Se débarrasser d'un syndic via justice de paix

bdz · #1 19-05-2009 19:22:19

sad (

Bonjour à tous,

Pourriez-vous m'indiquer quelle est la procédure pour faire nommer temporairement un syndic par le juge de paix ? Et éventuellement les chances d'obtenir satisfaction, à la lecture de ce qui suit ?

Ma compagne et moi subissons depuis plusieurs mois la non-gestion d'un syndic professionnel (récemment repris par un ****-qui-ne-nous-veut-pas-du-bien, désolé...)

L'immeuble n'est pas entretenu, car les comptes de la copropriété sont dans le rouge depuis le début (2 ans) : certains copropriétaires ne paient pas les provisions pour charges prévues par le syndic pour de bonnes raisons (l'acte de base prévoit une clé de répartition spécifique pour eux car bail commercial). D'autres ne paient pas parce qu'ils sont en conflit avec le syndic.

Mais au final, problème de trésorerir permanent & comptes en rouge depuis 2 ans ; le syndic se borne à envoyer des recommandés sans passer à la vitesse supérieure...

2. Le problème qui nous affecte plus particulièrment, et qui me pousse à vouloir faire nommer un syndic réellement professionnel, ce sont des infiltrations d'eau depuis décembre !

Nous avons rempli les premières déclarations en décembre, et à ce jour, je dors toujours avec des champignons dans la chambre ! Pas moyen d'obtenir la réparation (2 tentatives jusqu'à présent)

Le syndic s'en fout royalement : ne nous tient pas informé des actions prises pour la réparation, ne se présente pas aux rv convenus avec les propriétaires, l'assureur ou les corps de métier pour la réparation, etc.

A titre d'exemple, les relations avec ce syndic sont de type secrétaire qui "transmet le message". Quand vous vous retrouvez un matin avec le réparateur qui demande à accéder à la terrasse d'où provient la fuite et qui trouve la porte close pcq le syndic n'est pas là, on vous réponde que le gars n'a qu'à escalader les 4 mètres de mur et on vous raccroche au nez!

Bref j'en ai marre, et je ne sais pas quoi faire.

Les comptes sont cloturés fin février, mais nous attendons toujours la convocation de l'AG pour évoquer la révocation du syndic. (Autre problème, la première AG avait lié la copropriété avec ce syndic pour deux ans, et même s'il y a bcp de monde à vouloir débarquer ce syndic, nous craignons que l'AG préfère quand même économiser les frais de rupture vis-à-vis de l'actuel...même si son laxisme actuel nous coute déjà cher)

Bon, désolé pour avoir confondu le forum avec une thérapie-défouloir hmm

Revenons à plus sérieux : quelle serait la procédure pour me débarrasser de ce syndic, même temporairement le temps de régler le problème de fuite ?

Merci d'avance pour votre aide.

Benoit

grmff · #2 19-05-2009 21:46:16

Bon, désolé pour avoir confondu le forum avec une thérapie-défouloir

Pas de problème. Votre oeil acéré a bien déniché le bon salon: Copropriété, le salon défouloir!

luc · #3 20-05-2009 04:37:31

Un syndic, appartenant à un groupe international L***, a racheté toute une série de syndics belges. La fusion est effectif depuis le 31.12.2008. Votre syndic actuel appartient probablement à ce groupe.

Il est classique que les nouveaux associés imposent leur politique de groupe à leurs cabinets.

Dans ce cas-ci c'est un groupe bancaire, touché par la crise bancaire et nationalisé en pratique par l'Etat Français, sauf en ce qui concerne la branche "syndic": trop de problèmes (en France et ailleurs).

Cette partie du groupe est en train de rationaliser (diminuer les dépenses et augmenter les recettes).

@bdz: d'abord jamais citer des noms de personnes ou firmes sur ce forum.

@bdz: ce qui est moins positif est que vous parlez de "moi et le syndic". En fait vous devez parler de l'AG et du syndic ou de vous et l'ACP. Grmff a donc raison d'être à sa manière un peu "sceptique".

@bdz et ses collègues CP de son ACP:

Il y a un mélange de problèmes chez vous.

