le vérificateur aux comptes

mistral · #1 25-01-2010 13:53:47

grmff a écrit :

Oui. Evidemment. Si on présente des comptes pour les approuver, il est logique que ces comptes soient définitifs (sous réserve de l'approbation demandée...)
Aller modifier des comptes après leur approbation, cela n'a de sens que s'il y a une erreur monumentale. Et il faut une nouvelle AG et nouvelle approbation des comptes.
Il faut que les comptes approuvés soient la base solide sur laquelle le syndic bati la comptabilité de l'exercice suivant!

Merci pour cette confirmation qui clôture mon problème.

grmff · #2 25-01-2010 13:46:11

Oui. Evidemment. Si on présente des comptes pour les approuver, il est logique que ces comptes soient définitifs (sous réserve de l'approbation demandée...)

Aller modifier des comptes après leur approbation, cela n'a de sens que s'il y a une erreur monumentale. Et il faut une nouvelle AG et nouvelle approbation des comptes.

Il faut que les comptes approuvés soient la base solide sur laquelle le syndic bati la comptabilité de l'exercice suivant!

mistral · #3 25-01-2010 13:17:05

grmff a écrit :

On peut tirer un bilan à tout moment.

D'accord avec vous, mais n'est-il pas normal que le bilan annexé à la clôture des comptes annuels soit l' "image" de la comptabilité à ce moment précis, donc dans le cas présent, au 30/09/09 ?

grmff · #4 25-01-2010 12:27:23

C'est très mignon! Merci pour ce changement qui me perturbait, je l'avoue.

PIM · #5 25-01-2010 12:23:29

pierquiroule a écrit :

totocane a écrit : J'ai déjà essayé de changer mais je n'ai pas réussi
Est-ce que l'un d'entre vous pourrait changer son avatar svp?
Help Pim !
J'ai beau valider le changement, rien ne change.

Fait !
(avec toutes ces pierres qui roulent, faut pas confondre dans l'utilisateur concerné)

mistral · #6 25-01-2010 12:12:03

totocane a écrit :

J'ai déjà essayé de changer mais je n'ai pas réussi
Est-ce que l'un d'entre vous pourrait changer son avatar svp?

Help Pim !

J'ai beau valider le changement, rien ne change.

Zlurp · #7 25-01-2010 12:09:22

J'ai déjà essayé de changer mais je n'ai pas réussi

Est-ce que l'un d'entre vous pourrait changer son avatar svp? smile

mistral · #8 25-01-2010 12:06:23

grmff a écrit :

Cela a un côté énervant, ces deux chiens qui grattent et qui semble monologuer...
Est-ce que l'un d'entre vous pourrait changer son avatar svp?

Pas de problème, étant inscrit après totocane, je le change ...pour autant que ce changement soit validé.

grmff · #9 25-01-2010 10:15:16

Cela a un côté énervant, ces deux chiens qui grattent et qui semble monologuer... yikes

Est-ce que l'un d'entre vous pourrait changer son avatar svp? smile

Zlurp · #10 25-01-2010 09:48:54

@ pierquiroule

Les 3 bilans sont au 30/09/2009
C'est normal ? Ce ne sont pas des bilans que établis en cours d'année ?

grmff · #11 25-01-2010 09:29:55

On peut tirer un bilan à tout moment.

Le bilan n'est en effet qu'une image de la comptabilité à un moment donné.

Dans le cas, on appelle cela généralement une balance.

Le logiciel que j'utilisais ne prévoyait pas de faire un "bilan", image simplifiée de la compta qu'on peut présenter en AG. Il sortait une balance assez longue et donc indigeste. Je recopiais les chiffres sur un tableau excell. Dès lors, en CG, je présentais les balances, et non un bilan. Histoire de ne pas recopier des chiffres provisoires par essence.

On peut aussi avoir des balances partielles: balance client (les proprios), fournisseurs, fonds de réserves, etc.

mistral · #12 25-01-2010 09:24:38

N'étant pas comptable, je me pose la question suivante:

Un bilan peut-il être établi à une date différente de la date de clôture de l'exercice comptable?

Merci d'avance pour votre réponse.

mistral · #13 23-01-2010 10:16:59

Nous venons de recevoir le PV de notre récente AG ainsi que le troisième bilan arrêté à la date de clôture de l'exercice, soit le 30/09/09.

