Abstentions et le projet de la nouvelle loi.

PIM · #1 08-11-2009 13:21:55

Saxo · #2 19-10-2009 17:20:38

On en revient de nouveau à comparer des pommes et des oranges.

L'association des copropriétaires n'est ni une assemblée parlementaire, ni une entreprise commerciale, ni une association sans but lucratif, ni ...

Elle a son fonctionnement sui generis.

mamiloup · #3 19-10-2009 17:12:52

@ gof

N'est-ce pas comme à la Chambre et au Sénat ?

Gof · #4 19-10-2009 17:04:58

Un élément important que je ne retrouve pas dans l'argumentation de Luc à propos du référendum anversois, est la question du quorum requis pour que le vote soit légalement valable. 10 % des Anversois devaient se rendre aux urnes à cet effet. Je sais que certains politiques disent aujourd'hui que dans l'absolu, les votes ne représentent pas une majorité de la population, mais c'est méconnaître leurs propres règles.

La situation est similaire en ACP. La loi exige un quorum de présence. Ce sont les majorités qui se dégagent au sein de ce quorum qui déterminent si une motion est acceptée ou non. Il n'est, à cet effet, pas tenu compte des absents.

PIM · #5 19-10-2009 13:13:45

luc a écrit :

PS: le but de cette réplique n'est pas de provoquer des commentaire sur ce viaduc,

Je n'ai effectivement pas l'intention de créer un salon "travaux routiers"!...

luc · #6 19-10-2009 12:59:03

La démocratie directe existe en Belgique dans les ACP et quand on tient des referenda. Tenir compte des abstentions, oui ou non, est le thème de ce sujet.

Un référendum s’est tenu dimanche dernier à Anvers sur la construction ou non d’un viaduc (coût : 2 milliards d’euros).

Il est intéressant de prendre note de la manière que le résultat cette application de la démocratie directe est interprété.

Les faits

Le résultat du vote (% arrondis) : 40% des votes émis « pour » et 60% des votes émis « contre ».
Mais le camp des « pour » fait maintenant circuler d’autres chiffres qui mettent tous dans un autre contexte, en partant des nombre des personnes qui pouvaient voter (% arrondis) :
- 65 % n’ont pas participé
- 2% de votes nuls, abstentions, ...
- 14% ont voté « pour »
- 19% ont voté « contre » (le « non » a donc gagné)

Donc une différence de 3% (10.000 personnes) aurait fait basculer le résultat.

Commentaire dans le contexte des ACP

Je n’en donne pas, sauf qu’il est un fait que des parties politiques trouvent le taux de participation effective très important dans l’interprétation concrète du résultat de la démocratie directe.

PS: le but de cette réplique n'est pas de provoquer des commentaire sur ce viaduc, mais bien sur la manière que le résultat d'un vote doit être interprété quand aux abstentions (2% dans ce cas) et absents (65% dans ce cas). Je rappelle que les chiffres que j'ai donné en % sont des arrondis.

luc · #7 18-10-2009 16:59:31

curieux a écrit :

(...) Les objectifs communs du groupe de copropriétaires (...)

En vous lisant je crois que vous n'avez pas compris le sens de la loi de 1994.

En plus l'intérêt commun d'une personne morale peut être différente de la somme des intérêts privés des individus qui le composent.

curieux · #8 18-10-2009 15:53:32

luc a écrit :

a écrit : (.... il y a une cause principale qui est l'origine structurelle de beaucoup de problèmes dans une groupe social qui veut réaliser un but commun, comme les ACP.
La cause est simple: "l'autruche".
Donc la tendance humaine a ne voir que sur court terme.
Donc préférer de ne dépenser rien à court terme, en ne voulant pas savoir que ce fait va augmenter les dépenses dans 5 ans.
Exemple concret: les immeubles du promoteur Amelinckx des années 70/80 avaient une faute de construction. Vers 1986 on savait comment la réparer. cela coûtait environs 1.000 € par appartement. Ceux qui ne l'ont pas fait sont bien obligé de la faire maintenant (coût minimal: 6.000 €) et courent le risque que le béton est atteint ("betonrot") avec tous les conséquences.
"l'AG")
....
Mais les lois servent à protéger le faible contre le fort, les lois servent à imposer l'intérêt public.
C'est dans l'intérêt public que les décisions dans les ACP puissent se prendre dans un contexte démocratique, pour protéger les faibles
...

