Location étudiant, qui n'en est plus un...

TGV1974 · #1 18-10-2009 19:53:20

Bonjour.

Voici ma question.

Je deviens propriétaire en octobre 2008. Je loue différents appartements, dont 3 studios. Les personnes ayant un bail avant la passation de l'acte d'achat restent là bien entendu avec leur bail en cours.

Pour pouvoir acheter, ma banque me demande les permis locatifs pour les studios. Je reçois les attestations de conformité et permis de location de la ville indiquant pour chacun d'eux "pour une seule personne et exclusivement pour étudiant ".
Il est dit aussi que les permis ont une validité de 5 ans et peuvent être retirés à tout moment si les conditions prescrites n'étaient plusrespectées.

Nous voilà donc en octobre 2009. Je me rends chez un des locataires d'un des studios qui me dit ne plus être étudiant depuis longtemps.

Comme je ne veux d'ennui avec les autorités, et ou notamment point de vue assurance (imaginons que le locataire mette le feu accidentellement, je pense ne pas être assuré puisqu'il ne correspond pas à la demande de la ville), puis-je résilier ce bail d'un an, signé le 01/10/2006, pour motif de non respect des conditions de locations, en invoquant justement les prescriptions de la celllule logement de la ville ne question, où suis-je partit d'office pour 9 ans (puisqu'il n' y a euauncune lettre de prolongement du bail annuel).

Merci pour vos réponses.

PIM · #2 18-10-2009 20:03:58

Résiidence principale ou résidence secondaire ??...

TGV1974 · #3 18-10-2009 20:09:02

PIM a écrit :

Résiidence principale ou résidence secondaire ??...

La personne a un bail en résidence principale.

Notez bien que l'ancien propriétaire n'avait pas entrepris les démarches des permis locatifs.
En les demandant, je m'aperçois de la complexité des baux.

Pour un des autre studio, j'ai pris les devants : bail résidance secondaire uniquement pour student.

Merci.

Gof · #4 18-10-2009 20:43:17

Les permis de location sont imposés par la Ville. Un règlement communal est subordonné à une loi.

La loi sur les baux de résidence principale est impérative (cf. art. 1 qui en détermine le champ d'application). La qualité d'étudiant n'exclut pas l'application de la loi (il y a plusieurs jugements rendus ces dernières années sur la question), la résidence principale étant une question de fait laissée à l'appréciation du juge.

Il aurait donc fallu exclure d'emblée l'application de la loi précitée dans les baux, ce qui nécessite une motivation sérieuse et l'indication de la résidence principale du locataire.

Je crains donc que vous soyez tenu par le respect du bail existant, mais que rien ne peut vous être reproché, puisque vous êtes subrogé dans les droits et obligations du bailleur initial, mais que cette subrogation n'a d'effet que pour l'avenir.

Voyez l'arrêt de la Cour de cassation du 27 juin 1946, qui précise, entre autres, que

Si l’article 1743 subroge l’acquéreur de l’immeuble aux droits et obligations du bailleur, cette disposition ne donne effet à la subrogation que pour l’avenir ; d’où la conséquence (…) que les dettes et créances du bailleur-vendeur, acquises avant la vente, demeurent à la seule charge ou au seul profit de ce dernier.

Cet enseignement s'applique mutatis mutandis à l'article 9 de la loi sur les baux de résidence principale.

grmff · #5 18-10-2009 21:16:41

Au même titre que l'occupation n'est plus conforme à ce que le bien permet, vous pouvez demander la résiliation du bail est justice.

Le permis de location est donné "pour étudiant" quand le logement ne répond pas aux normes de surface du permis de location de la région wallonne.

En effet, pour les étudiants, les critères de surface ne s'appliquent pas. Pour un bail de résidence principale, il faut une surface minimale de 10m2 par unité de logement destiné exclusivement à un locataire...

Avec LLN et ses milliers de chambres de moins de 10m2, ils ont bien été forcés de changer le code wallon du logement. Ils ne se sont pas cassé latête, et ont simplement exclu les règles de surface pour les logements d'étudiant. (si vos investissements sont à Bruxelles, je ne connais pas les règles...)