1. D'abord un refus du syndic en place (depuis le début?) de faire payer les provisions par certains CP.

2. Puis une mise en doute du mode de calcul des charges par certains CP suite à une autre interprétation de l'acte de base

3. Un problème d'infiltrations d'eau dans un bâtiment (construit il y a 2 ans?), probablement sous garantie décennale.

4. Une hésitation de mettre le syndic actuel à la porte seulement par peur d'avoir à payer des frais de rupture).

Pour le point 4: L'AG peut à tout moment désigner un autre syndic. Il suffit qu'un groupe de CP, qui représente aux moins 20% des quotités, pour de demander au syndic en place de convoquer une AG avec le point suivant sur l'ordre du jour: "Nomination d'un nouveau syndic conventionnel", etc .... C'est à lui de demander une indemnité de rupture. La seule chose que vous devez faire, si son contrat prévoit des indemnités de rupture, est de rassembler des preuves pour savoir prouver, le cas échéant, la négligence de ce syndic, s'il attaque l'ACP en justice.

Le point 3 exige de faire mettre la responsabilité de l'entrepreneur/promoteur en cause par tant l'ACP (gestionnaire des parties communes) que tous les CP (propriétaires des parties communes) et les CP directement concernées par les dégâts. Ici il faudra probablement d'abord faire appel à un avocat, vu les circonstances et vu la complexité, pour représenter le groupe (= accorder les violons au sein du groupe).

Le point 2 exige une prise de position de l'AG envers cette problématique. Si la majorité suit le syndic, alors il ceux qui contestent doivent aller chez le Juge de Paix.

Le point 1 est simple. L'AG doit mettre la responsabilité du syndic en place en cause, mettre un autre syndic en place, donner ce dernier l'ordre à mettre la situation en règle et de préparer une procédure pour faire indemniser les dégâts causés par le premier syndic, si la responsabilité de l'AG n'est pas en cause. Le groupe des CP du point 2 risquent d'être aussi mis en cause avec le groupe 1, s'ils ne contestent pas rapidement et officiellement, en demandant au syndic de mettre leur problème à l'OJ de l'AG suivante.

Vu les interférences et la complexité du cas il est conseillé à demander d'abord un conseil écrit à une association de défense des intérêts des copropriétaires spécialisée.

WGT577 · #4 20-05-2009 05:20:22

Grmff a écrit :

Citation {)on, désolé pour avoir confondu le forum avec une thérapie-défouloir
Pas de problème. Votre oeil acéré a bien déniché le bon salon: Copropriété, le salon défouloir!

Ce problème est un peu causé par vous aussi, en disant que "Vous pouvez mettre le syndic dehors" au lieu de "L'AG peut mettre le syndic dehors".

La problématique des ACP n'est pas l'exécution de loi, mais une information correcte de la majorité silencieuse de 80% par l'organe statutaire (le syndic de l'ACP) et/ou officieusement par deux groupes minoritaires de 10%: ceux "au pouvoir" et ceux "pas au pouvoir".

Ce problème normal de démocratie est aggravé par l'inaction de l'IPI depuis 14 ans.

Cette inaction a été camouflé par:

1. les problèmes à instaurer des règles de déontologie au sein de l'IPI. elles ne sont en fait applicables depuis 2006.

2. trop d'actes de base d'avant la loi de 1994 avait prévu dan leurs statuts qu'on ne pouvait ne pratique pas aller "en appel;l" chez le juge, dès que l'AG de la communauté des copropriétaires (= une association de fait) avait pris une décision à la majorité requise.

3. trop d'actes des bases de ce type prévoyaient en plus que les décisions pouvaient être prises à la majorité simple (et pas à la majorité absolue = 50%+1).

4. En plus pratiquement aucune ACP n'a mis ses statuts en concordance avec la "nouvelle" loi de 1994.

Pour le point 4: La modernisation de cette loi, en préparation à la Chambre, impose de fait cette mise à jour.

Pour le point 1: il est impératif que tout problème structurel avec un syndic, donne lieu automatiquement à un dépôt de plante à l'IPI par les CP concernés. C'est ainsi que l'IPI pourra éventuellement prendre les sanctions internes qui sont appropriés.

Au sein du CNIC on a été informé que l'IPI a lancé récemment des procédures contre un syndic important (pas L***), suite à une série de plaintes depuis une dizaine de mois. Je dois dire que ce sont des plaintes du même type que ceux exprimé par bdz.

Une réunion officielle, auquel entre autres tant le CIB, CNIC, IPI, SNP et un syndic important ont participé hier, a laissé l'impression que quelque chose a changé les derniers mois dans le sens positif.

@Grmff: please ne tirez pas sur les pianistes, tel que bdz.

S'ils ne reçoivent pas une réponse cohérente et utile à leurs questions, alors ils vont probablement rejoindre le groupe des opposants qui croient que rien ne peut être fait et qui deviennent négatif par ce fait.

