Bail vs nouvel acquéreur

HeadenFall · #1 30-12-2008 16:07:50

Bonjour à tous,

J'ai signé le 15 septembre 2005 un bail à résidence principale de 3 ans.
Au terme de ce bail,le 15 septembre 2008, le propriétaire et moi même avons décidés de continuer ce bail. Le bail s'est donc commué en un bail 9 ans dont la date de commencement est définie au 15 septembre 2005.
Lors de ce changement, j'ai demandé à mon propriétaire d'abroger la clause "occupation personnelle". Et ce afin de m'assurer une location certaine pour les 3 ans à venir.
Mon propriétaire vient de m'informer de son souhait de vendre l'appartement.

Question :

L'avenant au bail que nous avons signé (abrogation de la clause "occupation personnelle"), est-il opposable au futur acquéreur du bien ?
En d'autres termes, suis-je protéger contre une occupation personnelle du nouvel acquéreur ?

D'avance merci pour votre aide

PIM · #2 30-12-2008 16:36:32

Il faut (dare-dare) enregistrer le dit avenant

HeadenFall · #3 30-12-2008 16:44:29

L'avenant en question a été signé il y s 3 semaines et sera enregistré dès demain.

Vous pensez donc que cette clause est opposable au nouvel acquéreur ?

Car je relève un contradiction dans mes lectures :

1er principe : Le nouvel acquéreur et subbrogé dans les droits/obligations du bailleur.

2ème principe : le nouvel acquéreur ne doit pas attendre la fin du triénat pour donner un congé.

Quelle règle l'emporte sur l'autre ?

Gof · #4 30-12-2008 17:57:46

La réponse n'est pas si évidente. Je réfléchis et je reviens.

Gof · #5 30-12-2008 19:11:40

Que dit la loi :

Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.
Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété.

La loi distingue donc deux hypothèses :

1/ Le bail a date certaine (concrètement, il est enregistré, mais ce n'est pas la seule possibilité) avant la transcription de la vente (car jusqu'à cette date, la convention de vente n'est pas opposable au locataire), dans ce cas la subrogation est totale. Le nouveau propriétaire ne peut donner de congé que dans les conditions fixées à l'article 3 des dispositions du Code civil relatives aux baux de résidence principale du preneur. Si l'une des possibilités à été exclue, la subrogation porte également sur cette exclusion.

2/ Le bail n'a pas date certaine. La réponse est ici beaucoup plus nuancée, notamment en raison de la proximité du délai de mise en vente au regard de la signature de l'avenant et de l'obligation d'enregistrement qui repose sur le bailleur depuis la loi de décembre 2006.

L'alinéa 2 prévoit également une subrogation, en sorte qu'une clause d'exclusion de congé pour motif d'occupation personnelle du bailleur rentre dans le patrimoine de l'acheteur. Mais ce même alinéa donne à mon sens un motif de congé autonome, qui est similaire à celui de l'article 3, § 2 (occupation personnelle du bailleur), mais n'est cependant pas identique. Il s'agit, en d'autres termes, d'un droit autonome accordé pendant un court délai (dans les trois mois de l'acte authentique) au nouveau propriétaire et qu'il peut mettre en oeuvre nonobstant une convention contraire entre le bailleur original (le vendeur) et le locataire.

En résumé, en présence d'un bail non enregistré, le nouvel acquéreur peut donc valablement signifier un congé pour motif d'occupation personnel, en se fondant sur l'article 9, alinéa 2, mais non pas sur l'article 3, § 2.

Le cas échéant, la responsabilité du bailleur original (le vendeur) est toutefois engagée pour deux motifs :

- d'abord en raison de la proximité entre la date de l'avenant et la date de mise en vente (quelques semaines seulement). Le bailleur doit en effet exécuter de bonne foi la convention. Cette bonne foi est présumée et il appartient à celui qui allègue la mauvaise foi de le démontrer. La proximité entre les deux contrats est une condition suffisante pour renverser la présomption de bonne foi, en sorte que ceci peut servir de base à engager la responsabilité contractuelle du bailleur.

- ensuite, parce qu'en raison de la loi du (27 ?) décembre 2006, le bailleur avait l'obligation personnelle et non transmissible de veiller à l'enregistrement du bail avant le 30 juin 2007. Dans l'hypothèse où il ne l'aurait pas fait, vous ne pourriez pas vous prévaloir de l'article 9, alinéa 1er (subrogation totale sans possibilité de congé pour motif d'occupation personnelle autonome de l'article 3, §2). Cette abstention de la mise en oeuvre d'une disposition légale impérative est de nature à vous porter préjudice et est dès lors constitutive d'une faute dans le chef du bailleur.

