Maison louée

mellow · #1 02-06-2008 20:09:31

Bonjour à tous,

Mon conjoint et moi avons eu un coup de coeur pour une maison deux chambres... à rénover un brin certes .. mais un coup de coeur !
Cette maison est habitée par des locataires, rien d'inquétant !
==> au moment de la visite ( 27 mars ), ils étaient dans les cartons...

La maison et le terrain d'à côté appartiennent au même propriétaire, celui ci décide de tout vendre et éventuellement rabotter un peu du jardin et du double garage pour pouvoir faire plusieur lotissements.

Ils ( l'agence et le proprio) voulaient trois lotissement, la commune a d'abord rejeté le premier projet du geomètre (mi-avril), ce dernier a présenté un deuxieme projet = 2 lotissements .... la commune dit oui ( fin avril) !

Nous sommes d'accord avec le morceau retiré, passons au compromis alors .....

L'agence = oui mais au sujet des locataires, il sont en impayés pour environ 10 000 euros et le propriétaire a entamé une procédure d'expulsion ...

Nous = ah ....

Nous avons donc décidé d'attendre l' audience du jugement qui allait avoir lieu deux semaine plus tard ... etant moi même à l'étranger ( premiere quizaine de mai )... on décide d'attendre que l'expulsion soit prononcée...

Je reviens de l'étranger, je prends des nouvelles au pres de l'agence , et la on me dit qu'il n'y a pas eu d'expulsion elle etait reportée au 29 mai ( pas encore de resultat connu ... )et puis que la commune retourne sa veste et refuse le projet à deux lotissement et que la commune ne veut plus qu'une seul lotissement pour acceuillir une villa quatre facades et donc qu'il n'y a plus de division de terrain ....

Waaa tant mieux pour nous, pour le même prix :-) ( nouvelles d'hier !!!! )!

L'agence me propose ceci je cite d'un e-mail :

""""""" Chère madame,

La commune a tourné sa veste.

Il n’y aura plus de lotissement sur le terrain à coté du terrain sur lequel se trouve la maison.

Cela restera un lot pour une villa 4 façades

Reste à présent 2 aspects :

- l’occupation par le locataire (demande d’expulsion en cours)
- le fait qu’une division du garage n’est plus obligatoire

Le bien pourrait être vendu comme tel si vous acceptiez le principe d’adresser vous-même un renom au locataire pour occupation personnelle
Votre notaire peut vous conseiller sur ce point
Durant cette période, vous percevrez un loyer s’élevant à 625 eur (à confirmer car je me base sur une information orale du propriétaire).
Il faut savoir que le loyer est actuellement assuré car payé, semble-t’il, par l’intermédiaire d’un tiers qui en assure le paiement.
Le propriétaire actuel a cependant une créance portant sur des arriérés de loyers antérieurs.

J’ai compris que vous n’étiez pas intéressé d’acquérir comme tel et d’adresser un renom au locataire.
Dès lors, il faut attendre le résultat du jugement prochain.

Dès que nous l’aurons, il faudra prendre une position :

Si pas expulsé, que faites-vous ? Prenez-vous ou pas ?
Si expulsé, la voie est libre bien sur mais il restera aussi à trancher sur avec garage divisé ou pas.

Un bon deal pourrait être de vous donner tout le garage en contrepartie de la petite perte que vous feriez pendant les 6 mois où le locataire sera encore dans les lieux.
Cette perte se calcule en prenant en compte votre remboursement hypothécaire mais diminué du loyer
Reste à voir si le propriétaire est d’accord sur ce scénario. Qu’en pensez-vous ?
Si cela vous intéresse et que le propriétaire est d’accord, un compromis de vente pourrait-être signé sans plus tarder.

Bien sur, si on attend que le bien soit libre, le propriétaire ne voudra plus donné l’autre moitié du garage sans contrepartie.

