Besoin d'aide pour achat d'un immeuble de rapport

croquis · #1 12-10-2009 18:46:23

Bonjour,
Mon épouse et moi souhaitons acquérir un immeuble à kots (actuellement loués) situé en Wallonie (+/-180000 euros). Après l'avoir visité, nous avons signifié par téléphone au vendeur que nous étions intéressés mais que nous voulions refaire une visite en compagnie d'un ami architecte. Il me rappelle deux jours plus tard pour me signaler qu'il a reçu une proposition d'un autre candidat auquel il a dit d'attendre notre re-visite et notre éventuelle proposition pour ensuite nous laisser (à l'autre personne et à moi) "une seule possibilité de surenchère"(sic). Tout cela se passe sans agence ni notaire interposés...

Etant peu au fait des habitudes et de la loi, je me pose un bon millier de questions dont celles-ci:
1) Suis-je en droit d'exiger de connaître le montant de l'offre concurrente? (et éventuellement l'identité de mon "concurrent-acheteur")
2) Comment savoir s'il s'agit bel et bien d'une offre d'un candidat acheteur et non d'une tactique pour obtenir un meilleur prix du bien?
3) D'après votre expérience,me conseillez-vous de faire, le cas échéant, une offre inférieure, égale ou légèrement supérieure au prix demandé?
4) Ai-je un délai légal pour surenchérir?
5) L'immeuble me semble en bon état et est en ordre de permis de location jusque l'an prochain. Malgré tout, il y aura des travaux à faire (notamment électricité et normes anti-incendie). Pensez-vous que l'architecte est à-même d'évaluer la valeur du bien et des quelques travaux à effectuer ou dois-je faire la re-visite en compagnie de l'architecte ET d'un expert immobilier?
6) Si je parvenais à aboutir à l'achat du bâtiment, à quel moment précis recevrais-je de droit les loyers des étudiants? Au moment de la signature de la promesse, de l'acte, ou lors de la remise des clefs?

Voilà, je m'arrête ici, bien que je sois encore dubitatif sur de nombreux points...

Mille mercis à vous qui éclairerez ma lanterne

Croquis

Baxter · #2 12-10-2009 19:04:04

Remplacez le mot "immeuble" par "voiture d'occasion" et vous aurez déjà une réponse à plusieurs questions: la vente immobilière entre particuliers n'est soumise à aucune de ces règles énoncées...

grmff · #3 12-10-2009 19:59:07

1) Suis-je en droit d'exiger de connaître le montant de l'offre concurrente? (et éventuellement l'identité de mon "concurrent-acheteur")

Vous pouvez demander. Mais vous n'avez pas le droit d'exiger.

2) Comment savoir s'il s'agit bel et bien d'une offre d'un candidat acheteur et non d'une tactique pour obtenir un meilleur prix du bien?

Vous ne pouvez pas savoir

3) D'après votre expérience,me conseillez-vous de faire, le cas échéant, une offre inférieure, égale ou légèrement supérieure au prix demandé?

Cela dépend de l'offre de l'autre, et c'est un pari que vous ne pouvez pas connaitre.

4) Ai-je un délai légal pour surenchérir?

Pas de délai légal, puisque ce n'est soumis à aucune réglementation

5) L'immeuble me semble en bon état et est en ordre de permis de location jusque l'an prochain. Malgré tout, il y aura des travaux à faire (notamment électricité et normes anti-incendie). Pensez-vous que l'architecte est à-même d'évaluer la valeur du bien et des quelques travaux à effectuer ou dois-je faire la re-visite en compagnie de l'architecte ET d'un expert immobilier?

Ce n'est pas un architecte que vous devez voir. Vérifiez également que le bien est en ordre au niveau urbanisme. Ce point est capital!!!

6) Si je parvenais à aboutir à l'achat du bâtiment, à quel moment précis recevrais-je de droit les loyers des étudiants? Au moment de la signature de la promesse, de l'acte, ou lors de la remise des clefs?

A partir de l'acte de vente chez le notaire(si le compromis est dans des conditions normales...)

croquis · #4 12-10-2009 20:28:16

Ce n'est pas un architecte que vous devez voir. Vérifiez également que le bien est en ordre au niveau urbanisme. Ce point est capital!!!

