Bruxelles: instaurer une prescription pour infractions urbanistiques ?

PointGG · #1 06-02-2012 17:28:49

Rebonjour tout le monde,

Pour continuer et éventuellement clore le sujet, les réflexions de Gof ( Geof? :-) ) sont à mon sens très pertinentes, voici le lien vers le document parlementaire sur la question.

http://www.weblex.irisnet.be/data/crb/D … images.pdf

Bonne lecture et au plaisir,

[edit Pim: rendu lien actif]

Gof · #2 28-01-2012 09:41:54

Difficile d'entrer ici dans le détail, mais il n'est pas impossible de considérer qu'une telle mesure enfreindrait l'art 23 de la Constitution (principe du Standstill).

D'autre part, cela pourrait aboutir à un régime de permis implicites, lesquels, s'ils concernent des projets susceptibles d'avoir des incidences notables sur l'environnement, violeraient tant la convention d'Aarhus que la directive 85/337/CE, voire la 2001/42/CE.

PIM · #3 27-01-2012 13:42:18

En attendant les précisions de PointGG, voici le lien vers l'article du journaliste cité, RTBF

PIM · #4 27-01-2012 12:42:38

@ pointgg: merci pour l'info.

Un petit lien vers le texte concerné et le compte-rendu (lorsque dispo) ?...

PointGG · #5 26-01-2012 16:49:33

Le sujet vient d'être examiné en Commission Aménagement du Parlement bruxellois. Le compte-rendu sera prochainement publié mais le journaliste bruxellois de la RTBF spécialiste de Bruxelles était là (Philippe Carlot)

Avis négatif.

PS, cdH, Écolo, Groen ont voté non. FDF abstention. MR pour...

pfffff · #6 16-08-2011 15:44:56

Bonjour,

Ca faisait longtemps. En espérant que ca se passe bien par chez vous...

Y a mes allergies qui se réveillent...

L'administration urbanistique peut tjs faire remettre en état aux frais du proprio, non ? Voire le faire elle-même et lui envoyer la facture (sur papier du moins)...

Tant qu'il y a pas une purge préalable à la vente (si vente il y a), je trouverai ce système imbuvable, l'acheteur (de l'acheteur de l'acheteur...) étant victime des réactions (bcp trop) tardives de l'administration (qui confinent par leur manque d'uniformité à l'arbitraire)...

PIM · #7 16-08-2011 11:48:57

Lu ceci à ce sujet (rtbf)

"Du remous en matière d'urbanisme à Bruxelles. Imaginez, vous achetez un appartement. Dans les années 50, l'ancien propriétaire avait fait construire, sans autorisation, un balcon. De fait, vous n'êtes donc pas en règle avec l'urbanisme. La nouveauté, c'est que comme cette infraction a été commise il y a plus de 50 ans, vous ne pouvez plus être poursuivis pénalement. La loi n'a pourtant pas changé. Mais le parquet de Bruxelles a tout simplement rappelé la législation aux 19 communes.

A Bruxelles, il n'existe pas de prescription en matière d'urbanisme. Si vous êtes propriétaire d'une maison en infraction avec les règles urbanistiques, vous pouvez être poursuivis pénalement, même si ce n'est pas vous qui avez construit l'élément en infraction, et cela, sans limite dans le temps. Outre la régularisation administrative, vous êtes dès lors passibles de poursuites pénales, et d'amendes.

Sauf qu'aujourd'hui, le parquet signale aux communes que cette notion d'infraction continue, c’est-à-dire maintenue dans le temps, n'est apparue dans la loi qu'en 1962. Donc elle n'existait pas avant cela. Le parquet prie donc les communes de ne plus continuer à dresser de procès-verbaux aux propriétaires dont le bâtiment est en infraction depuis 50 ans ou plus. Une sorte de prescription de fait, que les communes, visiblement, ignoraient.