Le seul moyen pour le bailleur de se prémunir contre ceci est d'insérer dans son contrat de vente une clause d'entretien de bail, qui porte également et explicitement sur l'avenant.

J'espère que mes explications sont compréhensibles.

Bien à vous,

PIM · #6 30-12-2008 23:59:49

J'espère que mes explications sont compréhensibles.

HeadenFall · #7 31-12-2008 12:46:55

Monsieur,

Je vous remercie pour votre rapidité de réponse et la qualité de vos informations.

Je vais donc enregistrer l'avenant au bail rapidement.

Ci-dessous les détails de mon bail :

Enregistrement du bail date du 25 juillet 2005.
Originellement, le contrat portait sur un bail court terme (3 ans) dont la date anniversaire est le 15 septembre 2005.
Le 15 septembre 2008 et en l'absence de réaction du propriétaire, il s'est commué en un bail 9 ans dont il est réputé avoir commencé le 15 septembre 2005.
L'avenant reprenant l'abrogation susvisée a été signé le 8 décembre 2008, mais avec effet rétroactif au 15 septembre 2008, il sera enregistré le 2 janvier 2009.

La procédure de vente n'étant pas encore officiellement lancée, l'enregistrement sera antérieur à la transcription de la vente.

L’abrogation de ladite clause sera donc opposable au nouvel acquéreur.

Cependant, sur le site de la fédération notariale de Belgique (www.notaire.be), il est mentionné le point suivant :
« S'il s'agit d'un bail de 9 ans, et si le contrat a été enregistré, la situation est la même que pour les baux conclus avant le 28 février 1991 : les acquéreurs devront donner un préavis de six mois. Si le contrat n'a pas été enregistré, les acquéreurs ne pourront mettre fin au contrat, sans préavis, que si le locataire occupe les lieux depuis moins de six mois. Par contre, s'il occupe les lieux depuis plus longtemps, les acquéreurs devront notifier le congé au locataire dans un délai de 3 mois qui suit leur acquisition: à ce moment le préavis peut être réduit à trois mois, si les acquéreurs désirent occuper le bien personnellement. »

Ils ne semblent pas fort insister sur la subrogation des obligations du bailleur dans le chef du nouvel acquéreur...
Je présume qu’ils se basent sur un bail conventionnel, sans abrogation de la clause pour occupation personnelle ?

D'avance merci pour vos précisions.

Je vous souhaite, d'ores et déjà, un excellent réveillon de fin d'année.

Bien à vous

Gilles01 · #8 31-12-2008 12:52:57

ou je n'ai pas bien lu, mais je ne comprends pas comment un bail qui a pris cours le 15/09/2005 a été enregistré le 25/07/2005 !
ou alors il a été signé avant le 25/07/2005 ?
mais dans votre premier post vous dites l'avoir signé le 15/09/2005

HeadenFall · #9 31-12-2008 13:03:34

Gilles01 a écrit :

ou je n'ai pas bien lu, mais je ne comprends pas comment un bail qui a pris cours le 15/09/2005 a été enregistré le 25/07/2005 !
ou alors il a été signé avant le 25/07/2005 ?
mais dans votre premier post vous dites l'avoir signé le 15/09/2005

J'ai fait effectivement une erreur dans mon premier poste.

Pour résumé,

Le bail (court terme - 3 ans) a été :
- signé le 24 juillet 2005
- enregistré le 25 juillet 2005
- et la date de commencement effective est le 15 septembre 2005

Le 15 septembre 2008 le propriétaire n'ayant pas réagi, il s'est comuné en bail 9 ans dont il est réputé avoir commencé au 15 septembre 2005. raisonnement correct ?

Le 8 décembre nous avons signé un avenant stipulant l'abrogation de la clause pour "occupation personnelle" et sera enregistré le 2 janvier 2009.

PIM · #10 31-12-2008 13:48:53

- aucune des parties n'ayant notifié le renon, avec le préavis légal de 3 mois avant l'échéance, vous êtes effectivement "dans" un bail de 9 ans (au lieu de 3), ayant pris effet le 15/09/2005

- ce bail a date certaine, car enregistré
- il en sera de même pour l'avenant, dès son enregistrement.

- le futur acquéreur sera subrogé dans les droits et obligations de votre bailleur actuel. La loi permet cependant, "malgré" cette subrogation, à l'acquéreur de notifier une résiliation anticipée pour occupation personnelle pour autant que ce soit notifié au plus tard dans les 3 mois à dater de la signature de l'acte authentique d'achat/vente.

