Résiliation de baux courts suite à achat immeuble

Pellegrino · #1 18-05-2009 21:44:17

Bonjour,

Je viens d'acheter un petit immeuble de 3 appartements sur 1000 Bruxelles et l'acte authentique devrait être signé dans le courant du mois de juillet .

L'immeuble est actuellement occupé par 3 locataires dont le loyer est très modeste et dont les baux n'ont pas été enregistrés par le propriétaire actuel (j'ai par ailleurs également vérifié cela auprès de l'administration).

La situation locative est la suivantes : Tous les baux sont d'une durée de 3 ans. Le premier a expiré début 2009, le second en 2007 et le dernier, toujours valide, expire en 2010.

J'envisage de donner un préavis de 3 mois dès la fin juillet pour pouvoir entamer de grosses rénovations à partir du mois de novembre 2009.

Plusieurs questions se posent à moi et j'aimerais avoir vos avis ...

Si les locataires devaient enregistrer leurs baux (même expirés) en apprenant la vente du bien, comment pourrais je y mettre fin si je souhaite malgré tout entamer les travaux cette année ? Indemnisation ? Et pour quel montant probable ?

En l'absence d'enregistrement, mais pour me prémunir d'un refus de quitter les lieux au terme du préavis, est-il opportun de faire entériner le préavis donné auprès du juge de paix en demandant directement un jugement exécutoire ? Comment sera appréciée ce genre de requête anticipée par le juge ?

Dans le cas d'un locataire récalcitrant qui ne quitterait malgré tout pas son logement, puis je néanmoins entamer une partie des rénovations profondes par l'extérieur (façade, toiture, chassis) et ce malgré sa présence et avec pour conséquence de profondes nuisances à son confort ?

Si vous connaissez une bonne protection juridique qui puisse me couvrir pour ce genre de litiges potentiel, je suis également intéressé !

Merci d'avance pour vos conseils éclairés !

Pellegrino

grmff · #2 18-05-2009 22:23:48

Les baux "périmés" sont devenus des baux de 9 ans.
Le bail "non périmé" reste valable tel quel. Enregistré ou non.

Voici ce que dit le Code Civil sur les travaux dans un immeuble:

Le Code Civil a écrit :

§ 3. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au <bail>, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, à condition que ces travaux :
- respectent la destination des lieux telle qu'elle résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d'urbanisme;
- affectent le corps du logement occupé par le preneur et
- soient d'un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué ou, si l'immeuble dans lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, d'un coût global dépassant deux années de loyer de l'ensemble de ces logements.
(En vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs <baux> moyennant un congé de six mois, pour autant que le <bail> ne soit pas résilié pendant la première année.)
Le bailleur doit communiquer au preneur, soit le permis de bâtir qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnée d'une estimation détaillée de leur coût, soit un contrat d'entreprise.
(Les travaux doivent être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l'expiration du préavis donné par le bailleur au, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur.)
Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas les travaux dans les conditions et le délai prévu, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
A la demande du preneur, le bailleur est tenu de lui communiquer gratuitement les documents justifiant de la réalisation des travaux dans les conditions prévues au présent paragraphe.
Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée.

Cela a l'air compliqué, et c'est compliqué. Une simple erreur, et vous aurez de grosses indemnités à payer.

Pellegrino · #3 18-05-2009 22:40:46

Merci pour cette réponse des plus précise.

Apparemment donc la loi qui autorisait le nouvel acquéreur d'un bien, dont locataires n'avaient pas de baux enregistrés, à leur donner leur préavis dans les 3 mois de l'acquisition n'est plus d'actualité !

Cela dit je suis quelque peu rassuré ... Moi qui craignait qu'un enregistrement de "dernière minute" m'obligerait à attendre l'expiration des différents baux (ou du moins l'échéance triennale), je constate que, compte tenus de l'ampleur des travaux envisagés, je suis juste obligé de leur donner un préavis de 6 mois et ce dès que je serai officiellement propriétaire !

Cela ne me retarde que de 3 mois ... L'occasion de bien préparer le chantier !

grmff · #4 18-05-2009 22:51:57

Bonsoir

Moi qui pensait tout savoir, je constate que vous avez raison: 3 mois si le bail n'est pas enregistré... toujorus avec les mêmes justifications que ce que je mentionnais ci-dessous.

