Garantie locative; réouverture des débats?

grmff · #1 14-12-2009 16:20:11

Dans le Cri de ce mois, il y a un long article sur les garanties locatives.

Cet article fait le point sur la loi de 2007 (2 ans et demi déjà!) et sur les 3 formes de garanties prévues par le Code Civil
a) 2 mois via compte bancaire classique
b) 3 mois via garantie bancaire (système qui ne fontionne pas)
c) 3 mois via CPAS

Le Code Civil n'interdit pas d'autres modes de garantie (par exemple, le dépôt d'oeuvre d'art de valeur)

Depuis la réduction de la garantie locative de 3 à deux mois, je me pose des questions et je m'interroge sur le fonctionnement et les changements réels.

Comme certains le savent, je loue des appartements bon marché à Charleroi. Contrairement à la majorité des propriétaires, j'accepte les "cautions CPAS".
Je me défends moi-même en justice en matière locative, même quand l'adversaire prend un avocat. Etant raisonnable, j'ai gain de cause en général, même si le juge rallonge les délais.

En justice de paix à Charleroi, les délais sont raisonnables: généralement on est convoqué dans la quinzaine, et le jugement est remis sur place (avec le juge qui vient de prendre sa pension, en tout cas. Je croise les doigts pour l'avenir.)

Une "expulsion" prend donc un minimum de 10 jours (durée légale minimale de convocation)+15 jours (temps pour avoir la copie du jugement)+1mois (durée possible de l'appel après signification) Minimum deux mois donc. Il faut souvent rajouter 1 semaine de délai de signification, et une quinzaine pour que les services communaux soient disponibles pour l'expulsion) = en général 3 mois si tout va bien.

Voilà pour les rétroactes.

Mes réflexions:
1. Le législateur considère que le propriétaire n'est pas lésé avec une garantie locative de 2 mois plutôt que 3. Est-ce que l'Etat prend alors en charge les loyers et charges pendant les délais de retard de la justice? Est-ce que ce raccourcissement de garantie locative ne devrait pas aller en parallèle avec le raccourcissement des délais de procédure et d'expulsion?

2. A plusieurs reprises, le juge a donné un délai supplémentaire à mon locataire pour se mettre en ordre. En général, c'est reporté de 15 jours à un mois. Parfois à plusieurs reprises. Record: 4 audiences intermédiaires avec plusieurs jugements intermédiaires... A Bruxelles, je n'ose imaginer les délais... Si le locataire profite de ce délai pour ne rien faire, est-ce que l'Etat, responsable de ce nouveau délai imposé au propriétaire, ne devrait pas prendre en charge le loyer pour ce nouveau délai? Existe-il une jurisprudence mettant à charge de l'état les délais de la justice et le préjudice évident pour le propriétaire qui en découle? Est-ce que le SNP soutiendrait une telle initiative devant un tribunal?

3. La garantie locative est limitée à deux mois de loyer hors charges, nous rappelle le SNP. J'ai toujours appliqué ce principe de deux mois hors charges. Mais pourquoi? Est-ce que les obligations du locataire ne sont pas un loyer charges comprises? Pourquoi le limiter à un loyer "hors charges" alors que la loi parle simplement de deux mois de loyer. Les impayés concernent généralement les loyers et les charges... Qu'est-ce qui nous empêche de lire la loi de cette manière aujourd'hui?

4. Les banques ne sont pas un organisme de charité. Il semble donc évident que la banque ne jouera jamais le rôle de prêteur obligé. Ce n'est d'ailleurs pas leur rôle. A mon avis, ces garanties bancaires obligatoires imposées par la loi de 2007 n'ont donc pas de sens. En outre, elle ne sont pas illimitées dans le temps, et n'apportent aucune sécurité juridique au propriétaire. Elles devraient être supprimées.

5. Trop souvent, j'entends les locataires me dire que les garanties locatives ne peuvent pas couvrir les arriérés de loyers, mais ne peuvent couvrir que les dégâts locatifs. Même la cour constitutionnelle a intégré ce raisonnement. Alors que la garantie locative est sensée couvrir TOUTES les obligations du locataire: loyers, charges, intérêts, dégâts, responsabilité civile etc. Deux mois de loyers? Charges comprises, alors... Non?

