immeuble neuf

virago · #1 21-12-2009 09:25:23

J'avais déjà posé cette question voilà un peu plus d'un an..sans réponse, c'est la raison pour laquelle je réitère.

Un professionnel peut-il m'explique comment en Belgique se déroule la prise en charge d'un immeuble neuf? (articulation de la loi Breyne)

Quand naît l'ACP? A la première livraison d'un appartement?
Comment s'opère la relation triangulaire promoteur/ACP/copropriétaires?
Qui des provisions sur charges, qui supporte?

J'imagine que le promoteur opère une réception avec l'entreprise général
Puis intervient la livraison des parties communes avec le syndic puis la livraison avec chaque copropriétaire.

J'opère une distinction entre les termes Réception et livraison car tel est le cas en France, quid en Belgique?

Merci de votre réponse.

PIM · #2 21-12-2009 12:23:12

Un peu long à répondre dans le cadre du forum...

Une petite recherche dans Google sur les mots "loi Breyne" et vous obtenez déjà une série de réponses à ces questions.

virago · #3 21-12-2009 12:32:44

Merci Monsieur Pim mais je connais déjà la loi Breyne et surtout ses manques, elle fut adoptée en 71 en même temps que notre loi française sur la Vefa (vente état futur d'achèvement). Je sais ce post est un peu long mais j'ai confiance en vos contributeurs smile

Ah oui, je suis juriste en droit immobilier et je m'intéresse à la copropriété dans le monde entier. je sais c'est vague mais quand on aime...

grmff · #4 21-12-2009 12:35:12

C'est une excellente question. Personnellement, je ne peux vous répondre. Je passe la main.

Zlurp · #5 21-12-2009 13:50:13

Bonjr,
Je ne suis pas professionelle mais j'ai acheté un appartement sur plan il y a +- 8 ans. Il s'agissait d'une série d'immeubles à appartements et celui où j'ai acheté mon appart a été terminé en premier. Lorsque tout les appartements de l'immeuble ont étés vendus,il y a eu une première A.G. avec le représentant du promoteur, un avocat, la vendeuse, le syndic (choisi "au hasard" par la vendeuse) . Ce jour là, certains des propriétaires mécontants et posant des questions gênantes, ont vite été rabroués par le syndic et l'avocat.
Nous avons notamment appris, que le local poubelles était supprimé.
Les volontaires pour le Conseil de Gérance ont été choisis et quelques jours après, la réception provisoire avait lieu.
Après, je ne sais pas ce qui s'est passé, j'ai annulé mon achat à grand coup d'avocat et d'argent pour non respect des normes.
Le contrat a été annulé parce que je n'avais pas reçu les plans de l'architecte mais uniquement des plans au format A4 redessinés par la dessinatrice de l'entrepreneur en fonction des modifications qu'il apportait à l'immeuble , par exemple la décharge eaux de pluie sur les terrasses a été supprimée; il était prévu que chaque appartement avait sa terrasse, à la place, il y a une grande terrasse pour deux appartements et une séparation vitrée au milieu Des murs de 20 cm ont étés réduits à 15 cm. etc... La loi Breyne, c'est pas mal écrit mais pour que les professionnels la respectent ...dans un autre monde, peut être

virago a écrit :

Merci Monsieur Pim mais je connais déjà la loi Breyne et surtout ses manques, elle fut adoptée en 71 en même temps que notre loi française sur la Vefa (vente état futur d'achèvement). Je sais ce post est un peu long mais j'ai confiance en vos contributeurs
Ah oui, je suis juriste en droit immobilier et je m'intéresse à la copropriété dans le monde entier. je sais c'est vague mais quand on aime...

virago · #6 26-12-2009 09:36:36

Il est vrai que toute personne achetant dans le neuf est plutôt perdue. Personne ne se connaît encore et la première fois où tout le monde où presque se rencontre est la première AG. Le Conseil de gérance n'est pas élu, (forcément!).

Par ailleurs, il y malheureusement un mélange des genres car les copropriétaires ont plutôt envie de régler leurs pb privatifs directement avec le promoteur, ce qui n'est évidemment ni le lieu ni l'endroit.

Ignorance et manque d'information sont les maîtres mots. De toute façon, on ne peut pas demander à chaque copro d'être expert en droit de la copropriété.

