Comité de gérance - Président difficile à trouver

mhouins · #1 10-01-2010 15:17:11

xdgspr a écrit :

Conclusion : nous n'avons toujours pas de président et cela fonctionne très bien ainsi depuis deux ans.

Votre sujet met en lumière le problème classique du désinvestissement de beaucoup de copropriétaires.

Les copropriétés étant en principe de petites démocraties, ne jamais accepter d'endosser certaines responsabilités dans ce cadre est une attitude démissionnaire et indigne. C'est comme si les parlementaires (copropriétaires) dormaient pendant que le gouvernement (syndic) exécute.

Depuis 8 ans que la copropriété dont je suis membre a été fondée, je siège systématiquement dans le conseil de gérance et depuis 1 an, j'en suis président. Qu'est-ce qui prouve aux copropriétaires endormis que depuis 8 ans, je ne fais pas des combines avec le syndic pour arrondir mes fins de mois ? J'ai ma conscience pour moi mais certains copropriétaires ont leur inconscience pour eux.

xdgspr · #2 15-12-2009 06:51:15

Suites de l'histoire :
Lors de l'A.G. de 2009, une copropriétaire (n'habitant pas le bâtiment) a bien voulu s'ajouter aux deux autres assesseurs.
Conclusion : nous n'avons toujours pas de président et cela fonctionne très bien ainsi depuis deux ans.

Cette année, pour attirer plus de monde à l'A.G., je l'ai organisée chez moi ! Nous nous sommes un peu serrés autour d'une table...
Seuls 7 propriétaires sur 20 ne sont pas venus.

J'entame ma 17ème année de syndic avec le même enthousiasme, nous résolvons les problèmes petit à petit au fur et à mesure qu'ils se présentent et je croise les doigts pour que ça continue.

Encore merci pour ce génial forum. J'y vais régulièrement puiser des infos, on y apprend toujours quelque chose.

luc · #3 14-12-2008 10:12:41

Gof a écrit :

Grmff a écrit : C'est déjà assez difficile pour trouver des candidats...
C'est le nœud du problème en effet et sans doute n'y a-t-il pas de bonne solution, mais uniquement de solution qui soit la meilleure possible.

Dans mon AG (recherche d'un président neutre et impartial) on a du recourir à la nomination d'un président d'AG par le Juge de Paix, sur la demande explicite du syndic provisoire "judiciaire" à la désignation d'un 2ème syndic provisoire avec la mission exclusive de présider l'AG 2007. Ce syndic provisoire, sélectionné et nommé par le Juge, était un mandataire éminent d'une association très connue d'agents immobiliers (donc pas l'ABSA). Le CP "s'opposant au syndic provisoire nommé par le Juge en 2007", porte-parole de 64 CP sur +250, était explicitement d'accord avec la désignation de ce président d'AG par le Juge (une sorte de médiation par le Juge de Paix), bien qu'étant lui-même candidat à cette fonction.

L'AG 2007 n'a été tenue que récemment et on est dans la période des 3 mois. Je ne sais pas si un CP a déjà contesté des décisions de l'AG devant le Juge. Ce sera difficile à contester puisqu'une quarantaine de décisions ont été postposées à l'AG suivante par le président d'AG et seulement environs 5 décisions ont été prises, dont des coûteuses. Et la majorité de fait est connu pour son allergie à des frais. Son opposition contre un permis d'environnement classe 1A se repose uniquement sur les frais de celui-ci (+27.000 euros net= 57.000-30.00 frais des 2 permis classe 1B). Maintenant cette majorité de fait (20% des CP) s'est mis d'accord sur la désignation d'une expert-comptable avec un budget de 40.000 euros (si tout est en ordre).

Je vous signalerai fin janvier si un CP s'est opposé aux décisions d'une AG présidé par un syndic provisoire avec une mission exclusive et temporaire, désigné par le Juge. Avec d'autres mots on saura si cette méthode a été rentable pour éviter le cycle infernal de procédures d'annulations suite à des procédures irrégulières lors de l'organisation et la tenue des AG.

Gof · #4 13-12-2008 23:02:37

Grmff a écrit :

C'est déjà assez difficile pour trouver des candidats...

C'est le nœud du problème en effet et sans doute n'y a-t-il pas de bonne solution, mais uniquement de solution qui soit la meilleure possible.

grmff · #5 13-12-2008 22:36:08

Mais l'acte de base ne fait-il pas la loi des copropriétaires en sorte que, si la matière n'est pas contraire à une disposition impérative, elle trouve néanmoins à s'appliquer ?

