Immobilier durable

PIM · #1 04-08-2009 16:15:48

Je suis invité, par un organe de presse, à participer bientôt à une "Table Ronde", qui fera l'objet d'un compte-rendu, sur le thème de l'immobilier durable.

Présentation du thème:
Dans un rapport récent quant à l‘évolution des marchés immobiliers, PWC soulignait que : la durabilité et l’efficacité énergétique sont des concepts de plus en plus concrets et de moins en moins des outils de marketing. C’est particulièrement vrai pour ce qui concerne l’isolation, la gestion des déchets, les panneaux solaires, les systèmes d’éclairage/chauffage efficaces, etc.

L’attention portée à ces thèmes grandira en fonction de plusieurs aspects :
- menaces de sanctions en cas de non-respect de normes nationales ou européennes;
- transformer les coûts d’investissements supplémentaires en revenus locatifs plus élevés;
- des bâtiments écologiques construits aujourd’hui posséderont une plus-value dans 5 ans.

Selon ces considérations quels constats/propositions faire au regard des 4 enjeux majeurs de l’immobilier durable : la maîtrise de l‘urbanisme , la consommation d’énergie corrélée au réchauffement climatique, les modes de financement de la durabilité immobilière (et la pression des prix qui oriente acteurs et marché), le calcul du coût global de la durabilité sur la durée de vie du bâtiment. "

Indépendamment de ma propre opinion à ce sujet, si, de votre côté, vous avez envie de vous exprimer à ce sujet et/ou des expériences à partager et/ou des liens utiles à communiquer, n'hésitez pas à le faire ici, dès à présent. Je répercuterai.

grmff · #2 04-08-2009 16:53:47

Je suis en train de faire construire. Nous avons rencontré pas mal d'architectes et de CSP. Tous nous ont dit que la performance énergétique de leur batiment était exellente. Mais quand on regard le cahier des charges, c'est à peine mieux que ce qu'on faisait il y a 10 ans.

En fait, les architecte, CSP et maçons en général n'ont pas changé dans leur mode de fonctionnement. Ils évoluent très lentement.

Les architectes, pour passer de 4cm à 8cm d'isolation doivent changer fondamentalement leur conception de batiment. Toutes leurs bibliothèques de dessins doivent être mises à jours sur leur PC. Or, actuellement, ce n'est pas 8cm qu'on devrait mettre, mais 14cm! Pour la différence de coût...

Les architectes sont si peu formés que notre dossier comportait des erreurs fondamentales au niveau de l'isolation. L'étude énergétique était mauvaise et disait que la maison n'était pas conforme. J'ai dû corriger moi-même leur étude à deux reprises... Je suis devenu un spécialiste de ce calcul de performance énergétique...

Par ailleurs, le calcul de la performance énergétique des batiments ne tient pas compte de l'apport d'énergie solaire par les baies vitrées. Le calcul est certes complexe. Mais il devrait y avoir une règle simplifiée qui permette de tenir compte de l'apport selon que la feneêtre soit au nord ou au sud!

D'avoir discuté avec un spécialiste (qui sera sans doute sur le plateau...), il considère que bientôt, le problème sera de refroidir les bâtiments en été. A force d'isoler, le problème sera la surchauffe en été et non le froid en hiver... Il considère qu'avant longtemps, il vaudra mieux orienter les fenêtre au Nord pour éviter la surchauffe... Le monde à l'envers, et la démonstration que nos idées préconcues se doivent d'évoluer.

Pour éviter la surchauffe, il faut mettre des protections solaires horizontales au dessus des fenêtres. Aucun des projets que nous avons eu à analyser n'en comportaient. Les architectes aussi doivent évoluer. Et vu les prescriptions urbanistiques, il y a de l'évolution aussi à prévoir de ce côté.

