Des intérêts et des provisions

tarente · #1 28-05-2008 19:06:48

Bonjour à tous,

Je viens de découvrir votre forum et je me permets de solliciter votre aide. Je suis française, et m'avoue ignorante du droit belge. Aussi je vous serez très reconnaissante de tous les conseils que vous pourrez me donner.

Voici mes problèmes.

Je suis en copropriété (hum... ça c'est pour introduire le sujet, parce qu'on l'avait compris yikes ).

- J'ai eu un problème au moment de payer les provisions. En fait le compte de mon fils s'est retrouvé au mauvais moment dans le rouge. Je suis la propriétaire. Les lettres de relances (lettres simples) ont été envoyées à mon fils... Qui ne les a pas reçus puisque à ce moment là il était en stage à l'étranger. Je ne les ai pas reçues non plus, bien que je sois la propriétaire de l'appartement (j'habite en France).

J'ai reçu dans un premier temps une lettre de l'avocat de la copropriété (à mon adresse en France). Il a parfaitement compris mon problème et m'a donné un échéancier.
Quelques temps plus tard (alors qu'il n'y avait aucun problème avec l'échéancier et que tout se passait bien), je reçois une assignation à comparaître suite à une AG qui veut "condamner les mauvais payeurs".

Actuellement on me demande donc le montant des provisions en une seule fois alors que j'avais un échéancier. Je reconnais devoir ces sommes et ne fais aucune difficulté à les verser.

- Mais peut-on revenir sur l'accord convenu ? Alors que rien de permet de le remettre en question ? Que j'ai respecté ma part du marché ?

Au surplus, l'AG à décidé de taxer les provisions... Et me demande la somme + taux d'intérêt de 1% PAR MOIS, soit 12 % par an !! smile cry glasses

Là je me pose différentes questions.

- Les intérêts sur une dette civile sont de 7% en 2008, 6 % en 2007.
Ma source
Pour moi, il est usuraire, et totalement anormal (et illégal) de prévoir en AG, un beau matin, un taux d'intérêt pareil !! neutral

- les intérêts ne doivent-ils pas se limiter, au pire, aux intérêts légaux ?

- Une provision doit-elle être traitée comme une facture ? Surtout lorsqu'un échéancier à été trouvé ?

- Je n'ai pas reçu les lettres (simples, je le répète). Mon fils non plus. N'y a-t-il pas obligation d'envoyer les lettre en RAR ?

- D'après ce que j'ai compris, le taux d'intérêt ne court qu'au moment de la sommation de payer. Ne doit-elle pas être faite en lettre RAR ?

- Toujours d'après ce que j'ai lu (mais je ne sais plus où désolée), le taux d'intérêt doit s'appliquer dans les deux sens.
J'en déduis donc que lorsque je verse une provision trop élevée, et qu'une partie m'est rétrocédée, alors, légalement, un taux d'intérêt identique doit me revenir (en stricte logique, ça me semble correct). Pourriez vous m'apporter votre éclairage sur cette question aussi ?

Voilà pour mes premières questions. J'en ai d'autres, mais elles concernent d'autres sujets, aussi vais-je me permettre d'ouvrir un nouveau topique pour plus de clarté.
Si celà devait nuire à votre fonctionnement, merci de bien vouloir les fusionner.
Et puis surtout merci de votre aide

PIM · #2 28-05-2008 20:03:34

Bienvenue.

- il n'y a pas de syndic ? Je suppose que oui. C'est un professionnel ? Agréé IPI ?
C'est a priori lui votre interlocuteur naturel.

- Si un accord (plan d'apurement) a été convenu avec l'avocat de l'ACP et que vous l'avez respecté, il n'y a effectivement, à mon sens, pas de bonne raison pour remettre le tout en cause et de venir avec de nouvelles conditions.

Continuez à respecter le plan d'apurement convenu et prenez contact avec le syndic.

- discussion sur le taux d'intérêt applicable (le cas échéant) : un taux conventionnel peut être supérieur au taux légal. Qu'est-il prévu à ce sujet dans l'acte de base / règlement de copropriété ?

- vous n'avez pas été convoqué à la dite AG ? Le problème n'était pas mentionné à l'ordre du jour ?

luc · #3 28-05-2008 20:57:05

tarente a écrit :

(...)
J'ai reçu dans un premier temps une lettre de l'avocat de la copropriété (à mon adresse en France). Il a parfaitement compris mon problème et m'a donné un échéancier.
(...)
- Mais peut-on revenir sur l'accord convenu ? Alors que rien de permet de le remettre en question ? Que j'ai respecté ma part du marché ?
Au surplus, l'AG à décidé de taxer les provisions... Et me demande la somme + taux d'intérêt de 1% PAR MOIS, soit 12 % par an !!
(...)

