Charges de copropriété à publier dans une annonce "A louer"

Panchito-9340 · #1 10-01-2009 13:33:50

Bonjour,

Il devient de plus en plus difficile de convaincre un candidat locataire de payer une provisions de charges de 200€/mois pour un appartement de 2 chambres à WSP. Bien entendu, pour ce prix, la copropriété est parfaitement entretenue et possède 2 ascenseurs et un jardin.

Il est vrai que les montants les plus importants proviennent de la croissance exponentielle du prix du mazout.

Quelle est votre perception? Ces charges incluent tout sauf les consommations privées d'électricité, ni l'abonnement Télévision-Internet-Téléphone.

luc · #2 10-01-2009 13:51:49

Panchito a écrit :

Bonjour,
Il devient de plus en plus difficile de convaincre un candidat locataire de payer une provisions de charges de 200€/mois pour un appartement de 2 chambres à WSP. Bien entendu, pour ce prix, la copropriété est parfaitement entretenue et possède 2 ascenseurs et un jardin.
Il est vrai que les montants les plus importants proviennent de la croissance exponentielle du prix du mazout.
Quelle est votre perception? Ces charges incluent tout sauf les consommations privées d'électricité, ni l'abonnement Télévision-Internet-Téléphone.

Dans le temps (1980) la solution était de demander des provisions A, B et C.

A = les abonnements collectifs (gaz, eau, électricité, ...)
B = frais d'entretien
C = frais d'investissement

Elle a été supprimé en 1985, officiellement pour permettre un gestion plus efficace du budget, mais de fait pour rendre tout plus opaque.

La solution la plus rentable est d'appliquer la méthode d'une des deux ACP "Les Venelles" (WSP)

Je n'ai pas le temps actuellement pour approfondir ce thème qui m'intéresse fort depuis 2000.

Le principe est qu'on ne peut diminuer les frais que si on investit d'abord.

Les frais de mon ACP sont structuré de la même façon et sont du même niveau par appartement moyen du complexe (tout sauf abo Brutélé/Belgacom et électricité de l'appartement).

Panchito-9340 · #3 10-01-2009 14:24:22

Merci Luc,

Mon appartement n'est en effet pas très loin des Venelles et je suis donc bien heureuse que les charges évoluent autour des mêmes valeurs.

Personnellement, je sais qu'elles sont parfaitement correctes puisque je suis Commissaire-aux-Comptes mais cela me donnera un peu de répondant tant vis-à-vis des candidats locataires que des agences qui me signalent que le seul gros désavantage de mon bien est la hauteur des charges. Sinon état impeccable et localisation exceptionnelle.

Je pense aussi que nous sommes généralement victimes de bailleurs peu scrupuleux qui annoncent "pas de charges" ou un montant ridiculement bas, en sachant pertinemment qu'ils auront le droit de les revoir fortement à la hausse après la première régularisation annuelle...

luc · #4 11-01-2009 11:59:57

Panchito a écrit :

(...)
Je pense aussi que nous sommes généralement victimes de bailleurs peu scrupuleux qui annoncent "pas de charges" ou un montant ridiculement bas, en sachant pertinemment qu'ils auront le droit de les revoir fortement à la hausse après la première régularisation annuelle...

D'où la nécessité d'informer les candidats copropriétaires (et candidat locataires) par le biais d'un syndic impartial et une comptabilité normalisée.

Ce rapport d'information devrait étre produit par le système informatique du syndic e"en poussant sur un bouton".

Ceci exige que:
- la comptabilité soit tenu au jour le jour (ce qui n'est pas le cas dans tous les ACP).
- le budget soit strictement suivi (= aucun dépassement des provisions). En effet tout dépassement structurel provoque de fait une désinformation du candidat acheteur/locataire.
- la production de cet état soit facturé au prix coûtant (= frais réels, inclus le coût du temps du syndic ou son délégué).

christopheEU · #5 13-01-2009 11:12:27

salut salut,

Personnellement, je trouve que 200 euros de charges / mois c'est enorme !

Je vis dans une copropriete (reg namur) de +-40 lots, je paye 150 euros pour un appart une chambre de +-65m2 y'a deux ascenseurs et un jardin !

Je fais parti du conseil de gerance et cette année j'ai propose plusieurs points a l'ordre du jour de la derniere A.G qui devrait reduire la facture totale +-10.000 euros / an.

- J'ai trouve des independants moins chers pour les memes travaux
- j'ai revu certaines periodicite de travaux
- j'ai fait enleve le containers a cartons, maintenant chaque residents gere ces cartons privativement
- placement de systeme de regulation sur les chaudieres
- ... et j'en passe...

Pour l''année prochaine, j'ai deja un agenda chargé je m'attaque a otis, la societe de nettoyae des communs et le jardinier :-)

Le but etant que les travaux soit realiser comme il se doit et UNE SEUL FOIS ainsi les charges devrait diminuer et je compte arriver a 100 euros par mois!

Y'a beau avoir un syndic qui gere votre batiment, il faut avoir un oeil AVERTIT sur tout ce qui se passe dans celui ci sans cela gare aux laissés allé!

bonne journée
Christophe

Panchito-9340 · #6 13-01-2009 11:22:17

Merci pour vos précisions.

