Garantie locative pas constituée

TGV1974 · #1 09-02-2009 13:11:27

Bonjour,

je deviens propriétaire d'un immeuble fin d'année dernière.
Les locataires restent bien entendu sur place.
Un d'entre eux était déjà présent donc avant que je devienne le nouveau propriétaire.
Il n'a jamais constitué de garantie locative avec l'ancien propriétaire. Son bail est d'une année et occupe l'appartement comme résidence principale.

Je demande qu'il fasse le nécessaire en lui proposant une garantie locative mensuelle.

Malgré mes appels et mes deux courriers recommandés (+AR), rien ne bouge.

Puis-je donner fin au bail à cette personne ?

Merci.

PIM · #2 09-02-2009 13:17:25

Ce bail d'un an a pris effet à quelle date ?

TGV1974 · #3 09-02-2009 13:27:07

PIM a écrit :

Ce bail d'un an a pris effet à quelle date ?

Merci pour votre rapidité à répondre.

Le bail a pris effet le 05/05/2007, je deviens proprio en octobre 2008....
Aucune information par écrit en 2008 concernant le continuation de l'occupation des lieux.

Merci bien.

PIM · #4 09-02-2009 15:41:15

A mon avis, ce bail est devenu d'office un bail de 9 ans.
(Certains considèrent que, dans ce cas de figure, la première et unique reconduction est de la même durée, à savoir un an de plus - sans pouvoir excéder 3 ans: mais c'est un autre débat).

Malgré mes appels et mes deux courriers recommandés (+AR), rien ne bouge. Puis-je donner fin au bail à cette personne ?

Vous pouvez tenter d'obtenir cette résiliation aux torts du preneur en Justice de Paix (vous ne pouvez pas mettre fin au bail vous-même) et introduire en requête dans ce sens, simultanément à une requête en conciliation.

TGV1974 · #5 09-02-2009 16:38:14

texte
"Le bail ne prendra fin que moyennant un préavis notifié par lettre recommandé par l'une des deux parties, trois mois avant l'expiration de la période de un an à compter de la signature du bail".
Le bail ne pourra être prorogé qu'une seule fois. La durée ne pourra dépasser trois ans. Si l'occupation du locataire dépasse les trois ans, les parties sont automatiquement soumises au régime légal de neufs ans".

Je pense donc que je peux mettre congé directement sans passer par M. le Juge de Paix ???

PIM · #6 09-02-2009 16:56:56

La loi dit ceci:
"§ 6. Par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5.
Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.
Nonobstant toute clause ou toute convention contraire, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§
1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée, sans préjudice de l'application des articles 6 et 7.]

Moralité: comme déjà indiqué dans mon message précédent, il y a 2 interprétations à propos de cette prorogation.

Pour éviter toute contestation, il aurait fallu un écrit pour cette prorogation, de manière à ce que ne soit que pour un an (au lieu de transformer le bail en 9 ans).

Vous pouvez "tenter le coup", cad respecter le préavis de 3 mois et lui notifier son congé pour l'échéance de mai 2009 (il faut donc lui écrire par recommandée avant fin février 09), mais sans garantie qu'il n'invoque l'interprétation légale d'un bail de 9 ans....

(c'est, en tout cas, mon avis: on verra si d'autres intervenants partagent mon analyse)

TGV1974 · #7 09-02-2009 17:01:27

PIM a écrit :

La loi dit ceci:
"§ 6. Par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5.
Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.
Nonobstant toute clause ou toute convention contraire, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§
1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée, sans préjudice de l'application des articles 6 et 7.]
Moralité: comme déjà indiqué dans mon message précédent, il y a 2 interprétations à propos de cette prorogation.
Pour éviter toute contestation, il aurait fallu un écrit pour cette prorogation, de manière à ce que ne soit que pour un an (au lieu de transformer le bail en 9 ans).
Vous pouvez "tenter le coup", cad respecter le préavis de 3 mois et lui notifier son congé pour l'échéance de mai 2009 (il faut donc lui écrire par recommandée avant fin février 09), mais sans garantie qu'il n'invoque l'interprétation légale d'un bail de 9 ans....
(c'est, en tout cas, mon avis: on verra si d'autres intervenants partagent mon analyse)

.Merci...

Je tente le coup de toute façon, on verra bien ce que dira le locataire....

Mon conseil se chargera le cas échéant si çà se complique.
Je vous tiens informer de cette aventure.

PIM · #8 09-02-2009 17:03:58

Pim a écrit :

mais sans garantie qu'il n'invoque l'interprétation légale d'un bail de 9 ans....

"sans garantie": ce qui serait un comble dans le cas d'espèce yikes

grmff · #9 09-02-2009 17:49:50

Pour moi, votre bail n'est pas une reconduction automatique du bail en bail d'un an, mais une transformation en bail de 9 ans.

Si le terme d'un an se termine au 5 mai, vous avez laissé passé le délai, et c'est trop tard.