Personnellement, je trouve que tout cela évolue excessivement lentement. Je ne sais pas si l'inertie vient des architectes, des propriétaires-bâtisseurs, de la région ou des communes responsables des prescriptions urbanistiques.... A mon avis, de tout ce joli monde, incapable d'évoluer.

grmff · #3 04-08-2009 17:06:35

Outre notre construction en cours, comme vous le savez, je suis propriétaire investisseur. J'achète et je loue.

En réalité, rien ne m'incite à faire le moindre investissement économiseur d'énergie. Que ce soit au niveau fiscal ou au niveau rentabilité. Donc, je n'en fais pas.

Les politiques ont malheureusement inventé des tas de systèmes compliqués et idiots, histoire non pas de nous simplifier la vie, mais de nous la compliquer.

Les certificats énergétiques de bâtiment: coûteux et sans intérêt. Ils seraient avantageusement remplacé par des systèmes simples de suivi des consommations. Pour un chauffage au gaz, l'hitorique est disponible auprès du gestionnaire de réseau. Pour un chauffage électrique aussi. Si des relevés de calorimètres sont effectués, c'est à coordonner facilement avec deux sociétés (ista et caloribel)

Isoler la toiture de mon immeuble? Pour quoi faire? Les plafonds de déductions sont si vite atteints...

Bref, pour ce qui est de l'amélioration du bati existant dans les mains d'investisseurs, je perçois une tendance à l'imposition de choses obligatoires, alors que les mesures volontaires sont compliquées, plafonnées, soumises à contrôle compliqués et coûteux, doivent être réalisés par des firmes agrées et enregistrées, et la procédure pour bénéficier de primes est lamentablement procédurière.

Je me trompe? Ben, c'est mon ressenti. Aux politiques de s'adapter au ressenti du propriétaire investisseur. Pas le contraire.

grmff · #4 04-08-2009 17:14:30

Outre mon côté batisseur et mon côté investisseur, vous n'êtes pas sans me connaitre comme (ex-)syndic.

Je trouve que rien n'est fait pour les copropriétés. Les administrations n'ont pas l'air de savoir ce que c'est!!!

J'ai participé au remplacement des châssis de fenêtre sur une copropriété. Nous n'avons eu aucune concession de l'administration wallonne pour ce qui est de la procédure. On a dû passer à la facture individuelle (pour un chantier global!!!) que j'ai fini par faire moi-même pour le prestataire!!!

Et quand les payements ont été fait, cela a été avec tellement de retard qu'ils ont indiqué qu'ils avaient dépassé tous les délais et donc payaient d'office sans vérification.

Alors que je pouvais m'en charger en une seule fois, en une seule facture, avec une seule prime et on en parlait plus!

Autre exemple absurde: les primes pour les parties communes ont été complètement différentes que pour les parties privées. C'est idiot de chez débile! Mais il ne faut pas chercher à comprendre...

Les copropriétés sont des consommateurs d'énergie excessivement concentrés. Agir via les syndics serait beaucoup plus efficace que de payer du photo-voltaïque aux proprios du brabant wallon!!! Mais rien n'est fait de ce côté, et les travaux ne sont pas éligibles.

Bref, les administrations et politiques devraient faire un tour de ce côté, afin de comprendre et d'améliorer le bati et les performances énergétiques de manière importante!!!

PIM · #5 04-08-2009 17:24:26

Merci Grmff pour ces premières réactions.

Une petite question rapido: Je cite "En fait, les architecte, CSP et maçons en général":
CSP = ??

Et, par ailleurs, votre avis sur l'éventuelle incidence en matière de valeurs immobilières ?

luc · #6 04-08-2009 18:02:07

Erik,

J'ai participé à des réunions, inexistants selon certains sur ce forum, qui concernait le problème de l'économie de l'énergie dans les copropriétés.

Comme en tout cas suivant le planning la synthèse ne sera pas publié avant septembre, je ne peux pas vous aider (à ce moment).