Deux questions supplémentaires à ceux posé par PIM:
- je crois comprendre que votre fils reçoit tous les courriers, ... à votre nom à l'appartement. Avez-vous communiqué votre adresse en France? Votre acte de base oblige-t-elle d'avoir un correspondant en Belgique?
- le plan d'apurement a-t-il été accordé par le même avocat qui vous a fait envoyer l'assignation?

En cas de non-paiement des provisions les indemnités classiques sont 10 à 15% du montant dû, plus un intérêt de 1,0 à 1,5 % par mois.

Mais dans votre cas (0% + 1,0% par mois), ils ne sont d'application pour les montants dues après la date de l'AG qui les a votés

Gof-2118 · #4 28-05-2008 22:21:15

Selon l'article 2044 du Code civil "La transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit"

S'il a été satisfait à cette définition, impossible de revenir dessus de manière unilatérale.

En ce qui concerne la question de la réciprocité des clauses pénales, cette obligation n'existe en Belgique qu'en matière de droit de la consommation, c'est-à-dire lorsque sont en présence un vendeur professionnel et un consommateur à des fins privées (loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques de commerce et la protection du consommateur).

Bien à vous,

luc · #5 29-05-2008 07:33:15

Gof a écrit :

(...)
En ce qui concerne la question de la réciprocité des clauses pénales, cette obligation n'existe en Belgique qu'en matière de droit de la consommation, c'est-à-dire lorsque sont en présence un vendeur professionnel et un consommateur à des fins privées (loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques de commerce et la protection du consommateur).
(...)

Dans ce cas est
- le vendeur professionnel de services: le syndic professionnel
- le consommateur à des fins privées: l'ACP

Donc pas valable pour les relations entre ACP et le copropriétaire, sauf si l'ACP n'est pas titulaire du compte bancaire, utilisé par le syndic. Dans ce dernier cas il y a une relation extra-contractuelle entre un vendeur et un consommateur.

Demandez à l'ACP une attestation bancaire qui prouve (chaque point a son importance) que:
1. le titulaire du compte est une personne morale (et pas une association de fait)
2. que cette personne morale est l'ACP en question (identifiée telle que la loi le prévoit)
3. que ce compte ne peut être débité que sous la signature du syndic (éventuellement accompagné par la signature d'un copropriétaire désigné par l'AG comme syndic adjoint pour cette mission).

Toute autre solution rend en principe les paiements de provisions très précaire et sujet à la réciprocité des clauses pénales.

tarente · #6 05-06-2008 10:06:03

--- Suite de mes déboires ---

Comme Pim le note, il y a effectivement un syndic, lequel me renvoit automatiquement vers son avocat....

J'ai respecté le plan d'apurement, aujourd'hui la dette est quasi inexistante (9 euros) que je vais régler au plus vite !

Je n'ai pas été convoquée à l'AG... Je ne suis jamais convoquée aux AG ! smile

Pour le taux d'intérêt applicable, il semble qu'il ait été voté lors de la décision de l'AG et ne soit pas dans le reglement de copropriété !

Pour répondre à Luc, les courriers n'étaient pas envoyés à MON NOM mais à celui de mon fils, qui occupait les locaux !
Le syndic avait mon adresse en France (d'ailleurs, il a bien fini par y venir !) et rien ne m'obligeait à avoir un correspondant en Belgique

Le plan d'apurement a effectivement été fait par le même avocat que celui qui a envoyé l'assignation !
Quand je lui ai demandé "mais qu'est ce donc que ce mic-mac ??? (?) ) il m'a répondu "il y a eu une AG, mes clients ont décidé de poursuivre les mauvais payeurs...." Et voilà ....

Concernant la transaction... Peut-on parler de transaction ? J'ai un écrit de l'avocat qui me propose de payer 250euros/mois... Et j'ai mes actes.... J'ai effectivement payé les 250euros/mois...

Pour les clauses pénales je vous avoue que c'est BEAUCOUP trop compliqué pour moi... Les subtilités que vous semblez maitriser avec une grande facilité... Me donne la migraine !! lol ... Alors je pense que je vais laisser tomber ce point, beaucoup trop ardu pour moi !

D'ailleurs, est-ce que les intérêts de retard sur une dette civile sont des clauses pénales ? Surtout qu'une clause pénale, suppose un contrat auquel on a adhéré, non ? Une décision d'AG, qui vient ajouter des intérêts à ce taux (voté par elle) sans que celà ne fasse l'objet d'une modification du reglement de copropriété entre-t-elle dans ce cadre ?

