mes nouvelles locataires abusent de ma naïveté

Xheres-0643 · #1 03-08-2008 11:44:20

Bonjour.

Peut-être que je me fais des films pour rien mais j'aurais besoin de vos précieux conseils avant que la situation ne dégénère.

Je suis propriétaire d'une maison que je loue depuis une semaine à un couple de jeunes femmes. Tout s'est passé très vite à la signature du bail : nous les avons rencontrées et avons appris qu'elles étaient très pressées d'emménager car elles étaient apparemment "à la rue" d'après les paroles de l'agence (fin de bail ? expulsées ? ... on n'en sait pas plus !). Par gentillesse, nous leur avons donc donné une clé le jour-meme de la signature du bail (28/07/08) alors que celui-ci n'entrait en vigueur que le 01/08/08, que l'état des lieux n'avait pas encore été dressé (chose faite dès le lendemain), que nous n'avions pas encore reçu en retour le papier de garantie locative approuvé par la banque (reçu finalement hier le 01/08/08) et surtout que nous avions encore du débarras (effets personnels et déchets) à faire dans la maison avant qu'elle soit disponible pour location en leur disant qu'on ferait le nécessaire pour vider le plus vite possible.

Jusque là rien d'anormal, nous avons voulu être de bonne foi envers nos futures locataires.

Le lendemain mardi donc, nous avons établi l'état des lieux contradictoire à l'amiable, sans surprise par rapport à l'état connu de la maison.

Hier samedi, date à laquelle nous avions prévu d'un commun accord de terminer de vider la maison et de remettre définitivement toutes les clés sur remise du papier de garantie locative, nous avons très bien senti que nous n'étions pas les bienvenus du tout (alors que c'était prévu depuis le départ que nous devions être présents toute la journée, surtout que nous leur avons fait une fleur en leur donnant une clé le 1er jour).
Attitude froide, ignorance, et surtout : revendications futiles et volontairement exagérées (pour nous enquiquiner on aurait dit) par rapport à l'état des lieux établi 4 jours avant.

Par exemple :
- la chasse d'eau du WC de la salle de bain continue à être un peu bruyante pendant environ 1 minute (une espèce de 'schhhhhh' aigu après avoir tiré l'eau) mais pas du tout dérangeant et d'époque puisque la maison date de 1982). Bref cela les dérangeait mais j'ai dit que c'était comme ça un point c'est tout, on sait rien y faire.

- autre chose : il y a une vitrocéramique d'époque avec chauffe-plat et celui-ci a visiblement un problème que je reconnais tout à fait (quand on allume le chauffe plat (touche tactile) celui-ci chauffe normalement mais on ne parvient plus à l'éteindre après car tout autour des touches tactiles est chaud et dérègle la sonde de température) la solution dans ce cas : mettre une éponge humide sur l'interrupteur 'off' tactile et couper les plombs de la cuisinière. Je conviens que ce n'est pas pratique à la longue. Je leur suggère donc de ne pas utiliser le chauffe-plat (et donc uniquement les 4 taques qui fonctionnent par ailleurs très bien (interrupteurs non tactiles)), et l'une des deux me répond de manière arrogante : "Mais moi je fais à souper le soir quand même" en sous-entendant qu'on devrait mettre du neuf. J'ai dit qu'on allait aviser le problème, mais nous allons je pense vois si y'a moyen de 'désactiver' le chauffe-plat et qu'elles utilisent uniquement les 4 taques. De toute façon, qui utilise encore un chauffe-plat à notre époque ? Même les plaques vitro neuves n'en disposent quasi plus (En tout cas, si je devais finir par la faire remplacer, il n'y en aurait pas c'est clair car ce serait du basique).

Bref tous des petits détails comme ça qui font que j'ai du mal à les cerner.
Nous ne connaissons même pas les coordonnées de leur ancien propriétaire (d'habitude dans un formulaire de candidature, on le mentionne) mais tout s'est passé si vite et nous étions contents après 4 mois de mise en location d'avoir trouvé quelqu'un.

Peut-être que je me fait des illusions mais j'ai l'impression qu'elles me prennent pour une jeune propriétaire naïve qu'on peut balader comme on veut. Même ma mère m'a dit, quand elle m'a entendu discuté avec elles : "tu le laisse marcher sur le pieds, tu es toute mielleuse avec elle alors que elles, n'hésitent pas à te soumettre leurs revendications. C'est toi la propriétaire et elles les locataires, et de cette manière-là on dirait le contraire, tu t'abaisses complètement devant elles". C'est vrai que j'ai toujours été très douce et diplomate dans mes paroles et que j'ai souvent peur de dire non pour ne pas déplaire. Mais ici, c'est vrai que j'ai l'impression de m'enfoncer et de me faire avoir.

