BAIL COMMERCIAL- travaux : GOf ( et les autres ) HELP !

Erico · #1 05-10-2008 08:04:04

Voilà je voudrais utiliser soit le contrat SNP soit le contrat PIM

pour un bail commercial

mais une clause me fait me poser des questions

pour le contrat PIM clause 10 "modifications bien loué"

" Tous les travaux visant à embellir, améliorer ou transformer le bien loué ne pourront être exécutés que moyennant autorisation préalable et écrite du bailleur
Ceux ci seront réalisés conformément...aux frais et risque du preneur à l'entière décharge du bailleur et acquis à celui ci sans indemnité , sans préjudice du droit de ce dernier d'exiger en fin de bail le remise des lieux en leur étât initial, le tout sauf convention contraire
TOUTEFOIS le preneur pourra effectuer dans les lieux loués toutes transformations utiles à son entreprise dans les conditions prévues par la loi sur les baux commerciaux..."

donc d'un côté le bailleur doit donner son accord écrit pour les travaux envisagés par le preneur, et puis peut tout garder ou exiger remise en état .......et d'un autre côté le preneur peut tout faire ce qui est utile à son entreprise et ce selon la loi sur les baux commerciaux mais ces travaux qu'il peut faire dans le cadre de la loi sur les baux commerciaux car utiles à son entreprise il peut alors les faire sans accord écrit ? et qu'en est il à son départ ?

----------------

pour le contrat SNP

clause 13 modification du bien loué

"Tous les travaux, embellissement......du bien loué ne pourront être effectués qu'avec l'accord écrit du bailleur . Sauf convention contraire écrite et préalable il seront acquis sans indemnité au bailleur qui conservera toutefois la faculté d'exiger le rétablissement des lieux dans leur état initial

TOUTEFOIS le preneur pourra effecteur dans le lieu loué toutes transformations utiles à son entreprise dans les conditions prévues à l'article 7 de la loi sur les baux commerciaux"

Même question : il faut l'accord écrit du bailleur pour les travaux, le bailleur peut tout garder sans indemnité mais peut aussi exiger remise en état

mais concernant l'article 7 et les travaux utiles à l'entreprise du preneur : ce dernier peut il les faire sans accord écrit ( ou verbal )du bailleur et qu'en est il à son départ

Merci d'avance de m'éclaircir,car moi comme je comprends les clauses de ces deux contrats il y a un paradoxe

PIM · #2 05-10-2008 13:24:16

Extrait de la loi concernée:

"§ 4. Du droit du preneur d'aménager les lieux loués

7. Le preneur a le droit d'effectuer dans les lieux loués toute transformation utile à son entreprise, dont le coût ne dépasse pas trois années de loyer, à la condition de ne compromettre ni la sécurité, ni la salubrité, ni l'esthétique du bâtiment et d'aviser au préalable le bailleur, par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier de justice, de tous les changements projetés, en lui communiquant les plans et devis afin de lui permettre de s'y opposer, le cas échéant, pour de justes motifs.

Le bailleur qui, dans les trente jours de la réception de l'avis adressé par le preneur, ne lui a pas notifié, par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier de justice, qu'il s'oppose à l'exécution de ces transformations, est réputé y consentir.

S'il s'y oppose dans les formes et délais susdits, le locataire qui persévère dans son intention le fait citer dans les trente jours.

En cas de sous-location, à usage commercial, le sous-locataire, désireux de transformer les lieux, doit en informer simultanément, par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier de justice, le locataire principal et le propriétaire. L'un et l'autre doivent, à peine de déchéance, faire connaître au sous-locataire leur éventuelle opposition à l'exécution des transformations, dans les formes et délais susdits. En cas d'opposition du locataire principal ou du propriétaire, le sous-locataire qui persévère dans son intention, fait citer dans les trente jours le locataire principal et le propriétaire.

Au cas où des travaux sont exécutés sans accord ni autorisation ou sans s'y conformer, le bailleur et, le cas échéant, le propriétaire peuvent faire arrêter les travaux sur simple ordonnance du juge de paix, rendue sur requête et exécutoire sur minute et avant enregistrement.

Le bailleur et le propriétaire ont accès aux travaux. Ils peuvent aussi y déléguer tous mandataires de leur choix. "

Erico · #3 05-10-2008 13:28:57

oui je connais l'article 7

donc le preneur a le droit de faire effectuer tous les travaux nécessaires à son entreprise moyennant accord écrit du bailleur

et aussi si ça ne dépasse pas 3 ans de loyer

donc ben alors, le bailleur ne peux exiger remise en état ou garder tout ça sans indemnités alors ?

donc je ne comprends pas les deux clauses citées dans les deux contrats !!!
car il y est question AUSSI du droit du bailleur d'exiger soit la remise en état initial , ou de tout garder les aménagements sans indemnités

dans un sens les textes de ces clauses se contredisent, ou alors j'ai mal compris !!!