La réunion officielle de hier est arrivé à la conclusion qu'il faut d'abord et avant tout correctement informer le copropriétaire, avant d'entamer des actions spécifiques.

Un copropriétaire dès-informé et visiteur de ce forum, deviendra tel que vous le décrivez, si vous continuez à réagir tel quel.

J'ai écrit tout ceci parce que je vous apprécie.

bdz · #5 20-05-2009 07:40:12

Bonjour à tous,

Merci pour vos interventions.

Je ne me sens pas spécialement agressé par Grmff dont j’ai eu l’occasion de lire la justesse des réponses dans d’autres posts: dans mon défouloir, je n’étais manifestement pas assez précis. (au fait, j’ai été masquer le nom… Hugh ! Grmff-accepter-calumet-de-la-paix-bdz ?)

Donc : non je ne suis pas tout seul à vouloir me sortir de cette situation. Nous avons récemment installé un nouveau syndic dans le lot des parkings. Cela a permis de prendre la mesure de la satisfaction quant au syndic « appartements ».

Le problème est celui de « qui lance quelle action ? » : Une partie des CP est ok avec une procédure, mais trouve que les frais de rupture prévus contractuellement sont une dépense inutile sur des comptes déjà problématiques (voire une question de principe « pourquoi donner une prime au syndic pour ce qu’il n’a pas fait »). L’autre partie est aussi ok avec une procédure, mais ne veut pas la lancer elle-même…

Si je viens vous voir pour trouver un moyen "d’éjecter" le syndic, c’est parce que les problèmes de gestion qui m’affectent ne sont pas « simplement » une absence de nettoyage : il pleut dans ma chambre depuis décembre. Et sur mon parquet un peu plus loin depuis 3 mois. Je pense être quelqu’un de patient à la base, mais là, désolé, même l’assureur du bâtiment ou l’expert à qui le syndic a posé des lapins trouvent que cela traîne au-delà de l’acceptable.

J’essaie donc de trouver une solution qui ménage mes voisins CP : lancer les éventuelles démarches à mon nom, et trouver un plan qui coûte le minimum à la CP.

Par exemple, l’AG pourrait-elle proposer d’adjoindre au syndic actuel un autre syndic qui surveillerait la gestion jusqu’au terme du contrat de 2 ans, date à laquelle le syndic provisoire deviendrait seul syndic de la copropriété ?

Benoit

grmff · #6 20-05-2009 08:23:15

bdz: Bon, désolé pour avoir confondu le forum avec une thérapie-défouloir
grmff:Pas de problème. Votre oeil acéré a bien déniché le bon salon: Copropriété, le salon défouloir!
Luc: Ce problème est un peu causé par vous aussi, en disant que "Vous pouvez mettre le syndic dehors" au lieu de "L'AG peut mettre le syndic dehors"

Ma réponse n'était ni cynisme ni septicisme. C'était juste "bienvenue, n'hésitez pas!" sans apporter la moindre réponse à votre problème.

Je vais cependant répondre à Luc.
En théorie et sur le plan légal, c'est effectivement l"AG qui prend formellement la décision.
Sur le plan pratique, une AG ne prendra une décision que si on lui demande, si on l'informe (et on ne doit pas être le syndic si on veut le virer!) Et donc si au moins une personne fait le pas de se lancer dans la bagarre

grmff · #7 20-05-2009 08:29:42

Dans votre cas, il y a manifestemet une carence grave de la part de votre syndic.

Une opération commando s'impose. Voyez ce fil de discussion-ci pour un mode d'emploi...

bdz · #8 20-05-2009 14:15:30

Bonjour,

Je suis perplexe à la lecture du post. En fait d'opération commando, une frappe chirurgicale ne serait-elle pas suffisante ?

Récalmer la tenue de l'AG et proposer un nouveau syndic, ca je le fais d'office. Mais à titre de plan B, puis-je proposer au vote l'adjonction d'un syndic provisoire jusqu'au terme du contrat ? La proposition serait-elle valable ?

Benoit

pfffff · #9 20-05-2009 15:22:06

Je n'ai jamais à ce jour eu l'occasion d'aborder les extrêmement nombreuses problématiques de copropriété que par le petit bout de la lorgnette (et je ne m'en porte pas plus mal lol .

J'assume par ailleurs l'absence de recherche préalable (ce qui est pourtant un peu une hérésie pour le juriste que je suis). Vous voilà prévenus...

Donc, en toute humilité, je poserai juste deux petites questions en lien avec ce que je lis ci-dessous :

1° L'article 577-8 § 7 du Code civil prévoit que :

"En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire. Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant."