6. Certains CPAS limitent leur garantie locative aux dégâts. Il va de soi que c'est illégal si ce n'est pas précisé avant de signer le bail! Même si c'est signalé avant, n'est-ce pas illégal et inéquitable de la part du CPAS de limiter sa garantie locative? La loi ne devrait-elle pas bien préciser que toute garantie locative est destinée à couvrir l'intégralité des obligations du locataires et que les CPAS ne peuvent pas la réduire?

7. Je suis étonné de voir que les propriétaires restent responsables des consommations d'eau de leur locataires bruxellois. Ne doit-on pas limiter cette responsabilité à la garantie locative, diminuée des dégâts et des impayés? Le propriétaire est souvent "prévenu" longtemps après le départ de son locataire... Est-ce qu'il ne faut pas limiter la responsabilité du propriétaire à un certain montant, et pour autant qu'il soit prévenu longtemps à l'avance? Respecte-t-on le droit du propriétaire quand on lui envoie la facture de cloture finale.... des semaines après la sortie du locataire et le remboursement de la garantie locative? Est-ce qu'on respecte les droits du locataire quand on bloque le remboursement de la garantie locative pendant des semaines? Pourquoi pas des mois ou des années? Ne faut-il pas mettre un délai de réponse maximum de l'administration de la régie des eaux?

8. Le nombre d'expulsion a montré une sérieuse augmentation en Flandre. Les politiques nous disent que cela n'a rien a voir avec la diminution de la garantie locative. Mais il n'en est rien. Personnellement, je suis beaucoup plus regardant sur la date de payement des loyers. 15 jours de retards? Recommandé (payant. 25euros) 1 mois? Requête en justice de paix.

9. Délais de payement: avant, si un locataire me payait avec 5 jours de retard, cela ne me tracassait pas. Aujourd'hui, ce n'est plus acceptable. Bientôt, je demanderai les deux mois de caution, et les deux premiers mois de loyer et charges. Cela obligera le locataire à être à temps: le loyer se paye à l'avance. Pas comme les CPAS à terme échu!!!

10. Peu de propriétaires acceptent de louer avec une garantie CPAS. Pourquoi? Personnellement, je trouve plutôt attrayant d'avoir un mois de garantie en plus. Mais ce n'est pas sans inconvénient.

En effet, à Charleroi, la procédure est très lente. Ils font une enquête de salubrité du logement, ce qui fait prendre une semaine de plus, minimum. La décision n'est prise que par le "comité" qui a lieu le mercredi uniquement. Et le dossier doit être mis complet sur la pile le vendredi qui précède. Soit une semaine de perdue en plus.

Moralité, avant la décision du CPAS, il faut attendre 15 jours minimum. Quel propriétaire accepte de perdre un demi mois de loyer pour gagner un mois de garantie? Ben, moi... mais je comprends ceux qui trouve que c'est lent, long, compliqué et incertain.

Quand on dit que la procédure est lente, les employés du CPAS nous répondent qu'ils ont légalement 30 jours pour répondre à la demande. Ils oublient un peu vite que les propriétaire n'ont aucune obligation légale de répondre ou de louer à des personnes qui ont besoin d'une garantie CPAS... Quand on leur rappelle, la procédure prend deux semaines de moins....

Certains CPAS offrent une garantie limitée à 2 mois de loyer. Pourquoi? Mystère...

D'autres CPAS limitent leur garantie aux dégâts locatifs (exemple: CPAS de Florennes, CPAS de Bièvre,...) Pourquoi? Mystère...

Certains CPAS (Flandres...) prennent une décision immédiate. C'est l'employé qui prend la décision, sur le champ, quasi par téléphone. C'est hyper-rapide. Pourquoi est-ce que les CPAS ne peuvent pas tous faire vite de cette manière? Evidemment, certains esprits chagrins vont encore dire que c'était pour balancer des réfugiés politiques en Wallonie plutôt que de les garder en Flandres...

Est-ce que la loi ne peut pas uniformiser les pratiques de notre beau pays?

11. La garantie CPAS a actuellement mes faveurs... parce qu'elle est plus importante que la garantie normale. Pourquoi ne pas imposer aux CPAS de garantir 4 mois de loyer, avec la possibilité de repasser à 3 mois de loyers sur compte individualisé une fois reconstitution, et possibilité légale de récupérer 25€ à 50€ par garantie locative qui est non remboursée sur le RIS?

