Impossible de trouver une banque

commi · #1 01-02-2009 18:05:40

Bonjour,

Depuis 3 mois, nous avons un locataire pour lequel il est impossible d'ouvrir un compte en banque pour mettre la garantie. Il a fait faillite et aucune banque ne veut lui ouvrir un compte. Donc, nous avons mis les 2 mois de garantie, qu'il a payé en liquide, sur notre compte en banque.
Peut-on le faire en sachant que nous lui verserons les intérêts en fin de bail ?

Merci d'avance pour vos réponses.

Gof · #2 01-02-2009 20:46:32

La Cour d'appel d'Anvers a jugée que l'obligation de placer le montant de la garantie locative sur un compte individualisé incombe exclusivement au bailleur. Certains auteurs ont toutefois fait remarquer que cela est impossible sans le concours du preneur.

Tentez la même démarche auprès de votre banque.

A défaut de placement sur selon l'exigence légale, il est rappelé que vous n'acquérez pas le privilège prévu à l'article 10. Autrement dit, vous entrez en concours avec les autres créanciers de votre locataire.

Si vraiment aucune solution ne se dégage, placez l'argent sur un compte à part à votre nom produisant un intérêt normal et réservez-vous la preuve du refus systématique des banques d'ouvrir un compte individualisé au nom de votre locataire, car le bailleur en demeure de s'exécuter est tenu d'un intérêt au taux légal (actuellement 5,50 %).

grmff · #3 01-02-2009 22:00:58

A défaut de placement sur selon l'exigence légale, il est rappelé que vous n'acquérez pas le privilège prévu à l'article 10.

Pouvez-vous développer? Quel est ce "privilège"? (cela m'intéresse dans le cadre d'un autre sujet: médiation)

Gof · #4 01-02-2009 23:39:50

Vous connaissez certainement le principe. Les biens d'une personne sont le gage commun de ses créanciers. En cas de défaillance du débiteur, ces biens sont répartis entre les créanciers "au marc le franc".

Un privilège est une cause d'être préféré aux autres créanciers et donc d'échapper à la loi du concours. Les privilèges sont décrits en général dans la loi hypothécaire, mais certaines lois particulières accordent également privilège. On parle par exemple du privilège du bailleur à l'article 20, 1° de la loi hypothécaire, qui se situe dans la prolongation de l'obligation de garnir les lieux visée à l'article 1752 du Code civil.

L'article 10 des dispositions relatives aux baux de résidence principale spécifie : "Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur."

Il faut, mais il suffit, que le placement de la garantie sur un compte individualisé soit réalisé, pour que le bailleur acquiert ce privilège. D'autres créanciers, et certainement les chirographaires et les hypothécaires, devront passer après le bailleur, du moins à concurrence du montant de la garantie et des intérêts que celle-ci a produits.

grmff · #5 01-02-2009 23:43:45

Merci de ces précisions. Ce qui est fascinant, c'est de constater que le proprio n'est pas privilégié avec les garanties de type CPAS...

pfffff · #6 02-02-2009 10:29:51

Moi, la question qui me chipote, c'est de savoir quelle est la place de ce privilège par rapport aux autres.

Par exemple :

- l'article 1675/19 CJud. prévoit que "l'état d'honoraires, émoluments et frais du médiateur de dettes est à charge du débiteur et est payé par préférence (...)"

- l'article 19 de la loi hypothécaire prévoit quant à lui que "Les créances privilégiées sur la généralité des meubles sont celles ci-après exprimées, et s'exercent dans l'ordre suivant : 1° Les frais de justice faits dans l'intérêt commun des créanciers (...)"

- l'article 21 de cette même loi précise que : "Les frais de justice priment toutes les créances dans l'intérêt desquelles ils ont été faits." (exception à la règle exprimée par l'article 26 qui veut que les privilèges généraux passent après par les privilèges spéciaux).

Est-ce à dire que le médiateur pourrait être désintéressé par préférence au bailleur sur la garantie locative ?

Gof · #7 02-02-2009 15:21:23

Deux courants se confrontent en vérité. Le premier qui estime que le privilège occupe le même rang que celui dit du bailleur prévu à l’article 20, 1° de la loi hypothécaire, en ce qu les créances garanties sont similaires, voire identiques. L’autre qui se fonde sur le texte de la garantie lui-même, qui précise « qu’il ne peut être disposé du compte bancaire de garantie, tant en principale qu’en intérêts, qu’au profit de l’une ou l’autre des parties », en sorte qu’il n’entre pas en concours avec les autres privilèges.

pfffff · #8 02-02-2009 15:53:57

Merci pour cette belle réponse. Je n'en attendais pas moins de vous.
Cette insécurité/opacité juridique est malheureuse...

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