Mais pour 100€ / mois, le chauffage privatif ainsi que les consommations privatives d'eau (froide et chaude) ne sont certainement pas inclues ou bien si?

christopheEU · #7 14-01-2009 09:23:13

salut,

dans notre copropriete, y'a une partie qui est payé pour l'eau chaude et froide et le gaz. Y'a une regularisation en fin d'année !

D'ailleurs il faut que je regarde cela de plus prets.
Je sais pas du tout comment s'est calcule et comment se passe la regularisation.

Mais je compte bien arriver a 100euros :-)

bonne journée
christophe

gaston · #8 14-01-2009 15:55:27

Bonjour,

J'ai une petite question.
Dans mon immeuble (7 appartements), je trouve qu'on ne regarde pas assez aux dépenses commnunes.
Il n'y a pas de conseil de gérance.
Qui a alors le droit de regarder aux dépenses et de faire en sorte que ça revienne moins cher?
On est d'ailleurs à bien plus de 100€/mois. C'est déjà 28€/mois pour le syndic ( 200€ pour les 7 appartements) et 20€/mois por le nettoyage des communs!!!

Bonne journée.

Gaston.

grmff · #9 14-01-2009 16:00:05

Chaque proprio a le droit de regard sur les dépenses de la copropriété.

Pour un bloc de 7 apparts, vous avez la possibilité de faire vous-même le syndic (parce que demander au syndic de travailler pour moins de 200€/mois, faut pas rêver: c'est pas cher!)

Et vous avez la possibilité de travailler avec des ALE dans certaines communes. Faut voir la durée de la prestation du nettoyeur, et ce qu'il fait: combien de cage d'escalier, combien de fois par semaine, combien de parking, combien de pelouse et de chemin, etc.

Panchito-9340 · #10 14-01-2009 16:09:45

Bonjour Gaston,

En fait je suis dans le Conseil de Gérance depuis 21 ans et également commissaire aux comptes. Avec mes confrères, nous tentons de serrer les boulons de tous les côtés et n'hésitons pas à demander au Syndic de remplacer un fournisseur par un autre s'il peut faire mieux pour moins cher.
Malgré cela, impossible de faire descendre les charges en-dessous de 200€/mois pour un 2 chambres (provisions pour chauffage privatif et consommations d'eau inclus). Il est vrai qu'il s'agit d'un immeuble de standing, de type appart-hôtel, avec plusieurs appartement par palier, chaque palier possédant des faux-plafonds avec luminaires intégrés etc...+ascenseurs et jardins; le tout étant entretenu à la perfection par des sociétés professionnelles.

Pour revenir à vous, chaque propriétaire a bien entendu le droit le plus strict de venir vérifier toutes les factures et de faire mettre à l'ordre du jour de l'AG le remplacement de tel ou tel fournisseur. N'oubliez pas que le Syndic n'est là que pour exécuter les décisions prises en AG, qui elle, est souveraine.

Bien sur, les combustibles (mazout / gaz) se taillent la part du lion...

Bien à vous,

gaston · #11 14-01-2009 16:12:19

Je pourrais donc demander au syndic de travailler avec un ALE. C'est ce que nous avions avant quand un des copropriétaire faisait le syndic.

En ce qui concerne le droit de regard sur les dépenses, en quoi consiste-t-il ?

D'avance merci.

Gaston.

Panchito-9340 · #12 14-01-2009 16:19:54

Il suffit de prendre RV avec le département comptable du Syndic et demander d'avoir accès aux pièces (facturiers, extraits de comptes bancaires, bilans, balance des occupants etc...)

gaston · #13 14-01-2009 16:32:07

Nous recevons un bilan trimestriel, donc nous voyons le dépenses.
Ce que j'aurais voulu savoir, c'est si on peut demander une personne ALE à la place de la société de nettoyage qui vient. C'est 150€/mois pour un hall et une cage d'escalier de 3 étages. Je trouve ça un peu cher.

Merci.

Gaston.

grmff · #14 14-01-2009 16:53:21

150€/mois, cela ne représente pas 1H30 par semaine. C'est pas grand chose.

Pour les ALE, c'est autorisé si le syndic n'est pas un pro, dans certaines communes.

Charges de copropriété à publier dans une annonce "A louer"

Charges de copropriété à publier dans une annonce "A louer"

Re : Charges de copropriété à publier dans une annonce "A louer"

Re : Charges de copropriété à publier dans une annonce "A louer"

Re : Charges de copropriété à publier dans une annonce "A louer"

Re : Charges de copropriété à publier dans une annonce "A louer"

Re : Charges de copropriété à publier dans une annonce "A louer"

Re : Charges de copropriété à publier dans une annonce "A louer"

Re : Charges de copropriété à publier dans une annonce "A louer"

Re : Charges de copropriété à publier dans une annonce "A louer"

Re : Charges de copropriété à publier dans une annonce "A louer"

Re : Charges de copropriété à publier dans une annonce "A louer"

Re : Charges de copropriété à publier dans une annonce "A louer"

Re : Charges de copropriété à publier dans une annonce "A louer"

Re : Charges de copropriété à publier dans une annonce "A louer"

Pied de page des forums