donation

kaplan

Pimonaute intarissable

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donation

Est il possible de donner un bien immobilier  qui fait toujours l'objet d'un pret hypothécaire à qqn en signalant à l'organisme preteur que le prêt sera toujours remboursé par l'emprunteur initial ( le donateur ) et non par le donataire.

Gof-2118

Pimonaute

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Re : donation

L'hypothèque est un droit réel détenu par le créancier hypothécaire. Cela veut dire que son droit porte directement sur l'immeuble, sans passer par le personne de son débiteur.

Le fait pour vous d'aliéner l'immeuble, éventuellement à titre gratuit, n'affecte pas l'hypothèque qui grève ce dernier, en quelque mains qu'il se trouve et sans que le nouveau propriétaire ne puisse opposer quelque exception au prêteur. En principe, le prêteur hypothécaire n'accordera la mainlevée hypothécaire (c'est-à-dire qu'il renonce purement et simplement à l'inscription hypothécaire à son profit) que s'il est remboursé de la totalité de la dette.

En outre, le fait de faire donation de l'immeuble n'altère en rien votre obligation de rembourser le prêt. Cette obligation vous est personnelle.

Donc, pour autant que le donataire accepte l'immeuble en ce qu'il est hypothéqué, et que vous acceptez les conséquences de votre donation en ce qu'elle n'altère en rien votre obligation de continuer le remboursement du prêt, rien ne s'oppose à votre projet.

Ceci dit, vous devez bien analyser votre contrat de prêt en ce qu'il y est vraisemblablement prévu que le fait d'aliéner l'immeuble de quelque manière que ce soit, ou de réduire vos droits sur celui-ci, emporte le droit pour le prêteur d'exiger le remboursement du solde du prêt avant l'échéance du terme prévu. Pour éviter ceci, vous avez évidemment besoin de l'accord exprès et préalable de votre banque, qui pourra éventuellement imposer des conditions préalables à son accord (par exemple, exiger le cautionnement du donataire, voire son intervention comme emprunteur pur et simple).

Bien à vous,

kaplan

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Re : donation

Merci pour la réponse bien détaillée.

perseverant

Pimonaute intarissable

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Re : donation

Un crédit hyppthécaire s'accorde sur divers facteurs, dont le profil de l'emprunteur. En donnant son bien hypothéqué, le donateur enlève à l'organisme prêteur son "gage" (sa garantie). Le donataire peut, de plus, disposer comme il veut du bien.

En pratique, sauf su la situation du donateur est particulièrement aisée, je doute vraiment que l'organisme prêteur acceptera ce don sans réagir. Il exigera le remboursement de l'intégralité de ce qui est encore du + indemnité de remploi, sauf, comme le dit "Gof" à négocier avec toutes les parties de nouvelles conditions. mais qui dit nouvelles conditions dit nouveau crédit...
L'organisme exigera en tout cas que le donataire affecte le bien en hypothèque mais demandera au donateur de renoncer à son droit de retour légal ou conventionnel (pour diverses raisons, comme l'ingratitude par exemple, un bien donné peut revenir dans le patrimoine du donateur).
Si l'idée d'un nouveau crédit est acceptée et que le donataire ne présente pas un profil de solvabilité suffisant, le donateur pourrait par exemple effectivement être codébiteur solidaire et indivisible du donataire.

Bref, je pense que la réponse est non et qu'il faut contacter son notaire.

Gof-2118

Pimonaute

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Re : donation

En donnant son bien hypothéqué, le donateur enlève à l'organisme prêteur son "gage" (sa garantie). Le donataire peut, de plus, disposer comme il veut du bien.

L'article 41 de la loi hypothécaire précise :

L'hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l'acquittement d'une obligation.
  Elle est, de sa nature, indivisible et subsiste en entier sur tous les immeubles affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles.
  Elle les suit dans quelques mains qu'ils passent.

Tout comme le décès du débiteur n'affecte en rien l'hypothèque, la donation ne réduit en rien les droits du banquier à raison de son hypothèque. Le donataire ne peut opposer aucune exception à cette hypothèque.

Comme le précise toujours la loi hypothécaire, "Le cédant ne transmet à l'acquéreur que la propriété et les droits qu'il avait lui-même sur la chose cédée; il les transmet sous l'affectation des mêmes privilèges et hypothèques dont il était chargé."

Il est toutefois possible de solliciter pour le nouvel acquéreur la purge de l'hypothèque, mais cela se fait dans des conditions et délais stricts. Je ne crois pas opportun d'aborder la procédure ici, en ce qu'elle ne trouve pas à s'appliquer à mon sens.

Enfin, je souligne à nouveau que le transfert de la propriété n'emporte pas l'extinction de la dette dans le chef du donateur, en ce que cette dette lui est propre.

Si la convention de prêt prévoit, dans les cas où les droits de l'emprunteur se voient réduits sur le bien hypothéqué, la possibilité du remboursement anticipé du solde (et elle doit le prévoir explicitement aux termes de la loi sur le crédit hypothécaire), il est possible d'y déroger par convention conclue entre l'emprunteur initial et le prêteur à des conditions à fixer. Mais il n'est pas nécessaire de conclure un nouveau prêt forcément.

Bien à vous,

perseverant

Pimonaute intarissable

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Re : donation

Je pense que, en réalité, nous sommes d'accord.  Je veux juste exprimer que la quasi-totalité des actes notariés de crédit hytpothécaire énumèrent une liste de situations qui engendrent la possibilité pour l'organisme prêteur de réclamer avant terme la totalité du capital. La sortie du bien immobilier hypothéqué du patrimoine de l'emprunteur en fait partie.  L'interdiction de donner (l'aliénation à titre gratuit) en fait également partie. Bien sûr, il peut être renoncé à cette faculté, mais à des conditions à convenir entre les parties. Le fait est que, en pratique, surtout si le taux actuel est supérieur au taux existant lors de la signature de cet acte authentique, il est de l'intérêt de la banque de faire jouer cette clause.

Pour toutes ces raisons, le risque de de voir le crédit remboursé est grand.

De plus, sur un plan plus général, si le crédit subsiste et que le donateur ne paie plus les mensualités, à moins de suppléer à sa carance, le donataire risque de voir son bien mis en vente.  Il subsiste une épée de Damoclès.

Gof-2118

Pimonaute

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Re : donation

Je pense que, en réalité, nous sommes d'accord.  Je veux juste exprimer que la quasi-totalité des actes notariés de crédit hytpothécaire énumèrent une liste de situations qui engendrent la possibilité pour l'organisme prêteur de réclamer avant terme la totalité du capital. La sortie du bien immobilier hypothéqué du patrimoine de l'emprunteur en fait partie.  L'interdiction de donner (l'aliénation à titre gratuit) en fait également partie. Bien sûr, il peut être renoncé à cette faculté, mais à des conditions à convenir entre les parties. Le fait est que, en pratique, surtout si le taux actuel est supérieur au taux existant lors de la signature de cet acte authentique, il est de l'intérêt de la banque de faire jouer cette clause.

Pour toutes ces raisons, le risque de de voir le crédit remboursé est grand.

De plus, sur un plan plus général, si le crédit subsiste et que le donateur ne paie plus les mensualités, à moins de suppléer à sa carance, le donataire risque de voir son bien mis en vente.  Il subsiste une épée de Damoclès.

Je souscrit tout à fait à cette analyse.

Bien à vous,