Mais cette prescription de fait ne fait pas de l'immeuble une habitation aux normes urbanistiques. Donc elle n'exempte en rien les propriétaires de devoir régulariser leur situation administrative. Sauf que dans les faits, les communes ne disposent plus de moyen de pression sur les propriétaires récalcitrants.Le gouvernement bruxellois planche actuellement sur un projet d'ordonnance qui instaurera une vraie prescription en matière d'urbanisme.

Barbara Boulet"

(fin de citation)

Saxo · #8 27-04-2009 10:19:01

L'autre notaire visé n'est pas vous (évidemment) mais l'auteur de la proposition présentée et défendue par pim !

Gof · #9 27-04-2009 09:57:18

@Saxo : je ne suis ni notaire ni collaborateur dans une étude notariale. Mes conseils sont ont été donnés en qualité de tiers à la convention de vente.

Saxo · #10 26-04-2009 21:37:41

"Chaque fois que j'ai été confronté à de telles opérations, même anodines, j'ai toujours conseillé l'acquéreur de s'enquérir DIRECTEMENT auprès de l'autorité urbanistique, aux fins de savoir s'il y avait quelque inconvénient à l'achat projeté." (Gof)

Effectivement, voici ce qu'on peut trouver dans un compromis-type établi par un notaire :

"l'acquéreur déclare avoir été informé préalablement à la signature des présentes de l'importance et de la nécessité de s'adresser PERSONNELLEMENT au service de l'urbanisme de la commune dont dépend le bien venu, afin de vérifier PAR LUI-MEME avant la signature du compromis de vente, la conformité des constructions et de leurs affectations etc."

Autre notaire, autre son de cloche........

Gof · #11 26-04-2009 20:44:42

Lorsque l'on analyse le tissu urbanistique bruxellois, qui n'est d'ailleurs pas le plus atteint par le n'importe quoi de certains possesseurs immobiliers, cela me gênerait que l'on efface le tout sans autre mesure que l'écoulement du temps.

Pour reprendre l'exemple de Pim, concernant la division d'immeubles. Si cette division n'est que purement juridique, il ne me semble pas qu'il y ait quelque problème. Mais lorsqu'il s'agit de reconstituer de nouveaux espaces d'habitat, voire d'entreprise, la question me parait plus délicate.

Combien de fois n'ai je pas vu des divisions avec des appartements au 4e, voire 5e étage, sans ascenseur, sans cage d'escalier de secours, sous combles, sans aucune possibilité d'évacuation, si ce n'est une fenêtre de toiture, et encore en versant arrière. Lorsqu'une telle division se fait à l'initiative de quidams qui se prétendent professionnels de l'immobilier, cela me laisse plus que songeur.

Il me semble juste que l'on veuille rentabiliser ses biens, mais il y a, comme en toute chose, des limites, qui une fois franchies, font verser non seulement dans l'illégalité, mais aussi dans l'immoralité.

Comment combattre de telles pratiques, lorsque nos tribunaux sont encombrés et asphyxiés par des querelles intestines, et que la justice est (trop) chère ?

Chaque fois que j'ai été confronté à de telles opérations, même anodines, j'ai toujours conseillé l'acquéreur de s'enquérir directement auprès de l'autorité urbanistique, aux fins de savoir s'il y avait quelque inconvénient à l'achat projeté. Je dois avouer que l'administration est frileuse lorsqu'il s'agit de coucher sur le papier, avec le nombre de sceaux et tampons qui s'imposent en pareille circonstance, sa vision des choses.

Comment faire lorsque l'administration devient incompétente, voire démotivée ?

Toujours est-il que l'un fera les démarches, l'autre non. Mais lorsque telle administration, à l'occasion de telle revente, fait (enfin) observer ses objections quant à la régularité de l'affectation, les journaux en font leurs choux gras pour dénoncer la question.