A mon avis, quelques aménagements devraient faciliter la vie aux propriétaires, locataires et CPAS... Mais existe-il une volonté politique de simplifier, d'uniformiser, de péréniser, de sécuriser, de responsabiliser les intervenants? Ne préfère-t-on pas le flou, pour garder ses petites prérogatives locales, son petit fonctionnement local qui permet de dégouter les propriétaires de louer à des personnes qui émargent au CPAS afin qu'elle aille voir dans une autre commune? Afin de pouvoir faire des passe-droit? Afin de laisser jouer les pistons? Afin de faire croire que les politiciens sont indispensables?

Voilà mes quelques réflexions sur la garantie locative. J'espère que vous pourrez y mettre vos réflexions, afin que les idées et pratiques des gens qui vivent dans le vrai monde inspirent les Hautes Instances qui nous lisent.

Gof · #2 14-12-2009 19:14:09

Quelle forme ce Grmff!. Aurait-il abusé de chocolat qu'un généreux donateur lui aurait parvenir ? lol

Voyez également un article paru dans la Revue générale de droit civil belge, du mois d'octobre 2009 : "La garantie locative après la loi du 25 avril 2007 : longue vie à l'article 10 ?".

grmff · #3 14-12-2009 20:15:30

Quelle forme ce Grmff!

Absolupositivement!

Aurait-il abusé de chocolat qu'un généreux donateur lui aurait parvenir ?

Point du tout! Je vous aurons mizo courant, et j'aurions partagé, bien sûr hmm

grmff · #4 14-12-2009 20:16:41

Voyez également un article paru dans la Revue générale de droit civil belge, du mois d'octobre 2009 : "La garantie locative après la loi du 25 avril 2007 : longue vie à l'article 10 ?

Je ne suis point zabonné, malheureusement.

Et ils racontent autant de fadaises qui ne seront point escoutées que moi? neutral

Gof · #5 14-12-2009 20:54:49

N'oubliez pas l'article 1752 du Code civil, qui est de nature supplétive.

Cet article garantit le paiement du loyer (et uniquement du loyer, contrairement à la garantie locative).

L'article 10 de la loi sur les baux de résidence principale précise en outre que l'article 10 s'applique sans préjudice de l'article 1752.

Je suis de ceux (peu nombreux pour l'instant), qui affirment que l'article 10 ne permet pas d'autre garantie locative que celle qu'il décrit (donc une des trois formes réglementées, à l'exclusion de toute autre forme).

Par contre, l'article 1752 permet de compléter cette garantie par des sûretés données pour le paiement du loyer. Etant de nature supplétive, cette sûreté pourrait à mon sens être constituée autrement que par le garnissage des lieux loués. Cela pourrait consister en la mise en gage d'une somme d'argent, par exemple.

Cela n'empêche pas, à mon sens, que le privilège du bailleur soit maintenu par ailleurs sur tout ce qui garnit la maison et qui est en relation avec son occupation.

Il y a donc des pistes ...

SNPC · #6 15-12-2009 11:12:37

Voici un message que nous recevons ce matin d'un de nos membres:

"Pour appuyer l'article, Bail à loyer
Garantie locative: les bailleurs ont des intérêts légitimes!

Je permets d'avancer quelques chiffres: nos avons récupéré le 10 novembre dernier un immeuble donné en location

Les chiffres:
Loyer mai 580 €
Loyer juin 580 €
Loyer Juillet 580 €
Loyer août 580 €
Loyer septembre 580 €
Loyer octobre 580 €
Garantie locative -1.160 €
Indemnité de relocation = à 3mois 1.740 €
Frais de justice 412,50 €
4.472,50 €

Fais d'avocat: 300€
Fais de huissier pour l'expulsion : 600€.

À ces fais il y a lieu d'ajouter la location de deux containers de 20 m3 pour évacuer les détritus resté sur place:1370€, 2000€ pour refaire la salle de bain, 387 € pour remplacer le double vitrage à rue, 737€ pour remplacer la porte jardin/garage brisée enfoncée, plus les frais de remise en état de l'intérieur et remplacer les serrures

Luminus a fait couper le courant pour le rétablir 167 €

Et le locataire est parti sans laisser d'adresse en toute impunité.

À ce tarif abandonnons la location nous allons vendre le bien.

Ceci pour dire que deux mois de garantie locative c'est vraiment trop peu."

Erico · #7 15-12-2009 17:26:38

oui deux mois c'est trop peu, mais dans des cas extrèmes comme celui là, ben même trois mois c'est trop peu !

et six mois c'aurait même été juste

mais vous savez moi un locataire commercial est parti sans remettre en l'état et sans payer les indemnités de résiliation anticipée prévues..conclusion suis en procès pour plus de 25.000 €

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