SNPC · #4 07-10-2008 10:13:02

Régime mis en place par l'article 9 de la loi. (Il s'agit d'un article supplétif, autrement dit, il est possible de prévoir dans le bail un autre système).

Le bailleur ne peut exiger la suppression des travaux au départ du preneur (= travaux régulièrement exécutés en vertu du droit qui lui est reconnu par la loi sur le bail commercial).

En revanche il peut s'opposer à ce que le preneur exerce son droit d'enlèvement des travaux.

Si, lors de son départ, le preneur laisse les transformations en l'étaét, soit d'initiative soit à la demande du bailleur, ce dernier est tenu d'une indemnité.

Cette indemnité a pour objet de rembourser au locataire tout ou partie de l'investissement qu'il a effectué....

L'indemnité consiste
- soit dans le remcoursement de la valeur des matériaux et de coût de la main d'oeuvre
- soit dans le paiement de la plus-value dont bénéficie l'immeuble

L'option entre ces deux modes de calcul appartient au bailleur.

(voir notamment l'ouvrage de Bernard Louveaux sur le bail commercial, pp. 215 sqq).

Erico · #5 07-10-2008 10:17:59

oui mais une convention contraire peut annuler ça non ?

car je ne vais quand même payer à mon ex locataire les travaux qu'elle a fait, ( pour la plupart en plus sans mon accord écrit) alors que ses travaux ne sont pas une plus value, mais une gène pour moi m'empèchant en plus de louer pour une autre activité que celle qu'elle exerçait !!!

c'est même en plus une moins value en cas de vente de mon immeuble

SNPC · #6 07-10-2008 10:37:53

Erick a écrit :

oui mais une convention contraire peut annuler ça non ?
car je ne vais quand même payer à mon ex locataire les travaux qu'elle a fait, ( pour la plupart en plus sans mon accord écrit) alors que ses travaux ne sont pas une plus value, mais une gène pour moi m'empèchant en plus de louer pour une autre activité que celle qu'elle exerçait !!!

Si vous estimez qu'il n'y a pas de plus-value, vous pourriez choisir la méthode tenant compte de la plus-value.
D'autre part, comme je l'ai écrit dans mon précédent message, le régime de cet article 9 est supplétif, c'est à dire qu'il ne vaut qu'à défaut d'accord différent entre parties, dès la formation du bail ou, cela va de soi, au moment où le problème se pose.

Erico · #7 07-10-2008 10:44:07

sorry là je ne vous suis pas !

chosir la méthode tenant compte de la plus value ???

et n'étant pas un pro, l'histoire de l'article 9 supplétif, je ne comprends pas très bien non plus

et moi il était bien indiqué dans mon contrat : que le preneur devrait à son départ laisser les lieux dans l'état dans lequel il les a trouvé à son entrée compte tenu de ce qui aurait été dégradé par la vétusté et l'usage normal

et que tous les travaux embellissement, etc ..resteraient acquis au bailleur sans que celui ci doive une indemnité et que celui ci pourrait s'opposer à la fin du bail à la suppression par le preneur de tous ces travaux et aménagements...mais aussi que le bailleur pourrait également exiger lors du départ du preneur que celui ci rétablisse les lieux dans leur état primitif et ce aux seuls frais du preneur

ces clauses n'ont donc aucune valeur ?

SNPC · #8 07-10-2008 11:24:27

Erick a écrit :

sorry là je ne vous suis pas !
chosir la méthode tenant compte de la plus value ???

Oui, si votre plus-value est négative, il n'y a pas d'indemnité à payer!

Erick a écrit :

et n'étant pas un pro, l'histoire de l'article 9 supplétif, je ne comprends pas très bien non plus

Cela veut dire que la disposition ne s'applique qu'à défaut de clause contraire dans le bail

Erick a écrit :

et moi il était bien indiqué dans mon contrat : que le preneur devrait à son départ laisser les lieux dans l'état dans lequel il les a trouvé à son entrée compte tenu de ce qui aurait été dégradé par la vétusté et l'usage normal
et que tous les travaux embellissement, etc ..resteraient acquis au bailleur sans que celui ci doive une indemnité et que celui ci pourrait s'opposer à la fin du bail à la suppression par le preneur de tous ces travaux et aménagements...mais aussi que le bailleur pourrait également exiger lors du départ du preneur que celui ci rétablisse les lieux dans leur état primitif et ce aux seuls frais du preneur
ces clauses n'ont donc aucune valeur ?

Oui cette disposition est valable puisque l'article 9 de la loi n'est que supplétif. C'est la disposition du bail qui doit être retenue.

Erico · #9 07-10-2008 11:31:54

OUF

vous me rassurez là ....

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