C'est une question toute théorique. Surtout quand il n'y a pas de candidats...

Personnellement, j'ai toujours appliqué le principe que l'AG était souveraine, comme le prévoit la loi.

Dès lors, quel que soit l'acte de base, c'est l'AG qui décide souverainement du nombre de membres et des noms des membres.

C'est déjà assez difficile pour trouver des candidats...

Quant aux propriétaire qui s'opposerait à la composition, encore faut-il qu'il se porte candidat...

Gof · #6 13-12-2008 20:10:29

Mais l'acte de base ne fait-il pas la loi des copropriétaires en sorte que, si la matière n'est pas contraire à une disposition impérative, elle trouve néanmoins à s'appliquer ?

La question est alors de savoir si un copropriétaire qui n'a pas participé à l'AG ou, qui en y participant, à cautionné la décision, à un intérêt légitime d'agir contre la décision. La réponse est non à mon sens.

Mais tout autre copropriétaire ?

xdgspr · #7 12-12-2008 23:54:08

Merci Grmff !

Toujours fidèle au poste !
Vous ne dormez donc jamais ? hmm

grmff · #8 12-12-2008 23:49:49

A mon sens, la loi est impérative et prime sur l'acte de base: l'assemblée est souveraine pour décider de la composition du conseil de gérance:

Art. 577-7 §1. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix ...)
c) de la création et de la composition d'un conseil de gérance qui a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion;

xdgspr · #9 12-12-2008 23:45:37

Je rentre à l'instant de l'A.G. de notre bâtiment.
Sur 20 propriétaires, 5 se sont présentés (dont 1 est aussi syndic), 7 se sont fait représenter. Le quorum est atteint de justesse.
Personne ne se présente pour remplacer le président, tout au long de l'année prochaine, nous "fonctionnerons" donc avec 2 assesseurs (composant le conseil de gérance) qui contrôleront le syndic, c'est à dire : moi.

PIM a bien dit plus bas : il n'y a actuellement pas d'obligation légale d'avoir un conseil de gérance dans une ACP. La "direction" d'une AG est un concept indépendant du conseil de gérance.
Autrement dit, une AG peut être dirigée par un président + 2 assesseurs, sans qu'il n'y ait conseil de gérance..

Cependant dans notre acte de base il est bien fait mention à l'article 66 : Le conseil de gérance est composé du président et de deux assesseurs.

Si la loi ne le prévoit pas, sommes nous obligés de respecter quand même les termes de l'acte de base sur ce sujet ? En clair : dans ce cas, sommes nous obligés d'avoir un président ? qui prime ? l'acte de base ou la loi ?

luc · #10 20-11-2008 22:11:20

Grmff a écrit :

Je ne pense pas que mes arguments soient fallacieux. ...

Ce que je n'ai pas dit. Mais désolé, cette phrase est à nouveau un sophisme de généralisation, du genre: "Certains sophismes sont fallacieux, donc tous les sophismes sont fallacieux."

Je cite (à nouveau je crois) un texte sur du site "Imago Mundi".

Sophisme (logique). - Ce mot a pris dans la langue courante un sens défavorable et paraît impliquer l'idée de mauvaise foi; mais les logiciens l'emploient volontiers pour désigner toute erreur de raisonnement (...)

Et ...

On entend par sophisme tout raisonnement erroné, et, à ce point de vue, le sophisme est une des trois grandes espèces d'erreur, les deux autres étant l'illusion (erreur de perception) et le préjugé (erreur de jugement). Il est vrai, qu'au dire de certains auteurs, toute erreur serait au fond une erreur de raisonnement et par conséquent un sophisme, mais cette thèse ne peut se soutenir qu'à la condition de supposer, à la base de toute perception et de tout jugement, un raisonnement inconscient. Même alors, il y aura toujours lieu de distinguer ces sophismes implicites des véritables sophismes qui se produisent au cours de raisonnements faits avec une parfaite conscience, c.-à-d. où l'esprit pense distinctement et tour à tour les prémisses et la conclusion.

Donc un sophisme n'est pour moi pas un raisonnement fallacieux mais un raisonnement erronée.

Ma conclusion est une conclusion pour deux cas limites (l'ACP à 2 et l'ACP à 500). Je démontre par un raisonnement par l'absurde dans un cas que seulement deux mandats sont obligatoires (président d'AG et syndic).

