quelles obligations pour petite copropriété de 3 appartements?

Corinne · #1 03-12-2008 22:03:47

Je viens d'acquérir un appartement d'un petit immeuble sans ascenseur composé de trois appartements.
Jusqu'à présent, les propriétaires s'arrangeaient entre eux pour la gestion/l'entretien de l'immeuble.
Je voulais simplement savoir si nous pouvions rester sur les mêmes bases et nous organiser à trois ou si la loi du 30 juin 1994 s'applique à notre genre d'immeuble.

J'ai lu que dans certains cas, la loi ne s'appliquait pas pour certaines petites copropriétés, quand "la nature du bien immobilier ne justifie pas une division entre parties communes et privatives." Or dans notre cas, cette division existe bien et sert au paiement séparés des charges.

Merci pour vos informations à ce sujet

grmff · #2 03-12-2008 22:28:34

Il est légal de s'arranger et de ne pas avoir de syndic tant que chacun est d'accord.

Dès que l'un d'entre les proprios n'est plus d'accord, la loi s'applique.

Gof-2118 · #3 03-12-2008 23:24:43

Les articles du Code civil relatifs à la copropriété forcée d'immeubles bâtis sont impératifs.

En principe donc, il faut établir un acte de base et règlement de copropriété, instaurer une association de copropriétaires, organiser des assemblées générales, désigner un syndic, ...

Toutefois, ces normes ne s'appliquent pas "si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation."

Selon les travaux parlementaires, le législateur visait clairement le cas d'une piscine commune, ou d'un réseau d'égouttage commun, d'un chemin commun, etc.

Très vite, les acteurs du terrain ont estimé que de très petites copropriétés pouvaient également bénéficier de la dérogation, en ce que la gestion imposée par la loi serait démesurée et ne se justifierait donc pas.

C'est une interprétation qui peut en effet se défendre, du moins tant que tout le monde s'accorde. Une telle construction reste donc quelque peu fragile.

Quoi qu'il en soit, en votre qualité de nouveau copropriétaire, vous devez donc avant tout vérifier si les statuts de l'immeuble prévoient une copropriété forcée au sens des articles 577-3 et suivants du Code civil (autrement dit, avec toute la fanfare), ou si, au contraire, ils prévoient une dérogation.

Dans le premier cas, il doit y avoir une AG annuelle au minimum, un syndic, ... Dans l'autre, c'est plus informel, mais les principes fondamentaux de la contribution à raison de sa part de copropriété subsistent.

Bien à vous,

Corinne · #4 04-12-2008 09:32:59

Un grand merci pour vos deux réponses si rapides!!

luc · #5 05-12-2008 00:34:49

Venant d'une journée d'étude concernant la copropriété, je vous informe que les spécialistes (juges, notaires et avocats) confirment ce que gof et grmff ont écrit. Ils conseillent de mettre cette déclaration de non-application sur papier et d'en garder chacun un exemplaire (= acte sous seing privé). Il ne faut pas aller chez le notaire.

Il faut tenir compte avec la fait que tout copropriétaire (nouveau ou non) peut redemander l'application de la loi:

gof a écrit :

C'est une interprétation qui peut en effet se défendre, du moins tant que tout le monde s'accorde. Une telle construction reste donc quelque peu fragile.

Les dispositions de la loi qui restent applicables dans votre cas seront:

Art. 577-2. <Inséré par L 08-07-1924, art. 1> (Ancien article 577bis) § 1. A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d'une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu'il suit :
§ 2. Les parts indivises sont présumées égales.
§ 3. Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part.
§ 4. Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.
§ 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.
Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.
§ 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.
§ 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune.
§ 8. Le partage de la chose commune est régi par des règles établies au titre des Successions.
§ 9. (Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à l'usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage.
La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu'avec l'héritage dont elle est inséparable.
Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.) <L 1994-06-30/34, art. 1, 002; En vigueur : 01-08-1995>
§ 10. Dans le cas prévu au § 9, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais la chose commune, pourvu qu'il n'en change pas la destination et qu'il ne nuise pas aux droits de ses consorts.
§ 11. (...) <L 1994-06-30/34, art. 1, 002; En vigueur : 01-08-1995>

Gof-2118 · #6 05-12-2008 13:02:17

luc a écrit :

les spécialistes (juges, notaires et avocats) confirment ce que gof et grmff ont écrit.

luc a écrit :

Il faut tenir compte avec la fait que tout copropriétaire (nouveau ou non) peut redemander l'application de la loi:
gof a écrit :C'est une interprétation qui peut en effet se défendre, du moins tant que tout le monde s'accorde. Une telle construction reste donc quelque peu fragile.

Rêve-je ? Luc est d'accord ...

luc · #7 06-12-2008 09:53:12

Gof a écrit :

Rêve-je ? Luc est d'accord ...

Non, vous ne rêvez pas. Comme Grmff l'a déjà dit maintes fois je ne suis pas un opposant par principe. Grmff et moi sont régulièrement d'accord sur le principe, mais pas sur la manière d'y arriver.

Entre parenthèse j'ai beaucoup appris sur l'évolution de la définition du mot "impératif" et sur la notion "groupe de bâtiments".

Il est regrettable que le colloque, organisé par les Juges de Paix, avait exclu les lois sur l'urbanisme de la matière à traiter. Ce qui rend les avis sur la notion de "groupe de bâtiments" un peu trop théorique.

Gof-2118 · #8 06-12-2008 15:19:19

Cher Luc,

Je vous taquinais évidemment. Au contraire, j'apprécie beaucoup vos interventions. Ce n'est jamais qu'en confrontant ses idées que l'on peut évoluer dans son point de vue.

Ce que vous avez appris sur le caractère impératif d'une norme vous amène-t-il à considérer autrement le souhait qu'expriment d'aucuns de voir certaines normes en matière de copropriétés renseignées comme d'ordre public, ou contraire ce caractère impératif est-il à lui seul suffisant pour poursuivre l'objectif ?

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