Bail Oral

Corben · #1 20-05-2009 13:51:59

Bonjour à tous !

D'après mes renseignements, le bail oral pour une résidence principal est interdit.

Que risque un locataire qui occupe depuis peu un logement dont le bail est oral s'il ne réclame pas de bail écrit au propriétaire ?

Merci d'avance pour vos réponses !

Gof · #2 20-05-2009 14:05:56

Le bail de résidence principal conclu après l'entrée en vigueur de la loi du 26 avril 2007 (soit le 18 mai 2007) doit en effet être constaté par écrit.

La loi ne prescrit pas l'obligation à peine de nullité, en sorte que le bail reste un contrat consensuel.

La seule différence par rapport à la situation antérieure, est que chaque partie peut poursuivre la rédaction du bail.

Il se pose néanmoins un problème de preuve évident, d'autant plus lorsque le bail n'a pas encore reçu exécution, puisque dans ce dernier cas, il ne peut être prouvé par témoignage ou présomption.

La preuve porte d'une part sur l'existence d'un bail et, d'autre part, sur ces conditions.

Corben · #3 20-05-2009 15:30:13

Et plus précisément, si je suis locataire et décide de quitter le logement...

quid du renom, des dégâts locatifs...ici en l'occurence, aucune garantie locative n'a été constituée...

Gof · #4 20-05-2009 17:19:27

Une certaine jurisprudence reconnaît le droit au preneur d'un bail non enregistré de quitter les lieux moyennant un congé, mais sans délai de préavis ni indemnité de rupture anticipée.

Je ne partage pas ce point de vue, en ce que l'obligation de constater le bail par écrit repose de manière équivalente sur le bailleur ET sur le preneur.

Sans bail écrit, impossible de procéder à l'enregistrement. Mais l'on ne saurait reprocher au seul bailleur la contravention à la loi.

Les modifications de 2006 et 2007 sont donc une grande source d'insécurité juridique.

Par contre, l'obligation de restituer les lieux en bon état d'entretien et de réparations locatives reste inaltérée.

kaplan · #5 21-05-2009 11:01:32

En gros , vous demandez à votre bailleur de transformer le bail oral en bail écrit un samedi soir et le dimanche matin vous lui remettez votre renom en main propre (bail écrit et non enregistré=partir à tout moment sans préavis ni indemnité ).

C'est pas très moral mais amha vous seriez ainsi couvert wink

Gof · #6 21-05-2009 11:55:12

Le bailleur dispose néanmoins d'un délai de deux mois pour enregistrer le bail écrit. Pendant ce délai, le locataire ne dispose pas de la faculté de résiliation anticipée sans délai de préavis ni indemnité (ce ne serait pas drôle sinon lol ).

kaplan · #7 21-05-2009 15:14:03

Gof a écrit :

Le bailleur dispose néanmoins d'un délai de deux mois pour enregistrer le bail écrit. Pendant ce délai, le locataire ne dispose pas de la faculté de résiliation anticipée sans délai de préavis ni indemnité (ce ne serait pas drôle sinon ).

J'avais oublié ce détail

PIM · #8 21-05-2009 16:15:10

Précieux, ze Gof !

Corben · #9 22-05-2009 11:21:14

Merci beaucoup pour ces éclaircissements.

On peut donc considérer que c'est risqué pour le locataire et qu'en cas de litige, la décision dépendra de l'humeur du juge... ou est-ce que la balance penche en général plus favorablement en faveur du preneur ?

Merci encore !

Gof · #10 22-05-2009 11:57:13

Les juges sont des hommes et des femmes comme les autres. Ils ont leurs préférences. Etre objectif et humain à la fois, c'est-à-dire neutre et sujet en même temps, est une contradictio in termine.

Par ailleurs, je pense avoir souligné déjà que les récentes modifications législatives ont été adoptées en dépit du bon sens (juridique). Si je puis comprendre les certains objectifs poursuivis, le mode opératoire est par contre discutable, puisqu'il a fallu fallu adopter les différentes mesures dans le cadre de plusieurs lois parallèles, dont certaines étaient des lois "fourre-tout". Quasiment aucun contrôle parlementaire, voire du Conseil d'Etat, n'a été exercé.

Un exemple (parmi une quantité invraisemblable d'autres), de par la loi du 25 avril 2007, il a été inséré un article 1714bis dans le Code civil, qui se réfère à l'article 1bis des dispositions du même Code relatives aux baux de résidence principale.

Or, l'article 1bis n'existait pas à ce moment là, puisqu'il n'a été inséré que par la loi du 26 avril 2007, paru plusieurs semaines après celle du 25 avril !

Comment faut-il comprendre de tels modes opératoires dans un Etat de droit ? Honnêtement, j'y perds mon Latin et je pense ne pas être le seul.

Alors, dans pareil contexte, sachant que l'article 5bis peut être de nature à réduire la portée de l'article 9, comment préjuger de la décision d'un juge, qui lui est obligé de dire le droit (voyez l'article 5 du Code judiciaire : "Il y a déni de justice lorsque le juge refuse de juger sous quelque prétexte que ce soit, même du silence, de l'obscurité ou de l'insuffisance de la loi." - ce texte est de la main même de Napoléon et a été reporté du Code civil dans le Code judiciaire. Il avait pour objet de contraindre le juge de dire le droit, allant ainsi à contre-courant de l'état d'esprit de l'époque selon lequel le droit appartenait à l'assemblée et du postulat que la loi embrassait toutes les situations possibles).

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