mur privatif (en faveur de qui?) ou mitoyen?

Puma · #1 07-11-2009 22:14:47

Bref, plus c'est simple, plus c'est compliqué! J'avais effectivement vu quelque part que dans cette situation, le mur d'un bâtiment est privatif au-dessus d'un mur de séparation mitoyen qu'il prolonge et quelque part surmonte.
Bonne soirée!
Puma

Gof · #2 07-11-2009 12:18:30

kaplan a écrit :

Un mur de cloture entre 2 fonds (ex:mur separant 2 jardins )surlequel aucun batiment ne s'appuye dessus ne peut il pas s'appeler mur mitoyen?
Faut il obligatoirement qu'il y ait au moins un batiment qui s'appuye dessus pour qu'un mur soit appelé mitoyen?

Je devrais vérifier, pour en avoir le coeur net, mais en effet, un mur s'appelle mitoyen lorsqu'il a pour objet de porter un bâtiment. Ce type de mur doit évidemment répondre à certaines exigences techniques pour pouvoir remplir sa fonction naturelle.

Lorsque que sa seule utilité n'est que de séparer deux ou plusieurs héritages, on le qualifiera davantage de clôture, la clôture suivant donc un régime juridique totalement distinct de celui du mur mitoyen.

grmff · #3 07-11-2009 00:00:14

Le mur surmonté de faitière est donc bien mitoyen.

Si le mur de la maison est dans l'exact prolongement de ce mur mitoyen, il sera mitoyen également, au moins jusqu'au niveau du mur de clôture..

Par ailleurs, un acte stipule que le mur a été construit sur sol mitoyen.

Tout indique donc que l'entièreté est mitoyenne.

Puma · #4 06-11-2009 23:47:44

Merci à nouveau pour ces réponses. Le mur de ma maison est donc privatif. Voilà qui précise les choses. Le mur partie jardin, départageant les deux jardins et surmonté de faîtières double pente est mitoyen. Et enfin la partie du mur qui est un des murs de l'ancienne buanderie était privatif en ma faveur, mais j'ai bêtement laissé faire lorsque le voisin y a accolé son annexe car le mur y est devenu mitoyen. Je suppose que le "kot" à poules qui ne dépasse que de peu le mur sur le tronçon jardin, bien qu'il soit en briques, n'est pas à considérer comme un bâtiment? Sinon il serait la maison de mes poules (pardon Chérie!). Le tronçon du mur qui en constitue l'arrière est d'ailleurs lui aussi surmonté de faîtières double pente. C'est l'endroit où le lierre du voisin gêne le plus parce qu'il s'infiltre dans la toiture. Bon, le code rural parle d'arbres et non de lierre. J'ai vu qu'on a déjà parlé de problèmes dûs au lierre sur ce forum et d'après divers échos il constitue un problème fréquent. Ici surtout parce qu'il s'agit d'un vieux mur dont les briques sont "cimentées" avec un mortier friable fait de chaux et de sable. Puisqu'il ne fait rien, je me contente d'arracher ce que je peux.

grmff · #5 06-11-2009 18:24:25

Pour les murs de cloture en brique, ils sont présumés appartenir au terrain vers lequel se déverse les eaux:

Le Code Civil a écrit :

SECTION I. - DU MUR ET DU FOSSE MITOYENS.
Art. 653. Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé <mitoyen>, s'il n'y a titre ou marque du contraire.
Art. 654. Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné;
Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.
Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre.

Francis · #6 06-11-2009 18:18:32

En résumé et simplifié car il y a des cas particuliers:
les murs entre 2 bâtiments sont réputés mitoyen.
Les murs entre bâtiment et jardin sont, sauf preuve contraire, privatif pour le propriétaire du bâtiment.
Pour les murs de clôture en brique (pas les plaques de béton), donc entre jardin, ils sont mitoyens sauf preuves ou présomptions contraires.

Les preuves sont surtout à chercher dans les actes de vente ou autre.

Puma · #7 06-11-2009 13:29:30

Bonjour,

Merci pour ces réponses instructives et complètes. Ma description des lieux n'était sans doute pas claire. Il aurait été plus compréhensible de joindre un plan car il est vrai qu'une description est claire pour celui qui la rédige mais moins pour celui qui la lit.