Ce troisième bilan est identique au premier mais avec une "explication" concernant l'erreur de 12.400 € du fonds de réserve.

Pour la facilité, j'ai reproduit les deux premiers bilans au 30/09/09.

pierquiroule a écrit :

Premier bilan au 30/09/2009
……….......…….ACTIF…………........………………………….…….PASSIF
Compte épargne : ……………...77,05……….Fonds de réserve :………120.602,97
Compte à vue :……………..…6.671,43………Bénéfice sinistre :………...12.893,70
Compte BIZZ :………..……..64.188,23………Arrondi ordinateur :……...………1,57
Fonds chaufferie :……..………9.915,75
Décompte 2008-2009 :……40.344,69
Anciens CP à recevoir :…….6.477,58
Fournisseurs à payer :……….5.823,61
--------------------------------------------------------------------------------------
………..Totaux :………....…..133.498,34………………........………..………….133.498,34
Second bilan au 30/09/2009
.........................ACTIF..........................................PASSIF
Compte épargne : ……………...77,05……….Fonds de réserve :………133.002,97
Compte à vue :……..…………6.671,43………Bénéfice sinistre :………...12.893,70
Compte BIZZ :……….……..64.188,23………Arrondi ordinateur :……………1,57
Fonds chaufferie :…….………9.915,75
Décompte 2008-2009 :….40.344,69
Anciens CP à recevoir :……6.477,58
Fournisseurs à payer :……18.313,51
-------------------------------------------------------------------------------------
………..Totaux :…………..145.988,24…………………………..............………145.988,24

Troisième bilan au 30/09/2009 ……….......…….ACTIF…………........………………………….…….PASSIF
Compte épargne : ……………...77,05……….Fonds de réserve :………120.602,97
Compte à vue :……………..…6.671,43………Bénéfice sinistre :………...12.893,70
Compte BIZZ :………..……..64.188,23………Arrondi ordinateur :……...………1,57
Fonds chaufferie :……..………9.915,75
Décompte 2008-2009 :……40.344,69
Anciens CP à recevoir :…….6.477,58
Fournisseurs à payer :……….5.823,61
--------------------------------------------------------------------------------------
………..Totaux :………....…..133.498,34………………........………..………….133.498,34

[color=#FF0000]Fonds de réserve: fonds de réserve 2008 + 49.600 (appels FR 2009) -12.400 doublement comptabilisé bilan du 20/11/2007.[/couleur]
******

Après contrôle des comptes et bilan 2007 et 2008, rien n'apparait pour justifier cette erreur de 12.400 € qui aurait été doublement comptabilisée.

Par ailleurs, aucune remarque n'a été faite par le syndic ou les vérificateurs au cours de l'exercice 2007-2008.

Francis · #14 20-01-2010 17:35:29

@ croquette

Pour ce qui est de la question du conseil de copropriété, il est évident que même si la loi l’organise, il faudra, vu les particularités des copropriétés, faire préciser certaines attributions ou compétences par l’AG.
Il ne faut pas non plus compliquer à dessein et si une petite copropriété fonctionne parfaitement sans, par exemple parce que tous les documents et informations sont diffusées tout au long de l’exercice, il me semble inutile de vouloir absolument avoir un conseil de copropriété, ou de gérance ou de quoi que ce soit.

Francis · #15 20-01-2010 17:29:31

Première remarque pour le bilan : un bilan est toujours en équilibre, ce sont les différents postes de ce bilan qu’il faut contrôler et dans lesquels des « chipotages » peuvent se constater.

Deuxièmement. Quel a été l’explication du syndic mais aussi des vérificateurs des comptes ?

Troisièmement. L’erreur matérielle est toujours possible. Il m’est arrivé d’envoyer, par erreur, un mauvais document en annexe au décompte de charges à tous les copropriétaires. J’ai rectifié le coup par l’envoi du bon document et de mes excuses. L’erreur est humaine, il faut l’accepter de tout le monde et la reconnaître quand elle est sienne.

