Pas de bail: mes droits?

kiwi · #1 25-06-2008 15:09:45

Bonjour à tous,

Je vous explique ma situation. Cela va faire bientôt un an que je loue un appartement dont le propriétaire est mon ex employeur.

Je paie mon loyer tous les mois depuis septembre 2007 par virement de mon compte vers le sien.

Aucun bail locatif n'a été établi. Malheureusement, j'ai changé d'emploi et nous sommes en ce moment en très mauvais termes.

Il y a +/- un mois, j'ai eu la visite à l'improviste de son "associé" chez moi qui m'a fait savoir que le propriétaire envisageait de vendre les appartements de l'immeuble.

Puisque aucun bail n'existe, a-t-il le droit de me mettre dehors quand il le veut ou doit-il respecter un préavis. A contrario, si je décidais de quitter l'appartement, dois-je respecter un préavis?

Merci

Gof-2118 · #2 25-06-2008 19:29:23

Ce n'est pas parce qu'il n'y a pas d'écrit qu'il n'y a pas de contrat.

Vous êtes le titulaire d'un bail verbal conclu pour 9 ans.

En cas de vente, le nouveau propriétaire est tenu de respecter intégralement ce bail.

Mais le mieux est de demander au bailleur actuel de constater le bail par écrit, comme vous l'y autorise le nouvel article 1er bis des dispositions du Code civil relatives au baux de résidence principale.

Vous commencez par une lettre aimable. Si vous n'obtenez pas de réaction, vous renvoyez la même chose par lettre recommandée et si toujours pas de succès huit jours plus tard, vous donnez rendez-vous chez le juge de paix, muni de la preuve de vos paiements et d'un certificat de domiciliation vous concernant comme preuve de l'existence du bail.

Bien à vous,

kiwi · #3 26-06-2008 07:52:54

Merci pour votre réponse. Et en ce qui me concerne, quelles règles dois-je respecter dans le cas où je voudrais quitter l'appartement?

grmff · #4 26-06-2008 08:05:51

Vous êtes dans le cadre d'un bail de 9 ans. Les règles des baux de 9 ans sont applicables:

§ 5. Il peut être mis fin au <bail> par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Toutefois, si le preneur met fin au <bail> au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le <bail> prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

Vous êtes déjà dans la 2e année, donc, il y a une indemnité de 2 mois qui est due.

Etant donné la situation, votre prorpio préférera peut-être vendre l'immeuble vide. En ce cas, vous pouvez aussi lui demander, si vous désirez partir, de faire une résiliation amiable.... et sans indemnité.

Si vous pressentez qu'il veut vraiment que vous partiez, vous pouvez lui proposer une résolution amiable à fin septembre, à condition de ne plus payer de loyer jusqu'à cette date.

En fonction de vos qualités de négociateur, il faut bien entendu consigner par écrit l'accord trouvé!

jeanbrussel · #5 26-06-2008 08:12:19

Grmff a écrit :

Vous êtes déjà dans la 2e année, donc, il y a une indemnité de 2 mois qui est due.

Effectivement en donnant votre préavis par recommande aujourd'hui, il débutera le 1er juillet pour prendre fin le 30 septembre, donc après 13 mois de location vous êtes bien dans la deuxième année.

Et j'ajouterais que je trouve très judicieux les conseils que vous donnent Grmff

Pierre_Kiroule · #6 26-06-2008 09:05:58

Donc, si on a un bail de 9 ans écrit non enregistré : le locataire s'en va, sans indemnité ni préavis.
Si c'est un bail verbal: le locataire doit donner un préavis + indeminté 3/2/1 mois....

Juste ?.....

kiwi · #7 26-06-2008 09:17:12

C'est vrai que ce n'est pas très cohérent. En même temps, on trouve de nombreuses lois incohérentes. Est-ce quelqu'un pourrait confirmer ce que Pierre_Kiroule a dit.

Pierre_Kiroule a écrit :

Donc, si on a un bail de 9 ans écrit non enregistré : le locataire s'en va, sans indemnité ni préavis.
Si c'est un bail verbal: le locataire doit donner un préavis + indeminté 3/2/1 mois....
Juste ?.....

jeanbrussel · #8 26-06-2008 09:30:57

Pierre_Kiroule a écrit :

Juste ?.....

Juste, mais le bail verbal ce n'est plus légal.

grmff · #9 26-06-2008 21:20:00

Donc, si on a un bail de 9 ans écrit non enregistré : le locataire s'en va, sans indemnité ni préavis.
Si c'est un bail verbal: le locataire doit donner un préavis + indeminté 3/2/1 mois....
Juste ?.....

Ce n'est pas juste. La loi donne la possibilité de partir sans indemnité ni préavis en cas de défaut face à l'obligation de faire enregistrer le contrat de bail.