La subtilité se trouve dans le § "Transmission"

Je vous invite à jeter un coup d'oeil sur le texte de loi pour voir sa simplicité et sa clarté: Disponible ICI!

kaplan · #5 19-05-2009 11:18:17

En gros , si le bail n'est pas enregistré au mois de juillet quand vous aurez passé l'acte authentique , vous pourrez alors donner le renom au locataire à tout moment moyennant un préavis de 3 mois , si vous donnez ce renom dans les 3 mois qui suivent la signature de l'acte authentique.
Si le bail par contre est enregistré lorsque vous aurez signé l'acte authentique de vente vous devez alors attendre la fin d'un triennat.

Bien à vous.

grmff · #6 19-05-2009 14:38:24

Padutout Mr Kaplan.

Dans le cas de figure, Pellegrino veut faire des travaux conséquent dans l'immeuble. Ce n'est pas pour habiter... C'est donc fort différent.

kaplan · #7 19-05-2009 15:28:50

Grmff a écrit :

Padutout Mr Kaplan.
Dans le cas de figure, Pellegrino veut faire des travaux conséquent dans l'immeuble. Ce n'est pas pour habiter... C'est donc fort différent.

J'vois pas où j'me suis gourré

kaplan · #8 19-05-2009 15:32:19

A part le bail de courte durée qui doit aller jusqu'a son terme , les 2 autres baux sont passés en 9 ans.
Non j'vois pas

Pellegrino · #9 19-05-2009 18:00:06

Je résume pour voir si j'ai bien compris ...

Si les baux ne sont pas enregistrés, je suis dans le cas de figure le plus simple, à savoir préavis de 3 mois dans les 3 mois de l'achat.

Par contre si un ou plusieurs baux sont enregistrés, les baux expirés étant passés en baux de 9 ans, le code civil me permet de donner le renom à l'ensemble des locataires et ce a tout moment pour gros travaux mais moyennant 6 mois de préavis.

Cette "dérogation" de pouvoir donner le préavis à tout moment dans le cas d'un immeuble comportant plusieurs appartement a manifestement été prévue pour "faciliter" la vie du propriétaire soucieux d'améliorer son immeuble sans l'obliger a laisser ses logements inoccupés au fur et a mesure des échéances triennales des baux en cours non encore expirés !

Par contre, quid pour le bail de 3 ans (si celui ci devait être enregistré en "dernière minute") ? Suis je obligé de le laisser aller jusqu'a son terme ou puis je également invoquer la clause des travaux majeurs ?

D'un côté, le code civil me donnerait les moyens de ne pas attendre les différentes échéances triennales des baux si ceux ci sont de 9 ans et d'un autre il me bloquerait pour 3 ans si ces baux sont de courte durée. Avec en plus l'obligation de soit laisser les logements inoccupés soit de les relouer au fur et a mesure pour 9 ans alors que je sais pertinemment bien que je donnerai le préavis de 6 mois, 6 mois avant l'expiration de mon dernier bail de courte durée qui serait encore en cours ...

J'espère que vous me suivez, car comme dirait Grmf, ca semble compliqué!
Et j'avoue que là, je me sens a nouveau un peu perdu ... A moins d'un texte clair, quelle interprétation peut on donner a ce texte de lois en terme d'esprit de la loi (ce qu'a réellement voulu le législateur) ?

Merci en tout cas pour vos interventions !

grmff · #10 19-05-2009 18:18:11

nondidjou. Kaplan a raison: bail type court = pas régit par article laissant possibilité de casser le bail pour travaux.

Je jette le gant.

Pellegrino · #11 19-05-2009 18:35:45

Reste donc juste a espérer que le bail court non expiré ne soit pas enregistré d'ici à l'acte authentique !

Toutefois, dans ce bail, il est indiqué que le preneur a l'obligation d'établir son domicile dans le lieu. La loi semble également s'appliquer uniquement pour les baux ou le domicile principal du preneur y est établi.

Comme le preneur semble avoir son domicile légal en France, et que c'est une amie a lui qui occupe réellement le logement, si a la date d'achat, cette condition de domicile ne devait pas être remplie, suis je tenu a respecter le bail court ou suffit-il simplement au preneur de régulariser sa situation ?

Gof · #12 19-05-2009 20:51:53

Donc, en résumé, le nouvel acquéreur est purement et simplement subrogé dans les droits du vendeur.

Seulement, pour les baux de 9 ans, qui ne sont pas enregistrés, l'acquéreur peut invoquer une durée de préavis de 3 mois en lieu et place de 6, s'il est satisfait à l'une des conditions de l'article 3, paragraphes 2 à 4.

Deux observations toutefois.

La première, c'est que ce n'est pas par rapport à la date de l'acte authentique qu'il faut considérer l'enregistrement du bail, mais par rapport à sa date de transcription (effets de la loi hypothécaire).