Merci pour ces réponses. L'architecte en question (un vieux renard) se propose de me donner son opinion gratuitement et par amitié. Ceci dit, j'imagine qu'il ne se vexerait pas que je vienne avec une autre personne pour évaluer le prix des travaux impérieux et ceux qui pourraient être réalisés plus tard... A quel genre de "spécialiste(s)" dois-je faire appel? Est-ce onéreux?

Pour ce qui est de l'urbanisme. J'imagine que le mieux que je puisse faire serait de me rendre... à l'urbanisme? Quelles questions dois-je poser? Y a-t-il d'autres services administratifs que je devrais consulter avant de me décider?
Me conseillez-vous de prendre contact dès demain (mardi) avec un notaire? J'ai cru comprendre sur le forum que son conseil est gratuit..?

Désolé de vous assomer de questions sans doute insignifiante mais la re-visite est jeudi et je compte être moins béotien d'ici là ;-)

Croquis

grmff · #5 12-10-2009 21:43:53

En contactant l'urbanisme, vous pouvez demander si l'immeuble est en ordre au niveau urbanisme (difficile à dire sans le voir... mais ils le savent parfois !)

Puis, demandez la situation urbanistique du bien en question.

croquis · #6 12-10-2009 22:16:07

Bonsoir,

Qu'entend-on par "situation urbanistique". A quels types de réponse dois-je m'attendre?

Cordialement

Croquis

grmff · #7 12-10-2009 22:21:29

Si la maison est considérée comme "unifamiliale", il y a un risque non négligeable que vous ne puissiez plus la louer à des étudiants à l'avenir.

Il y a des cas par exemple à LLN, où des maisons d'un quartier résidentiel, louée à des étudiants en contravention avec le règlement de quartier, ont été vendue bien cher car avec un bon rapport. Puis revendue à vil prix parce que les étudiants ont été foutus dehors.

C'est sûr que louer à 8 students, et louer à une famille, c'est pas le même tarif.

cochise · #8 13-10-2009 09:41:30

J'ajoute qu'avant, il était possible d'obtenir un permis locatif sans avoir de permis d'urbanisme mais ce n'est plus le cas maintenant. Donc, le fait qu'il y aie un permis locatif en ordre actuellement ne vous garantit en rien concernant l'urbanisme, et celui-ci pourrait refuser la requalification en logement d'étudiants (surtout si c'est à Charleroi).

grmff · #9 13-10-2009 09:54:40

C'est comme cema que cela fonctionne à Charleroi. Mais ailleurs, je n'en suis pas sûr...

croquis · #10 13-10-2009 15:40:08

Bonjour et merci pour vos conseils z'éclairés,

Je me suis rendu aujourd'hui à l'Urbanisme et au Cadastre et des deux côtés la réponse fut sans détour : "Maison unifamiliale". A l'Urbanisme, on a confirmé ce que vous avez écrit: le permis de location a beau être en règle (valable jusque l'an prochain); lorsque je le renouvellerai, il est possible qu'on exige de moi que la maison soit régularisée sur le plan urbanistique... ce qui n'est pas gagné au vu de la politique urbanistique actuelle!

Pour être plus concret voici les détails de cet immeuble (situé au coeur de Liège):

4 niveaux; 7 kots (6 de +/- 18m² et un plus spacieux avec mezzanine); D.V. au r-d-ch; hauteur des plafonds ok; plancher presque partout; hall d'entrée et cuisines carrelés; 2 cuisines communes; petit jardin et cour (chacun d'env. 25m²); 2 kots avec douche; 3 douches communes dont 2 en briques dans la cave; dans une pièce séparée du reste de la cave une chaudière de 4 ans au gaz (cc partout donc); pas de calorimètres et compteurs eau/électricité uniques; toit et corniche en très bon état (tuiles); façade avant impeccable. Pas de traces d'humidité. Loué en kots depuis 1995.
RC: env. 1160€. Prix demandé : 175000€ Revenu locatif actuel net 1300€/mois poss. 2000€. L'aspect général est plus que correct même si qlq travaux à prévoir (électricité et normes incendie).

Sur papier, le projet paraît-il viable? Il s'agit là de mon premier investissement immobilier... le mieux serait de ne pas me tromper!