Comment être plus ferme avec ses locataires sans pour autant déplaire ? Mais montrer en tout cas qui de nous deux est le propriétaire?

Je suis encore étudiante, je me retrouve propriétaire malgré moi suite au décès de mon père, et je ne souhaitais pas vendre la maison de mon enfance, mais d'un autre côté il faut la rentabiliser donc j'ai opté pour la location. Mais je n'ai pas de revenus hormis le loyer et je ne tiens pas à être accablée de travaux, surtout qu'au départ la maison est vraiment saine du garage au grenier, sans vice caché (aucun problème d'humidité, électricité en très bon état, ...).

Je résume donc mes questions car c'est un peu le fouillis :

1°) Comment montrer sans déplaire qui est maître à bord avant tout et ainsi rendre mes locataires plus dociles et moins méprisantes envers moi ? Comment leur dire clairement 'NON' quand cela s'avère nécessaire ?

2°) Mes locataires ont-elles le droit d'exiger des travaux de remplacement alors que cela pourrait être évité s'il existe une solution alternative ? (par exemple pour le chauffe-plat évoqué plus haut). Je sais qu'il faut assurer la jouissance paisible du locataire et lui assurer le confort nécessaire de son logement mais sans pour autant que celui-ci en profite pour faire des revendications abusives).

3°) A leur sortie, ai-je le droit de leur imposer une remise en peinture des lieux pour la rafraichir même après moins de 9 ans ? Ils s'agit de fumeuses qui fument à l'intérieur de la maison. Ou cela fait-il partie de l'usure locative ?

4°) Ai-je le droit de mon côté de prendre des renseignements sur mes locataires ? (via l'agence immobilière ou les voisins de leur ancien logement dont je dispose de l'adresse) vu qu'elles ne m'ont pas communiqué les coordonnées de leur ex-proprio et que j'ignore encore la raison de leur "mise à la rue" brutale. Je trouverais indélicat de leur demander, maintenant qu'elles sont installées : "au fait cela vous dérangerait de me donner le nom de votre ancien bailleur ? En tant que propriétaire, je pense avoir le droit de m'informer de vous auprès de lui". Mais peut-être que là encore, je suis naïve et que je devrais être plus ferme et ne pas hésiter.

Je pense avoir encore mille autres questions mais c'est un peu confus pour le moment. Je voudrais juste être sure de ne pas me faire avoir.

Merci d'avance de votre patience de me lire et pour vos précieux conseils.

cochise · #2 03-08-2008 12:47:32

Personnellement, je me fous de plaire ou pas. L'important c'est de se faire respecter, dans un sens comme dans l'autre. Sachez que jamais on ne vous rendra votre gentillesse ou vos largesses. En cas de problème, oublié l'arrivée gratuite en avance, croyez moi!
Si vous vous laissez faire, on va vous appeler pour une porte qui grince ou une ampoule à changer!
Ne jamais louer dans l'urgence! C'est une règle! Elles sont pressées? Pas votre problème. Pourquoi à la rue? Que dit l'agence?? Si vous passez par une agence, c'est pour être tranquille. Il doit y avoir un dossier de candidature normalement, avec les "antécédants". C'est rarement bon signe les gens "à la rue".
Ceci dit, vous êtes jeune, inexpérimentée et je vais vous donner le meilleur conseil : keep cool, restez zen! Au début, je passais des nuits blanches. Maintenant, je gère tout ça avec beaucoup de recul. Je ne réagis plus au moindre coup de téléphone. La plupart du temps, c'est bidon et alarmiste (genre votre chasse d'eau).
Pour ce qui est des renseignements, j'use de tous les moyens en ma possession (tél anciens proprios,..etc..) et même d'autres à l'occasion.
Pour la remise en peinture, il faut la mentionner au contrat pour bien faire, car c'est considéré comme une usure locative. Maintenant, si après un an, c'est tout noir parce qu'elles fument, c'est autre chose.

