demande de renseignements et d'aide

Pygargue · #1 29-07-2008 21:02:22

Bonjour à tous

Je suis locataire dans le sud de la province du Luxembourg.
J'ai signé un contrat de bail le 26/09/2006 pour une durée d'1 an reconductible conformément aux dispositions de la loi.

En septembre 2007, je n'ai pas signé de nouveau contrat de bail, et j'occupe ,à ce jour, toujours les lieux. D'après les renseignements que j'ai pris, je suis actuellement en bail verbal et ce pour une durée de 9 ans, dont la période allant de septembre 2006 à aujourd'hui compte dans ces 9 ans (renseignements pris dans "La Loi sur les loyers, 9ème édition - Août 2007; assistance juridique).

Le bien à été loué avec une installation électrique datant de plus de 50 ans : les fils électriques sont gainés de téflon, vieux interrupteurs à levier (en bakélite) et nous avons du remplacer le compteur électrique car celui-ci nous a laché. Nous avons de l'humidité dans toute la maison (venant du plafond et du sol) ainsi que des champignons sur les murs. les meubles commencent à moisir aussi.
j'ai signalé ces problèmes au propriétaire dès le début mais celui-ci n'a encore rien fait.

Je possède également un garage dont je ne puis me servir car je ne possède pas de clef. le propriétaire trouve à chaque fois une excuse pour ne pas me la donner (ne la trouve plus, vais demander à mes parents, vais en faire une nouvelle, vais changer la porte du garage,...)

Je suis désolé pour cette longue intro, mais cela vous une idée des problèmes rencontrés et non résolu à ce jour.

Le 24/06/2008, j'ai reçu par recommandé une lettre de mon propriétaire me signifiant la non reconduction du bail et me demandant de quitter les lieux pour fin septembre 2008. Avec l'accord de l'assistance juridique d'Arlon, j'ai envoyé une lettre recommandée à mon propriétaire lui disant que je refusait son renon car dans son courrier il ne respetctait pas la loi en vigueur: le délai d'envoi doit être de 6 mois et non 3, et de plus il n'y a aucun motif (sa lettre fait 5 lignes). De plus je l'ai menacé de faire venir l'hygiène.

Dans le contrat de bail il est stipulé ceci:
Art.2 :Les lieux sont loués à destination d'une maison d'habitation excepter les petites maisons situées à l'arrière de l'habitation.
Art. 17: Le locataire prend/ne prend pas l'entretien de la pelouse. Si l'entretien de celle-ci n'est pas pris en charge par le locataire, un supplément de 25 € par mois sera demandé.

Concernant les habitations situées à l'arrière de mon domicile, il s'agit en fait d'un genre de remise où le propriétaire entrepose des chute de bois, et de ce que j'appellerais une bergerie qu'il a transformé en habitation. Habitation qu'il occupe lui-même depuis le depuis juillet 2008.

Afin de pouvoir effectuer les travaux nécessaire à son habitation, il m'avait demandé en 09/2006 si cela ne me dérangeais pas si il passait de temps en temps par le jardin pour y amener machines et autres outils. Je lui ai répondu qu'il pouvais y passer. Depuis avril 2008 ses passages se sont fait quotidien.

Le jardin a une configuration en L et une clôture était placée dans le fond à 1 m de la réserve de bois. Cette clôture était rarement fermée malgré mes demandes de fermeture au propriétaire. J'en suis même arrivé à la fixer au mur. Le lendemain les attaches étaient arrachées et la clôture était de nouveau ouverte.

Ce matin j'ai constaté qu'il avait placé une nouvelle clôture, mais en nous diminuant la surface du jardin d'environ 3/4.
Par conséquent je ne sais plus mettre de piscine pour que mes enfants puissent jouer.
A côté du garage il y a une barrière donnant accès au jardin. Avec ce changement de clôture je n'ai plus accès au jardin par l'extérieur.