En clair, votre locataire n'a plus une occupation conforme à la législation en vigueur. Vous pouvez donc lui signifier qu'il doit soit se mettre en conformité,soit libérer les lieux.

Par ailleurs, en cas d'incendie, cela ne change rien du tout pour vous. Tout d'abord, la non conformité ne change rien au risque. Ensuite, elle n'est pas de votre fait. Bref, pas de soucis à avoir de ce côté.

Gof · #6 18-10-2009 22:18:32

Je déduis des commentaires de Grmff que ce n'est pas un règlement communal qui est en cause, mais le Code wallon du logement.

Je doute cependant fort que la perte de qualité d'étudiant puisse jusitifier la résolution (plutôt que résiliation) d'un bail de résidence principale, puisque cela reviendrait à dire que l'on reproche une faute à l'étudiant.

En effet, la loi sur les baux de résidence principale ne prévoit pas de faculté de résiliation pour ce motif (perte de qualité d'étudiant).

N'y a-t-il pas non plus une atteinte disproportionnée à la protection de la vie privée et familiale du locataire ?

grmff · #7 18-10-2009 22:28:08

Il me semble personnellement évident que le "kot d'étudiant" est par définition un logement de résidence secondaire.

Dès lors que le bail précise quelque chose du genre "le locataire n'établira pas sa résidence principale dans le logement, s'agissant d'un kot d'étudiant", et que le locataire perd sa qualité d'étudiant, il ne remplit plus les conditions une fois qu'il perd sa qualité d'étudiant, et il ne remplit plus les conditions s'il se domicilie dans les lieux.

Cela a un côté certes absurde. L'étudiant étranger s'établit parfois en kot pour la durée de ses études, sans avoir les moyens de retourner dans son lointain pays tous les week-end. Cette frange de la loi serait donc raciste.... Mais ne nous éloignons pas du sujet...

Gof · #8 19-10-2009 16:46:21

D'accord avec votre analyse, mais j'ai cru comprendre que le bail en question a été conclu comme portant sur la résidence principale de l'occupant.

D'où mon observation, que l'on ne peut faire dépendre un tel bail de la qualité socio-professionnelle de l'occupant, mais que la faute réside chez le bailleur initial.

TGV1974 · #9 19-10-2009 20:43:39

Bonsoir, merci pour les réponses. Je constate que cela anime les débat.

Pour remettre les choses aux claires : le bail a biene été conclu par l'ancien propriétaire qui n'a pas cru nécessaire de 1. les faire enregistré; 2. demander les prmis; 3. de vérifier si l'occupant était un étudiant ou pas.

Je pense qu'à la vue de tous les msg postés, je peux donner congé au locataire lui signifiant simplement qu'il ne répond plus au exigences de la région wallonne ni à celles de la ville.

Merci de me confirmer cela.

Gof a écrit :

D'accord avec votre analyse, mais j'ai cru comprendre que le bail en question a été conclu comme portant sur la résidence principale de l'occupant.
D'où mon observation, que l'on ne peut faire dépendre un tel bail de la qualité socio-professionnelle de l'occupant, mais que la faute réside chez le bailleur initial.

grmff · #10 19-10-2009 23:09:56

Confirmer cela sans avoir lu en détail le bail? Difficile. Mais comme je ne risque qu'une boite de chocolat, je confirme sous toute réserve généralement quelconque et sans reconnaissance préjudiciable.

S'il est marqué "bail étudiant" sur le contrat, je dis oui sans hésitation. Lui écrire qu'il n'est plus dans les conditions d'un bail étudiant et lui demander de donner son préavis dans le meilleur délai.

Location étudiant, qui n'en est plus un...

Location étudiant, qui n'en est plus un...

Re : Location étudiant, qui n'en est plus un...

Re : Location étudiant, qui n'en est plus un...

Re : Location étudiant, qui n'en est plus un...

Re : Location étudiant, qui n'en est plus un...

Re : Location étudiant, qui n'en est plus un...

Re : Location étudiant, qui n'en est plus un...

Re : Location étudiant, qui n'en est plus un...

Re : Location étudiant, qui n'en est plus un...

Re : Location étudiant, qui n'en est plus un...

Pied de page des forums