Achat d'une maison qui est occupée par un locataire

ser · #1 07-11-2008 10:25:56

Bonjour, je viens de faire l'acquisition d'une maison qui est occupée par un locataire. Cette maison est destinée à être louée , je compte donc garder le locataire.Je voulais savoir comment procéder . L'ancien propriétaire n'a jamais augmenté son loyer en 10 ans de temps, de plus comment cela se passe t il pour la caution ?
Merci.

kaplan · #2 07-11-2008 11:38:33

1/Si vous gardez ce locataire , la révision du loyer ne pourra s'effectuer qu' à la fin d'un triennat et sous certaines conditions

2/Après la passation de l'acte authentique , vous vous rendez à la banque où est bloquée la garantie locative accompagné si vous le voulez de l'ancien proprio pour un transfert de pouvoir sur le compte garantie locative

ser · #3 07-11-2008 11:52:20

Si je veux refaire un nouveau contrat ? que faire?
De plus le vendeur à préciser sur le compromis que la maison est vendu libre d'occupation.

kaplan a écrit :

1/Si vous gardez ce locataire , la révision du loyer ne pourra s'effectuer qu' à la fin d'un triennat et sous certaines conditions
2/Après la passation de l'acte authentique , vous vous rendez à la banque où est bloquée la garantie locative accompagné si vous le voulez de l'ancien proprio pour un transfert de pouvoir sur le compte garantie locative

kaplan · #4 07-11-2008 12:05:23

Si vous voulez faire un nouveau bail , il faut mettre fin à celui qui est en vigueur.

Or , si ce n'est pour occupation personnelle , c'est aussi à la fin d'un triennat que vous pouvez agir.

kaplan · #5 07-11-2008 12:08:28

Demandez aussi des explications au vendeur quand au fait que le bien devait être libre d'occupation et qu'il est malgré tout occupé par le locataire.

kaplan · #6 07-11-2008 12:52:20

Reste aussi la possibilité , si le bail n'est pas enregistré , et que vous donniez le renom au locataire dans les 3 mois de la signature de l'acte authentique de mettre fin au contrat de location A TOUT MOMENT moyenant un préavis de 3 mois ( si j'ai bien compris cela fait plus de 9 ans que le locataire occupe les lieux donc pas d'indemnité à verser en cas de rupture sans motif )

A vérifier.

PIM · #7 07-11-2008 14:09:24

kaplan a écrit :

Reste aussi la possibilité , si le bail n'est pas enregistré , et que vous donniez le renom au locataire dans les 3 mois de la signature de l'acte authentique de mettre fin au contrat de location A TOUT MOMENT moyenant un préavis de 3 mois ( si j'ai bien compris cela fait plus de 9 ans que le locataire occupe les lieux donc pas d'indemnité à verser en cas de rupture sans motif )
A vérifier.

Je crois que vous mélangez 2 choses différentes.

Cette possibilité de résiliation par le nouveau proprio n'existe que pour l'hypothèse où il veut occuper lui-même (au sens familial large) le bien loué.

Le bail était effectivement résiliable par le bailleur (cad en l'espèce le vendeur) et/ou par le locataire pour la date d'expiration de la période de 9 ans, avec un préavis de 6 mois et sans indemnité.

Si cela n'a pas été fait, le bail est reconduit pour des périodes successives de 3 ans, aux mêmes conditions.
Chacune des partioes a alors la faculté de mettre fin au bail prorogé, tous les 3 ans, sans motif et dans devoir payer d'indemnité.

ser · #8 07-11-2008 14:15:47

Ok mais le bail n'a jamais été enregistré , donc que puis je faire ?

PIM a écrit :

kaplan a écrit : Reste aussi la possibilité , si le bail n'est pas enregistré , et que vous donniez le renom au locataire dans les 3 mois de la signature de l'acte authentique de mettre fin au contrat de location A TOUT MOMENT moyenant un préavis de 3 mois ( si j'ai bien compris cela fait plus de 9 ans que le locataire occupe les lieux donc pas d'indemnité à verser en cas de rupture sans motif )
A vérifier.
Je crois que vous mélangez 2 choses différentes.
Cette possibilité de résiliation par le nouveau proprio n'existe que pour l'hypothèse où il veut occuper lui-même (au sens familial large) le bien loué.
Le bail était effectivement résiliable par le bailleur (cad en l'espèce le vendeur) et/ou par le locataire pour la date d'expiration de la période de 9 ans, avec un préavis de 6 mois et sans indemnité.
Si cela n'a pas été fait, le bail est reconduit pour des périodes successives de 3 ans, aux mêmes conditions.
Chacune des partioes a alors la faculté de mettre fin au bail prorogé, tous les 3 ans, sans motif et dans devoir payer d'indemnité.

kaplan · #9 07-11-2008 14:36:32

Monsieur pim ,

Je pense que , comme je le disais plus bas , le nouveau propriétaire peut mettre fin au bail du locataire à tout moment et moyennant un préavis de 3 mois ( et non 6 mois ) pour occupation personnelle , pour travaux ou sans motif si le bail n'est pas enregistré et que le nouveau propriétaire envoye le renom au locataire dans les 3 mois qui suivent l'acte authentique.

