augmentation loyer au nom de l'amitié

Robert · #1 10-05-2009 13:18:16

Bonjour à tous,
Voici mon histoire.

Le 1er septembre 2003, je signe un contrat de location pour un studio avec un loyer de 300€.

Le studio etant trop petit pour pouvoir recevoir mes enfants le weekend, j'ai sauté sur l'occasion dès qu'un appartement s'est libéré dans le même immeuble.

Nous sommes donc le 1er avril 2004, j’entre dans l’appartement . Comme cela faisait déjà 7 mois que je m'entends bien avec la proprio, aucun contrat n'a été signé. Verbalement, d’un commun accord je donne 350€ / mois.

Cela fait bientôt 6 ans que j'occupe cet appartement. Nous avons tjrs été en bonne entente. Un beau cadeau qu'elle me fait c'est que durant ces 6 années, jamais elle ne m'a demandé une augmentation.
Pourtant le contrat dit : - loyer indexé - charge de 50€/an pour entretien chauffe-eau et convecteur

Je donne donc depuis le 1 avril 2004, 350€ par mois et aucune charge.

Récemment, il y a 3 mois, elle me téléphone me demandant à présent un loyer de 450€/mois soulignant que tous les autres appartes à côté sont déjà à ce prix, soulignant le fait qu’elle ne m’a jamais rien reclamer par le passé et que donc maintenant il est temps de remettre les pendules à l’heure.

Je me suis défendu, lui signalant qu’elle ne pouvait pas, qu’elle devait suivre l’indexation etc etc
Comme d’après mes calculs, si elle suit l’indexation, je devrai lui donner 394€ … je lui propose de payer 400€/mois (c’est pas pour 6€ que je vais m’inquieter). Je lui ai donc fais Avril09 et Mai09 à 400€ par mois.

La semaine dernière elle m’invite chez elle et me fait part qu’elle n’est pas contente et qu’elle veut absolument ses 450€ par mois et m’a proposé de refaire un contrat en juillet09.

Mon choix se resume donc à 2 possibiltés : - soit lui donner 450€/mois et me retrouver dans le rouge
Ou – soit recourir à la voie legale pour ne donner que 400€ mais perdre notre bonne entente.

Que pensez-vous que je doive faire sachant qu’à ce prix je serai dans le rouge tous les mois et qu’il m’est impossible de déménager car en feuilletant les annonces je constate que c’est le prix de partout aujourdhui ?

Pour m’influencer, elle a relu la date de fin de contrat (sept09). Pourra-t-elle décider de m’expluser à cette date ?

Qu’est-elle en droit de faire ? Que peut-elle faire pour me nuire ?

Je peux mettre à disposition le contrat de location pour vous permettre de mieux y repondre.

Je vous remerice beaucoup pour l'aide que vous accepterez de m'attribuer.

Bien à vous

Gof · #2 10-05-2009 13:22:49

Robert a écrit :

aucun contrat n'a été signé. Verbalement, d’un commun accord je donne 350€ / mois. (...)
Pour m’influencer, elle a relu la date de fin de contrat (sept09).

Il y a-t-il un contrat écrit ou non ?

Robert · #3 10-05-2009 13:25:25

Gof a écrit :

Il y a-t-il un contrat écrit ou non ?

Gof · #4 10-05-2009 13:57:29

Disons que c'est le genre de situation dans laquelle tout juge amené à trancher un différent doit commencer par tenter de comprendre la volonté des parties, le tout au regard de la loi à défaut de stipulations contractuelles contraires.

Sans m'avancer, j'aurais tendance à dire que l'on est confronté à deux baux à loyer distincts. Au premier, qui portait sur le studio, il a été mis fin de commun accord des parties et ce, de par la conclusion du second, qui est un bail verbal.

Ce second bail est régi notamment par les règles en matière de baux de résidence principale. Selon l'article 6 de ces règles,

si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil.

La Cour constitutionnelle a cependant jugé que :
- Interprété comme interdisant d'indexer le loyer d'un bail verbal même si le bailleur et le preneur sont d'accord sur cette indexation, l'article 6, alinéa 1er, de la section II du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil viole les articles 10 et 11 de la Constitution.
- Interprété comme permettant au bailleur et au preneur d'un bail verbal de convenir d'une telle indexation, l'article 6, alinéa 1er, de la section II du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil ne viole pas les articles 10 et 11 de la Constitution.

En clair, si les parties au bail verbal s'accordent sur l'indexation, il n'y a à cela aucun obstacle légal.