En résumé, on peut diviser le mur en trois tronçons:
- Ma maison a un mur construit sur sol mitoyen. Du côté voisin, c'est son jardin.
- ce mur se prolonge sur la séparation des deux propriétés (sur une hauteur d'environ 2 mètres), bordé de chaque côté par nos jardins respectifs.
- dans le fond il forme un des murs, rehaussé, d'une annexe m'appartenant (ancienne buanderie). Le même voisin a de son côté également construit récemment une annexe qui s'y appuie.

Ma question initiale portait sur la partie centrale, séparation de deux jardins.
L'artcle 653 du code civil précise effectivement que tout mur de séparation est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire. Je me demandais si le fait que l'acte de vente de ma propriété signale que le mur de gauche (reprenant donc les trois parties) a été construit par le vendeur et que la maçonnerie fait partie de la vente est un titre du contraire. Au vu des réponses qui m'ont été fournies ici, je conclus qu'il est mitoyen.

Le problème des arbres n'est pas nouveau. Il y a un arbre d'un peu plus de 100 ans qui surplombe à la fois la toiture et un petit abris attenant au mur de séparation des jardins. C'est lui qui a de grosses branches mortes menacantes. En outre il y a un énorme volume de feuilles mortes qui bouchent les corniches et gouttières. Il incombe effectivement au voisin de l'entretenir, mais depuis des années, malgré mes demandes, comme soeur Anne je ne vois rien venir. Il y a également des arbres qui ont été plantés il y a moins de 30 ans contre le mur de la maison (+- 50 cm) et ont maintenant aux alentours de 13 m. Ils sont donc concernés par Ce sont eux qui ont été haubanés au mur, pour empêcher leur chute ou qu'ils abîment un auvent adossé au mur. Ils surmontent la corniche d'environ 4 mètres et contribuent aussi au bouchage de la corniche. J'avais demandé qu'ils soient maintenus en dessous de la corniche, mais refus pur et simple.
Si rien ne bouge, il faudra effectivement un moment aller plus loin. Je suppose que les articles 35 et suivants du code rural sont toujours d'actualité. Faut-il attendre des dégâts par chute d'une branche? Comme cette dernière possibilité est réelle je m'enquérais de connaître le ou les propriétaires du mur qui inévitablement aura des faîtières cassées.

kaplan · #8 06-11-2009 11:59:10

Gof a écrit :

Question qui me paraît fondamentale : s'agit-il d'un mur séparatif sur lequel est appuyé au moins un bâtiment, ou d'un mur de clôture ?
Le régime juridique de ces deux types de murs est en effet totalement différent.

Un mur de cloture entre 2 fonds (ex:mur separant 2 jardins )surlequel aucun batiment ne s'appuye dessus ne peut il pas s'appeler mur mitoyen?
Faut il obligatoirement qu'il y ait au moins un batiment qui s'appuye dessus pour qu'un mur soit appelé mitoyen?

Gof · #9 05-11-2009 19:35:38

Je n'ai pas parfaitement bien compris la première partie de vos explications.

Lorsqu'aucun bâtiment ne s'appuie sur un mur, il s'agit d'un mur de clôture.

Le régime juridique de ce type de mur est fixé à l'article 663 du Code civil :

Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs; la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus; et, à défaut d'usage et de règlement, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l'avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres dans les autres.

Là ou s'appuient des bâtiments, c'est le régime de la mitoyenneté qui s'applique. Voyez les art. 653 et suivants du Code.

En (très très) résumé : il y a présomption de mitoyenneté jusqu'à l'héberge, sauf titre (contrat) ou marque contraire.

Le fait que des couvre-murs présentent une inclinaison des deux côtés du mur n'est pas une présomption de mitoyenneté. Par contre, lorsque le couvre-mur ne s'incline que d'un seul côté, il y a présomption de non-mitoyenneté. Les les autres dispositions du Code civil pour connaître les autres marques de non-mitoyenneté.

En ce qui concerne l'arbre, celui-ci doit être planté à une distance légale. Voyez l'article 35 du Code rural, qui précise :

Il n'est permis de planter des arbres de haute tige qu'à la distance consacrée par les usages constants et reconnus; et, à défaut d'usages, qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les arbres à haute tige, et à la distance d'un demi-mètre pour les autres arbres et haies vives.

