Loi impérative - d'ordre public - pas de loi

Tintin · #1 10-01-2009 01:02:42

Pour ne pas mélanger ce sujet avec celui de l'institut de syndic, j'ai ouvert le sujet sur la loi impérative.
Une loi impérative a pour but de protéger la partie la plus faible dans un conflit.
Elle ne s'applique que si la partie la plus faible demande au juge de la faire appliquer. Le juge ne pourra pas l'invoquer d'office comme dans la loi d'ordre public.
Il est clair que la loi impérative peut arranger les deux parties. Le meilleur exemple est le cas d'un locataire qui omet de renouveler son bail qui était à expiration, dans le délai légal. Si le bailleur n'avait pas envie de voir son locataire partir, il ne va évidemment pas aller se plaindre chez le Juge, du non-renouvellement du bail. Il va régler le problème avec son locataire.
Donc dans ce cas, la loi impérative est préférable à la loi d'ordre public.
Traditionnellement, le juge ne peut soulever d’office la violation d’une règle impérative, car la partie a la faculté de renoncer à sa protection quand elle comparaît devant le juge.

Question : Les deux parties en litige comparaissent devant le juge et la partie la plus faible ne renonce pas à sa protection.
La partie la plus faible, doit-elle lancer obligatoirement la procédure en justice la première ? Faute de quoi, elle perd la protection de la loi impérative, si c'est la partie adverse qui lance la procédure.
Cette question n'est pas sans importance, car si nous réclamons une loi d'ordre public, c'est dans le but que ce ne soit pas toujours à la partie la plus faible qu'il incombe d'aller en justice pour demander l'application de la loi ou des statuts.
Car aujourd'hui avec l'application de l'article 577-9 § 2, c'est toujours à la partie la plus faible qu'il incombe de lancer la procédure. Si l'AG a adopté une décision illégale contraire à un article de la loi qui est impérative, la partie la plus faible est obligée d'aller en justice dans les trois mois, faute de quoi, la décision illégale devient légale. Avec une loi d'ordre public, ce qui est illégal le reste toujours.

Alors me dire que la loi d'ordre public ne respecte pas l'Etat de Droit dans des affaires privées, me laisse plus que perplexe.
Evidemment je ne suis pas juriste et je ne dois rien comprendre au "DROIT". Pour moi, le droit c'est le machin qui permet aux juges de décider n'importe quoi. Dans ce cas, le mieux serait de ne plus faire de loi. Quand deux parties ne s'entendent pas, c'est le juge qui décide.
Pas de loi, permet toutes les libertés. Je cite à ce sujet Gof.

Mais en protégeant des intérêts privés par des normes d'ordre public, et mêmes impératives, l'on tue l'initiative et la fertilité de l'imagination de l'individu. Au plus une norme de droit devient précise, au moins elle répondra aux besoins de chacune des situations pouvant se présenter

Tintin

Tintin · #2 10-01-2009 01:23:32

Je pense à un exemple à propos de la citation de Gof.
J'ai travaillé dans une multinationale qui a toujours été à la pointe de l'organisation des méthodes de travail. La direction générale a investi des millions de $ dans toutes ses usines, pour obtenir les certifications aux normes "ISO 9000" et aux certifications internes à la société et à ses fournisseurs.
L'obtention de ces certifications sont basées sur le concept de la qualité totale et pour s'assurer que cette qualité sera permanente et non due au hasard, il faut installer des procédures de travail qui permettent à chacun de savoit exactement ce qu'il doit faire, comment le faire et quand le faire.
Ceci s'appelle l'ORGANISATION. Ces procédures sont identiques aux lois, le pouvoir judiciaire étant confié au management, qui sanctionne les fautifs.

Je peux affirmer que ces multiples procédures, n'ont jamais été une entrave à l'initiative ni à la fertilité de l'immagination des individus.
Tintin

pfffff · #3 10-01-2009 13:28:16

La nullité peut être opposée, comme moyen de défense, par voie d'exception. La question est surtout celle de la prescription de cette possibilité (après les trois mois), question qui trottait déjà dans la tête de nos ancêtres les romain...