Ben1980 · #3 03-08-2008 14:38:22

- comme dit cochise, surtout ne jamais louer dans l'urgence ou pour faire plaisir
- toujours vérifier la solvabilité et toujours se renseigner auprès de l'ancien proprio avant ; rien ne vous interdit de parler à leurs anciens voisins
- essayer de présenter directement la maison dans son état définitif, ça évite les discussions
- ne jamais donner les clés avant d'avoir la preuve de la garantie locative
- ne jamais laisser quelqu'un emménager avant d'avoir rédigé l'état des lieux
- ne faites que ce qui est légalement nécessaire
Ce n'est pas en faisant plus qu'elles se calmeront. J'ai en ce moment des locataires qui estiment avoir subi un préjudice, parce que je suis intervenu à leur demande pour remettre une membrane d'étanchéité sur un mur extérieur. Je dois maintenant me défendre devant le juge de paix. Heureusement, il existe des indemnités de procédure, pour les gens de mauvaise foi qui font des procès de façon abusive

Et enfin ne pas vous inquiéter pour votre image.
Demandez à communiquer avec elles par écrit (mail par exemple).
Si jamais vous intervenez pour un travail, faites leur signer un document où
elles indiquent qu'elles n'ont pas subi de préjudice.

PIM · #4 03-08-2008 14:55:21

Les conseils de Cochise & Ben1980 sont pertinents, mais tardifs en ce qui concerne cette location-ci.

Car, même si vous apprenez aujourd'hui que leur mise à la rue précédente résulte d'un problème qui leur est imputable, c'est un peu tard pour l'invoquer... : le bail est signé et en cours d'exécution.

Et , à la décharge de ces locataires, il me paraît normal qu'elles vous invoquent des (petits) problèmes (bruit chasse d'eau wc, chauffe-plat) qu'après avoir occupé les lieux: ce n'était pas facilement identifiable avant la prise en location.

Moralité: tout cela me paraît davantage résulter d'une difficulté fréquente dans les rapports bailleur / locataire que d'une situation critique.

C'est le métier de bailleur qui rentre...

grmff · #5 03-08-2008 16:17:20

1°) Comment montrer sans déplaire qui est maître à bord avant tout et ainsi rendre mes locataires plus dociles et moins méprisantes envers moi? Comment leur dire clairement 'NON' quand cela s'avère nécessaire ?

C'est assez facile. On pose ses lèvres en avant, avec la langue sur le palais, et en expulsant l'air, on baisse la langue pour produire le son "non". Un peut comme quand vous leur demandez leur nom. C'est le même son.

Exemple:
Le locataire: "On pourrait avoir un WC en or massif s'il vous plait?"
Le propriétaire: "Non, ce n'est pas prévu."

2°) Mes locataires ont-elles le droit d'exiger des travaux de remplacement alors que cela pourrait être évité s'il existe une solution alternative ? (par exemple pour le chauffe-plat évoqué plus haut). Je sais qu'il faut assurer la jouissance paisible du locataire et lui assurer le confort nécessaire de son logement mais sans pour autant que celui-ci en profite pour faire des revendications abusives).

Théoriquement, oui. Vous fournissez avec une taque vitro-céramique, ils sont en droit d'exiger qu'elle fonctionne.
Ceci dit, rien en vous empêche effectivement de la démonter, et de débrancher la fonction chauffe-plat. C'est ce que je ferais.

3°) A leur sortie, ai-je le droit de leur imposer une remise en peinture des lieux pour la rafraichir même après moins de 9 ans ? Ils s'agit de fumeuses qui fument à l'intérieur de la maison. Ou cela fait-il partie de l'usure locative ?

Vous pouviez l'exiger... et le mentionner au contrat. Si ce n'est pas mentionné au contrat, c'est trop tard.

4°) Ai-je le droit de mon côté de prendre des renseignements sur mes locataires ? (via l'agence immobilière ou les voisins de leur ancien logement dont je dispose de l'adresse) vu qu'elles ne m'ont pas communiqué les coordonnées de leur ex-proprio et que j'ignore encore la raison de leur "mise à la rue" brutale. Je trouverais indélicat de leur demander, maintenant qu'elles sont installées : "au fait cela vous dérangerait de me donner le nom de votre ancien bailleur ? En tant que propriétaire, je pense avoir le droit de m'informer de vous auprès de lui". Mais peut-être que là encore, je suis naïve et que je devrais être plus ferme et ne pas hésiter.

C'est complètement inutile. Beaucoup trop tard. C'est avant de signer qu'il faut le savoir, et c'est à l'agence de se renseigner, si vous passez par une agence. Interrogez l'agence...

Xheres-0643 · #6 03-08-2008 22:49:46

Merci à tous pour vos réponses rapides.

Quelques petites précisions :

Grmff a écrit :

Citation : Théoriquement, oui. Vous fournissez avec une taque vitro-céramique, ils sont en droit d'exiger qu'elle fonctionne.
Ceci dit, rien en vous empêche effectivement de la démonter, et de débrancher la fonction chauffe-plat. C'est ce que je ferais.