L'article 36 du même code précise :

Le voisin peut exiger que les arbres, haies, arbrisseaux et arbustes plantés à une distance moindre que la distance légale soient arrachés.

Dans un vague souvenir, il me semble que la Cour de cassation considère que lorsque l'arbre à plus de trente ans d'âge, le voisin voit s'éteindre son droit de poursuivre l'application de l'article 35 du Code rural (donc, l'arbre est planté en infraction par rapport à la loi, mais vous n'avez plus le droit de poursuivre l'application de la loi).

Par contre, selon l'article 37 :

Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres du voisin peut contraindre celui-ci à couper ces branches.
Les fruits tombés naturellement sur la propriété du voisin lui appartiennent.
Si ce sont les racines qui avancent sur son héritage, il a le droit de les y couper lui-même.
Le droit de couper les racines ou de faire couper les branches est imprescriptible.

Attention que la limite à l'exercice de ce droit est l'abus de droit. Il y a par exemple abus de droit lorsque vous exercez votre droit dans le seul but de nuire à votre voisin ou, lorsque vous avez le choix entre deux manières d'exercer votre droit, vous choisissez celle qui sera la plus néfaste pour votre voisin.

Puma · #10 05-11-2009 11:33:50

Ma maison (4 façades) est effectivement "appuyée" sur ce mur qu'il surélève de plusieurs étages (dans ce cas quel est le statut de cette partie? Question subsidiaire, a-t-il le droit d'y avoir haubané, avec des attaches métalliques en foncées dans le mur, des arbres qui montent contre le mur au dessus du toit, avec risque d'arrachements lors de grands vents?). Au bas de la toiture il y a du côté voisin une corniche limitée par un petit muret recouvert de faîtières double pente. Le mur qui fait la séparation se prolonge dans le jardin sur une hauteur proche de 2 mètres (ma question initiale portait sur cette partie en prolongement) où de mon côté s'appuie au centre un ancien "kot" à poules en briques. Dans le fond du jardin une autre remise en dur (ancienne buanderie) s'y appuie aussi en surélevant le mur de plusieurs mètres. Cette dernière a un toit en pente dirigé de mon côté, son arrière étant adossé à un haut mur d'une autre propriété. Ces deux annexes, qui ont plus de 50 ans d'âge, sont reprises au cadastre. Contre mon ancienne buanderie le premier voisin vient d'appuyer une annexe semblable en joignant les deux toitures.
Bref, un mur compliqué, mais une situation comme il en existe sans doute souvent ailleurs aussi.

Gof · #11 04-11-2009 21:54:21

Question qui me paraît fondamentale : s'agit-il d'un mur séparatif sur lequel est appuyé au moins un bâtiment, ou d'un mur de clôture ?

Le régime juridique de ces deux types de murs est en effet totalement différent.

PIM · #12 04-11-2009 19:36:01

Une lecture complémentaire utile: sur le site Livios.be

Voir aussi notre page livres utiles pour l'ouvrage "Les relations de voisinage"

Puma · #13 04-11-2009 18:55:54

Il y a effectivement des tuiles faîtières à double pente. Merci pour votre avis pertinent, il me parait tout à fait logique et me rassure pour la suite. Je l'avais toujours considéré comme mitoyen, mais l'affirmation du voisin (un pro!) m'avait interpellé. N'étant pas spécialiste votre réponse m'est bien utile!

grmff · #14 04-11-2009 17:07:35

Un indice important est la manière dont sont évacuées les eaux. Si elles sont évacuées des edux côté, c'est le signe d'un mur mitoyen.

Puma · #15 04-11-2009 16:15:43

Bonjour,
Mon jardin est séparé de celui du voisin par un mur. Le voisin dit que ce mur lui appartient parce qu'il figure sur un plan antérieur à la construction de ma maison (un siècle). Or, l'acte de vente de ma propriété, reprenant le texte d'une vente antérieure (années 20) stipule concernant ce mur : " Le mur de gauche a été construit par le vendeur sur sol mitoyen, la maçonnerie est entièrement comprise dans la vente." La question prévisible est: à qui appartient le mur. Elle se pose pour son entretien (lierre) et les éventuelles réparations (il est surplombé par des grosses branches mortes d'un de ses arbres). Merci!

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