En opportunité, j'ai l'impression a priori qu'il ne serait guère adapté à la réalité du terrain de retenir le principe d'exception imprescriptible.
D'une part, ca risque de paralyser l'ACP (si la décision implique un appel de fonds dont la débition reste incertaine, par exemple).
D'autre part, il me semble plus logique de partir du principe que la majorité a raison, plutôt que la minorité, tout en garantissant à cette dernière une possibilité de recours, dans un délai qui ne paralyse donc pas (trop) l'activité de l'ACP.

Maintenant, pour le cas où la décision irrégulière, etc... de l'AG cause un dommage à des tiers, le coproprio minoritaire qui a voté contre doit-il plonger avec les autres parce qu'il n'a pas contesté en justice dans les trois mois ? En l'état du texte, j'ai l'impression que oui. J'écris comme toujours sous votre contrôle...

La question me fait un peu penser, toutes différences restant acquises, à l'article 528 du code des sociétés sur la responsabilité des administrateurs de sociétés anonymes : « Les administrateurs sont solidairement responsables, soit envers la société, soit envers les tiers, de tous dommages et intérêts résultant d'infractions aux dispositions du présent code ou des statuts sociaux (…) En ce qui concerne les infractions auxquelles ils n'ont pas pris part, les administrateurs et les membres du comité de direction ne sont déchargés de la responsabilité visée aux alinéas 1er et 2 que si aucune faute ne leur est imputable et s'ils ont dénoncé ces infractions selon le cas, lors de la première assemblée générale ou lors de la première séance du conseil d'administration suivant le moment où ils en ont eu connaissance.».

Je me demande s'il y a pas quelque chose à en tirer...

luc · #4 10-01-2009 13:39:50

Tintin,

Je vous rejoins dans le fait que la notion d'ordre public (civile) doit entrer dans la loi sur la copropriété.

Mais je comprends le raisonnement de gof (et pfff).

Les législateurs devront garder la chapelle au milieu du village.

Il est donc très important de cibler les points dans la loi de copropriété qui méritent d'être impérativement d'ordre public.

Je pense à:
- "l'oubli" d'inviter à l'AG un membre de l'AG, s'il ne détient que 0,01 % des quotités, ...
- le refus de mettre un point à l'ordre du jour
- le refus de donner la parole à un membre de l'AG lors de l'AG
- "l'oubli" d'envoyer avec l'invitation un document que l'ordre de jour propose d'approuver.
etc ....

Tous ces points pourraient donner lieu à une annulation automatique de l'AG, comme c'est déjà le cas en France.

Gof · #5 10-01-2009 14:18:41

Luc,

Je vous rejoins à mon tour sur le fait qu'il faut une égalité de traitement entre les copropriétaires. Cela coule de source, tellement que c'est fondamental.

Et pourtant, ce principe est sans cesse violé ... par des hors la loi, puisque la loi prévoit déjà cette égalité de traitement.

Je ne nie certainement pas que la loi n'est pas susceptible d'amélioration. Que du contraire. Mais je reste persuadé qu'il faut concentrer les efforts là où cela s'avère nécessaire et de la bonne manière.

Vous avez déjà suggéré des modes de publicité plus efficaces que l'apposition d'une plaque dans les communs (un espèce de registre, à l'instar de ce qui se fait pour les sociétés).

Ce qui manque surtout à mon humble opinion, sont des règles comptables uniformes et impératives pour les copropriétés, où l'on pourrait distinguer les grandes des petites (un peu comme pour les asbl). Ces règles devront néanmoins rester abordables et compréhensibles pour le commun des mortels.

@Tintin,

Si une loi d'ordre public prévoit que le délai de recours est de trois mois, passé ce délai, toute action deviendra irrecevable. En d'autres termes, il importe peu que la loi est supplétive, impérative ou d'ordre public, les délais de prescription s'appliquent de manière égale aux trois. La question est de savoir pourquoi un copropriétaire lésé par un abus de majorité attendrait plus de trois mois pour agir ?

Je rejoins les conclusions de Pffff selon laquelle, dans une société, et la copropriété n'est autre qu'une société particulière, celui qui ne dit mot est réputé consentir.

luc · #6 11-01-2009 11:38:34

Gof a écrit :

Je ne nie certainement pas que la loi n'est pas susceptible d'amélioration. Que du contraire. Mais je reste persuadé qu'il faut concentrer les efforts là où cela s'avère nécessaire et de la bonne manière.