Dans l'autre cas je n'ai pas repris le CdG, puisque les missions de contrôle et d'assistance sont attribué à des comités séparés dans cette ACP.

grmff · #11 20-11-2008 18:18:48

En marge: Grmff ne fait qu'exagérer pour en arriver à ce qu'il veut prouver. Il utilise le sophisme très classique de généralisation.

Je ne pense pas que mes arguments soient fallacieux. Trouvez voius mon argumentaire ressaemblant avec un "Gérard est gros

Un autobus est gros
Donc Gérard est un autobus "??

Au contraire, mon exagération est parfaitement exemplative des excès auquel un rigorisme absolu peut mener.

Je constate par ailleurs que votre conclusion est pire. Vous supprimeriez le conseil de gérance sans état d'âme. (sans vouloir utiliser d'argument fallacieux ab hominem, bien sûr...)

Or, dans le cas où le syndic est un des proprios, le conseil de gérance est aussi là pour le soutenir et le rassurer sur sa gestion. C'est un support à la fonction de syndic. C'est augmenter le nombre de tête qui s'applique à penser: il y a plus dans deux têtes que dans une...

luc · #12 20-11-2008 08:26:08

Il faut au moins les mandataires suivants dans une ACP:

- un président d'AG, qui préside l'organe décisionnel et de contrôle de l'ACP et qui peut lui-même compter les votes. Mandat d'une durée de quelques heures.

- un syndic, étant l'organe exécutif et le représentant de l'ACP, qui fera le PV. Mandat permanent.

Le reste n'est nécessaire que selon les besoins. Ayant personnellement connu un CdG sans président, j'ai pu en constater les conséquences.

Dans le cas d'une ACP, formé par seulement 2 lots, les 2 copropriétaires savent remplir les mandats, sans problèmes, autre qu'ils sont obligés de s'entendre s'ils ne sont qu'à deux, même si un des deux ne possède que 10 quotités sur 100.

Dans une très grande ACP, l'AG peut créer un tas de comités, pour autant qu'ils ne limitent pas les pouvoirs de l'AG et du syndic. Une ACP à Liège de +500 appartements fonctionne ainsi. Ils ont par exemple constaté que par le fait que le PV est toujours établi chez eux par un huissier de justice leur coûte beaucoup moins que devoir payer un avocat pour les interprétations des PV devant el juge de Paix.

On peut donc, avec un minimum d'effort, respecter la loi, n'importe le nombre des copropriétaires.

En marge: Grmff ne fait qu'exagérer pour en arriver à ce qu'il veut prouver. Il utilise le sophisme très classique de généralisation.

grmff · #13 19-11-2008 22:19:50

Si la charge de président semble trop lourde à porter, supprimez-la. Sans état d'âme.

Et l'année prochaine, peut-être, une troisième personne viendra compléter le tableau.

Tant que le conseil de gérance (les dexu assesseurs restants) s'entendent ensemble, et que la gestion se fait en bon père de famille et de manière ouverte, vous devriez arriver à gérer l'affaire.

Pour 20 copropriétaires, s'il faut un syndic, un président d'AG, deux assesseurs, un commissaire au compte, un président de conseil de gérance, deux membres de conseil de gérance, et 50% de proprio qui ne se déplace pas, il reste qui, dans la salle? Mathématiquement, deux personnes...

Ces lois ont elle été faites par les mêmes politiciens qui ont donné 6 gouvernement, 10 gouverneurs de provinces, 3 régions, 3 communautés qui ne correspondent pas aux régions, 3 ou 4 parlements, et autant de personnes payées par l'état que par ceux qui produisent? (poser la question est y répondre...)

Pour 20 proprios, tous aussi vieux et dépassés que ce que vous mentionnez, dans une ambiance bon enfant, cela devrait marcher. Vous devriez même arriver à faire l'unanimité de manière systématique...

C'est possible dans une petite copropriété. C'est possible sans être le tyran que certains décrivent parfois. L'immense majorité des syndics fait un bon boulot, on a souvent tendance à l'oublier. C'est un boulot ingrat (réclamer les charges...) et fabuleux (prendre soin de l'habitation d'autrui)

Bonne chance pour votre mission de syndic.