Quand il n'y a pas de contrat, il n'y a pas de possibilité... et pas d'obligation, de le faire enregistrer. Donc, pas de possibilité de partir sans préavis, puisque l'obligation ne s'applique pas.

La loi est donc parfaitement cohérente à ce sujet là. Elle est certes complètement idiote, augmete la charge de travail pour les proprios et pour les administration, gaspille une masse invraisemblable de papier, mais est cohérente dans sa débilité profonde.

Pim ne peut pas le dire. SNP non plus. ImmoRP non plus, les receveurs de l'enregistrement non plus. Mais moi, non professionnel, je peux dire tout haut ce que tous pensent tout bas...

Gof-2118 · #10 27-06-2008 09:56:50

Je crains que ce soit un tout petit peu plus compliqué que cela. Je creuse et je reviens.

jeanbrussel · #11 27-06-2008 13:33:39

jeanbrussel a écrit :

Juste.

Grmff a écrit :

Ce n'est pas juste.

Gof a écrit :

Je creuse et je reviens.

Dans l'attente de voir le bout du tunnel de Gof, je dirais que Grmff et moi même avons raison car il est ......

Juste de dire que ce n'est pas juste

Gof-2118 · #12 27-06-2008 22:41:29

jeanbrussel a écrit :

je dirais que Grmff et moi même avons raison car il est ......
Juste de dire que ce n'est pas juste

Cela a l'air d'être tout à fait vrai.

Le bail a été conclu après l’entrée en vigueur des dernières modifications législatives.

Le bail doit dorénavant obligatoirement être constaté par écrit. Cette obligation s’impose évidemment aux deux cocontractants et cela se confirme par le fait que la loi précise que « La partie contractante la plus diligente pourra, faute d'exécution dans les huit jours d'une mise en demeure signifiée par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier, contraindre l'autre partie par voie procédurale s'il échet à dresser, compléter ou signer une convention écrite selon l'alinéa 1er et requérir si besoin que le jugement vaudra bail écrit ».

Par ailleurs, lorsque le bail est conclu pour 9 ans, ce qui est forcément le cas d’un bail verbal, le preneur peut, lorsque le bail n’est pas enregistré par le bailleur dans les deux mois de sa conclusion, mettre un terme à celui-ci sans devoir respecter de délai de préavis ni être tenu par une indemnité de rupture éventuelle.

Mais pour pouvoir enregistrer le bail, il faut un écrit, comme l’a soulevé très justement Grmfff !

Je n’ai pas connaissance d’une jurisprudence en la matière, mais je serais enclin à procéder de la sorte.

Le preneur ne saurait quitter les lieux sans respecter de délai de préavis ou payer une indemnité de rupture si elle trouvait à s’appliquer car, en effet, l’obligation de conclure le bail par écrit s’impose impérativement au preneur aussi, alors que nul ne peut alléguer sa propre turpitude en justice. La majorité de la doctrine estime en outre que la loi de 1991 cherche à établir un équilibre dans la défense des intérêts tant du bailleur que du preneur. Il ne convient donc pas de considérer le preneur comme la partie faible à qui seul la loi profiterait. Autrement dit, le caractère impératif s’impose au deux parties au contrat et protège les intérêts de l’une et de l’autre.

Il en irait a fortiori de même si le bailleur a sollicité que le bail soit constaté par écrit et que le locataire n’y aurait pas répondu favorablement.

Par contre, si le preneur met en demeure le bailleur de constater le contrat par écrit et que celui-ci ne répond pas dans le délai qu’impose la loi, aucune turpitude ne pourrait plus être reprochée au preneur et ce dernier serait donc en droit de terminer le bail sans délai et sans indemnité.

Mais comme dirait Pim, sans doute faudra-t-il attendre quelque(s) décision(s) judiciaires pour en avoir le cœur net.

Bien à vous,

grmff · #13 27-06-2008 22:56:47

Je en peux marquer mon accord avec votre raisonnement. Le code civil est assez clair sur les conditions qui doivent être remplies pour bénéficier de la mesure:

Not' bon vieux code civil a écrit :

§ 5. Il peut être mis fin au <bail> par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Toutefois, si le preneur met fin au <bail> au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le <bail> prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
(Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de <bail> n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas d'application.) <L 2006-12-27/30, art. 73, 004; En vigueur : 01-07-2007>

Or, que nous dit l'art 32, 5° du code des droits d'enregistrement?

art 32, 5° du code des droits d'enregistrement a écrit :

Article 32

Les délais pour faire enregistrer les actes assujettis obligatoirement à la formalité de l'enregistrement sont, savoir : (...)
5° de deux mois, pour les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail visés à l'article 19, 3°, a), et de quatre mois pour les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail visés à l'article 19, 3°, b);

