Les agents immobiliers déménagent vers la CP 323

PIM · #1 20-06-2008 17:37:16

Je vous livre telle quelle l'info lue sur Lex4You, même si je n'en perçois pas encore vraiment la portée pratique...

Il fallait tout de même partager cette bonne nouvelle: agents immobiliers et domestiques, même combat....

"Un arrêté royal, publié récemment au Moniteur belge, a élargi le champ d'application de la commission paritaire pour la gestion d'immeubles et les travailleurs domestiques[1]. Les agents immobiliers feront désormais également partie de cette commission paritaire, au même titre que les domestiques et les personnes chargées de la gestion d'immeubles.

Les agents immobiliers sont les intermédiaires qui interviennent en vue de la vente, l'achat, l'échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce, agréés comme agents immobiliers par l'Institut professionnel des agents immobiliers.
Cette extension du champ d'application de la commission paritaire n°323 entre en vigueur le 22 juin 2008.
(1)(Arrêté royal du 27 mai 2008, Moniteur belge du 12 juin 2008)

(fin de citation)

grmff · #2 20-06-2008 21:46:28

Les agents immobiliers principalement syndic avaient déjà du se rattacher à cette commission paritaire. Cela a hélas beaucoup d'implication, notamment au niveau de la récupération de charges ONSS.

En temps que syndic pro, j'avais en son temps posé la question à l'IPI. Je n'ai JAMAIS obtenu de réponse. Je suppose que cela correspondait à trop peu d'agent immobilier pour ontenir un quelconque soutien de l'Institut.

Les conditions de la CP 323 sont cependant différentes. J'ai du me battre, seul, pour obtenir la récupération de charges ONSS (400€/ans et par employé à l'époque!!!) parce que ce simple changement de CP (de 218 à 323) ne me donnait pas les mêmes droits.

Bref, c'est une modification MAJEURE, faite une fois de plus dans le dos des personnes concernées. Le secrétariat social m'avait certifié que cela ne changerait rien. C'est FAUX. On perd l'accès à toutes les formations prévues pour la CP218.

La CP 323 est sans doute une invention remise au goût du jour pour pouvoir mettre en place des petits copains, des fonds spéciaux à gérer par on ne sait qui, faire des règles spéciales... et changer tout un bazar qui fonctionnait bien. Bref, c'est une complication supplémentaire, une de celle du genre qui rend obligatoire le passage par un secrétariat social. Vous savez, ces machins qui tentent de faire semblant qu'ils sont à votre service, mais qui apparaissent dans les comissions et sous-comissions responsable de la kafkaïsation de la législation belge au niveau social... et qu'on paye de 3 à 6% de notre masse salariale.

Bref, ces machins qui handicapent la compétitivité des entreprises belges de 3 à 6%.

Quand je pense que dans certains pays, la fiche de paye est tellement simple qu'elle est faite sur un tableau excel identique pour tous les employés et ouvriers du pays...

C'était ma minute de râlerie sur ce sujet qui m'a rappelé de mauvais souvenir. Bonne chance à tous les agents immobiliers...

luc · #3 21-06-2008 11:51:55

Grmff a raison à 200%, mais c'est encore plus compliqué qu'il croit ... .

Je plonge dans ma documentation dès que j'ai le temps.

luc · #4 22-06-2008 10:34:53

A titre d'information je renvoie aux textes suivants:

- mon message du 03/02/2007 à 12h19 (voir: Organe vs mandataire) qui rappelle que le syndic n'est pas chargé de la gestion d'immeubles mais de la gestion d'ACP.

- la page "Dernière nouvelle en date" du site de la commission paritaire 323, qui explique le contexte officiel.

L'amalgame a été possible vu la confusion créé entre les missions d'un régisseur et un syndic par l'IPI avec la déontologie de l'agent immobilier, et encore plus avec le nouveau site de l'IPI. Voir entre autres la page Les métiers de l'agent immobilier.

Je rappelle que l'ABSA, lors de sa création, n'a pas fait cet amalgame.