Bien à vous""""""""""""

la dessus je fixe un rdv vous pour le voir ce mercredi 17h00 et lui demande s'il peut me communique le bail, ce qu'il fait.

Le bail a été conclu en 1993 pour une durée de 3 ans ....

C'est mon premier achat et j'avoue être complêtement perdue ....

Sivouplééééééé des conseils !!!!! Merci

grmff · #2 02-06-2008 21:31:12

Le propriétaire et l'agent immobilier me semblent d'une grande souplesse et d'une grande lucidité.

Si vous voulez la maison, et qu'ils veulent la vendre, rien ne s'oppose à ce que tout le monde soit content.

Il y a le problème majeur du locataire. Dans le pire scénario, il faudrait procéder à l'expulsion.

Il est à noter que vous pouvez reprendre l'instance. Si vous achetez et devenez proprio, vous pouvez continuer l'action judiciaire en cours. Si l'action a été bien menée, il n'est pas impossible que le locataire soit expulsé rapidement. Cela dépend du bon vouloir du juge et de l'huissier qui aurait à exécuter un jugement éventuel.

Par ailleurs, dès que vous êtes proprio, rien ne vous empêche de donner en plus votre renon pour occupation personnelle (à bien rédiger pour éviter que le locataire puisse s'en servir en justice contre vous dans la procédure actuellement en cours) Par ailleurs, étant donné la mauvaise volonté évidente du locataire, rien ne vous empêche de demander à un juge de confirmer le renon pendant la période de 6 mois (si le bail est enregistré. Sinon, 3 mois)

C'est donc à vous de voir ce que vous voulez. Les vendeurs semblent très ouverts.

Gof-2118 · #3 02-06-2008 22:10:44

mellow a écrit :

Le bail a été conclu en 1993 pour une durée de 3 ans ....

Ce bail est aujourd'hui réputé conclu pour 9 ans (= 2002), puis prorogé à chaque fois pour 3 ans (= 2005, 2008). Quand exactement le bail a-t-il été conclu ?

Quoi qu'il en soit, il est résiliable :

- à son échéance, moyennant un délai de préavis de 6 mois
- à tout moment, pour cause d'occupation personnelle (mais c'est quoi le projet de la villa alors ?)
- pour cause de travaux qui excèdent l'équivalent de 3 ans de loyer, mais à l'échéance de chaque triennant seulement (donc, il vaut invoquer la fin de bail, de sorte à ne pas devoir vous justifier des travaux).

Comme vous l'a très bien expliqué Grmfff!, si vous donnez le congé, faites le sans préjudice de votre droit de poursuivre la résolution du bail aux torts des locataires pour cause de retards de loyer (le paiement du loyer est l'une des obligations principales qui incombent au locataire).

Ceci dit, si vous entendez habiter personnellement le bien et que vous craignez la mauvaise foi des locataires, vous donnez le congé pour ce motif (6 mois si le bail est enregistré, sinon 3 mois, à condition de signifier le congé dans les 3 mois de l'acte authentique de vente) et vous faites valider ce congé par une décision du juge de paix dès à présent. Si j'ai bien compris, dans le cas de ce scénario, le prix de vente en tient compte.

Si vous empruntez, expliquez la situation à votre banquier et demandez-lui un sursis pour le paiement des tranches de capital les premiers mois, de sorte que vous vous limitez uniquement au paiement des intérêts de votre prêt. Ca peut donner un petit ballon d'oxygène.

Bien à vous,

mellow · #4 02-06-2008 23:03:44

merci pour vos reponses !!!

le bail a ete conclu le 15/02/1993 .... je suppose qu'il est repartit pour 3 ans !

mellow · #5 02-06-2008 23:04:13

ah oui et selon l'agence il est enregistré ...

grmff · #6 02-06-2008 23:07:02

Si le bail est reparti pour 3 ans, cela n'empêche pas le proprio de mettre fin au bail par voie de justice, et allant jusqu'à l'expulsion si le locataire ne paie pas. La première obligation du locataire, c'est de payer son loyer!!!