Si vous examinez ces situations sans à priori vous remarquerez qu'il s'agit très vraisemblablement et simplement, de situations dans lesquelles, pour des raisons diverses, les horizons temporels sont différents pour les différents intervenants.

Nul besoin d'y ajouter une appréciation d'ordre moral (bien commun opposé à besoin privé) ou de capacité de gestion économique (privilégier le long terme plutôt que le court terme).

par exemple, il ne devrait pas être si difficile de comprendre que entre un couple sans problème pécuniers, avec enfants, et un(e) retraité(e) sans enfants la prorité dans les dépenses consacrées à leur habitat peut être (très) différente Ce n'est pas illégitime si les obligations nécessaires d'entretien et de conservation du bien sont respectées.

Les objectifs communs du groupe de copropriétaires ne me semblent pas comprendre la meilleure valorisation possible du bien mais simplement assurer un logement d'un certain type.

Quant à la protection du plus faible ...

grmff · #9 17-10-2009 13:45:25

Et hop un sujet qui se personnalise, se cristallise, et parle uniquement d'un cas particulier.

On est dans le salon copropriété ou quoi??? Oui? Ah bon, excusez moi,je mesuis trompé...

Je sors, et je vous laisse entre vous

Zlurp · #10 17-10-2009 13:41:46

Je trouve que, même s'il est en attente de jugement, cet exemple est très imagé et tellement vrai.
Si Amelinckx n'avait pas été cité,vous n'auriez probablement pas fait de remarques.

mamiloup a écrit :

luc a écrit :

Il est un fait qu'on sait obtenir l'unanimité si on informe et discute ouvertement. C'est même possible dans mon ACP pétaudière.

Exemple concret: les immeubles du promoteur Amelinckx des années 70/80 avaient une faute de construction. Vers 1986 on savait comment la réparer. cela coûtait environs 1.000 € par appartement. Ceux qui ne l'ont pas fait sont bien obligé de la faire maintenant (coût minimal: 6.000 €) et courent le risque que le béton est atteint ("betonrot") avec tous les conséquences.

Pour citer ce type d'exemple vous devriez attendre la décision de justice qui doit être prise dans quelques semaines. Et vous aurez alors l'opportunité de citer complètement les attendus du jugement.

Saxo · #11 17-10-2009 10:09:11

totocane a écrit :

Consernant les abstentions, il faudrait peut être remplacer ce non-vote dont on ne sait que faire par "vote reporté à la prochaine AG ", cela permettrait aux indécis de réfléchir à la question.

Voilà qui montre bien qu'il faut un DÉBAT, donc, pour faire :
- une information préalable
- une réflexion préalable

Quant à Mamylou : SVP vos énièmes règlements de compte n'ont rien à faire ici. SVP : que le modérateur les supprime

mamiloup · #12 17-10-2009 10:04:25

luc a écrit :

Il est un fait qu'on sait obtenir l'unanimité si on informe et discute ouvertement. C'est même possible dans mon ACP pétaudière.

Exemple concret: les immeubles du promoteur Amelinckx des années 70/80 avaient une faute de construction. Vers 1986 on savait comment la réparer. cela coûtait environs 1.000 € par appartement. Ceux qui ne l'ont pas fait sont bien obligé de la faire maintenant (coût minimal: 6.000 €) et courent le risque que le béton est atteint ("betonrot") avec tous les conséquences.

Pour citer ce type d'exemple vous devriez attendre la décision de justice qui doit être prise dans quelques semaines. Et vous aurez alors l'opportunité de citer complètement les attendus du jugement.

Zlurp · #13 17-10-2009 09:51:45

C'est vrai qu'il est très difficile et "usant" de convaincre surtout dans de grands immeubles où beaucoup de propriétaires ont fait un investissement qui doit être lucratif. Les fonds de réserve ne sont pas souvent bien remplis, en cas de gros travaux, il faut demander un "apport personnel" et il faut penser à ceux qui ont de petits revenus, ceux qui sont âgés et qui se disent qu'à leur âge...bof pourquoi dépenser de l'argent.
Le syndic copropriétaire à plus de facilité pour discuter avec les autres.
Mais quand vous êtes dans le conseil de gérance (dont le président n'habite pas l'immeuble et ne se rend pas compte des problèmes) d'un immeuble de 78 appartements, c'est un travail de comptable, de psychologue
et d'assistant(e) social(e) qu'il faut faire et ce n'est pas le syndic qui s'en charge

Consernant les abstentions, il faudrait peut être remplacer ce non-vote dont on ne sait que faire par "vote reporté à la prochaine AG ", cela permettrait aux indécis de réfléchir à la question.

luc a écrit :

Grmff a écrit : (...)
Néanmoins, j'ai tenu a obtenir l'unanimité. Chaque point a été discuté, expliqué. Les points étaient nombreux, mais de minime importance. Par exemple, le changement de fournisseur pour l'ascenseur, avec le nom de l'ancien et le nom du nouveau.