Et l'article 19, 3°, a)? Keskidi?

l'article 19, 3°, a) a écrit :

Article 19
Doivent être enregistrés dans les délais fixés par l'article 32 ...)
3° a) les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail d'immeubles ou de parties d'immeubles situés en Belgique, affectés exclusivement au logement d'une famille ou d'une personne seule;

Donc, comme il n'y a pas d'acte (puisque pas de bail écrit), il n'y a pas à l'enregistrer. Le délai de l'article 32 ne s'applique donc pas. On est donc jamais après la période de 2 mois incriminée.... et donc la clause nouvelle du code civil n'est pas d'application.

Il serait piquant qu'un locataire demande au juge de faire un bail écrit... Le jugement vaudrait bail... mais les jugements sont d'office enregistrés!

Gof-2118 · #14 28-06-2008 20:12:16

Dans ce cas, nous sommes deux à ne pas être d'accord. hmm

Le Code civil exige impérativement que le bail soit rédigé. Mais en l'absence de formalisme, le bail n'est pas nul. Il y a là une contradiction sur laquelle je m'interroge depuis quelque temps. Le bail de résidence principale est-il encore un contrat consensuel. Apparemment oui, puisque l'absence d'écrit n'affecte pas sa validité. Mais alors pourquoi exiger un écrit, ou encore, pourquoi ne pas faire dépendre la naissance du contrat de l'écrit ? J'ai la très nette impression que l'on est ici confronté à un OJNI.

Si le bail de résidence principale reste donc un contrat consensuel, sa conclusion fait cependant reposer sur le bailleur seul l'obligation d'enregistrement. Le Code civil est très clair à ce sujet : "L'obligation d'enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur."

L'absence d'écrit ne déroge en rien à cette obligation. Mais il y a une difficulté en ce sens qu'il est impossible de soumettre à l'enregistrement le bail à défaut d'écrit. J'en déduis que le bailleur est donc tenu, s'il veut se mettre à l'abri de la sanction civile qui résulte de l'absence enregistrement, qu'il doit solliciter du preneur que le bail soit constaté par écrit bien avant l'expiration du délai imparti pour procéder à cet enregistrement. A défaut, il ne pourra pas bénéficier du bénéfice des dispositions relatives au délai et indemnité en cas de congé.

Il convient par ailleurs de ne pas confondre les obligations civiles et fiscales. S'il y a des interactions évidents, se sont pourtant là des choses clairement distinctes.

Nous sommes bien d'accord que l'acte portant bail doit être enregistré au sens de la loi fiscale. Il s'agit, malgré la gratuité, toujours d'une formalité fiscale, ne fut-ce que parce que le retard emporte une amende fiscale. En l'absence d'écrit, il n'y pas d'acte, donc pas d'obligation fiscale à remplir.

La loi civile de son côté exige impérativement l'écrit. L’article 3, § 5 précise en effet :

« Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré », certaines dispositions du Code civil ne trouvent pas à s’appliquer.

Le Code parle distinctement du contrat de bail et non pas de l’acte portant bail. Je suis donc d’avis que le Code civil ne renvoi qu’au délai du Code des droits d’enregistrement et non pas à la mesure fiscale dans son ensemble. Autrement dit, il n’y a pas de renvoi à l’article 19 du Code des droits d’enregistrement, par le truchement de l’article 32.

Tout autre interprétation, selon laquelle les disposition du Code civil, afférentes au délai et à l’indemnité en cas de congé, trouveraient à s’appliquer d’office en l’absence d’un écrit, il y aurait, au délà du délai de 2 mois et selon que le preneur est le titulaire d’un bail écrit ou verbal, une discrimination manifeste dans le chef de ce dernier, dont il conviendrait de saisir la Cour constitutionnelle. Cette dernière ne manquera sans doute pas dans ce cas de relever cette discrimination et le juge n’aura dès lors aucune autre possibilité que d’appliquer l’interprétation de la loi qui produise quelque effet en ce qu’elle peut résister à le censure de la Cour.

Bien à vous,

Pierre_Kiroule · #15 28-06-2008 20:31:39

Moralité ?...
Si pas de bail écrit, le locataire s'en va sans préavis ni indemnité ?.... et on ne peut rien lui reprocher, car c'eût été au bailleur de se préoccuper de faire un bail écrit et de l'enregistrer (puisque cette dernière obligation lui incombe).

J'ai bien compris, Gof ?

Et c'est étayé par une jurispudence ? (comme le dirait le prudent Pim)

Gof-2118 · #16 28-06-2008 21:37:04

Pierre_Kiroule a écrit :

J'ai bien compris, Gof ?