TGV1974 · #10 09-02-2009 20:43:33

Grmff a écrit :

Pour moi, votre bail n'est pas une reconduction automatique du bail en bail d'un an, mais une transformation en bail de 9 ans.
Si le terme d'un an se termine au 5 mai, vous avez laissé passé le délai, et c'est trop tard.

..... croyez-vous vraiment que cela soit conduit automatiquement pour 9 ans ??? Si c'est vrai... les lois sont plus que scandaleuses...

Merci.

grmff · #11 09-02-2009 21:58:08

C'est vrai. Mais le locataire, et le locataire seulement, peut remettre le préavis à tout moment sans raison particulière.

TGV1974 · #12 10-02-2009 10:55:12

Grmff a écrit :

C'est vrai. Mais le locataire, et le locataire seulement, peut remettre le préavis à tout moment sans raison particulière.

Merci. Mon conseil me dit que seul le Juge peux en effet signifier la rupture immédiate du bail aux torts du locataire accompagné de sa condamnation à l'indemnité de rupture.

Je vous tiens au courant.

pfffff · #13 10-02-2009 11:36:45

Etes-vous sûr que votre locataire a, au jour d'aujourd'hui, l'obligation de constituer une garantie locative ?

La source 1ère de mes doutes : article 10 loi sur bail de résidence principale : "SI, indépendamment des sûretés prévues à l'article 1752 du Code civil, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l'alinéa suivant..."

TGV1974 · #14 10-02-2009 11:49:10

pfffff a écrit :

Etes-vous sûr que votre locataire a, au jour d'aujourd'hui, l'obligation de constituer une garantie locative ?
La source 1ère de mes doutes : article 10 loi sur bail de résidence principale : "SI, indépendamment des sûretés prévues à l'article 1752 du Code civil, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l'alinéa suivant..."

La garantie locative doit être constituée si le bail le prévoit, autrement, non. >Dans ce cas ci, elle doit bien l'être.
Cette loi (dont je ne connais ni le numéro, ni le §) entend prémunir le propriétaire de tout désordre constaté à la fin du bail.

D'autres infos sont les bienvenues....

pfffff · #15 10-02-2009 12:07:53

Je m'attends à ce qu'ils fassent valoir de l'autre côté de la barre que, même si le bail le prévoyait, le bailleur précédent a renoncé à la garantie (aucune demande de la constituer pendant plus d'un an et demi ?)...Avec succès ?

Vous pourrez trouver l'intégralité de la loi ici :

http://www.ejustice.just.fgov.be/loi/loi.htm

Choisir "code civil". Vous tomberez sur une rubrique concernant la loi sur le bail résidence principale (= Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2 du Code civil).

(Gof est malade ?)

Gof · #16 10-02-2009 15:25:50

S’il est un point de l’article 10 de la section du Code civil consacrée au bail de résidence principale du preneur qui ne prête aujourd’hui pas à discussion, c’est bien le fait, comme l’a soulevé très justement Pfffff, que la garantie locative n’est pas de droit, mais strictement facultative. En clair, si le contrat ne prévoit pas la constitution d’une telle « garantie », le bailleur ne pourra plus l’exiger par la suite.

Nous sommes ici en présence d’un contrat qui prévoit cette obligation, mais le bailleur n’en réclame pas l’exécution pendant près de un an et demi.

Je ne pense pas qu’il faille interpréter ce silence comme une renonciation pure et simple dans le chef du bailleur et le délai de prescription prévu à l’article 2262bis n’a pas expiré.

Il y a, notamment, abus de droit, lorsque de différentes manières d’exercer son droit pour obtenir un résultat similaire, le créancier recourt à celle qui est la plus préjudiciable pour son débiteur. Il y a encore abus de droit lorsque le créancier exerce son droit dans la seule intention de nuire son débiteur.

Par ailleurs, et bien qu’il existe une controverse (faute de quoi ce ne serait pas drôle) au sujet de la nature juridique de la garantie locative « classique » (mais la garantie bancaire s’y apparente sous certains aspects), je suis d’avis qu’il s’agit d’un gage civil. Or, la chose gagée reste la propriété du débiteur.

Or, je ne relève, dans ce fil de discussion, aucune critique sur le comportement du locataire, en dehors du fait que la garantie locative n’a pas été constituée.

Il convient par ailleurs de constater qu’il y a eu un silence pendant un long laps de temps que l’on ne saurait interpréter autrement que, à défaut de renonciation pure et simple à son droit de créancier, à tout le moins comme une négligence dans le chef du bailleur, dont les conséquences dommageables ne pourraient rejaillir sur le preneur et dont celui-ci pourrait, le cas échéant, exiger réparation.

Il convient donc de reprendre l’exécution du contrat de manière progressive, en commençant par constater le défaut du preneur et à l’interroger sur ses intentions à bref délai. Faute de réaction ou en cas de réaction insatisfaisante, il faut le sommer de constituer la garantie locative, et seulement après, l’on serait à même de recourir au juge. Dans cette hypothèse, il est probable, voire certain, que ce dernier octroie un délai au preneur.

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