Concernant la vitrocéramique, il n'était pas mentionné dans l'annonce qu'il s'agissait d'une vitro. Nous l'avons indiqué dans l'état des lieux (que nous signerons seulement mardi car il manquait la signature de mon frère en tant que second bailleur (indivision). J'envisage 2 possibilités : soit condamner le chauffe-plat en collant, si c'est possible et que ça ne déclenche pas le chauffe plat, un cache sur l'interrupteur tactile; soit en remplaçant toute la taque mais alors ce serait du basique à moindres frais genre taques non vitro, de toute façon sans chauffe-plat (rien ne m'en empeche je pense, il n'est pas obligatoire d'avoir des vitro du moment que la cuisinière est en bon état de fonctionnement). Pourraient-elle refuser une réparation système D en appliquant simplement un cache esthétique sur l'interrupteur tactile comme un interrupteur bouton? (car la déconnexion de la fonction chauffe-plat risque d'être impossible apparemment).

Grmff a écrit :

Citation :3°) A leur sortie, ai-je le droit de leur imposer une remise en peinture des lieux pour la rafraichir même après moins de 9 ans ? Ils s'agit de fumeuses qui fument à l'intérieur de la maison. Ou cela fait-il partie de l'usure locative ?
Vous pouviez l'exiger... et le mentionner au contrat. Si ce n'est pas mentionné au contrat, c'est trop tard.

Comme dit plus haut, l'état des lieux n'est toujours pas signé. Peut-on dès lors rajouter cette clause d'engagement dans l'état des lieux? Il faut savoir que quand nous avons signé le bail à l'agence, nous ne savions pas qu'elles étaient fumeuses toutes les deux. C'est quand nous avons été hier pour vider (cela nous a bien pris 3 ou 4h), que nous avons remarqué qu'elles fumaient toutes les deux beaucoup et surtout à l'intérieur de la maison. A ce rythme-là, les peintures neuves (blanc cassé) vont vite être jaunies. Ai-je le droit d'exiger dans l'état des lieux une clause stipulant la remise à neuf des peintures en fin d'occupation ?

Grmff a écrit :

Citation :4°) Ai-je le droit de mon côté de prendre des renseignements sur mes locataires ? (via l'agence immobilière ou les voisins de leur ancien logement dont je dispose de l'adresse) vu qu'elles ne m'ont pas communiqué les coordonnées de leur ex-proprio et que j'ignore encore la raison de leur "mise à la rue" brutale. Je trouverais indélicat de leur demander, maintenant qu'elles sont installées : "au fait cela vous dérangerait de me donner le nom de votre ancien bailleur ? En tant que propriétaire, je pense avoir le droit de m'informer de vous auprès de lui". Mais peut-être que là encore, je suis naïve et que je devrais être plus ferme et ne pas hésiter.
C'est complètement inutile. Beaucoup trop tard. C'est avant de signer qu'il faut le savoir, et c'est à l'agence de se renseigner, si vous passez par une agence. Interrogez l'agence...

Pour la bonne forme et être rassurée, j'appellerai l'agence dès demain. Car il n'est en effet pas normal à eux de ne pas se renseigner. Pour la solvabilité nous avons été rassurés directement. Nous demanderons donc les circonstances de l'emménagement précipité de nos locataires ainsi que les coordonnées de leur ex-proprio. Je sais que tout cela arrive trop tard mais au moins je serai rassurée (ou pas...) et pourrai peut-etre ainsi me faire une meilleure idée de mes locataires que je n'arrive pour le moment pas à cerner (ce qui me parait normal en tant que propriétaire).

Merci beaucoup.

grmff · #7 03-08-2008 22:54:37

Comme dit plus haut, l'état des lieux n'est toujours pas signé. Peut-on dès lors rajouter cette clause d'engagement dans l'état des lieux?

Au rique de me répéter, c'est dans le contrat que vous pouviez le mentionner. L'état des lieux n'a pas pour vocation de rajouter des obligations au locataire...

Xheres-0643 · #8 03-08-2008 23:09:40

Est-ce que alors une peinture jaunie après moins de 9 ans (amortissement) dû au fait que la maison devient un espace fumeur, peut être considérée comme dégât matériel à charge du locataire ou est-ce classé comme usure locative non imputable à celui-ci ? Personnellement j'aurai souhaité que la maison soit non fumeur et n'ai pas envie à la sortie de retrouver ma maison puante et les peintures jaunies.
Si j'ai affaire à des locataires correctes, n'est-il pas alors normal de penser que la remise en état des lieux à la sortie sous-entend et comprend, après moins de 9 ans d'occupation, la remise en peinture des murs SI ceux-ci sont dégradés par la fumée de cigarette ?

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