Ensuite, même si le lcoataire paye son loyer, le propriétaire est en droit de donner le congé pour habiter le logement en question. Si le bail est enregistré, le préavis est de 6 mois.

mellow · #7 03-06-2008 08:21:46

Merci

Nous voulons vraiment acheter donc on va se risquer avec les locataires...

Je vois l'agence demain, on en discute et puis on va passer aux etapes suivantes ...

Il est vrai que ce n'est pas un achat tres rassurant ... on va peut être au devant d'ennuis, de dépenses supplémentaires...

Mais comme le prix de la maison en dépend un peu au final ...

Je vous tiendrai au courant de la suite ;-)

grmff · #8 03-06-2008 18:47:25

On attend de vos nouvelles avec impatience.

Ceci dit, si vous trouvez que ce n'est pas un achat rassurant, sachez que l'achat d'une maison est un événement stressant, quelle que soit la manière dont cela se passe. Il n'y a pas de raison que nous soyons les seuls stressés... c'est normal que vous y ayiez droit aussi.

Prenez le avec philosophie et patience... et bonne chance!

mellow · #9 24-11-2008 16:30:53

quelques nouvelles, quelques mois plus tard ....

Nous avons acheté la maison et passé l'acte le 25 août dernier, nous avons directement posté notre renon pour occupation personelle.

3 mois car le bail n'était pas enregistré...nous n'avons pas eu de problemes avec le paiement du loyer (payé par une médiation de dettes)

Durant ces trois mois j'ai été régulièrement en contact avec les locataires, je leurs apportais des annonces de biens à louer correspondant à leurs critères .... assez particuliers ...

- Maison
- Garage ( "car mon mari est entrepreneur il a besoin de stocker ...") traduisez pour mettre nos crasses et la golf type 1 sur 4 briques....
- acces handicapé car madame est en chaise roulante

J'ai avec eux téléphoné à L'AIS ( agence immo sociale du brabant wallon) pour compléter leur dossier , j'ai pris contact avec leur assistante sociale, qui n'a jamais bougé le petit doigt ...

malheureusement m'ont-ils affirmé, ils revenaient toujours bredouille, les semaines passent et nous voilà à une semaine de l'échéance et ils n'ont toujours rien loué ...

Maintenant ils se cachent, Monsieur gare sa voiture dans une autre rue .. ne repondent plus et envoient des sms tres vagues...

Me voilà donc prete à aller en justice de Paix, suite à un message posté dans un autre sujet ( que je ne retrouve plus oups) !

Cette situation me rend malade, c'est vraiment de la mauvaise volonté...

Je suis allée chercher le document type au greffe de Braine-l'Alleud, sur document figure " indemnité d'occupation" ...

Je peux y inscrire un montant, qu'est il possible de demander ?

Je pensait demander par mois supp occupé par les locataires la différence pret moins loyer ? ce qui correspond à 488 euros ?

C'est peut être beaucoup ? OU encore je ne demande rien et montre au juge que la seule chose que je desire c'est qu'ils partent au plus vite ?

cochise · #10 24-11-2008 17:51:32

Si vous ne demandez rien, ils resteront gratuitement! Divisez le loyer actuel par 30 et mettez un peu plus...
N'hésitez pas à indiquer vos démarches actuelles pour les reloger afin que le juge ne leur laisse pas de délais supplémentaires.

grmff · #11 24-11-2008 18:07:54

L'indemnité d'occupation est généralement le loyer divisé par 30. Si le contrat de bail est cassé par le juge au 31 janvier, et qu'ils restent en février, aucun loyer ne sera dû pour février, puisque le bail sera cassé. Si ils payent un loyer, c'est qu'il y a un bail...

Donc, pour février, ils payeront une indemnité d'occupation.

A Charleroi, on compte en trentièmes.

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