Quant à la présence du syndic "nommé" par la promoteur, je connais les errements du passé en Belgique qui ont d'ailleurs amené à la loi de 1994.
Rien n'est jamais figé. Quelque soit le pays où l'on se trouve les mécanismes prévus par la législation permettent très facilement de désigner un nouvel administrateur

Qu'il y ait des accords entre promoteur et syndic, il faut bien un administrateur de l'immeuble; le plus souvent c'est lui qui est en position délicate entre le promoteur et les copro. A moins d'être masochiste, c'est lui qui paie les pots cassés, il a tout intérêt à faire régler tous les défauts et malfaçons des PC s'il ne veut pas perdre son mandat

luc · #7 26-12-2009 12:01:16

@virago

Quand même de petites nuances:

- L'administrateur de l'immeuble est et reste le promoteur tant qu'aucun appartement n'est vendu et puis l'assemblée des copropriétaires (inclus le promoteur tant que des lots privatifs ne sont pas vendus). Le représentant de l'AG est le syndic, qui n'est pas le gestionnaire, mais seulement son délégué

- Le fait qu'un "conseil de gérance" existait avant la première AG indique que ce CdG n'est pas impartial ni peut prétendre d'avoir le mandat de l'AG pour contrôler le syndic. C'est en fait un groupe qui est mandaté par le promoteur et qui ne peut pas faire partie d'aucun CdG et similaire avant au moins la réception provisoire et au maximum dix années après.

- Les membres de ce conseil de gérance sont en fait des conseillers du promoteur à lui aider de gérer l'immeuble sans trop de problèmes lors des premiers 10 ans de l'existence de l'immeuble.

Exemple concret:

On bricole fréquemment surtout les premiers 10 ans avec l'électricité des communs pour donner de petits avantages à des copropriétaires isolés, et puis après 20 ou 30 ans on constate que l'installation est devenu un château de cartes et qu'on devrait renouveler toute l'installation.

Cas réel, mais certainement pas unique:

On m'a passé une photo d'une boîte à fusibles des parties communes d'un immeuble à apapartements (avec des ascenseurs, un parking sousterrain, des caves sur 2 ètages, ...) qui est "un peu" différente de celle décrite sur un autre site immobilier Belge.

Cette installation date d'avant 1985, mais a été "rénové/bricolé" plus tard à plusieurs reprises et tombe ainsi sous le coup de la réglementation assez stricte de la sécurité d’incendie de 2003.

Voulez vous résider dans un immeuble à appartements au moment qu’une installation semblable saute et est à l’origine d’un incendie ?

Non ?

Alors faites inspecter votre installation électrique par un professionnel qui travaille comme un professionnel.

Mais les copropriétés de ce type ont assez souvent l’avantage « avantageuse suivant certains » d’avoir un conseil de gérance désigné de fait par le syndic professionnel lors de la grande messe annuelle.

Conclusion générale :
Soyez certain que vos mandataires (syndic, membres du conseil de gérance, commissaire aux comptes, …) n’ont aucun mélange d’intérêts avec le promoteur ou entre eux .

Les normes éthiques du XXème siècle ne sont plus ceux du XXIème siècle.

virago · #8 26-12-2009 15:03:53

Le représentant de l'AG est le syndic, qui n'est pas le gestionnaire, mais seulement son délégué

Je ne comprends cette phrase. Le syndic est le représentant de l'ACP en tant que mandataire des intérêts de l'ACP

Qu'entendez-vous par cette phrase?

luc · #9 27-12-2009 00:29:47

virago a écrit :

Citation :Le représentant de l'AG est le syndic, qui n'est pas le gestionnaire, mais seulement son délégué
Je ne comprends cette phrase. Le syndic est le représentant de l'ACP en tant que mandataire des intérêts de l'ACP
Qu'entendez-vous par cette phrase?

Le gestionnaire de l'immeuble est l'ACP.

Le mandataire et représentant de l'ACP est le syndic de l'ACP.

Donc tous les décisions, sauf ceux qui sont urgents ET provisoires, sont prises par l'AG. En plus l'AG doit approuver l'urgence ET l'exécution provisoire à la séance suivante, si non les frais sont à charge du syndic.

En d'autres mots: l'AG est souverain, et a le dernier mot envers ses mandataires, mais les décisions de l'AG doivent être prises dans un contexte légal.

virago · #10 14-01-2010 22:30:42

L'ABSA a-t-elle été déjà confrontée à cette problématique de copropriétaires qui contesterait les premiers appels de provision?

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