Il n'y a pas encore de jurisprudence que je connaisse.

Mais la conclusion de tout ceci est que les dernières modifications législatives n'ont pas vraiment contribué à des relations contractuelles compréhensibles .

grmff · #17 28-06-2008 21:44:22

C'est effectivement la thèse de Gof.

Je trouve que le raisonnement est intéressant. Tout repose sur le fait que le contrat de bail doit être enregistré. On ne parle pas du bail, mais du contrat.

Un contrat de bail verbal est donc autre chose que le bail lui-même? Si c'est le cas, pourquoi parler de contrat de bail, et non simplement de bail?

Si ce n'est pas le cas, c'est que le contrat de bail qui est mentionné est cette chose écrite que vous appelez acte...

Si le législateur qui mentionne "contrat de bail" veut dire "acte de contrat de bail", j'ai raison. Si le législateur a voulu dire "bail fut-il verbal", c'est vous qui avez raison...

Je serais curieux d'obtenir l'avis circonstancié du SNP. Je suis sûr qu'ils nous lisent... et se posent maintenant aussi la question.

Si j'en appelle à l'avis du SNP, n'hésitez pas à faire appel à l'avis de José... lol

grmff · #18 28-06-2008 22:06:56

En faisant quelques recherches, je retombe sur ceci que vous écriviez le 6 mars dernier:

nous étions arrivés à la conclusion, partagée par nos interlocuteurs de la SNP d’ailleurs, que la sanction liée à l’absence d’enregistrement, qui repose sur le bailleur en application de l’art. 3, § 5 al. 3, à savoir le congé valable du preneur sans indemnité ni délai de préavis, n’existe que dans le cas d’un bail de 9 ans

Auriez-vous changé d'avis sur le chocolat aussi? yikes

Gof-2118 · #19 29-06-2008 22:30:16

Grmff a écrit :

En faisant quelques recherches, je retombe sur ceci que vous écriviez le 6 mars dernier:Citation :nous étions arrivés à la conclusion, partagée par nos interlocuteurs de la SNP d’ailleurs, que la sanction liée à l’absence d’enregistrement, qui repose sur le bailleur en application de l’art. 3, § 5 al. 3, à savoir le congé valable du preneur sans indemnité ni délai de préavis, n’existe que dans le cas d’un bail de 9 ans
Auriez-vous changé d'avis sur le chocolat aussi?

Je ne pense pas avoir changé d'avis. Il y a une différence de traitement selon que le bail est conclu pour une courte durée ou pour neuf ans. Contrairement à ce qui est d'application dans la première hypothèse, seul dans la seconde le bail, lorsqu'il n'est pas enregistré dans les délais impartis, est résiliable sans délai ni indemnité. Je suis d'ailleurs d'avis que cette différenciation de traitement ne se justifie pas et qu'elle viole de ce fait les principes constitutionnels relatifs à l'égalité.

Mais l'objet de ce fil de discussion-ci s'est dévié vers la question de savoir si, en l'absence d'un écrit, le preneur pouvait résilier le bail sans devoir respecter de délai de préavis ou d'indemnité, une fois écoulé le délai imparti pour l'enregistrement du bail.

Pour moi, bail, contrat de bail, convention de bail, protocole de bail, etc. sont des synonymes, cela vise le contrat en tant que tel, indépendamment de son support. C'est ce que l'on appelle communément le "negotium".

Par contre, l'acte portant bail vise l'écrit. C'est ce qu'on appelle "l'instrumentum". Voyez à propos de la notion d'acte ce qui est dit aux articles 1317 et suivants du Code civil.

Art. 1317. L'acte authentique est celui qui a été recu par officiers publics ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé, et avec les solennités requises.
Il peut être dressé sur tout support s'il est établi et conservé dans des conditions fixées par le Roi, par arrêté délibéré en Conseil des Ministres.
Art. 1322. L'acte sous seing privé, reconnu par celui auquel on l'oppose, ou légalement tenu pour reconnu, a, entre ceux qui l'ont souscrit et entre leurs héritiers et ayants cause, la même foi que l'acte authentique.

Le chocolat quant à lui est divin et, de la sorte, aucunement susceptible d'interprétation. C'est une vérité universelle qui nous est donnée et s'impose en tant que telle à nous (j'exagère peut être un peu, mais alors un chouiat de rien du tout).

grmff · #20 29-06-2008 22:37:55

Le chocolat quant à lui est divin et, de la sorte, aucunement susceptible d'interprétation. C'est une vérité universelle qui nous est donnée et s'impose en tant que telle à nous (j'exagère peut être un peu, mais alors un chouiat de rien du tout).

Sur ce point-là, nous sommes au moins d'accord...

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