La deuxième, c'est que la loi est mal ficelée depuis sa modification en 2007. L'obligation d'enregistrer le bail repose entièrement et exclusivement sur le bailleur (et il y a subrogation, c'est donc vous le bailleur). Voyez à ce propos l'article 5bis.

Par ailleurs, tous les baux, même conclus avant l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, devaient être enregistrés par les bailleurs avant le 1er juillet 2007, quand bien même ces baux prévoyaient l'obligation d'enregistrement à charge du preneur.

Dans ce cas, comment alléguer votre propre faute (car ce défaut constitue une contravention à une loi impérative, c'est-à-dire obligatoire malgré toute convention contraire) pour justifier un délai de congé réduit ? Je crains que cela soit impossible par application de l'adage que nul ne peut alléguer sa propre turpitude (nemo auditur suam propriam turpitudinem allegans).

A première analyse, je serais donc d'avis que l'article 5bis et les dispositions transitoires des lois de décembre 2006 et avril 2007 ont rendu inapplicables l'article 9.

Par contre, en ce qui concerne l'amie qui occupe le logement, il s'agit d'une cession de bail régit par l'article 4. Cette cession est interdite, sauf l'accord du bailleur.

A défaut d'accord, le locataire (c'est-à-dire la personne qui a loué le bien), n'affecte pas le bien à sa résidence principale (qui est une question de fait que le juge apprécie seul, la domiciliation n'étant qu'un des éléments d'appréciation) en sorte que la loi du 20 février 1991 ne trouve plus à s'appliquer, mais seulement le droit commun du bail (art. 1, § 3). En clair, cela justifie que le renon puisse être donné sans motif et sans indemnité.

Pellegrino · #13 20-05-2009 05:43:45

Les choses se clarifient un peu mieux !

La loi est peut être mal ficelée, mais un contrat n'est sensé lier que les parties qui l'ont signé !
Un bail non enregistré n'a pas de date certaine et n'est pas opposable aux tiers et donc le nouvel acquéreur ne peut être lié aux obligation du bailleur-vendeur.

Mais à mon sens, il reste toutefois la situation de fait, et a ce titre, il existe bien un contrat de location qui lie le nouvel acquéreur avec le locataire mais celui ci n'est pas écrit et est donc sensé être un bail de 9 ans.

Comme les locataires peuvent prouver leur présence depuis au moins 6 mois, je serai tenu de leur donner un préavis de 3 mois dans les 3 mois de l'acquisition (donc comme précisé par Gof, avec la date de transcription faisant foi) et tant qu'a faire en invoquant les travaux.

Par contre si un bail de 9 ans devait être enregistré, je serai tenu de donner, quand bon me semble, 6 mois de préavis en invoquant les travaux aux différents logements.

Mais si le bail de 3 ans est enregistré, je suis tenu de l'honorer jusqu'à son terme, sauf a prouver qu'il ne s'agit pas d'un bail affecté à la résidence principale du preneur et dans ce cas je ne dois même pas donner de préavis.

Cela dit, mon objectif est juste de pouvoir démarrer les travaux rapidement et a une date assez fiable (pour réserver l'entrepreneur) mais je ne voudrais pas que les actuels locataires n'aient pas le temps de retrouver un autre logement.
Je pense donc que 6 mois de préavis est très correct quelle que soit la situation !
Maintenant j'espère qu'on ne va pas me reprocher de donner 3 mois de trop ... A vérifier ! lol

Merci pour votre aide a tous !

Gof · #14 20-05-2009 06:39:35

Pellegrino a écrit :

un contrat n'est sensé lier que les parties qui l'ont signé !
Un bail non enregistré n'a pas de date certaine et n'est pas opposable aux tiers et donc le nouvel acquéreur ne peut être lié aux obligation du bailleur-vendeur.

Ceci est vrai sur le point du principe. Mais la loi du 20 février 1991 déroge au principe de la relativité des conventions, en sorte que l'acheteur se trouve tout simplement subrogé dans tous les droits et obligations du bailleur. Il continue en quelque sorte la personne de son auteur.

Et oui, depuis les modifications récentes, la loi est mal ficelée et génératrice d'une grande insécurité juridique.

PIM · #15 20-05-2009 08:17:59

Un bail non enregistré n'a pas de date certaine et n'est pas opposable aux tiers et donc le nouvel acquéreur ne peut être lié aux obligation du bailleur-vendeur.

Outre la précision matinale apportée par Gof, j'ajouterais qu'un vendeur avisé (et qui souhaiterait se mettre à l'abri d'un éventuel recours pour le dommage causé) mentionnera dans son compromis de vente et son acte de vente que le bien est occupé par des locataires, avec clause de subrogation vers l'acquéreur....

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