Mon adagio est que si tous les CP ET tous les intervenants de la copropriété appliqueraient loyalement la loi un changement de la loi ne serait pas nécessaire sauf pour imposer des normes (je pense à la comptabilité, la plaque, le BCE, ...).

Ce qui est possible, si les techniciens et les utilisateurs veulent écouter ce que l'autre partie dit.

En d'autres mots actuellement tout le monde ne voit que ses propres besoins (la proposition de l'IPI/ABSA en est un exemple éclatant).

Les parties "CP et intervenants" doivent comprendre que ce n'est qu'en écoutant les besoins de l'autre coté, que leurs propres besoins sont réalisé d'une façon plus vite, plus efficace et plus complète.

Ma présence à ce forum d'un agent immobilier (d'une qualité certaine de par ses participants professionnels) est due au fait qu'on ne peut rien réaliser en restant dans son coin et en refusant le débat (le dada de Grmff et .. de moi).

Si des participants comme Grmff, PIM, ... n'avaient pas eu cette volonté de débat (et le courage ... j'en suis bien conscient ) la loi sur la copropriété ne changerait pas.

Maintenant un changement efficace (pour les CP et les intervenants) reste possible, mais c'est pas encore gagné.

Gof a écrit :

Ce qui manque surtout à mon humble opinion, sont des règles comptables uniformes et impératives pour les copropriétés, où l'on pourrait distinguer les grandes des petites (un peu comme pour les asbl). Ces règles devront néanmoins rester abordables et compréhensibles pour le commun des mortels.

Pour la comptabilité j'ai des idées concrètes, me basant sur mes expériences professionnelles, mon expérience comme un des fondateurs et trésorier d'une asbl (chiffre d'affaires analogue comme mon ACP actuel de +200 appartements) et ... mon expérience de syndic bénévole. Je les développerai plus tard (en février). Je suis en train d'y appliquer la norme "Grmff", qui est une norme excellente.

En d'autres mots un candidat acheteur banalisé doit pouvoir comprendre des documents fait sur base de cette comptabilité.

@gof:

Un changement qui est dans l'air est que la période de forclusion ne débuterait qu'à la notification des votants "non" et ceux qui ce sont abstenu "avec motivation" (= ceux qui peuvent contester les décisions devant le Juge).

Exemple concret:

Une fois on m'a interdit de vote lors d'une AG, en utilisant le 38ème sophisme (ridiculiser les opposants) pour pouvoir me faire taire.

D'où mon intérêt, à première vue exagéré, j'admets, pour les sophismes.

Je répète encore une fois qu'utiliser un sophisme ne veut pas dire qu'on a commis une faute. Cela n'est qu'une erreur de raisonnement.

En ce cas concret il y a avaient une cinquantaine de personnes qui ont plus ou moins utilisé ce sophisme, dont je sais maintenant (6 ans plus tard) seulement deux sciemment. Les autres ont été à ce moment les victimes des 2. C'est l'application d'une technique décrite dans les cours sur al psychologie de masse.

Je n'ai pas su aller chez le Juge de Paix, puisque je n'ai reçu ce PV que 9 jours de travail avant la date de forclusion.

Gof a écrit :

Je rejoins les conclusions de Pffff selon laquelle, dans une société, et la copropriété n'est autre qu'une société particulière, celui qui ne dit mot est réputé consentir.

Je suis d'accord qu'une personne, correctement informé, qui ne dit mot consent. Le manque d'information est actuellement la conséquence d'un fait pénal (diffamation, faux, abus de confiance, intimidation, conspiration, ...) et nécessite donc une plainte pénale pour la prouver.

Elle serait dépénalisé dans 99% des cas si par exemple le simple constat qu'un élément constitutif d'une invitation pour une AG manque (Ex: la proposition du budget annuel de l'année suivante, ...) aurait comme conséquence que cette décision serait annulé (ainsi que tous ceux qui ont été prises se basant sur cette décision).

Maintenant en 98% des cas aucune plainte n'est introduite ... ce qui rend cette "technique" très efficace.