En dehors de l'indexation, la loi précise encore

Révision du loyer et des charges.
§ 1er. Sans préjudice de l'article 8, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.
A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué (à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 2, alinéa 1er.). <L 1997-04-13/43, art. 9, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
Le juge statue en équité.
L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.
Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive.
(Dans le cas de l'article 3, § 8, les parties peuvent cependant renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.) <L 1997-04-13/43, art. 9, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
(§ 1bis. Si un bien fait l'objet de baux successifs, conclus avec des preneurs différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le bailleur, le loyer de base ne peur, pendant neuf années successives, pas être supérieur au loyer exigible au début de cette période, proportionnellement adapté au coût de la vie, sauf si la valeur locative normale du bien loué a augmenté de vingt pour cent au moins par le fait de circonstances nouvelles ou de dix pour cent au moins en raison de travaux effectués dans le bien loué.
Nonobstant route clause au route convention contraire, le juge réduit le loyer au loyer exigible en vertu du précédent bail, proportionnellement adapté au coût de la vie, si le bailleur ne prouve pas que le loyer a été fixé conformément aux dispositions de l'alinéa 1er.
Le loyer proportionnellement adapté est calculé comme suit : loyer de base au début de la période de neuf années, multiplié par l'indice du mois précédant le mais de la conclusion du nouveau bail et divisé par l'indice du mois précédant le mais de la conclusion du bail au début de la période de neuf années.) <L 1997-04-13/43, art. 9, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
§ 2. (A tout moment,) chacune des parties peut demander au juge de paix la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. <L 1997-04-13/43, art. 9, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
Le juge statue notamment sur base de l'évolution des dépenses réelles.
Il décide la conversion si elle est possible.

Robert · #5 10-05-2009 14:49:27

Un grand merci. Ca me met déjà sur une voie. Me reste à comprendre tout çà.

Gof a écrit :

...j'aurais tendance à dire que l'on est confronté à deux baux à loyer distincts. Au premier, qui portait sur le studio, il a été mis fin de commun accord des parties et ce, de par la conclusion du second, qui est un bail verbal.

Donc, d'après vous, il sagit là de deux baux bien distincts.
Donc le bail du studio ne me sert plus à rien.
Mais alors sur quoi puis-je me reposer s'il n'existe pas de bail?
Quelle est la reglementation à suivre dans ce cas?

Gof a écrit :

Ce second bail est régi notamment par les règles en matière de baux de résidence principale. Selon l'article 6 de ces règles,
Citation : si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil.

....et à condition que le bail ait été conclu par écrit...
oulala, cela voudrait-il dire que si elle n'a pas augmenté ces 6 dernières années le loyer ce n'est pas par amitié mais justement parce qu'il n'existe pas d'ecrit et que donc qu'elle ne peut pas le faire?

Gof a écrit :

En clair, si les parties au bail verbal s'accordent sur l'indexation, il n'y a à cela aucun obstacle légal.

On sait mis d'accord une seule fois, en avril04, en fixant le loyer à 350.

Bon bon bon!
Que puis-je faire concretement?
A-t-elle la possibilté de me remettre mon renon?
Le fait d'avoir versé ces deux derniers mois 400€ ne sera-t-il pas considéré comme marquant mon accord?
Elle m'a proposé de signer un nouveau bail en juillet...puis je refuser et qu'elles en seraient les consequences?

Je vous remercie beaucoup.
WathJer

Gof · #6 10-05-2009 15:01:19

La loi sur les baux de résidence principale est impérative. Cela veut dire que l'on ne peut y déroger. La sanction de l'acte contraire est la nullité, mais uniquement la nullité dite relative (qui doit être demandée par la partie protégée).

La révision du loyer en dehors des périodes fixées par la loi est nulle. Mais il vous appartient d'exiger cette nullité.

Par ailleurs, l'article 1bis de la loi du 20 février 1991, tel qu'inséré par la loi du 26 avril 2007, permet au bailleur comme au locataire d'exiger que le bail soit constaté par écrit. Cela veut dire que l'on mette par écrit ce qui existe déjà et non pas que l'on fasse un nouveau bail.

A défaut d'obtenir l'écrit, la partie qui poursuit cet acte peut saisir le juge de paix à cette fin, aux moins 8 jours après avoir mis en demeure l'autre partie. La saisine du juge ce fait par voie de requête (formule simple et moins chère que par voie de citation, qui implique un huissier de justice).

grmff · #7 10-05-2009 16:05:47

Bail oral = bail de 9 ans qu'on ne peut pas indexer.

Le bailleur ne peut pas vous mettre dehors sans raison valable avant le terme des 9 ans.

Par contre, il peut demander un ajustement du loyer en fonction de travaux ou de baux du même genre dans le même quartier. Cela doit se faire suivant une procédure assez stricte, et à chaque triennat. Donc, pas maintenant.

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