compromis de vente pim " copropriété "

grmff · #1 29-09-2010 10:17:43

La négociation entre vendeur et acheteur se complique singulièrement quand on tente de calculer le fonds de réserve!

Perso, j'ai toujours considéré que le fonds de réserve faisait partie du patrimoine de la copropriété, et qu'il n'est en aucun cas à ristourner au vendeur.

Dernièrement, la réponse du syndic de la copropriété a été de dire qu'il était impossible de déterminer la quote part du fonds de réserve de la partie venderesse!!! Et pourtant, selon les calculs, cela représentait entre 3 et 8% du prix de vente... Je vous laisse imaginer les contorsions qu'on a du faire pour éluder la discussion, et fermer la porte aux problèmes futurs...

immorp · #2 17-09-2010 14:02:28

PIM a écrit :

je me demande d'ailleurs si on ne pourrait pas le sortir de la base de perception des droits d'enregistrement, comme pour les meubles, mais c'est un autre débat

On peut parfaitement prévoir que l'acquéreur remboursera directement le vendeur de sa quote-part dans le fonds de réserve. Cela a l'avantage d'exclure la copropriété des "négociations" et de réduire la base du calcul des droits d'enregistrement.
Les informations que doit communiquer le syndic à l'acheteur avant la vente permettent à l'acheteur de connaître le montant (Si il sait lire, bien sur....)

PIM · #3 17-09-2010 13:49:34

La loi a surtout eu la préoccupation de ne pas compliquer la comptabilité des ACP en empêchant ainsi que la copropriété ne doive rembourser le fonds de réserve et se préoccuper ensuite de la reconstituer auprès du nouveau copropriétaire.

Il n'empêche que c'est le copropriétaire-vendeur qui, au fil des années, a constitué ce bas-de-laine "fonds de réserve" destiné à couvrir des travaux ultérieurs non encore décidés.
Il est assez normal de prévoir que ce montant, qui profitera au futur propriétaire (l'acquéreur), lui soit remboursé par ce dernier (hors intervention de l'ACP).

@ Kaplan:
- votre clause prévoit donc exactement l'inverse. C'est votre droit. Encore faudrait-il préciser - pour que nul n'en ignore - quel est le montant exact du fonds de réserve ainsi inclus dans le prix de vente (je me demande d'ailleurs si on ne pourrait pas le sortir de la base de perception des droits d'enregistrement, comme pour les meubles, mais c'est un autre débat)

- encore heureux que notre modèle d'offre soit dans la lignée du modèle de compromis...

@ Grmfff: clause "un peu cachée" ? Pas cachée du tout: c'est la première du chapitre "copropriété".

kaplan · #4 17-09-2010 09:53:17

Cette mention figure aussi dans l'offre d'achat des contrat PIM.

Moi je mets plutot que " la quote part du proprietaire vendeur dans le fonds de reserve demeure la propriété de l'association des copropriétaires et fait partie intégrante du prix de vente."

grmff · #5 16-09-2010 19:36:42

Dans le compromis de vente Pim.be, on mentionne que l'acheteur ristournera la quote-part du fonds de réserve au vendeur.

"On" me dit que c'est de moins en moins le cas, et que cette clause est légale, mais déroge au code civil et aux habitudes.

Quelle est la raison pour laquelle elle est introduite dans le modèle Pim.be? (un peu cachée, et pourtant lourde de conséquences...)

kaplan · #6 14-08-2009 14:13:10

ok merci

PIM · #7 14-08-2009 13:32:19

kaplan a écrit :

Et puis ce texte de loi ne dit pas à charge de qui sont ses frais ( vendeur ou acquéreur ) il dit simplement que le notaire doit se renseigner sur les frais décidés avant la date de transmission et exible après cette date de transmission.
Cela ne règle pas le problème de savoir qui doit payé quoi , non (?)

Par celui qui est propriétaire au moment de l’appel de fonds

PIM · #8 14-08-2009 13:31:03

kaplan a écrit :

Et la date de transmission c'est la date du compromis ou la date de l'acte authentique?

la date du transfert de propriété (non: ce n'est pas une réponse de normand)

kaplan · #9 14-08-2009 10:45:18

Et puis ce texte de loi ne dit pas à charge de qui sont ses frais ( vendeur ou acquéreur ) il dit simplement que le notaire doit se renseigner sur les frais décidés avant la date de transmission et exible après cette date de transmission.

Cela ne règle pas le problème de savoir qui doit payé quoi , non (?)

kaplan · #10 14-08-2009 10:29:47

Et la date de transmission c'est la date du compromis ou la date de l'acte authentique?

PIM · #11 13-08-2009 17:26:27

La réponse n’est pas dans le compromis, mais dans la loi : la référence est le moment de l’appel des fonds

D’où :

Art. 577-11. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. En cas de transmission de la propriété d'un lot, le notaire instrumentant est tenu de requérir, par lettre recommandée, du syndic de l'association des copropriétaires l'état :
1° du coût des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale avant la date de la transmission, mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date;
2° des frais liés à l'acquisition de parties communes, décidée par l'assemblée générale avant la date de la transmission mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date;
3° des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés antérieurement à la date de la transmission, mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date.

kaplan · #12 13-08-2009 15:47:29

:'( cry cry cry

Personne cry

kaplan · #13 12-08-2009 10:24:02

Dans votre compromis de vente pim chapitre "copropriété" , à charge de qui ( vendeur ou acquéreur ) sont les frais ( par exemple travaux dans l'immeuble ou appel de fonds pour le fonds de réserve ou acquisition des parties communes )qui ont été décidés en AG après le signature du compromis mais dont le payement est dû avant la signature de l'acte authentique ?

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