Faut que je retrouve le numéro de l'article du code sad

kaplan · #10 07-11-2008 14:44:43

Il s'agit de l'article qui traite de la vente d'un bien loué

Baxter · #11 07-11-2008 15:12:47

kaplan a écrit :

Il s'agit de l'article qui traite de la vente d'un bien loué

qui dit quoi ?...
quel n° article ?

PIM · #12 07-11-2008 15:17:37

@ kaplan: je persiste dans ma propre interprétation
@ ser: voir ici dans notre FAQ

bail verbal (si locataire domicilié depuis 6 mois) a les mêmes effets que bail écrit (pour résidence principale), sauf que résiliable par le nouveau proprio pour occupation personnelle (préavis 3 mois à donner dans les 3 mois à dater de l'acte)

kaplan · #13 07-11-2008 15:28:52

VENTE D'UN BIEN LOUE:

Si le bail est enregistré

Si le bail a date certaine (enregistrement) antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique, même si le bail autorise l'expulsion en cas d'aliénation.

En d'autre mot, l'acquéreur entre dans les souliers du vendeur vis-à-vis du locataire et doit respecter le bail même si ce bail contient une clause autorise l'expulsion en cas de vente.

L'acquéreur ne peut résilier le bail que dans les conditions évoquées plus haut.

Si le bail n'est pas enregistré et si le preneur occupe depuis moins de 6 mois

Si le bail n'est pas enregistré et a moins de 6 mois, il n'est pas opposable et l'acquéreur peut ignorer ce bail. L'expulsion du locataire est alors de droit.

L'enregistrement est la formalité qui rend le bail opposable. Il en va de même en cas de reconnaissance du bail dans un acte authentique (huissier, notaire).

Si le bail n'est pas enregistré mais est exécuté depuis plus de 6 mois, et d'une durée de 9 ans

Lorsque le bail n'est pas enregistré mais que le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent l'acte notarié de vente (art. 9).

En ce cas, l'acquéreur peut donc mettre fin au bail dans les motifs et conditions de l'article 3 §§ 2 à 4, c'est à dire les cas exposés supra :

- Pour occupation personnelle,
- Pour effectuer des travaux importants,
- Moyennant le versement d'une indemnité équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.

kaplan · #14 07-11-2008 15:38:32

kaplan a écrit :

VENTE D'UN BIEN LOUE:
Si le bail est enregistré
Si le bail a date certaine (enregistrement) antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique, même si le bail autorise l'expulsion en cas d'aliénation.
En d'autre mot, l'acquéreur entre dans les souliers du vendeur vis-à-vis du locataire et doit respecter le bail même si ce bail contient une clause autorise l'expulsion en cas de vente.
L'acquéreur ne peut résilier le bail que dans les conditions évoquées plus haut.
Si le bail n'est pas enregistré et si le preneur occupe depuis moins de 6 mois
Si le bail n'est pas enregistré et a moins de 6 mois, il n'est pas opposable et l'acquéreur peut ignorer ce bail. L'expulsion du locataire est alors de droit.
L'enregistrement est la formalité qui rend le bail opposable. Il en va de même en cas de reconnaissance du bail dans un acte authentique (huissier, notaire).
Si le bail n'est pas enregistré mais est exécuté depuis plus de 6 mois, et d'une durée de 9 ans
Lorsque le bail n'est pas enregistré mais que le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent l'acte notarié de vente (art. 9).
En ce cas, l'acquéreur peut donc mettre fin au bail dans les motifs et conditions de l'article 3 §§ 2 à 4, c'est à dire les cas exposés supra :
- Pour occupation personnelle,
- Pour effectuer des travaux importants,
- Moyennant le versement d'une indemnité équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.

le dernier alinéa mentionne que le nouveau propriétaire peut donner son renom non pas uniquement pour occupation personnelle mais aussi pour travaux ou SANS MOTIF ( préavis limité à 3 mois )

Gof-2118 · #15 07-11-2008 15:41:14

Je confirme le point de vue de Pim. Il y a trois possibilités.