A savoir aussi que le propriétaire a accès à son habitation via un sentier et qu'il a fait la demande à la Commune pour aménager ce sentier. D'après lui la Commune n'est pas prête de faire quoi que ce soit

Ma question est la suivante :
A-t-il le droit de déplacer la clôture comme il l'a fait sans nous en parler avant?
Est-on en droit de demander une diminution de loyer ?

Oups ça fait 2 questions yikes

Je vous remercie déjà pour l'aide que vous pourriez me procurer

Ps: je viens de recevoir à l'instant ( 21h 53) un sms de mon propriétaire me signalant qu'il passerait le 4/08/2008 avec quelqu'un pour le problème d'humidité

grmff · #2 29-07-2008 21:54:55

Cela fait beaucoup de râlerie et quelques questions...

Mon avis?

Si le bail initial mentionnait une tacite reconduction pour une période de même durée et aux mêmes conditions, vous êtes dans un bail de type court qui se termine au bout des deux ans. Avec un tel bail, le préavis est de 3 mois

Sinon, vous avez un bail écrit de 9 ans. (pas verbal) Le contrat initial reste valable et en vigueur. Le proprio est en droit de vous donner le congé à tout moment pour occupation personnelle, moyennant préavis de 6 mois. Si aucun motif n'était mentionné au congé, il est à mon avis quasi nul... pour le proprio. SI vous désirez vous y soumettre, c'était votre droit. Vous l'avez déclaré nul, et c'était votre droit également...

Ceci dit, pourquoi s'accrocher à une maison qui ne vous convient pas? Les problèmes d'humidité sont difficiles à résoudre en règle générale.

Ceci dit, je ne comprends même pas comment il peut ocuper des anciennes bergeries déclarées comme inhabitables dans votre bail. C'est déclaré comme étant deux habitations? C'est légal?

Quant à changer les conditions unilatéralement, c'est illégal, évidemment.

Il vous reste à trouver un terrain d'entente avec le proprio pour une rupture amiable qui vous est favorable.

Pygargue · #3 30-07-2008 00:38:01

Merci Grmff pour votre réponse rapide

Si le bail initial mentionnait une tacite reconduction pour une période de même durée et aux mêmes conditions, vous êtes dans un bail de type court qui se termine au bout des deux ans. Avec un tel bail, le préavis est de 3 mois

Dans le contrat de bail il n'est pas fait mention d'une tacite reconduction pour une période de même durée et aux mêmes conditions. il est simplement noté "la location est consentie pour une durée d'un an reconductible conformément aux dispositions de la loi".

Sinon, vous avez un bail écrit de 9 ans. (pas verbal)

Dans la Loi sur les loyers (Art.3,§6) et dans le Code Civil (Livre III,section 2,Art.3,§6) il est dit ceci:
- "Si aucun congé n'a été notifié 3 mois avant l'échéance ou si le locataire a continué à occuper les lieux après la durée convenue sans que le bailleur s'y oppose (même avec un nouveau contrat), le bail initial se poursuit aux même conditions (avec le même loyer), mais il est supposé avoir été conclu au début pour une période de 9 ans", Loi du 13/04/1997.

Pour ce qui est de l'humidité, les causes ont été localisées très facilement: fissures dans la façade,descente de gouttière trouée, solain qui laisse passer l'eau de pluie,...

Par curiosité je vais passer à la Commune pour avoir un relevé des parcelles.

Ce n'est pas que je veuille m'accrocher à la maison, mais cela fait la 2ème fois qu'on se fait avoir par un propriétaire peu scrupuleux.

Autre question :
- Si le loyer n'est pas payé dans les 5 jours de son échéance a-t-il le droit d'augmenter cette somme d' un intérêt de 20% ? N'est ce pas 12% l'an ?

grmff · #4 30-07-2008 08:00:40

Dans la Loi sur les loyers (Art.3,§6) et dans le Code Civil (Livre III,section 2,Art.3,§6) il est dit ceci:
- "Si aucun congé n'a été notifié 3 mois avant l'échéance ou si le locataire a continué à occuper les lieux après la durée convenue sans que le bailleur s'y oppose (même avec un nouveau contrat), le bail initial se poursuit aux même conditions (avec le même loyer), mais il est supposé avoir été conclu au début pour une période de 9 ans", Loi du 13/04/1997.