Il est un fait qu'on sait obtenir l'unanimité si on informe et discute ouvertement. C'est même possible dans mon ACP pétaudière.
Mais cela demande beaucoup d'énergie et n'est pas facile du tout. Maintenir une démocratie demande de l'effort à tous. Le type d'effort que Grmff y met.
Hormis le cas "d'irrégularités manifestes", il y a une cause principale qui est l'origine structurelle de beaucoup de problèmes dans une groupe social qui veut réaliser un but commun, comme les ACP.
La cause est simple: "l'autruche".
Donc la tendance humaine a ne voir que sur court terme.
Donc préférer de ne dépenser rien à court terme, en ne voulant pas savoir que ce fait va augmenter les dépenses dans 5 ans.
Exemple concret: les immeubles du promoteur Amelinckx des années 70/80 avaient une faute de construction. Vers 1986 on savait comment la réparer. cela coûtait environs 1.000 € par appartement. Ceux qui ne l'ont pas fait sont bien obligé de la faire maintenant (coût minimal: 6.000 €) et courent le risque que le béton est atteint ("betonrot") avec tous les conséquences.
Ceux du "court terme" vont essayer d'étouffer les autres possibilités, en utilisant des moyens moins légaux, avec tous les effets néfastes (pour eux-mêmes et les autres copropriétaires).
Mais dès qu'on commence à cacher des choses, des gens avec des buts moins corrects veulent utiliser cette "possibilité à louvoyer dans l'obscur" en sont attiré et essayent d'en profiter ... .
Ce type de gens a besoin qu'on reste le moins de temps possible dans le clair ("l'AG"). Ils ont donc intérêt à ce que les décisions se prennent le plus vite possible, pour pouvoir retourner le plus tôt possible dans les coulisses.
D'où l'utilité d'éliminer les abstentions du processus de décision. Ce qui est donc dans l'intérêt privé exclusif de certains copropriétaires et/ou mandataires.
Mais les lois servent à protéger le faible contre le fort, les lois servent à imposer l'intérêt public.
C'est dans l'intérêt public que les décisions dans les ACP puissent se prendre dans un contexte démocratique, pour protéger les faibles.
Je ne dis pas que tous ceux qui sont pour l'élimination de l'abstention appartiennent à ce groupe, mais je dis clairement que tous ceux qui veulent orienter les décisions du syndic ("cogérance illégal du couple CdG-syndic") et de l'AG ("AG souveraine, mais en fait une messe solennelle qui valide ce qui a été décidé par d'autres") exclusivement vers leur intérêt privé essaient d'arriver à une "décision rapide", même si tout professionnel sait qu'on prépare ce type de décisions long temps à l'avance, pendant 2 à 4 AG.
Faut-il pour une exception prévisible en en fait presque volontaire (autruche), causé par une manque de préparation par le syndic de l'ACP, diminuer le taux démocratique de tous les décisions ?
Faut-il prendre en 2011 des décisions de ce type concernant les ascenseurs, bien qu'on sait déjà des années qu'on devra les faire?
Faut-il changer la loi concernant les abstentions pour combler cette négligence du syndic d'ACP (ou de la cogérance illégale par une communauté des copropriétaires, représenté par un gestionnaire et un CdG )?

luc · #14 17-10-2009 09:16:53

Grmff a écrit :

(...)
Néanmoins, j'ai tenu a obtenir l'unanimité. Chaque point a été discuté, expliqué. Les points étaient nombreux, mais de minime importance. Par exemple, le changement de fournisseur pour l'ascenseur, avec le nom de l'ancien et le nom du nouveau.

Il est un fait qu'on sait obtenir l'unanimité si on informe et discute ouvertement. C'est même possible dans mon ACP pétaudière.

Mais cela demande beaucoup d'énergie et n'est pas facile du tout. Maintenir une démocratie demande de l'effort à tous. Le type d'effort que Grmff y met.

Hormis le cas "d'irrégularités manifestes", il y a une cause principale qui est l'origine structurelle de beaucoup de problèmes dans une groupe social qui veut réaliser un but commun, comme les ACP.

La cause est simple: "l'autruche".

