Légal ou Illicite ?

raspoutine · #1 12-09-2008 07:24:52

Bonjour à tous,

J’aimerais avoir vos avis (Légal ou illicite) sur la situation suivante :

Le syndic XXXXXXXXX à mis en place un réseau Internet / WiFi qui couvre tout l’immeuble de l’ ACPxxxx à xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Ce service est assuré par la société XXXXXXXXXXX, et est facturé à l’ensemble ACP au travers des comptes des copropriétaires de l’ ACP.

Coût ( prix de revient de ce service) facturé au propriétaire est de l‘ordre de ± 7 Euros / par occupant/mois, qu’il soit utilisateur du service ou pas !
Le syndic qui est également gestionnaire d’une majorité des biens de l’immeuble, refacture ce service 15 € / mois par occupant au profit du propriétaire. Et est tout heureux d’avoir fait faire une plus value de 8 euros / mois aux propriétaires, et recommande aux autres propriétaires dont il ne gère pas les biens d’en faire autant, facturer ce service à raison de 15 € / mois.

Selon certains avis, il s’agit ni plus ni moins d’une pratique commerciale illicite, ceci pour les raisons suivantes :

La loi répute acte de commerce, réaliser un achat pour revendre.

On entend par achat, l'acquisition d'un bien ou d'un service en échange du règlement comptant ou à terme d'une certaine somme d'argent correspondant au coût du bien/service.

Dans le cas décrit, le but de l’opération est bien de réaliser une plus value, avec une idée de lucre et de spéculation.

Il ne s’agit pas d’un acte de commerce isolés, mais bien d’une répétition d’une opération commerciale.

Il s’agit d’un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles que pour constituer une activité continue et habituelle, excédant la gestion normale d’un patrimoine privé, réalisé en vue d’un profit personnel.

De plus, pour réussir à vendre ce service, il a eu et il a motivation ( pub) auprès de l'acheteur (occupant) pour l'encourager à l'acheter (utiliser le réseau Internet Wifi)

Cette opération ne rentrerait plus dans le cadre de la gestion du patrimoine privé à partir du moment où elle est entachée de spéculation et de recherche d’un profit pécuniaire

Ce type d’opération ne rentrerait plus dans la gestion de patrimoine privé et il s’agit d’une activité commerciale, lorsque les conditions suivantes sont réunies et qu'il y a :

- L’achat des marchandises / service en vue de les revendre
- spéculation, c.a.d. la recherche d’un profit pécuniaire
- répétition des actes.
- démarche- information / Motivation auprès du clients potentiel pour l'encourager à l'acheter

Au niveau fiscal, cette activité devrait être déclarée et le bénéfice réalisé doit être / sera taxé au titre de revenu divers ( à 33 % ).

Et enfin, n’y a-t-il pas de risques, (une forme de concurrence déloyale) vis-à-vis des sociétés qui ont pignon sur rue et qui offrent ce type de services raccordements Internet individuels.

Pour avoir un ordre de grandeur du chiffre d’affaire, sont visés par cette activité / approche commerciale, les 200 occupants - étudiants potentiellement connectables au WiFi ceci uniquement pour notre immeuble, avec un chiffre d’affaire global pour cette activité : 200 occupants- étudiants à 15 euros / mois = ± 36 000 Euros/an ).

Pour l’instant, n’est pas abordé, l’aspect de l’éventuelle responsabilité du propriétaire au niveau de l’utilisation faite , informations circulant, connections faites par l’occupant via service.

J’aimerais beaucoup avoir vos avis sur le sujet.
D'avance, je vous remercie pour vos informations.
Raspoutine.

luc · #2 12-09-2008 07:56:35

Le plus efficace est dans ce stade de déposer une plainte à l'adresse suivante du SPF Économie:

Plaintes, droits et obligations

Plaintes, droits et obligations
Réguler l'activité économique est une des grandes missions du Service public fédéral Economie, PME, Classes moyennes et Energie.
Les conflits, les grandes évolutions de l'économie à l'échelle mondiale peuvent être sources de perturbations de l'ordre économique et de distorsion de concurrence. La Communauté européenne et le législateur national ont toutefois établi certaines normes afin que les divers acteurs économiques puissent cohabiter de manière harmonieuse et équitable. Le contrôle de l'application et du respect de ces lois est de la compétence de la Direction générale Contrôle et Médiation.
Consommateur, commerçant, industriel ou artisan, vous bénéficiez de droits tout en étant soumis à certaines obligations. Si vous estimez néanmoins avoir été lésé par une pratique économique déloyale, vous avez le droit de porter plainte. Si vous souhaitez bénéficier de renseignements, la Direction générale Contrôle et Médiation vous informera ou vous guidera vers le service concerné.
* Où et comment porter plainte?
(...)