C'est ce qui est expliqué à ce sujet sur le site des notaires.

- dans votre cas, vous avez signé un avenant (opposable aux tiers dès qu'il sera enregistré), assez rare (donc non concerné par les explications que vous trouverez sur divers sites), par lequel le bailleur renonce à son droit de résiliation anticipée pour occupation personnelle.
Toute cela est très bien expliqué par Gof ci-dessous.

- Je vous donnerais cependant un petit conseil complémentaire: adressez, dès l'enregistrement de l'avenant, un courrier (courtois), par recommandée & copie par courrier simple, à votre bailleur actuel pour lui indiquer:
* que vous avez pris bonne note de son intention de mettre en vente le bien que vous occupez comme locataire et que, conformémement au bail, vous donnerez accès aux lieux pour les visites, dans les tranches horaires suivantes (à compléter)
* que, de manière à éviter tout malentendu à propos du délai d'occupation possible des lieux, vous supposez qu'il informera les candidats-acquéreurs non seulement de l'existence du bail (étant devenu un bail de 9 ans ayant pris effet le 15/9/05) mais aussi et surtout de son avenant du 8/12/08 et qu'il mentionnera, le cas échéant, dans le compromis de vente une clause d'entretien de bail, qui porte également et explicitement sur l'avenant.
* que l'avenant a été enregistré par vos soins

Gof · #11 31-12-2008 15:54:15

Gof a écrit :

1/ Le bail a date certaine (concrètement, il est enregistré, mais ce n'est pas la seule possibilité) avant la transcription de la vente (car jusqu'à cette date, la convention de vente n'est pas opposable au locataire), dans ce cas la subrogation est totale. Le nouveau propriétaire ne peut donner de congé que dans les conditions fixées à l'article 3 des dispositions du Code civil relatives aux baux de résidence principale du preneur. Si l'une des possibilités à été exclue, la subrogation porte également sur cette exclusion.

Selon vos explications, nous nous trouvons bien dans l'hypothèse visée à l'alinéa 1er de l'article 9 de la loi relative aux baux de résidence principale (une saine lecture que je vous conseille).

En principe, vous ne devriez pas rencontrer de problème avec tout nouvel acquéreur, surtout une fois l'avenant enregistré (munissez vous de votre bail également et, en principe, vous n'aurez rien à payer).

Mais pour éviter toute ambiguïté, voire un litige éventuel, suivez à la lettre les judicieux conseils de Pim.

Bon réveillon,

HeadenFall · #12 06-01-2009 08:35:47

Bonjour à tous,
Meilleurs voeux pour cette année nouvelle.

Pendant mon congé, j'ai continué mes recherches et voici ce que j'ai trouvé :

L'avenant dont il est question fait allusion à l’occupation personnelle visée par l'article 3, paragraphe 2 des dispositions relatives au bail de résidence principale.

Or il semble que cette disposition de l'article 3 soit impérative, ce qui rendrait, de facto, l'avenant nul. Par concéquent non opposable au tiers acquéreur.

Mais alors quid si j'avais stipuler une clause d'entretien de bail dans ledit avenant ?

Vous partagez cette vison ?

A contrario et dans l'hypothèse ou la disposition n'est pas impérative.

Dans le cas présent, nous retrouvons stipulation pour autrui. Le bailleur concède à l'acheteur les mêmes droits que celui-ci a. Il ne peut concéder plus de droits que ceux qu'il possède (Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet),s'il a restreint ses droits, ceux de l'acheteur le sont également.

Encore une fois les chemins de la loi sont bien obscure.

A vous lire

Gof · #13 06-01-2009 10:02:21

La disposition est en effet impérative, mais se termine comme suit : "Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée."

C'est qui a été fait de par l'avenant. Mon point était simplement de souligner que cette disposition légale n'est pas opposable au nouvel acquéreur si le bail n'était pas enregistré préalablement à la mutation de la propriété, cet acquéreur disposant dans ce cas et malgré la subrogation, d'un droit autonome de résiliation anticipée pour motif d'occupation personnelle, qu'il puise dans l'article 9 de la loi, disposition qui est tout aussi impérative et emporte dès lors la nullité de toute convention contraire à la demande de toute partie intéressée.

Si l'avenant est également enregistré vous ne devriez normalement pas éprouver d'inconvénient du fait de la mutation en question, mais pour éviter tout malentendu, il serait bon que vous suggériez au vendeur une clause d'entretien de bail (qui est en effet une stipulation pour tiers au sens de l'art. 1121 du Code civil).

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