Vote et abstention

grmff · #1 24-03-2009 13:26:46

Pour revenir sur ce problème qui était à la base "comment traiter les abstentions", voici un avis complémentaire de la part d'un avocat qui a été longtemps content de faire un beau chiffre d'affaire pour une copropriété telle que 5204.

Le point du mode de calcul des majorités a été mis à l'ordre du jour de l'assemblée.

Son avis est que ce point ne doit pas être débattu par l'AG, puisque c'est la loi Pour info, il n'est pas d'accord de dire que la loi doit être appliquée strictement, mais qu'elle doit être interprétée cas par cas. Par lui et moyennant honoraires, je suppose...

Il s'est donc opposé à ce qu'un vote soit réalisé sur ce point... Amusant, n'est-il pas...

A noter qu'on a voté tout de même, et décider de changer d'avocat.

raspoutine · #2 25-02-2009 23:14:17

Le slogan de l’ IPI : « Arrêtez de jouer, l’immobilier c’est un métier ……

pour lire ensuite sur le site ; certains agents immobiliers sont incompétents….. !
Quand est-ce que l’IPI va enfin se décider de siffler la fin de la récréation ?

Ensuite, l’on pourra peut être trouver des agents compétents, a condition bien sur que la chambre exécutive fasse son travail correctement et non pas comme c’est malheureusement trop souvent le cas avec des plaintes fondées classées sans suite.

Par expérience personnelle, lors d'une plainte suivie d'une procédure devant la chambre exécutive de l'IPI, seul l’agent immobilier a le droit de s’exprimer, le plaignant ne peut pas se manifester, ni réagir face aux contre vérités exprimées par le Syndic.

L’agent Immobilier aussi incompétent soit-il en ressort conforté dans ses agissements, alors que pour ces mêmes agissements, le syndic venait d’être condamné par la justice de paix !

Quelle crédibilité faut-il accorder a cette chambre exécutive ?

N’est ce pas plutôt l’Institut Professionnel des agents Immobilier, dans son ensemble qui est incompétent ?

Personnellement, plus question de perdre mon temps pour des plaintes devant l’IPI.

Mais ceci nous éloigne du sujet des majorités et de la question qui embarrasse : que faire des absentions ?
Peut-être les envoyer à l’IPI., ils ont l’habitude de s’abstenir…
Raspoutine.

luc · #3 25-02-2009 21:51:49

raspoutine a écrit :

Bonjour à tous,
Sur quelle base légale peut on se référer pour affirmer que « Seuls les votes négatifs ont le droit d'aller en justice contre une décision d'AG ». ?
Il en est ainsi en France, (où seuls les votes négatifs et les absents ont le droit d'aller en justice contre une décision d'AG).
Mais en Belgique, j’en suis pas si sûr, avez-vous une quelconque référence à ce sujet ?
Raspoutine.

Je suis en possession d'un jugement qui indique que seulement ceux qui ont voté "NON" ou qui se sont abstenu avec motivation écrite ou noté dans le PV, ont droit d'aller en appel.

luc · #4 25-02-2009 21:39:23

PIM a écrit :

Citation :Si j'avais confiance en l'IPI, il y aurait matière à action devant l'IPI. Mais je n'ai pas confiance en l'IPI.
Luc, sors du corps de Grmffff !
Plaisanterie mise à part: c'est un mauvais réflexe.
Ce genre de lascar fait du tort à la profession et il est essentiel de porter plainte (indépendamment des recours légaux).

Grmff est sorti de mon corps ...

Plaisanterie à part: je suis d'accord avec PIM.

Je déposerai encore des plaintes à l'IPI si nécessaire, mais maintenant je n'ai plus l'occasion avec un syndic provisoire.

Je ne dirai pas que c'est 100% comme il faut (la fameuse plaque à l'entréé), mais quand même nettement plus que 50%. et c'est quand cela descend en-dessous de 50%, qu'il faut déposer plainte ...

N'empèche que je ne change pas d'opinion: le traitement des plaintes n'a pas amélioré à l'IPI.

Un classement sans suite de +90% des plaintes par un helpdesk provoquerait la faillite immédiate de n'importe quelle firme.

Même Microsoft doit s'y plier, et sortir d'urgence une nouvelle version de Windows après le débacle de Vista.

Ce qui manque dans la lettre de l'IPI annonçant le classement "sans suite" est un "petit détail": la motivation du classement sans suite.

Ex. d'un autre type de réponse possible:

On classe sans suite parceque le constat de falsification d'un PV d' AG n'est pas un faute discipolinaire, si cette falsification n'est pas prouvé.

Cette falsification ne peut être prouvé que par un jugement d'un Tribunal Pénal.

Vous pouvez, pour toute information supplémentaire, vous adresser à un avocat inscrit au barreau.

Dès que la falsification est prouvé par un jugement, et une copie transmis à nous par les soins de votre avocat ou vos soins, le dossier disciplinaire sera immédiatement réouvert."

C'est un changement qui ne nécessite pas un changement de la loi, mais seulement une décision du Conseil National je crois.