Ce qui est pour moi fort probable est que ce type de revente de services sera soumis au TVA.

Un régisseur ou un syndic ventile les charges et perçoit des honoraires pour cette prestations. Ceci est exempté de TVA. Le reste pas.

C'est comme dans les seigneuries. Les prestations supplémentaires (repas, ..) sont soumis au TVA. Une décision officielle existe.

Baxter · #3 12-09-2008 08:21:58

Le syndic XXXXXXXXX à mis en place un réseau Internet / WiFi qui couvre tout l’immeuble de l’ ACPxxxx à xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Ce service est assuré par la société XXXXXXXXXXX, et est facturé à l’ensemble ACP au travers des comptes des copropriétaires de l’ ACP.

Installation commandée par le syndic au nom de l'ACP selon une décision de l'AG ?...
Ou est-ce le syndic qui mélange ses "pinceaux" ?

Gof-2118 · #4 12-09-2008 10:46:12

En effet. Si mon voisin m'installait un réseau sans que je ne lui ai rien demandé, je lui en serais très reconnaissant, mais cela s'arrêterait là.

immorp · #5 12-09-2008 16:59:37

Baxter a écrit :

Installation commandée par le syndic au nom de l'ACP selon une décision de l'AG ?...
Ou est-ce le syndic qui mélange ses "pinceaux" ?

Effectivement, cette question est primordiale..

Ensuite, quand le syndic enfile sa casquette de régisseur, ce n'est plus le même problème, et il est parfaitement en droit de "faire du commerce". Mais il ne doit naturellement pas mélanger les deux.
De plus, il semblerait que ce sont les propriétaires qui font un bénéfice, et non le régisseur ?

grmff · #6 12-09-2008 17:14:02

Installation commandée par le syndic au nom de l'ACP selon une décision de l'AG ?...
Ou est-ce le syndic qui mélange ses "pinceaux" ?

Selon mes infos, c'est une installation par le syndic avant AG... et régularisation lors d'une AG sans que ce soit à l'ordre du jour, dans les points divers, et quand la moitié des propriétaires étaient partis.

Et confirmation de la décision par l'approbation des comptes de l'AG suivante.

raspoutine · #7 12-09-2008 19:00:14

La légalité de cette installation, décidée de façon unilatérale par le syndic c’est un autre débat.
Grmff , a résumé les circonstances particulières de cette installation, décision qui actuellement est contestée en justice ...

Changez « INTERNET-WiFi » par « T-shirts » et reprenons si vous le permettez mon exemple ;

Le syndic, au nom de l’ association conclus un contrat sur plusieurs années qui consiste a acheter directement auprès d’un importateur ou manufacturier 200 T-shirts par mois à 5.79 Euros + tva 21 % = 7 .00Euros/ pièces, avec factures et documents en ordre qui figurent dans les comptes de l’association.

Tous les mois, tous ces T-shirts sont intégralement revendus à 15 Euros / pièce, auprès des occupants, évidement pas de facture, pas de déclaration, donc pas de TVA et ce depuis bientôt 2 années.
Bénéfice réalisé ( en black) 1600 € / mois, et ce depuis deux ans = ± 38 400 €.

Cela représente ± le budget annuel travaux de l’ ACP !

Le syndic, lui ne risque rien, car ce sont les membres de l’ ACP qui achètent et revendent le service ou le produit.

Aujourd’hui, c’est Internet, demain ce sera peut-être, de la xxxx-BEER, xxxxx-PIZZA, etc ….qui sera imposée !

Légal ou illégal ?

Quels sont les risques encourus par les membres de l’ ACP qui adhèrent à ce système ?

Raspoutine .

Baxter · #8 12-09-2008 19:36:31

Prenons donc pour acquis (indépendamment de la régularité de la procédure utilisée), pour simplifier la discussion, que la commande est faite pour compte et au nom de l'ACP.

Le syndic doit établir un décompte de charges réelles; l'ACP n'est pas une entreprise commerciale.

Cette situation me paraît tout à fait anormale.

Imaginons qu'un syndic fasse la même chose avec le mazout....

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