C'est donc bien un bail écrit.

Pour ce qui est de l'humidité, les causes ont été localisées très facilement: fissures dans la façade,descente de gouttière trouée, solain qui laisse passer l'eau de pluie,...

Si c'est si simple, c'est lamentable qu'il ne fasse rien...

Par curiosité je vais passer à la Commune pour avoir un relevé des parcelles.

Il n'est pas impossible que le relevé des parcelles ne donne rien. Pour les copropriété, par exemple, on ne voit qu'une parcelle sur le plan cadastral (mais plusieurs biens si on demande un relevé des copropriétaires) Dans le cadre d'un immeuble à appartement avec un seul proprio, c'est le cas aussi: une seule parcelle.

Si le loyer n'est pas payé dans les 5 jours de son échéance a-t-il le droit d'augmenter cette somme d' un intérêt de 20% ? N'est ce pas 12% l'an

L'intérêt peut être décidé entre les parties. Il faut qu'il soit mentionné au contrat. Si le juge estime que l'intérêt est excessif, il peut le réduire.

Les contrats de prêt hypothécaire mentionnent 2% par mois (en cas de retard et d'action en justice)
Des juges ont déjà accepté 1.5%/mois.
12% par an est très courant (bail de Pim par exemple)
Le taux légal est de 7 ou 8%

Pygargue · #5 31-07-2008 14:28:27

Voilà je suis passé au "Cadastre" et les infos sont plutôt surprenantes.

1°) le terrain est beaucoup plus grand que ce que je ne pensais. Mais bon il a choisit de garder une partie de ce terrain pour lui et c'est sont droit. Avec ce bout de jardin il a accès à un sentier (il ne sait pas y passer avec sa voiture mais ça c'est à lui à voir avec éventuellement la commune ou autre).

2°) les 2 bâtisses (réserve à bois et "bergerie") ne sont pas considérées comme étant des habitations. Donc peut-il en faire un logement ? Je pense que oui mais bon elles sont sa propriété donc il en fait ce qu'il veut (pourquoi pas une piscine ? avec le beau temps que nous avons lol

3°) il a apparemment demandé pour construire une véranda attenant à la "bergerie", chose qui lui a été refusée étant donné que cette "bergerie" n'est pas considérée ni actée comme étant une habitation.

De plus, il s'est permis, encore une fois lorsque nous étions absent, de poser un panneau "Propriété Privée" sur la barrière menant au jardin. Cet accès, pour petit rappel, fait partie de la location.

J'ai essayé de discuter calmement avec lui, mais cela est impossible. Il me dit qu'il a le droit de pouvoir rentrer chez lui et donc d'avoir un accès. De plus il m'a également signalé qu'il comptait reprendre le garage pour son propre compte personnel. Pour ma part je n'ai pas cherché à envenimer les choses, et dès que je suis rentré j'ai écris une lettre (que je vais envoyer par recommander avec accusé de réception) pour lui demander le retrait de la clôture qu'il a placé le 29/07 et de la replacer à son emplacement initial, autrement dit là où elle se trouvait à la signature du contrat de bail. Je lui également rappelé l'art. 3 §6 du Code Civil du 13/04/1997

Je lui ai laissé jusqu'au 08/08/2008 pour réaliser ces travaux sans quoi je prendrai contact avec Monsieur le Juge de Paix.

Bien entendu je ne voudrait en arrivé jusque là.

Je ne sais pas si j'ai bien agit en faisant de la sorte, mais je trouve qu'il pousse le bouchon un peu trop loin.

Peut-on considérer qu'il y a violation de domicile?

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