Donc la tendance humaine a ne voir que sur court terme.

Donc préférer de ne dépenser rien à court terme, en ne voulant pas savoir que ce fait va augmenter les dépenses dans 5 ans.

Exemple concret: les immeubles du promoteur Amelinckx des années 70/80 avaient une faute de construction. Vers 1986 on savait comment la réparer. cela coûtait environs 1.000 € par appartement. Ceux qui ne l'ont pas fait sont bien obligé de la faire maintenant (coût minimal: 6.000 €) et courent le risque que le béton est atteint ("betonrot") avec tous les conséquences.

Ceux du "court terme" vont essayer d'étouffer les autres possibilités, en utilisant des moyens moins légaux, avec tous les effets néfastes (pour eux-mêmes et les autres copropriétaires).

Mais dès qu'on commence à cacher des choses, des gens avec des buts moins corrects veulent utiliser cette "possibilité à louvoyer dans l'obscur" en sont attiré et essayent d'en profiter ... .

Ce type de gens a besoin qu'on reste le moins de temps possible dans le clair ("l'AG"). Ils ont donc intérêt à ce que les décisions se prennent le plus vite possible, pour pouvoir retourner le plus tôt possible dans les coulisses.

D'où l'utilité d'éliminer les abstentions du processus de décision. Ce qui est donc dans l'intérêt privé exclusif de certains copropriétaires et/ou mandataires.

Mais les lois servent à protéger le faible contre le fort, les lois servent à imposer l'intérêt public.

C'est dans l'intérêt public que les décisions dans les ACP puissent se prendre dans un contexte démocratique, pour protéger les faibles.

Je ne dis pas que tous ceux qui sont pour l'élimination de l'abstention appartiennent à ce groupe, mais je dis clairement que tous ceux qui veulent orienter les décisions du syndic ("cogérance illégal du couple CdG-syndic") et de l'AG ("AG souveraine, mais en fait une messe solennelle qui valide ce qui a été décidé par d'autres") exclusivement vers leur intérêt privé essaient d'arriver à une "décision rapide", même si tout professionnel sait qu'on prépare ce type de décisions long temps à l'avance, pendant 2 à 4 AG.

Faut-il pour une exception prévisible en en fait presque volontaire (autruche), causé par une manque de préparation par le syndic de l'ACP, diminuer le taux démocratique de tous les décisions ?

Faut-il prendre en 2011 des décisions de ce type concernant les ascenseurs, bien qu'on sait déjà des années qu'on devra les faire?

Faut-il changer la loi concernant les abstentions pour combler cette négligence du syndic d'ACP (ou de la cogérance illégale par une communauté des copropriétaires, représenté par un gestionnaire et un CdG )?

Zlurp · #15 16-10-2009 22:48:52

Bonsoir Grmmf
Tricheur !!!! mais bon, faute avouée est à moitié pardonnée.
J'ai failli être jalouse de savoir que vos A.G. ressemblaient à des contes de fée.
Mais , je vous tire (un peu) mon chapeau, convaincre n'est pas toujours si facile même quand on est celui qui paye le plus.

Grmff a écrit :

Pour ce qui est de mon "record", je reconnais que je "triche" un peu. C'était moi le syndic, mais aussi le propriétaire majoritaire. C'est donc plus facile de faire passer des décisions quand on paye la toute grosse majorité de la facture, et qu'on réduit les coûts globaux de plus de 50%.
Néanmoins, j'ai tenu a obtenir l'unanimité. Chaque point a été discuté, expliqué. Les points étaient nombreux, mais de minime importance. Par exemple, le changement de fournisseur pour l'ascenseur, avec le nom de l'ancien et le nom du nouveau.
Cela faisait beaucoup de point, mais des décisions claires. En temps que propriétaire largement majoritaire, je tenais à ce que les discussions soient clairement annoncées...

grmff · #16 16-10-2009 22:31:51

Pour ce qui est de mon "record", je reconnais que je "triche" un peu. C'était moi le syndic, mais aussi le propriétaire majoritaire. C'est donc plus facile de faire passer des décisions quand on paye la toute grosse majorité de la facture, et qu'on réduit les coûts globaux de plus de 50%.

Néanmoins, j'ai tenu a obtenir l'unanimité. Chaque point a été discuté, expliqué. Les points étaient nombreux, mais de minime importance. Par exemple, le changement de fournisseur pour l'ascenseur, avec le nom de l'ancien et le nom du nouveau.