ABSA = "Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens".

Mais maintenant l'ABSA nie ce fait évident, si je comprends bien les communications d'ABSA sur ce forum concernant ce sujet.

grmff · #5 22-06-2008 10:58:36

Bonjour

Votre texte n'apporte pas de conclusion. Vous ne prenez aucune position, et vous noyez le poisson.

Dire "mon message du 03/02/2007 à 12h19 (voir: Organe vs mandataire) qui rappelle que le syndic n'est pas chargé de la gestion d'immeubles mais de la gestion d'ACP.", c'est un peu dire ne pas confondre gestion d'immeuble (CP323) et syndic d'ACP (donc pas CP323???)

Que voulez vous dire?

La CP323 reprenait les syndics et régisseurs depuis 2001 ou 2004. Affirmeriez-vous le contraire? Si vous n'affirmez pas le contraire, que voulez-vous dire?

luc · #6 23-06-2008 05:48:44

OK. Je vois qu'on ne comprend pas encore l'évidence de la loi de 1994. Ce qui suit est long, mais reprend l'essentiel ce qu'il faut savoir en ce qui concerne le syndic et le CP323.

1. Récapitulons le contexte général:
- les commission paritaire sont créés en 1978, en tenant compte des lois existants à ce moment. Les concierges d'immeubles en font partie dès le début.
- le statut de l'agent immobilier professionnel a été créé en 1993, en tenant compte des lois existants à ce moment. Il était correct à ce moment que le syndic gère des bâtiments comme mandataire de la communauté des copropriétés. Il est syndic de l'immeuble.
- la personnalité juridique a été donné aux ACP avec effet le 01.08.1995. la loi confie la gestion des immeubles en copropriété forcée aux ACP. Il désigne le syndic, tant professionnelle que bénévole, comme l'organe exécutif de l'ACP. Il devient syndic de l'ACP.

D'accord?

2. Le statut d'agent immobilier professionnel n'a pas été adapté à la loi de 1994. C'est une des sources structurelles des problèmes actuels en copropriété.

D'accord?

Si non, citez le règlement, site, ... de l'IPI qui dit clairement que le syndic est l'organe exécutif de l'ACP et que l'ACP est responsable pour la gestion de l'immeuble.

3. L'ONSS a tenu compte avec la situation de fait et créé DEUX catégories d'employeurs, avec chacun leur code spécifique (112 et 113):

Les différentes catégories applicables aux employeurs de cette commission paritaire sont désormais les suivantes :
037 s'il s'agit d'un employeur qui occupe essentiellement ou exclusivement des domestiques
112 Employeurs ressortissant à la commission paritaire pour la gestion d'immeubles et les travailleurs domestiques n ° 323 et qui ne sont pas redevables de la cotisation de base « fermeture d'entreprises » (concerne les employeurs dont l'activité est la gestion d'une association de copropriétaires et certains employeurs dont l'activité de gestion de patrimoine immobilier propre, autre que celui en copropriété, n'est pas de type commercial)
113 Employeurs ressortissant à la commission paritaire pour la gestion d'immeubles et les travailleurs domestiques n) 323 et qui sont redevables de la cotisation de base « fermeture d'entreprises » (concerne les syndics d'associations de copropriétaires , les régisseurs de biens immeubles, agréés comme agents immobiliers par l'IPI, Institut professionnel des agents immobiliers, et certains employeurs dont l'activité de gestion de patrimoine immobilier propre, autre que celui en copropriété, est de type commercial). Cette catégorie a été ajoutée à partir du 1er juillet 2006 dans le but de permettre aux employeurs de type commercial de bénéficier du régime de la redistribution des charges sociales et ce avec effet rétroactif à partir du 1er avril 2003.

Source: Groupe S: 323 Nouvelle catégorie ONSS employeur

Le code 112 est pour les ACP qui appliquent la loi et le code 113 est pour les syndics qui n'ont pas (encore) appliqué la loi de 1994 et qui veulent profiter des remboursements à des employeurs commerciaux prévues dans le cadre du Fonds de fermeture de sociétés commerciaux.