Je reprends mon exemple d'en haut (l'interdiction de vote lors d'une AG).

Les 2 personnes ont d'abord utilisé le 38ème sophisme pour que l'AG décide de m'interdire de parler.

Ainsi j'étais empêché de répliquer aux arguments avancés pour m'interdire de voter. Il est un fait indéniable que les autres, qui ont voté pour mon interdiction de vote, étaient désinformé.

Entre temps (le temps avance ...) ce problème est réglé structurellement au sein de mon ACP, mais à grand frais et dégâts ... qui seront en principe mis à charge des 2.

Tous ces problèmes ne se seraient pas passé si:
- ou bien je m'était soumis à la règle "la majorité dès informé a toujours raison"
- ou bien les 2 avaient accepté le débat démocratique.

Je ne me suis pas soumis depuis 2000 en interne à cette règle à cause des normes Kyoto.

Si on n'arrive pas a faire appliquer des règles évidentes dans une copropriété, alors on n'arrivera jamais à faire appliquer les normes du développement durable au sein des immeubles à appartements, qui constituent (ou constitueront) 1/3 de notre parc immobilier.

Conséquence: on roulera en permanence à 90km/h (ou alternativement un des deux jours comme ce sera imposé à Bruxelles il paraît).

En fait, en écrivant le dernier paragraphe, je crois que c'est une motivation suffisante à parler de l'ordre public au sein des ACP.

grmff · #7 11-01-2009 15:52:29

Luc a écrit :

Je suis en train d'y appliquer la norme "Grmff", qui est une norme excellente.

La "norme Grmff"?

Je me demande bien ce que vous appelez la "norme Grmff"..

luc · #8 12-01-2009 11:33:14

Grmff a écrit :

Luc a écrit :Je suis en train d'y appliquer la norme "Grmff", qui est une norme excellente.
La "norme Grmff"?
Je me demande bien ce que vous appelez la "norme Grmff"..

Être simple, compréhensible pour tous, changer le minimum possible, ...

grmff · #9 12-01-2009 11:46:30

Dans la norme Grmff, vous pouvez aussi mentionner que la loi doit être payable et applicable à tous.

Quand je vois des trucs du style "syndic pro obligatoire dès qu'il y a plus de 6 lots", je hurle.

Pour moi, un proprio doit pouvoir être syndic d'un immeuble où il est proprio! Et bien entendu, les règles de bonne gouvernance d'une acp doivent être respectées par tous les syndics. Y compris non pro!

pfffff · #10 12-01-2009 14:21:18

Bonjour,

Sur la possibilité d'opposer l'exception de nullité absolue (= violation d'une règle d'ordre public) après l'expiration du délai de trois mois (pour faire court), je ne me suis pas mouillé en droit parce que, à ce stade, je ne suis pas sûr de la réponse, vu notamment l'adage (d'avance, désolé smile "nemo auditur in suam turpitudinem allegans", selon lequel on ne peut obtenir du juge l'exécution d'une convention contraire à l'ordre public.

Petite illustration de cet adage : La cour d'appel de Bruxelles (1958) a rejeté une action en remboursement de sommes fournies pour augmenter le capital social d'une société anonyme parce que cette augmentation était motivée par le soutien à la propagande idéologique de l'ennemi.

Dans cette mesure, vu au regard du court délai laissé à la personne lésée (3 mois), la position de Luc selon laquelle "Il est donc très important de cibler les points dans la loi de copropriété qui méritent d'être impérativement d'ordre public" ne me semble pas déraisonnable dans son principe...Reste à voir par le menu s'il y en a certaines qui méritent que le législateur y adjoigne ce statut (exceptionnel)...Je sens déjà le souffle du boulet smile .

Baxter · #11 12-01-2009 14:39:20

était motivée par le soutien à la propagande idéologique de l'ennemi.

C'était qui l'ennemi en 1958 ?

pfffff · #12 12-01-2009 15:02:15

Bonne question. Je n'ai connaissance que du sommaire de la décision qui n'en dit rien. Pour les détails, journal des tribunaux, 1958, p.310. Je pronostique que la rapidité de la justice n'était, déjà l'époque, pas un vain mot smile mais qui sait...

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