Au plaisir de pouvoir répondre à vos interrogations sur ce métier fantastique.

immorp · #14 19-11-2008 20:53:01

J'insiste quand même sur l'intérêt de nommer un "commissaire aux comptes", pour au moins diminuer vos responsabilités sur le plan financier.

En ce qui concerne la gestion, l'AG me semble à même d'effectuer un contrôle sans l'intermédiaire d'un conseil de gérance dans une petite copropriété comme la votre, pour autant que vous informiez suffisamment l'ensemble des copropriétaires de vos actions.

xdgspr · #15 19-11-2008 20:16:42

Merci PIM !
Si c'est sûr qu'on n'est pas OBLIGE d'avoir un "conseil de gérance" ça résout tout à fait mon problème !

Si c'est juste pour l'A.G., on se trouvera bien quelqu'un pour "présider" ! quoi que...les traditions n'étant pas un vain mot dans notre bâtiment... je ne vois pas comment je vais leur annoncer ça !

Bonne soirée à tous

xdgspr · #16 19-11-2008 20:10:34

Chez nous, le "Président" préside l'A.G. 1 fois par an mais toute l'année il co-surveille le boulot du syndic avec les 2 assesseurs.

Ces 3 personnes forment toute l'année également le "Conseil de Gérance" et lors de l'A.G. qui se tient une fois l'an, ils sont présents ainsi que le syndic pour détailler le travail accompli durant l'année écoulée et discuter des projets qui sont à l'ordre du jour pour l'année à venir.

A 4 nous détaillons tout aux copropriétaires qui devront prendre les décisions. Nous n'avons donc qu'UN président et 2 assesseurs que ce soit tout au long de l'année ou lors de l'A.G.

Comme notre président excerce son rôle depuis 1999 et qu'il a 80 ans, il a donné sa démission. Nous n'avons plus de président depuis deux mois et attendons l'A.G. pour en choisir un et c'est là qu'est l'os ! Il n'y a pas beaucoup de candidats pour les raisons exposées tout en début de post !

Déjà que c'est dur d'en trouver un, on ne va quand même pas en avoir un autre pour seulement présider l'A.G. !

Vous me suivez ?

PIM · #17 19-11-2008 19:48:53

Pour que xgdspr comprenne bien la subtilité soulevée par Grmfff: il n'y a actuellement pas d'obligation légale d'avoir un conseil de gérance dans une ACP.
La "direction" d'une AG est un concept indépendant du conseil de gérance.

Autrement dit, une AG peut être dirigée par un président + 2 assesseurs, sans qu'il n'y ait conseil de gérance.
C'est donc une mission + ponctuelle et moins lourde (ce sera peut-être + facile de trouver des candidats....)

luc · #18 19-11-2008 19:41:52

Grmff a écrit :

Je suis étonné que personne ne fasse la distinction entre président de conseil de gérance et autres membres, et le président d'AG et ses assesseurs.
Luc serait-il fatigué?

Fatigué? Non, mais je prépare "off-line" des choses ... .

Je crois que xgdspr ne parle que de l'AG.

- article 21 :
"L'assemblée générale désigne pour le temps qu'elle détermine à la simple majorité des voix, son président et deux assesseurs; ils peuvent être réélus."

Mais vous avez raison, le doute est possible, donc je pose la question à xgdspr:

Ce bureau de l'AG a-t-il aussi un rôle comme organe de contrôle, assistance et/ou cogérance?

grmff · #19 19-11-2008 18:22:47

Je suis étonné que personne ne fasse la distinction entre président de conseil de gérance et autres membres, et le président d'AG et ses assesseurs.

Luc serait-il fatigué? wink

xdgspr · #20 19-11-2008 16:06:15

Merci, je pense avoir compris...

xdgspr · #21 19-11-2008 12:16:26

Bonjour,
Je suis syndic non professionnel de mon bâtiment.
Le président du comité de gérance (âgé de 80 ans) a démissionné.
Lors de la prochaine assemblée générale, un nouveau président devrait être désigné.
Le problème est que sur 20 copropriétaires, il y a des personnes âgés, des nouveaux arrivants sans expérience, des anciens qui ont déjà fait partie du comité et ne souhaitent plus reprendre le collier, des propriétaires qui n'habitent pas le bâtiment etc...
Vous aurez compris que trouver là dedans un nouveau président ne sera pas chose facile !
Ma question : si l'assemblée des copropriétaire l'accepte bien entendu, ne pourrions nous pas fonctionner avec 2 seuls assesseurs ?
Merci pour votre réponse !

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