1) Le bail n'a pas date certaine et le locataire occupe les lieux depuis moins de six mois : le bail n'est pas opposable au nouveau propriétaire qui peut expulser sans délai de préavis l'occupant. Ce dernier dispose dans ce cas néanmoins d'un recours contre son bailleur-vendeur et ce dernier aura la prudence de spécifier l'existence du bail dans l'acte authentique de vente (qui acquiert de ce fait date certaine ...).

2) Le bail n'a pas date certaine et le locataire occupe les lieux depuis plus de six mois : le nouveau propriétaire peut donner congé pour raison d'occupation personnelle (au sens familial large comme l'a souligné Pim). S'il fait le nécessaire dans les trois mois de l'acte authentique, le délai du préavis est réduit de 6 mois (régime général) à 3 mois.

Autre possibilité : un congé en raison de travaux relativement importants.

3) Le bail a date certaine : application du régime général. Le bailleur peut mettre fin au bail pour raison d'occupation personnelle, moyennant le respect d'un délai de préavis de 6 mois. Mais :

Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail.

Il faut en outre vérifier si le bail n'exclut pas cette possibilité de résiliation anticipée.

Bien à vous,

kaplan · #16 07-11-2008 15:49:27

kaplan a écrit :

kaplan a écrit : VENTE D'UN BIEN LOUE:
Si le bail est enregistré
Si le bail a date certaine (enregistrement) antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique, même si le bail autorise l'expulsion en cas d'aliénation.
En d'autre mot, l'acquéreur entre dans les souliers du vendeur vis-à-vis du locataire et doit respecter le bail même si ce bail contient une clause autorise l'expulsion en cas de vente.
L'acquéreur ne peut résilier le bail que dans les conditions évoquées plus haut.
Si le bail n'est pas enregistré et si le preneur occupe depuis moins de 6 mois
Si le bail n'est pas enregistré et a moins de 6 mois, il n'est pas opposable et l'acquéreur peut ignorer ce bail. L'expulsion du locataire est alors de droit.
L'enregistrement est la formalité qui rend le bail opposable. Il en va de même en cas de reconnaissance du bail dans un acte authentique (huissier, notaire).
Si le bail n'est pas enregistré mais est exécuté depuis plus de 6 mois, et d'une durée de 9 ans
Lorsque le bail n'est pas enregistré mais que le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent l'acte notarié de vente (art. 9).
En ce cas, l'acquéreur peut donc mettre fin au bail dans les motifs et conditions de l'article 3 §§ 2 à 4, c'est à dire les cas exposés supra :
- Pour occupation personnelle,
- Pour effectuer des travaux importants,
- Moyennant le versement d'une indemnité équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.

le dernier alinéa mentionne que le nouveau propriétaire peut donner son renom non pas uniquement pour occupation personnelle mais aussi pour travaux ou SANS MOTIF ( préavis limité à 3 mois )

kaplan · #17 07-11-2008 15:58:51

Gof a écrit :

2) Le bail n'a pas date certaine et le locataire occupe les lieux depuis plus de six mois : le nouveau propriétaire peut donner congé pour raison d'occupation personnelle (au sens familial large comme l'a souligné Pim). S'il fait le nécessaire dans les trois mois de l'acte authentique, le délai du préavis est réduit de 6 mois (régime général) à 3 mois.
Autre possibilité : un congé en raison de travaux relativement importants.

Ce que j'essaye de dire c'est qu'il existe , outre le fait de donner le renom pour occupation personnelle ou gros travaux , une 3ème hypothèse qui est de donner le renom sans motif moyennant le versement d'une indemnité si 1 ou 2ème triennat ( mais dans le cas de monsieur il n'y aurait pas d'indemnité puisque le locataire occupe les lieux depuis plus de 10 ans )

Gof-2118 · #18 07-11-2008 16:11:00

Comme disait le général, "je vous ai compris".

Si le bail n’a date pas certaine antérieure à l’aliénation mais si le preneur occupe les lieux depuis six mois au moins, l’article 9, alinéa 2, des dispositions concernant les baux de résidence principale, tout en imposant à titre de principe la subrogation visée à l’alinéa 1er, permet à l’acquéreur de donner congé dans des conditions plus favorables que celles qui sont normalement imposées au bailleur : le congé est réduit à trois mois et l’acquéreur ne doit pas attendre l’expiration d’un triennat s’il résilie le bail pour travaux ou sans motif mais moyennant indemnité.

(Jos Vankerckhove, Michel Vlies, "COMMENTAIRES LÉGISLATIFS, Loi du 13 avril 1997, modifiant certaines dispositions en matière de baux", J.T. n° 5854, 4 octobre 1997, p. 593).

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