Mais je sais qu'en Flandre on va essayer un autre approche. Des délégués des autres régions étaient présent durant ces journées d'étude et y ont participé activement.

Un lien à visiter dans ce cadre ... VEA

grmff · #7 04-08-2009 20:53:17

Sorry. CSP = clé-sur-porte.

grmff · #8 04-08-2009 21:05:57

Et, par ailleurs, votre avis sur l'éventuelle incidence en matière de valeurs immobilières ?

A mon sens, cela n'a aucun impact ou presque. Je vends ma maison (décidemment, c'est toute la filière avec grmff.... pourtant, promis, nous somme seul... wink )

J'ai fait passer quelques agents immobiliers. L'aspect énergétique pour l'évaluation de la valeur de ma maison est passé sous silence ou presque. On m'a demandé son age, point barre... (ou bien je ne m'en suis pas rendu compte...)

Bref, à mon avis, l'aspect énergétique ne rentre pas du tout dans l'aspect valeur de la maison.Est-ce qu'un expert va valoriser différemment une maison qui consomme 6000L de mazout et une qui consomme 2000L? Je ne pense pas.

C'est idiot? Oui. Mais ce n'est pas rentré dans les moeurs. Ni des banques. Ni des experts. Ni des architectes, ni des investisseurs. Ni des agents immobiliers. Ni des bâtisseurs. Ni de personne.

Bref, pour moi, tout cet aspect énergétique en reste encore au niveau de la théorie. Bon, disons que je suis pessimiste sur ce coup-là. Et que mon sentiment est qu'on va encore tenter de nous imposer des trucs administratifs pas possibles, alors qu'on est pas encore "éduqué".

Francis · #9 04-08-2009 21:49:16

Personne ne tient compte des aspects énergétiques mais je pense que cela va changer dans qq années, sauf à découvrir d'autres énergies. Nos politiques vont certainement mettre leur nez dans cette problématique et y aller une fois de plus d'une reglementation débile.

grmff · #10 04-08-2009 22:02:05

Personne ne tient compte des aspects énergétiques mais je pense que cela va changer dans qq années, sauf à découvrir d'autres énergies. Nos politiques vont certainement mettre leur nez dans cette problématique et y aller une fois de plus d'une reglementation débile.

Excellent résumé.

En clair, si les zautorités veulent vraiment faire quelque chose, qu'elles poussent à l'information. Le bon peuple changera de comportement d'autant plus vite.

Par exemple, subsidier des formations pour les architectes à cette problématique, avec des solutions concrètes, des normes de bonne pratique, des exemples. L'idéal serait même de rendre ces formations gratuites, et que les architectes doivent se recycler comme les Agents Immobiliers et les Comptables.

Par exemple, forcer les gestionnaires de réseau à donner l'historique de consommation à tout demandeur.

Par exemple forcer à imposer des niveaux d'isolation supérieurs et adaptés pour les nouveaux bâtiments. K45, c'est insuffisant comme norme. Si on met de grands vitrage, c'est difficile à atteindre. Si on met peu de vitrage, c'est une bien faible isolation.

Par exemple obliger les banques à tenir compte de la dépense énergétique des bâtiments pour calculer son coût d'utilisation. (et pas avec un audit énergétique à la noix et très cher, svp!!!)

PIM · #11 28-08-2009 16:34:43

La dite Table Ronde (qui ne l'était d'ailleurs pas) a eu lieu.

La parution de la synthèse est prévue pour l'édition du 12 septembre prochain du supplément "L'essentielle Immo" de La Libre.

PIM · #12 12-09-2009 12:01:09

N'oubliez pas votre libraire/marchand de journaux today... y a même des photos cool

Leo · #13 15-09-2009 11:21:56

belle intervention en tout cas!!! article très intéressant!

PIM · #14 17-09-2009 11:41:15

Leo a écrit :

belle intervention en tout cas!!! article très intéressant!

Merci.

Le magazine complet est téléchargeable ici (pdf)

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