "si près du but"...

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