>>> Un copropriétaire, seul, même minoritaire donc, ne peut-il pas demander la désignation du syndic provisoire, à s'en tenir à la lettre de la loi ?

Cette possibilité me semble des plus logiques, en songeant par exemple au cas le plus caricatural du syndic fautif mais couvert par la majorité (silencieuse...), s'agissant de copropriété...forcée, qui plus est.

2° S'il y a carence fautive, n'est-il pas question 1° d'exclure toute indemnité de rupture; 2° de mettre les frais de la procédure judiciaire à charge de la partie qui succombe, autrement dit le syndic en nom personnel ?

Dans une relation contractuelle à deux parties, cela se passe comme ça.

(Je sais que j'avais déjà un peu discuté de cela avec l'un ou l'autre d'entre vous mais, comme ca remonte à peu près au déluge...)

Tintin · #10 20-05-2009 23:14:35

Je voudrais compléter la réponse de pffff.

Je vous conseil également de faire appliquer l'article 577- 8 § 7. Il faut savoir, que l'article 594 du code judiciaire précise :
Le juge de paix, saisi par voie de requête, statue :
21° : sur les demandes relatives à la nomination du syndic ou de son remplaçant, fondées sur l'article 557-8, § 1° ou § 7 du code civil.

Ceci est important, car une requête est généralement plus rapide et moins coûteuse. Vous épargnez déjà les frais d'huissier. Cette règle est une exception, car généralement une contestation en copropriété ne peut s'introduire que par citation.
Tintin

grmff · #11 20-05-2009 23:24:53

Théoriquement, cela devrait être possible.

En pratique, comment se défendre devant le juge quand c'est le syndic qui détient toutes les pièces?

pfffff · #12 21-05-2009 07:38:58

Sur la stricte question de la preuve des critiques :

- mauvaise clé de répartition : suffit donc de comparer l'acte de base avec ce qui est réclamé (ceux du bail commercial ne devraient pas avoir trop de difficulté à collaborer) ;

- recommandé sans passer à la vitesse supérieure : ce qui lui est reproché est de ne pas avoir fait, soit la preuve d'un fait négatif.

Les parties sont obligées de collaborer à l'administration de la preuve + en cas de preuve d'un fait négatif, le juge se contentera d'une vraisemblance pcq le contraire revient à imposer la "probatio diabolica" (que seul le diable peut prouver) >>> En pratique, sauf au syndic à apporter la preuve du fait positif contraire, le juge aura tendance à considérer que la critique est prouvée.

- les victimes des lapins ne devraient pas, non plus, avoir trop de difficultés à le mettre sur papier.

Reste à prouver qu'il y avait bien un rendez-vous. Pour le futur, le mieux reste toujours l'écrit, car ne dit-on pas que "les paroles s'envolent, les écrits restent"...

Maintenant, quant à savoir si ce sera suffisant pour le dégommer, c'est une autre histoire...

luc · #13 21-05-2009 10:03:38

bdz,

Grmff a écrit :

Théoriquement, cela devrait être possible.
En pratique, comment se défendre devant le juge quand c'est le syndic qui détient toutes les pièces?

J'ai eu ce cas, n'ayant pas accès aux pièces et ayant même une interdiction à parler à l'AG.

En pratique j'ai utilisé, comme copropriétaire, soi-disant "isolé", la procédure préconisé par pfff. Il faut avoir de la patience, ... . Mais j'ai obtenu un résultat.

Dans mon canton on favorise la citation, si on demande plus que la nomination d'un syndic provisoire, pour éviter d'avoir 2 procédures.

Si la chose se complique à ce stade (ce qui est la cas chez moi), alors il y a plus qu'une simple négligence de la part de ce syndic.

Alors il faut faire un choix: continuer (et être traité comme un pianiste) ou abandonner (et laisser le système contesté en place).

Le point 2°, cité par pfff, est entièrement d'application dans votre cas.

Une nomination d'un syndic provisoire par un Juge de Paix est toujours motivé.

Ce motif est pratiquement toujours à lui seul suffisante à refuser toute indemnité, puisqu'il prouve la négligence, si le syndic n'a pas fait appel ou ne s'est pas comporté comme la partie la plus diligente, s'il a fait appel ou s'il n'a pas fait appel dans les formes requises.

Donc, si le jugement initial n'a pas été cassé en appel, alors le syndic révoqué ne pourra en principe pas obtenir une indemnité, mais il peut toujours le demander. Et ainsi exercer de la pression.

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