Le droit devient trop complexe pour que le citoyen, voire le professionnel, puisse encore l'apprécier à bon escient. C'est un constat général, qui affecte aussi le droit de l'immobilier, dans tous ses aspects. La mise sous tutelle de l'individu qui s'opère depuis plusieurs décennies conduit à cet étonnant constat qu'il devient victime des propres mesures qu'il réclame.

Il me semble que nous sommes tous d'accord pour apprécier qu'il faut une juste mesure en toute chose et que les exactions du passé ne sauraient justifier les actuelles.

Est-ce que j'ai la solution ? Certes non. Faudra-t-il du courage politique ? Beaucoup !

Saxo · #12 26-04-2009 19:43:23

PS le candidat dont on vante ici le programme urbanistique est ... 47e sur la liste.

pfffff · #13 26-04-2009 19:23:46

En toutes matières, une des justifications principales de la prescription est la difficulté de rapporter la preuve et donc le risque accru d'erreur judiciaire (ou administrative avant elle). Vu ce que j'ai lu ci-dessous notamment, j'ai comme l'impression que cette justification garde tout son sens en matière d'urbanisme...

Pour la (petite comme la grande) fraude sociale (qui porte parfois sur des milliards dans les dents de l' "intérêt général", et où l'élément intentionnel de la manoeuvre est avéré donc), la prescription c'est sept ans !

Quant à apprécier si toutes les prescriptions urbanistiques sont réellement conformes à l'idée que je me fais de l'intérêt général je préfère me taire(l'exemple des chassis donné par grmf parlant à ma place)...

Saxo · #14 26-04-2009 19:03:34

.... "amnistie" propre à la région de Bruxelles pour tenter de règler, à un moment donné, le problème des dits "bureaux sauvages".

Si l'ordonnance ne concernait que les bureaux clandestins, pourquoi les agents immobiliers établissent-ils des dossiers de changement d'affectation par division comprenant, par exemple, l'historique des compteurs Electrabel et Sibelga pour prouver que la situation est ancienne ?

Les administrations doivent viser l'intérêt général : ne pas atomiser des logements en cages à lapin, ne pas tuer le logement par des bureaux en surnombre, protéger les habitants en faisant respecter des normes de sécurité incendie, etc.

Quoi de plus normal ?

En revanche, la prescription c'est un message fort de capitulation devant l'urbanisme arnarchique, un retour minable vers des pratiques de "petites affaires" qu'on croyait révolues. C'est dire : votez pour moi, et on s'arrangera, comme autrefois.

luc · #15 26-04-2009 12:38:35

Baxter a écrit :

Saxo a écrit :
Sans blague : votre notaire devrait vous renseigner !!!

Comme ici ?: "Le notaire se la joue Sagawé"...

Je ne crois pas que le système Sagawé prenait en 2008. Lire: Dossier du notaire Cornelis : la démolition des extensions illégales a démarré . La maison est situé à Neerpede (voir Google Maps).

A titre d'info: le notaire en question est/était le président des supporters d'Anderlecht.

Mais ... je vois, en regardant maintenant de ma fenêtre, un lotissement d'une trentaine de lots des années 30 (situé à la limite du domaine de mon ACP) et je constate que ce système a porté ses fruits en 2009.

En effet une des petites villas a eu une extension autorisé en 2009 après ... 4 refus de permis précedentes. L'extension est plus grande et plus haute que la maison initiale et se trouve dans une zone classée ... (type Tuinwijk).

Trop près des élections ?

PIM · #16 26-04-2009 12:10:46

@ saxo again: l'exemple que vous citez concerne une "amnistie" propre à la région de Bruxelles pour tenter de règler, à un moment donné, le problème des dits "bureaux sauvages".
On lire avec intérêt une étude publiée à ce sujet par un célèbre cabinet d'avocats spécialisé notamment en urbanisme: voir ici (format pdf).

On y relèvera la complexité de la matière et la discussion sur la légalité de certaines exigences mises en place à cette occasion: ceci démontre cela........

