Bail locatif et décès du locataire

Jules · #1 17-11-2008 10:40:19

Bonjour,

Voici un message posté sur un autre forum mais resté sans réponse...

Un contrat de bail locatif renouvelable tous les ans stipule qu'en cas de départ de son plein gré, le locataire est tenu de payer 3 mois de loyer plus 1mois par année d'occupation du bien.
Qu'en est-il en cas du décès du locataire ?
Il est bien évident qu'ici on ne peut pas parler de départ de son plein gré..
En clair les termes d' un contrat de bail locatif sont-ils repris par les bénéficiaires de la succession ou le bail prend-t-il fin avec la mort du locataire ?

Merci pour vos réponses.

kaplan · #2 17-11-2008 10:55:22

Un bail ne prend pas fin à la mort du locataire.
Ces héritiers doivent prendrent les dispositions nécessaires afin de mettre fin au bail.

Bien à vous.

kaplan · #3 17-11-2008 10:57:33

Est ce un bail de résidence principal de courte durée?

grmff · #4 17-11-2008 11:37:13

De quand date le bail initial?
Quel type de bail est-ce? Résidence principale ou autre?
Le bail est-il enregistré?

Gof-2118 · #5 17-11-2008 16:12:11

Voir l'article 1742 du Code civil : "Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur."

S'agissant d'une disposition supplétive de la volonté des parties au contrat, il reste à vérficier si ce dernier n'a pas été conclu en raison de la qualité du preneur et/ou du bailleur (contrat "intuitu personae").

Ceci dit, si personne ne se présente à titre universel à la succession (cas de deshérence) et que votre contrat n'est pas conclu intuitu personae, vous risquez d'avoir un petit problème.

Jules · #6 18-11-2008 13:59:45

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

Voici quelques précisions : Le bail initial date de 09/2007, il n'est pas enregistré et il s'agit d'un bail de résidence principal.

Du point de vue des héritiers il n'y a pas de doute, c'est bien eux qui doivent mettre fin au bail, pour ce qui est des conditions, c'est-à-dire 3 mois de dédit plus un mois par année d'ancienneté, là les avis divergent puisque le bail reprend que c'est à payer en cas de " départ de son plein gré"

Vos réflexions sont les bienvenues.

Merci d'avance.

kaplan · #7 18-11-2008 14:12:24

Donc c'est un bail de courte durée de 1 an qui a été renouvellé pour la meme période de 1 an , c'est bien cela ?

Que dit la clause eventuelle de rupture anticipée du bail?

Jules · #8 18-11-2008 17:12:00

Oui c'est bien ça.

La clause de rupture de bail dit que en cas de départ "de son plein gré"
le locataire sera redevable de trois mois de loyer plus un mois par année d'occupation...c'est très clair mais peut-on vraiment parler de départ de son plein gré dans le cas du décès du locataire ??

Baxter · #9 18-11-2008 17:17:51

peut-on vraiment parler de départ de son plein gré dans le cas du décès du locataire ?

..... uniquement en cas de suicide....

OK. Je sors !...

grmff · #10 18-11-2008 17:37:06

A mon sens, un bail renouvelable par année est illégal.

On peut donc considérer que vous vous retrouvez dans un bail de 9 ans, avec les règles qui s'appliquent en la matière: 3 mois de préavis et 2 mois d'indemnité (car dans la 2e année)

A noter qu'à mon sens, si un nouveau locataire entre en cours de préavis, le solde du préavis n'est pas à payer.

kaplan · #11 19-11-2008 10:34:20

Grmff a écrit :

A mon sens, un bail renouvelable par année est illégal.
On peut donc considérer que vous vous retrouvez dans un bail de 9 ans, avec les règles qui s'appliquent en la matière: 3 mois de préavis et 2 mois d'indemnité (car dans la 2e année)
A noter qu'à mon sens, si un nouveau locataire entre en cours de préavis, le solde du préavis n'est pas à payer.

De plus si on tombe bien dans un bail classique ( pas de courte durée ) et comme le bail n'est pas enregistré le locataire peut partir à tout moment ( pas de préavis ) et sans indemnité.

Gof-2118 · #12 19-11-2008 20:20:28

kaplan a écrit :

De plus si on tombe bien dans un bail classique ( pas de courte durée ) et comme le bail n'est pas enregistré le locataire peut partir à tout moment ( pas de préavis ) et sans indemnité.

La loi distingue en effet la date certaine (et le bail a maintenant date certaine du fait du décès du preneur) et l'enregistrement. Un aberration de plus ...

Baxter · #13 19-11-2008 20:25:52

le locataire peut partir à tout moment ( pas de préavis )

c'est d'ailleurs ce qu'il a fait !

(ok, je re-sors)

grmff · #14 19-11-2008 22:33:54

Effectivement, si le bail n'est pas enregistré, le locataire peut partir à tout moment sans préavis ni indemnité. Il doit néanmoins donner son congé, lui ou ses représentants. Et il doit le faire avant que le bail ne soit enregistré. Si j'étais proprio, j'irais enregistrer le bail illico...

Pour répondre à Gof, si la loi donne des droits complémentaires au locataire en cas de non enregistrement, c'est uniquement pour pénaliser le proprio. C'est un simple moyen de pression sur le proprio pour qu'il enregistre le bail.

Mon avis constant en la matière, c'est que cela aurait été plus simple et plus logique de supprmier l'obligation d'enregistrement des baux, et de supprimer toutes les conséquences liées à l'enregistrement.

Cela aurait diminué la charge de travail sur les fonctionnaires de l'enregistrement, diminué le nombre de page des baux, simplifié la procédure de mise en location et donc diminué son coût, sauvé des arbres, clarifié les relations entre proprio et locataire (au lieu de les rendre opaques et liées à des droits qui ne ressemblent à rien et peuvent disparaître en un coup de cuiller à pot)

Mais quel politicien socialiste aurait le courage de voter une loi qui simplifie la vie aux proprio? Quel politique oserait aller contre l'intérêt souverain de l'Administration Toute Puissante quand on sait l'électorat que cela représente? Aucun.

Je pense bien que l'administration est en train de prendre le pouvoir en Belgique: ils deviennent majoritaire, et finiront par voter majorité contre opposition qu'on peut tous aller se faire voir pour notre droit élémentaire à la propriété.

Mais je pense qu'on s'éloigne du sujet. Je vais me reservir un coup. Boire pour oublier les conneries que je viens de débiter. Santé...

Jules · #15 22-11-2008 08:40:30

Merci pour tous vos éclaircissements qui ont bien aidés.

Bon we à vous.

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