Vous remerciant pour tout,
Bien à vous,

PIM · #7 05-06-2008 12:13:43

Je n'ai pas été convoquée à l'AG... Je ne suis jamais convoquée aux AG !

C'est dingue, ça !
Pour quelle raison ???

luc · #8 05-06-2008 13:53:25

Tarente,

Vous avez le choix:

1. soit jouer au poker et vous présenter seul chez le Juge avec l'avocat de l'ACP. Si vous savez bien plaider votre cause, alors il est peut-être possible que vous gagnez. Dans l'autre cas la facture sera salé.

2. soit vous vous présentez à armes égaux chez le Juge (donc avec un avocat, spécialisé dans la copropriété). Alors, au vue de ce que vous avez expliqué, je crois que vos frais de chauffage seront recalculé, vos frais d'avocat compensé et une indemnité versé (procédure téméraire et vexatoire).

Ceci n'est qu'un avis personnel.

tarente a écrit :

Une décision d'AG, qui vient ajouter des intérêts à ce taux (voté par elle) sans que celà ne fasse l'objet d'une modification du reglement de copropriété entre-t-elle dans ce cadre ?

OUI. J'ai un jugement récent en ma possession qui le confirme.

Je vous cite le texte complet de l'article 577-10 du Code Civil BELGE:

Article 577/10

§ 1er. Les dispositions des statuts peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété.
§ 2. Le règlement d'ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic, ou, si celui-ci n'a pas encore été désigné, à l'initiative de son auteur.
Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale.
Le règlement d'ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
§ 3. Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège de l'association des copropriétaires.
Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
§ 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
Elles sont également opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété et à tout titulaire d'une autorisation d'occupation, aux conditions suivantes:
1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;
2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.
Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.
Toute personne occupant l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.
Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.
----------------------------------------
Inséré par l'art. 2 de la L. du 30 juin 1994 (M.B., 26 juillet, Errat.,
M.B., 20 sept.), en vigueur le 1er août 1995 (art. 11).

luc · #9 07-06-2008 08:46:20

PIM a écrit :

Citation :Je n'ai pas été convoquée à l'AG... Je ne suis jamais convoquée aux AG !
C'est dingue, ça !
Pour quelle raison ???

Ceci n'est pas exceptionnel. Le raisonnement (illégal) est que celui qui ne paie pas n'a pas droit au chapitre.

L'avocat de tarente pourra argumenter que son client n'était pas invité et que donc les décisions sont pries par une AG partiellement invité. Il s'en suit que les décisions de cet AG pourront être annulées si son client le demande.

Dans ce cas, ils fort probable que, si son client ne demande que l'annulation des pénalités, qu'il obtiendra raison du Juge.

La copropriété n'est pas un jeu. Les syndics professionnels doivent assumer ce qu'ils avancent dans leur campagne publicitaire.

Dans ce cas ils doivent être le syndic de tous et donc inviter tous les copropriétaires à l'AG, n'importe l'opinion des autres copropriétaires. Et ils doivent s'assurer que ce copropriétaire puisse correctement participer aux délibérations et aux votes.

Ils doivent avoir le courage moral de dire à l'AG (et de le mettre au PV), s'ils estiment que les droits d'un CP a été lésé. Si non ils sont à 10% responsable des conséquences. Dans ce cas-ci l'ACP pourrait mettre les frais mis à charge de l'ACP passer au syndic.

Gof-2118 · #10 07-06-2008 12:49:12

luc a écrit :

L'avocat de tarente pourra argumenter que son client n'était pas invité et que donc les décisions sont pries par une AG partiellement invité. Il s'en suit que les décisions de cet AG pourront être annulées si son client le demande.
Dans ce cas, ils fort probable que, si son client ne demande que l'annulation des pénalités, qu'il obtiendra raison du Juge.

Mais à condition que la CP concerné n'avait pas connaissance de la décision adoptée ou qu'il a introduit sa demande en annulation de la décision irrégulière de l'AG dans les trois mois où il en a pris connaissance, ou à tout le moins était en mesure de ce faire.

luc a écrit :

Dans ce cas ils doivent être le syndic de tous et donc inviter tous les copropriétaires à l'AG, n'importe l'opinion des autres copropriétaires.

Une copropriété n'est autre qu'une société. Ce sont là les règles élémentaires qui doivent régir régir toute société digne de ce nom, sinon au risque de tomber dans les affres du totalitarisme.

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