Par ailleurs, se référer à une amnistie pour condamner la prescription, cela ressemble à un.... sophisme wink

Baxter · #17 26-04-2009 11:55:26

Saxo a écrit :

Sans blague : votre notaire devrait vous renseigner !!!

Comme ici ?: "Le notaire se la joue Sagawé"... yikes

Saxo · #18 25-04-2009 23:31:08

Heureusement, vous ne revenez plus sur les règles françaises : je vous aurais cité la loi Carrez, etc. car si on copie la France, il faut TOUT prendre.

En tout état de cause :

"Une nouvelle ordonnance du 18 juillet 2002 vise - notamment - la régularisation automatique des changements d'affectation opérés sans permis avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 29 août 1991.

Les propriétaires concernés par cette régularisation devront, pour pouvoir maintenir l’affectation actuelle de leur immeuble, introduire une demande de permis d’urbanisme. Ils accompagneront la demande de permis de la preuve que l'affectation actuelle de leur immeuble existe de façon continue depuis avant le 1er juillet 1992.

La preuve d’une affectation continue depuis le 1er juillet 1992 peut être administrée par toutes voies de droit. Peuvent ainsi être pris en considération les baux enregistrés avant le 1er juillet 1992 (bail commercial, bail de bureaux,…), mais également le fait que le siège social ou le siège d’exploitation d’une société était établi avant cette date dans l’immeuble (registre de commerce, annuaire téléphonique de l’époque, échanges de correspondance de l’époque,…).

Lorsqu’il a été satisfait aux exigences précitées, le permis d’urbanisme sera automatiquement délivré, sans que l’autorité délivrante puisse apprécier l’opportunité du changement d’affectation, ni sa conformité au plan régional d’affectation du sol du 3 mai 2001. La modification législative envisagée constitue, en ce sens, un droit à l’obtention du permis d’urbanisme."

L'objectif de cette ordonnance était d'apporter une SECURITE JURIDIQUE accrue (et nécessaire) aux multiples situations d'affectation illicite rencontrées à Bruxelles (et PEUT-ETRE MEME CERTAINES ETUDES DE NOTAIRES).

Elle donne ainsi au propriétaires concernés l'opportunité de régulariser celle-ci SANS TROP DE TRACAS administratifs. Profitez-en !"

Source : Compagnie des notaires de Bruxelles

Sans blague : votre notaire devrait vous renseigner !!!
Pas besoin de prescription.
Pitié.
Pas dans ce Brucarest livré aux appétits des promoteurs de l'après-guerre.

PIM · #19 25-04-2009 22:18:58

@ saxo: ce n'est pas de la propagande électorale (d'ailleurs, vous votez pour qui vous le voulez, cela m'est équilatéral).
Il s'agit, à mon sens, comme déjà dit, d'un problème de sécurité juridique.
(nb: comme Gof, je ne mettrais pas le problème du droit de préemption régional dans ce panier-là)

Dans l'exemple cité (vente d'un appartement dans une copropriété), s'il y a un acte de base (qui est tout de même un acte notarié opposable aux tiers), on peut légitimement se dire que le notaire a fait son travail à l'époque et que la division créée pouvait se faire sur base des règlements urbanistiques qui existaient à ce moment-là.
Pendant plusieurs années, il y a eu des occupants différents à la même adresse, avec donc plusieurs domiciliations au service population.
Et perception de précomptes immobiliers propres à chaque appartement.

Les règlements urbanistiques changent très fréquemment et ce qui est interdit aujourd'hui était parfois autorisé à l'époque. C'est invérifiable.

Combien de communes ne disposent même plus des plans d'une maison ?

J'ai déjà vendu des villas 4 façades très anciennes (dites "de charme"), construites au début 20 e siècle et qui sont implantées avec une façade quasi sur la limite mitoyenne du terrain voisin.
Aujourd'hui, cette villa ne pourrait jamais être bâtie à cet endroit-là (recul à respecter): comment puis-je être certain qu'il n'y a aucune infraction urbanistique ?

