Etat des lieux + clause de domiciliation - demande d'infos

celine13

Pimonaute

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Etat des lieux + clause de domiciliation - demande d'infos

Bonjour tout le monde,
Dans le cadre d'un travail pour l'école, je dois répondre à toute une série de questions sur le bail à loyer.
Il en reste 2 pour lesquelles je n'ai pa la réponse:

- L'état des lieux est-il obligatoire???
- Concernant la clause excluant la domiciliation, à quelle condition cette clause est-elle admise???

Merci d'avance à ceux qui pourrront m'informer.

Céline

grmff

Pimonaute non modérable

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Re : Etat des lieux + clause de domiciliation - demande d'infos

A mon sens, l'état des lieux n'est pas obligatoire. Mais à mon sens, l'agent immobilier qui louerait un bien et ne l'organiserait pas ferait une faute professionnelle.

On peut interdire que le bien soit un lieu de résidence principale à condition que ce soit justifié dans le bail. Mentionner "interdiction de résidence principale" ne suffit pas.

Par exemple, des chambres d'étudiants sont de bonnes raisons. En effet, des chambres de moins de 10m2 dans des logements communautaires sont courants, mais il ne peut y avoir de permis de location autorisant la résidence principale (Wallonie. J'ai pas regardé en Flandres ni à Bruxelles)

Voilà quelques pistes. Je vous laisse chercher un peu, et je serai ravi de vous lire et de confronter vos idées.

Gof

Pimonaute intarissable

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Re : Etat des lieux + clause de domiciliation - demande d'infos

Je crains que Grmfff! n'ait abusé du chocolat ce weekend 

Lisez l'article 1730 du Code civil, tel que modifié par la loi du 25 avril 2007 :

§ 1. Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit, au sens de l'article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 et sera également soumis à enregistrement.
  A défaut d'accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête introduite avant l'expiration du délai d'un mois ou de quinze jours selon le cas, désigne un expert pour procéder à l'état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n'est pas susceptible d'appel.

Cette disposition se trouve dans la section du Code civil qui concerne le droit commun des baux d'immeubles. Elle s'applique donc à tous types de baux d'immeubles, sauf lorsqu'une législation particulière l'exclut.

Chaque partie peut poursuivre en justice l'établissement de l'état des lieux, même si elle na pas été prévue par le contrat.

Depuis la loi précitée, la disposition est en outre impérative. L'on ne peut donc pas y déroger par une clause contractuelle, laquelle serait nulle, mais pas de plein droit. Une partie ayant un intérêt doit invoquer expressément la nullité devant le juge compétent. La nullité d'une contravention à une disposition impérative peut être couverte, mais par un acte distinct du contrat et postérieur à celui-ci.

Une autre question est évidemment de savoir ce qui se passe lorsque les parties n'établissent pas cet état des lieux. En fait, et c'est l'une des curiosités juridiques des dernières modifications législatives, la situation reste inchangée par rapport à celle qui existait avant la modification. L'article 1731 du Code trouve à s'appliquer :

§ 1. S'il n'a pas été fait état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir recu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit.

Quant à la seconde question, il faut se référer à la section du Code civil relative aux baux de résidence principale du preneur, dont l'article 1er précise, entre autres :

Est réputée non écrite la clause interdisant l'affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur lorsqu'elle n'est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse, relative notamment à la destination naturelle des lieux, et n'est pas accompagnée de l'indication de la résidence principale du preneur au cours du bail.

La notion de résidence principale est une question de fait, indépendante, par exemple, de la domiciliation. Pour exclure la qualification de bail de résidence principale, le bail doit donc non seulement indiquer où est située cette résidence pour le preneur, mais également "une justification expresse et sérieuse" qui écarte celle-ci, tel par exemple un bail de seconde résidence. Ici encore, l'appréciation de la motivation est une question de fait.

A développer par vous. Ouvrages conseillés :

Bernard Louveaux, Le bail de résidence principale, Bruxelles, De Boeck,  1995.

Guy Benoit, Isabelle Durant, Pierre Jadoul, Michèle Vanwijck-Alexandre, Le bail de résidence principale, Bruxelles, La Charte, 2006.

grmff

Pimonaute non modérable

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Re : Etat des lieux + clause de domiciliation - demande d'infos

Waw.... merci pour cette brillante démonstration. Ce n'est plus un exposé. C'est bien une démonstration.

Je vais limiter ma conso de chocolat, c'est promis.

Gof

Pimonaute intarissable

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Re : Etat des lieux + clause de domiciliation - demande d'infos

Je vais limiter ma conso de chocolat, c'est promis.

Mais tout de même pas trop non plus