Merci,

Croquis

grmff · #11 13-10-2009 21:23:55

J'ai laissé tombé le dernier qui était dans le genre: immeuble pas en ordre.

Je connais des gens qui ont perdu des dizaines de milliers d'euro et des cheveux blancs avec ce genre de plan foireux.

Si l'urbanisme refuse de régulariser avant l'achat, laissez tomber.
Allez au service population, et demandez de voir l'historique des domiciliations, pour voir à quand remonte l'usage en immeuble de kot... si possible. Parce que les étudiants ne se domicilient généralement pas.

Demandez voir les baux (enregistrés de préférence) pour voir depuis combien de temps c'est occupé comme kot.

Et retournez voir l'urbanisme.Si c'est avant 1992, ils ne devraient pas s'opposer à la régularisation. Quoi que....

croquis · #12 13-10-2009 23:37:21

Bonsoir,

Je crois en effet qu'il vaut mieux y réfléchir à 2 (cent) fois...

Me vient alors une idée que j'oserais qualifier de lumineuse :

Concrètement, serait-il envisageable que j'achète tout de même ce bien et que je continue les 7 locations comme si de rien n'était (baux en cours valables jusque fin d'année scolaire); que je les renouvelle d'un an à la rentrée 2010 si pas d'avis contraire de l'urbanisme à ce moment... et ce jusqu'à ce que je reçoive ledit avis. [pour rappel, le p. de loc. doit être renouvelé à l'automne 2011]

Comme ils laissent en général quelques mois pour se retourner, je me demande si, en dernier ressort, je ne pourrais pas habiter le rez (à la fin des 2 baux du rez - soit mettons en été 2011) (c-à-d 3 pièces, caves et jardin) et que je continue à louer les 5 kots restant aux étages... Ou que je transforme ces 5 kots en 1 appartement et 1 duplex (par exemple)...

Est-ce lumineux ou chimérique?

Je ne suis pas borné (...si?) mais après avoir visité depuis la rentrée tant et tant d'immeubles de rapport dans mon budget à Liège, c'est le seul qui me semble avoir un certain cachet et qui ne fasse pas "marchand de sommeil" tout en étant assez rentable puisque même en occupant le rez et en ne louant que les 5 kots du haut, je peux escompter 5x300€(net)=1500€ pour un prix d'achat de 175000€ (hors frais).

L'ultime visite approche (ce jeudi) et je me sens de plus en plus... perduuu!

Au secours!

PIM · #13 13-10-2009 23:48:17

Votre projet alternatif n'est pas conforme au concept urbanistique d'unifamiliale...

croquis · #14 15-10-2009 14:07:04

Bonjour,
Pour vous tenir au courant, et au cas où cela serait utile à d'autres, je me suis rendu au cabinet de l'échevin pour exposer la situation et il m'a été dit que l'idéal serait de retrouver des preuves d'une division de l'immeuble en x logements (ici kots) AVANT 1994. Auquel cas un avis préalable favorable pourrait probablement être rendu par l'urbanisme afin de régulariser la situation urbanistique. Ces preuves peuvent être des relevés de compteurs, des baux, voire des témoignages d'anciens koteurs ou du voisinage.

Sans cela, 2 solutions pour la location :
- Introduire un dossier pour réaffecter l'immeuble en 1 voir 2 logements locatif(s) (souci politique de diminuer la densité locative dans les maisons de maître à Liège)
- Ou alors - et ça rejoint mon projet alternatif - me domiciler (en habitant le rez par ex.) et louer les étages en appartements ou en kots avec des baux non enregistrés(!) et sans domiciliation des locataires. Légalement, chacun est libre d'héberger qui bon lui semble chez lui, moyennant finances ou pas. Naturellement pas de signes apparents sur la façade : une seule sonnette et une seule boîte aux lettres, pas de subdivion des compteurs dans la cave (ce qui est déjà le cas actuellement).

Voici donc l'avis du côté échevinal.
Au-delà de ça, à partir du 1er janvier 2010, la loi prévoirait d'envoyer des PV ou des mises en demeure aux habitations non conformes avec amende de 1000€ par logement.

Cordialement,

Croquis

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