Cela faisait beaucoup de point, mais des décisions claires. En temps que propriétaire largement majoritaire, je tenais à ce que les discussions soient clairement annoncées...

Saxo · #17 16-10-2009 21:48:51

mamiloup a écrit :

Personnellement, je n’ai jamais trouvé de perfection de quelque nature chez les fraudeurs sauf bien entendu si on est membre de leur club.

Tout à fait hors de propos

Encore un règlement de compte ?

mamiloup · #18 16-10-2009 20:50:33

Le mot « qualité » utilisé par ABSA est à prendre au sens appréciatif de valeur, de perfection.

« Il y a des personnes si légères et si frivoles qu’elles sont aussi éloignées d’avoir de véritables défauts que des qualités solides » Maximes, 498. La Rochefoucauld

Personnellement, je n’ai jamais trouvé de perfection de quelque nature chez les fraudeurs sauf bien entendu si on est membre de leur club.

luc · #19 16-10-2009 19:29:14

ABSA a écrit :

(…) En fait la loi actuelle ne connait que les votes "pour" au vu de l'article 577-7. Puisque cet article détermine la majorité de "pour" nécessaire pour qu'une résolution soit adoptée par l'AG.
Les autres votes, et quelque soit leur nature (abstention, nul, blanc ou contre), sont donc assimilés à des votes "contre".

Je vous suis pour le premier alinéa.

En déduire le 2ème alinéa est un sophisme.

ABSA a écrit :

(…)Mais ce style de résultat, outre la préparation, est certainement lié à la qualité de l'ACP, copropriétaire présents et impliqués, et du syndic.

La qualité d’une ACP (ou de ses mandataires) n’a aucune relation avec la qualité démocratique des décisions de son AG.

Exemple hors notre contexte :

J’ai connu dans ma vie professionnelle (hors la copropriété) des fraudeurs qui étaient des vrais professionnels de la fraude et leurs décisions faisaient preuve d’une haute qualité et les permettaient à frauder pendant parfois 30 années. Mais ils ont tous été « pris », parfois quelques mois avant/après leur pension.

Zlurp · #20 16-10-2009 15:16:21

Cher ABSA

Oui, je pense que ce que décrit Grmmf est une exception.
Généralement, les A.G. qui se déroulent aussi rapidement, sans problème sont celles où les copropriétaires suivent les décisions proposées et se plaignent dans les couloirs ou qui pensent comme Augustin : il n'y a quand même rien à faire. En tout cas, c'est ce que je vis actuellement dans les 3 immeubles où j'ai un bien (situés dans des régions différentes).

ABSA a écrit :

Gof a écrit :Actuellement, les abstentions sont considérées comme vote négatif. J'ai déjà souligné qu'une abstention n'est pourtant pas un vote.
Cher Gof,
Actuellement oui!
En fait la loi actuelle ne connait que les votes "pour" au vu de l'article 577-7. Puisque cet article détermine la majorité de "pour" nécessaire pour qu'une résolution soit adoptée par l'AG. Les autres votes, et quelque soit leur nature (abstention, nul, blanc ou contre), sont donc assimilés à des votes "contre".
Grmmf a écrit :Cela dépênd de ce qu'il y a dans les 100 points. Mon record concerne une AG avec 22 points discutés et votés après débats en 2H15, pratiquement tous à l'unanimité. Une AG bien préparée...
Cher Totocane,
Vous semblez pensez que Grmmf est une exeption.
Je pense que non. Mais ce style de résultat, outre la préparation, est certainement lié à la qualité de l'ACP, copropriétaire présents et impliqués, et du syndic.

raspoutine · #21 08-10-2009 13:33:06

Bonjour à tous,

Pouvez-vous m’éclairer sur le sujet :

Dans les travaux de la Chambre l’on peut lire : plusieurs intervenants ont souhaité que les abstentions ne soient ni considérées comme des votes positifs ni comme des votes négatifs.

A l’art 577-6 §6 il sera donc ajouté l’alinéa suivant :
« Les abstentions ne sont pas considérées comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise ».

Si j’ai bien compris :
Pour établir la majorité absolue : 50 % (des présents et/ ou représentés) + un.

La majorité absolue reste toujours calculée sur l’ensemble des voix des copropriétaires présents et/ou représentés, en ce compris les votes nuls et abstentions.
Mais avec la précision que les abstentions ne sont pas considérées comme des votes « positifs » ni comme vote « Négatifs ».

D’avance je vous remercie pour vos informations et avis sur le sujet.

Raspoutine.

Abstentions et le projet de la nouvelle loi.

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