Les copropriétaires râlent, parce que la lettre de "classement sans suite" ne les informe pas de leurs droits effectifs.

L'IPI prétend d'être une organisation publique et impartiale au service des consomatteurs.

Qu'elle le prouve. Il y a urgence ....

raspoutine · #5 25-02-2009 21:34:34

Bonjour à tous,

Sur quelle base légale peut on se référer pour affirmer que « Seuls les votes négatifs ont le droit d'aller en justice contre une décision d'AG ». ?
Il en est ainsi en France, (où seuls les votes négatifs et les absents ont le droit d'aller en justice contre une décision d'AG).
Mais en Belgique, j’en suis pas si sûr, avez-vous une quelconque référence à ce sujet ?

Raspoutine.

grmff · #6 25-02-2009 19:01:07

Merci Gof pour cette prise de position claire et tranchée.

Pour moi, la différence entre abstention et refus, c'est la possibilité de faire recour en justice contre une décision globalement positive. Seuls les votes négatifs ont le droit d'aller en justice contre une décision d'AG. C'est tout, mais c'est beaucoup.

Gof · #7 25-02-2009 18:19:58

Je suis également d'avis que le texte de la loi est clair et ne prête pas à interprétation.

1/ Il faut compter les quotes-parts présentes ou représentées.

2/ Il faut compter si la proposition emporte un nombre de voix suffisants au regard de ces quotes-parts.

Il en va ainsi du texte français et du texte néerlandais. C'est compréhensible et limpide.

Maintenant, il est possible de susciter des controverses en toute matière. Mais personnellement, je crois l'enseignement de base qui m'a été donné de la langue est relativement correcte : sujet-verbe-complément = expression d'une idée, expression d'une explication qui permette la compréhension du lecteur du texte qui lui est donné, c'est-à-dire, concrètement :

"Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sauf si la loi ou les statuts exigent une majorité qualifiée ou l'unanimité."

L'abstention pourrait alors être assimilée à un refus d'adoption de la mesure, sauf qu'il ne s'agit pas d'un refus à proprement parler. L'abstention laisse une porte ouverte à de nouvelles négociations entre les acteurs de la copropriété, qui peuvent aboutir à une adoption ultérieure, éventuellement modulée.

grmff · #8 25-02-2009 17:53:06

Pour être tout à fait complet, l'histoire précédente se passait avant que l'équipe de R.I ne prenne les rennes. Ce syndic professionnel est toujours inscrit à l'IPI aujourd'hui, mais je pense qu'il ne travaille plus.

En tout cas, il a fini par être rattrapé par ses malversation, mais sans l'aide de l'IPI. Le syndic actuel évalue le préjudice à près de 400.000€ de détourné. A prendre avec des pincettes, évidemment. Mais surtout, le batiment s'est dégradé, et les frais de remise à niveau ont été colossaux.

Ceci dit, l'ensemble de l'histoire "vote et abstention" se passe aujourd'hui. Par un syndic qui a déjà été convoqué par l'IPI... et rien ne se passe non plus.

Lors d'une procédure devant l'IPI, je ne pense pas qu'on donne la parole au plaignant, ni même qu'on le laisse parler s'il est présent...

Mais ne nous éloignons pas du sujet: vote et abstention.

grmff · #9 25-02-2009 12:25:30

J'ai perdu confiance en l'IPI le jour où je leur ai transmis la convocation à une AG datée et signée par un syndic professionnel qui était suspendu à cette date-là.

J'ai surtout été dégouté quand l'IPI m'a répondu qu'il n'y avait rien dans le dossier qui permettait une poursuite.

Ce n'est pas le même syndic, mais cela veut clairement dire que l'IPI est incapable de faire appliquer ses propres sanctions. Donc, l'IPI ne sera d'aucune utilité en la matière.

Ceci dit, si l'IPI me lit, l'IPI peut me contacter par e-mail. Je lui répondrai par téléphone.

PIM · #10 25-02-2009 12:21:18

Si j'avais confiance en l'IPI, il y aurait matière à action devant l'IPI. Mais je n'ai pas confiance en l'IPI.

Luc, sors du corps de Grmffff !

Plaisanterie mise à part: c'est un mauvais réflexe.
Ce genre de lascar fait du tort à la profession et il est essentiel de porter plainte (indépendamment des recours légaux).

grmff · #11 25-02-2009 12:14:44

Avec le même syndic lors des 2 AG ?
N'y aurait-il pas, là, matière à recours ?

Avec le même syndic. Qui comptabilise quand cela l'arrange, et ne comptabilise pas quand cela ne l'arrange pas.

Si j'avais confiance en l'IPI, il y aurait matière à action devant l'IPI. Mais je n'ai pas confiance en l'IPI.