Autre exemple: les piscines (je sais, je ne suis pas spécialisé dans le Zola). Depuis peu, si elles respectent je ne sais plus par coeur telle & telle dimension et sont implantées à telle distance, il ne faut, en région bruxelloise, plus de permis.
Avant, il en fallait toujours (un permis).
Les règles changent tout le temps !

Le problème , avec l'absence de prescription, c'est qu'aujourd'hui on vient parfois chercher des poux sur la tête du propriétaire-vendeur actuel qui est de bonne foi et qui hérite d'une situation dont il n'est pas responsable... et à laquelle il est parfois impossible de remédier.

Je reviens à mon exemple: celui qui a acheté il y a quelques années cet appartement qu'il revend, alors que l'urbanisme n'autorise pas de multifamilial à cet endroit-là: quelle est la solution ???

pfffff · #20 25-04-2009 21:26:58

Et plus tard, on dit : prescription !

Bon, ce n'est pas pour un tel parti que je voterai.

Je ne dis pas cela à des fins partisanes, loin s'en faut...Mais je vous signale quand même qu'à peu près tout se prescrit (ex : assassinat, pédophilie, fraudes fiscales pour des milliards, etc), hormis les seuls crimes contre l'humanité... Le tout serait de voir après combien de temps cela pourrait se prescrire et quelle serait la date de prise de cours du délai de prescription (cela pose notamment la question des infractions "continues")...

Pour ma part, si la volonté est d'assurer la sécurité des transactions, je crois que je trouverais plus approprié d'instaurer une obligation de consultation préalable à la vente qui lie l'administration : si celle-ci n'a pas déclaré à ce moment qu'il y avait infraction, plus question de venir en faire le grief par après. Car, en effet, ce que je trouve réellement glauque dans cette affaire, c'est que, à défaut, c'est l'acheteur qui se retrouve empêtré en bout de course, alors que cela aurait pu être relativement facilement évité...

Mais, bon, chuis loin d'être spécialiste du sujet...

PIM · #21 05-02-2009 13:56:42

Lu ceci sur 7s7

"A Bruxelles, dans une vente sur cinq, les notaires rencontrent des problèmes d'urbanisme a affirmé mercredi le député MR (opposition), Olivier de Clippele, par ailleurs notaire dans la capitale, sur foi d'un sondage auprès des 123 notaires dont 45 ont répondu au questionnaire qui leur avait été adressé.

D'après Olivier de Clippele, les réponses révèlent qu'un peu plus de 18% des immeubles vendus au cours des trois dernières années sont en infraction à Bruxelles. Bien souvent, il s'agit de petites infractions, comme le placement d'une véranda, la fermeture d'une terrasse ou d'une cour intérieure, le remplacement de châssis, etc.

Toujours sur foi des réponses au questionnaire adressé par Olivier De Clippele, environ 10% de ces dossiers à problèmes ont connu un retard et dans 6% de ces dossiers, la vente a dû être annulée.

Le député de l'opposition a précisé qu'il avait adressé le résultat de cette enquête au ministre-président bruxellois Charles Picqué afin d'inciter le gouvernement bruxellois à trouver des solutions pour assurer la sécurité des transactions immobilières à Bruxelles. Olivier De Clippele lui a demandé d'introduire un délai de prescription pour ces infractions, à l'image de ce que prévoir le droit français.

A ses yeux "on ne peut pas demander aux propriétaires immobiliers de conserver des preuves d'autorisation de travaux au-delà d'un certain temps. Dans certains cas, il est arrivé qu'on demande aux propriétaires de prouver que des travaux effectués il y a plus d'un siècle ont bien été autorisés", a-t-il notamment dit. (belga/th)"

L'article ne dit pas si M. Picqué a réagit à cette excellente proposition de M. Olivier De Clippele.

Bruxelles: instaurer une prescription pour infractions urbanistiques ?

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