vente d'une zone commune

croquette

Pimonaute assidu

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vente d'une zone commune

z|
Petite discussion de fin d'année:
La copropriété manque de parkings et quelques copropriétaires ont proposé de réaliser quelques emplacements extérieurs sur une zone "laissée en friches".
Tous les copropriétaires ont donné leur accord 
Un permis d'urbanisme a été accordé 
Une entreprise a remis un devis pour la réalisation 
Il existe suffisamment d'amateurs pour ces nouveaux emplacements 
Les copropriétaires ont marqué leur accord pour la rédaction d'un nouvel acte de base 

Dans la copropriété, les emplacements extérieurs ont été vendus par le promoteur idépendamment des appartements 

La question est : "A quel prix ces emplacements peuvent-ils être vendus ?" 

Lors d'une AG, les copropriétaires ont donné leur accord pour que le prix de vente soit égal à celui fixé par le promotteur 

Si la valeur intrinsèque du terrain est ajoutée au devis reçu, cette vente va générer une importante plus-value et il est envisagé de répartir celle-ci au prorata des quotités de l'ensemble des copropriétaires 

Y-a-t-il un problème  (?)

SNPC

Pimonaute intarissable

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Re : vente d'une zone commune

Dès lors que toutes ces décisions sont prises aux majorités requises (4/5) et a fortiori si elles sont prises à l'unanimité, il ne devrait pas y avoir de problème me semble-t-il. Les recettes liées à la vente d'une partie des parties communes seront logiquement redistribuées au prorata des quotités ou portées au crédit des copropriétaires comme à valoir sur les provisions futures, voire même, si la décision en est prise, versées au fond de réserve dans les mêmes conditions...
Il faut néanmoins vérifier, si cette vente a lieu dans les 5 ans de la vente initiale du terrain comme partie commune aux copropriétaires, s'il n'y a pas lieu à taxation sur la plus-value éventuelle (déduction faite de l'investissement que vous allez consentir et en tenant compte de la dégressivité due à l'écoulement du temps)

luc

Pimonaute non modérable

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Re : vente d'une zone commune

Dès lors que toutes ces décisions sont prises aux majorités requises (4/5) et a fortiori si elles sont prises à l'unanimité, il ne devrait pas y avoir de problème me semble-t-il. Les recettes liées à la vente d'une partie des parties communes seront logiquement redistribuées au prorata des quotités ou portées au crédit des copropriétaires comme à valoir sur les provisions futures, voire même, si la décision en est prise, versées au fond de réserve dans les mêmes conditions...
Il faut néanmoins vérifier, si cette vente a lieu dans les 5 ans de la vente initiale du terrain comme partie commune aux copropriétaires, s'il n'y a pas lieu à taxation sur la plus-value éventuelle (déduction faite de l'investissement que vous allez consentir et en tenant compte de la dégressivité due à l'écoulement du temps)

Je crois que l'avis du SNP est valable si tous les copropriétaires peuvent agir de commun accord comme propriétaire du terrain en dehors de l'ACP, en application de la loi de 1924.

Mais je crois aussi que la loi actuelle (et même la future) obligent l'ACP (et ses organes) d'intervenir.

Il faut donc une décision unanime de tous les copropriétaires de tous les lots privatifs avec droit de vote (appartements, emplacements de voitures, ...) pour vendre des parties communes. Donc de fait aussi des banques en cas d'hypothèque sur au moins un lot privatif.

Faites gaffe au dernier des Mohicans, tel que le 47ème copropriétaire d'un seul lot privatif sur 10 appartements qui s'opposait à la vente d'une conciergerie je crois. Pour plus de détails voir Grmff (et sur ce forum).

Ne rèvez pas. La recette de cette vente (d'une parcelle de terrain ou des lots privatifs) doit être versé au fonds de réserve et ne peut pas être distribué aux copropriétaires, selon la loi de 1994.

Vérifiez si tous les charges du projet (y compris l'acte de base) seront payés par les acheteurs des nouveaux lots.

Faites aussi attention aux taxes dues. En résumé laisser faire une étude des besoins/impact par un expert expériencé, assisté par l'architecte, notaire, comptable et syndic de l'ACP.

Communiquez cette étude par écrit à tous les copropriètaires sans exception. Cette étude devrait expliquer tous les solutions possibles (y compris rien faire) ET pour chaque option leur rendement réaliste sur long terme, pour l'ACP, mais aussi pour les différents groupes concernés.

Cela coûte mais évitera certainement différentes surprises très désagréables et irréparables plus tard.

Le plus grand obstacle est pour moi qu'on veut faire un nouveau acte de base. Attention qu'on n'y glisse pas d'autres "petits" changements dedans.

Il est fort probable que juridiquement les Finances vont le considérer comme une nouvelle copropriété, avec tous ses conséquences fiscales assez lourdes. Demandez donc, sur base de l'étude préalable, officiellement l'avis des Finances. Elle sera en princiep contraignant pour eux si vous restez dans le cadre de cette étude.

Un petit élément à titre d'exemple:
Si la copropriété se situe dans le région Bruxelloise, une enquête publique sera nécessaire, avec tous ses conséquences possibles.