4.
Appliquez la procédure décrite en bas de la même page pour obtenir la réduction de 400 euros, mais soyez attentif au fait que vous êtes selon moi dans l'illégalité.

Un acte administratif, qui est basé sur des faits illégaux, reste valable, tant qu'elle n'est pas annulé par le Conseil d'Etat. L'autorité administrative n'a pas une obligation de vérifier si la déclaration soumise est conforme à la réalité et aux lois, tant qu'elle n'a pas cette mission explicite. L'Etat doit faire confiance aux déclarations de ces citoyens.

5.
Les syndics ont voulu en 1994 une protection juridique, en donnant un statut de personnalité juridique aux ACP. Il est donc impossible depuis le 01.08.1995 pour un fournisseur, un copropriétaire, ... d'attaquer directement un syndic pour quoi que ce soit, sauf par un copropriétaire pour la destitution du syndic.

Mais les syndics doivent alors en accepter le revers de médaille: le pouvoir accru des ACP. C'est l'AG qui a le dernier mot à dire, consacré lors les débats parlementaires avec la formule "La souveraineté des AG".

6.
Pour le personnel des ACP le résultat concret est que le syndic est depuis 01.08.1995 plus l'employeur mais le "Directeur personnel (ou HR)" des concierges, ... .

Il en résulte que mon renvoi à la discussion "Organe ou mandataire" était plus que justifié.

La page "02 Compétence de la Commission paritaire" dit clairement que les concierges d'immeubles sont depuis 1978 soumis à la CP323.

Le personnel propre des syndics et régisseurs a intégré le CP323 en 2001 (et les travailleurs domestiques en 2004).

Il est fort probable que l'autre personnel propre des agents immobiliers a rejoint le 22.06.2008 le CP323 en suivant la règle l'accessoire suit l'essentiel, vu le fait qu'il n'y a pas une scission claire entre les fonctions des agents immobiliers et que l'IPI n'a pas prévue une section séparé pour les syndics et les régisseurs.

N'oublions pas que le CP218 est le CP de ceux qui n'ont pas une CP spécifique. Il est logique qu'on essaie d'en diminuer l'importance, en recasant des groupes spécifiques.

7.
Conclusion: le syndic, bénévole ou professionnel, est un syndic d'ACP. Pas plus ni moins.

A l'ONSS le personnel de l'ACP doit avoir comme employeur l'ACP avec le code 112. Toute autre solution pour ce personnel met selon moi la responsabilité du syndic en cause.

grmff · #7 23-06-2008 07:17:52

Si je comprends bien votre long pataquès, votre thèse est que les ACP qui emploie du personnel n'ont pas droit à la ristourne de 400€ auquels donnent droit la participation au fond de fermeture.

Mais, pour les ACP, rien n'a changé depuis des lustres, et perso, je m'en fiche!!!

Mon problème, c'est que les sociétés immobilières syndic n'avaient pas droit à la ristourne de 400€. Je parle bien d'Agents immobiliers qui ont du personnel, pas du personnel des ACP!!

Ceci dit, votre longue analyse a démontré que ce problème des 400€ de ristourne a été réglé le 1er juillet 2006 avec effet rétroactif. Peut-être que finalement l'IPI (ou mon secrétariat socail?) a fait quelque chose.

Ce qui me fait d'autant plus rire, c'est que c'est réservé aux sociétés "commerciales"... donc celles qui appliquent de la TVA... dont sont dispensés les syndics qui ne sont pas considérés comme société commerciales...

KAFKA!!! REVIENT, C'ETAIT PLUS SIMPLE QUAND C'ETAIT TOI...

grmff · #8 23-06-2008 07:18:36

A l'ONSS le personnel de l'ACP doit avoir comme employeur l'ACP avec le code 112. Toute autre solution pour ce personnel met selon moi la responsabilité du syndic en cause.

Tout à fait d'accord, mais ce n'est pas mon propos!

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