Les recours sont en cour. A mon avis, il n'iront pas jusqu'au bout: le syndic sera viré avant.

perseverant · #12 25-02-2009 12:13:47

Oui, il y a matière à recours parce que, à moins d'une mention expresse adoptée par l'assemblée et qui modifie le mode de computation, applicable dès l'assemblée suivante (la deuxième), un même syndic ne peut évidemment user de deux modes différents ou opposés de calcul de voix.

perseverant · #13 25-02-2009 12:09:36

Le texte est clair mais ne traite pas des absentions. Comme déjà expliqué, c'est ce point qui a généré une controverse qui rejaillit au final sur le texte lui-même. Les auteurs de la doctrine (ceux qui commentent les lois) ne sont pas d'accord sur le sort des absentions : c'est en ce sens que la question est, en l'état actuel, insoluble juridiquement. En pratique, elles sont d'ailleurs traitées différemment selon les copropriétés, lors des assemblées. Telle extrait les absentions de la computation. Telle la considère comme un vote négatif. Telle l'intègre au nombre de voix mais comme neutre, etc... C'est ces pratiques différentes, ces interprétations divergentes , qui ont conduit des parlementaires à se pencher sur la question. Lorsque la nouvelle loi entrera en vigueur, le texte sera complété et la question résolue.

PIM · #14 25-02-2009 12:04:40

persévérant a écrit :

le copropriétaire peut poser ses questions ses questions

... même 2 fois ! lol

Grmfff a écrit :

Il s'étaient également abstenu parce que lors d'une AG précédente, la manière de comptabiliser était inverse!

Avec le même syndic lors des 2 AG ?
N'y aurait-il pas, là, matière à recours ?

grmff · #15 25-02-2009 11:50:54

Mais vous mentionniez que c'était juridiquement insoluble...

Or, le texte du code civil est clair me semble-t-il...

perseverant · #16 25-02-2009 11:46:44

Bien entendu ! La loi est la loi. Je n'évoquais que la question des interprétations doctrinales.

grmff · #17 25-02-2009 11:39:31

C'est juridiquement insoluble.

Sauf à s'en remettre stricto sensu à ce que dit le code civil:

§6. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sauf si la loi ou les statuts exigent une majorité qualifiée ou l'unanimité.

Personnellement, je penese que quand l'esprit d'un loi peut être sujette à interprétation, il faut en revenir au texte de la loi, qui est clair me sembel-t-il.

Dans le cas qui m'occupe, certains propriétaires m'ont fait part qu'ils ne se seraient pas abstenu s'ils avaient su qu'on écarterait leur vote. Ils s'étaient abstenu pour marquer le fait qu'il n'iraient pas en justice contre une décision favorable, mais qu'ils estimaient qu'ils n'étaient pas suffisamment informé.

Il s'étaient également abstenu parce que lors d'une AG précédente, la manière de comptabiliser était inverse!

perseverant · #18 25-02-2009 11:28:38

Bjr Grmff.

On peut aussi considérer que s'abstenir, c'est accepter de se rallier à l'avis majoritaire. Après tout :
- celui qui se rend à une assemblée générale régulièrement convoquée a du recevoir un ordre un jour et, donc, a déjà du se faire une idée;
- si, même, ce n'est pas le cas, le copropriétaire peut poser ses questions ses questions au syndic et/ou au conseil de gérance.

En conséquence, si, après éclaircissements, il décide de s'absenter (hypothèse de Baxter) ou de s'abstenir, on peut tout aussi bien soutenir qu'il s'en remet à la majorité.

De toute façon, comme déjà expliqué, sans aboutissement en loi du projet de loi des deux représentants légaux prénommés qui ont entretemps fondu leurs propositions respectives en une seule, tout le monde a tort ou raison. C'est juridiquement insoluble.

grmff · #19 25-02-2009 11:03:21

Au fond, en réfléchissant une seconde fois, je trouve que le fait de ne pas compter les abstentions, ce n'est pas tenir en compte les votes de ceux qui se sont abstenu.

S'ils se sont abstenu, n'est-ce pas parce qu'on ne leur a rien expliqué?
S'ils se sont abstenu, n'est-ce pas parce qu'ils estiment ne pas avoir els éléments pour décider?

raspoutine · #20 19-02-2009 13:53:27

Si j’ai bon souvenir : que seul le ou les copropriétaires qui ont votés « contre » de même que le ou les copropriétaires qui n’ont pas participés à l’ AG ou comme Baxter " acté absent" au moment du vote peuvent agir en contestation de la décision devant le Juge de Paix.

Est-ce exact ? Quelqu’un peut-il me fournir les références de cette règle.

Raspoutine.

grmff · #21 09-02-2009 22:05:30

Imaginons une copropriété. Nommons la par un chiffre au hasard, tel que 5204.

Imaginons que lors d'un vote en AG ordinaire, il y ait 35000 quotité qui votent pour, 22000 quotités qui votent contre, et 15000 quotités qui s'abstiennent, bien que présentes

Faut-il considérer la motion comme approuvée, puisque 35000 votes sur 57000 votes exprimés se sont prononcées positivement (plus de 60%)

Faut-il considérer la motion comme refusée, avec seulement 35000 votes sur 72000 voix présentes ou représentées?

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