Pour ce qui est du contrôle d’une comptabilité de copropriété, c’est assez simple mais j’ai un peu simplifié aussi.
La comptabilité comporte 2 volets ; le premier comporte les factures, leur paiement, les sommes dues par les copropriétaires et leur paiement, le second est la répartition des charges entre les différents copropriétaires.
Pour le premier, le contrôle est de voir si tout ce qui devait être payé l’a bien été et uniquement ce qui devait être payé. On peut ajouter le contrôle des mouvements banque (pour éviter que les avoirs servent d’autres comptes) et le contrôle des factures de travaux par rapport aux décisions prisent en ag.
Pour le second, les clés de répartition doivent être respectées et c’est tout.

C’est simple et peut être facilement et rapidement vérifié si les différents documents sont clairs et explicites.
Il ne faut pas être expert fiscal, ni même universitaire pour effectuer ce contrôle mais disposer d’un peu de temps et ne pas être brouillé avec les chiffres et la logique. Les comptabilités effectuées par les comptables, suivants les normes « comptables », sont parfois et même souvent peu explicites pour un néophyte, et même obscure.

La répartition des charges est tellement différentes d’un immeuble à l’autre que le recours au tableur excel est souvent la seule solution.

Pour les arrondis d’ »ordinateur », même en calculant à la main, on ne peut les éviter et il faut donc les faire apparaître quelque part dans le bilan.

mistral · #16 20-01-2010 11:28:51

Merci à Grmff pour ses réflexions sur la problématique de ce bilan et désolé pour Croquette si son post initial a été quelque peu détourné, bien que restant dans le droit fil du rôle des vérificateurs aux comptes.

grmff a écrit :

Quelques réflexions cependant, hors nouvelle loi, en vrac, et pour tout le monde:
3. La dette fournisseur que je pensais être un montant négatif à l'actif... est un montant positif. J'avais donc tout faux. Mais c'est fondamentalement bizarre mais pas impossible que des fournisseurs doivent de l'argent à une copropriété. Mérite un éclaircissement. A mon avis, c'est hachement foireux. Ce n'est donc pas une allergie comptable, et j'ai tout faux dans ce que j'ai dit si on tente de l'appliquer chez vous. Désolé

A propos du gonflement de la "dette fournisseurs" pour équilibrer l'oubli des 12.400 € du fonds de réserve, que pouvait faire le syndic pour corriger son bilan ?

grmff a écrit :

4. Un bilan, c'est une photo de la compta à un moment donné. La compta est un organisme vivant. Il change, évolue, bouge, au fur et à mesure qu'on encode les factures, les payements proprio et fournisseurs, qu'on fait la répartition, les OD etc. Deux bilans peuvent donc être complètement différents. Tant qu'on a pas cloturé l'exercice, cela bouge. Une fois l'exercice clôturé comptablement, cela ne doit plus changer. Une AG approuve une clôture de compte.

Dans le cas présent, les comptes sont clôturés au 30/09/2009.

Si un bilan est "une photo de la compta à un moment donné", ici c'est le 30/09/09 et pas aujourd'hui.

Mon syndic fournit ici la preuve que ses bilans sont totalement FABRIQUES.

Faut-il considérer ce bilan comme un FAUX en ECRITURE dans l'intention de tromper les copropriétaires sur la réalité de leur patrimoine ?

Quant aux années antérieures les "fournisseurs à payer" figuraient parfois au passif du bilan tout comme un poste "à recevoir" !

Quant au poste "anciens copropriétaires" pour un montant de 6477,58 € il ne peut être correct puisqu'un seul ancien CP a une dette de 6500,13 euros.

C'est quoi cette compta bordélique ? mad

grmff a écrit :

5. Je ne connais pas de logiciel adhoc pour les copropriétés qui soit largement diffusé en Belgique. Je suis intéressé par le nom d'un programme valable et pas trop cher.

Vous avez parlé du logiciel compta Excel. S'agit-il du traditionnel Excel ou d'un véritable logiciel de comptabilité ?

Je ne suis ni syndic ni comptable, donc je ne connais pas ces logiciels, mais je suppose qu'un vrai logiciel comptable doit établir automatiquement un bilan !!

Les postes qui y figurent doivent donc répondre aux règles de la comptabilité et non à la fantaisie d'un syndic !

Ici, nous avons manifestement la preuve que c'est le syndic ou son comptable qui ont fabriqué des postes pour arriver à équilibrer les seuls postes contrôlables, à savoir:
"décompte 2008-2009", "comptes bancaires", "fonds de réserve", "bénéf.assurance".

Le reste n'est que pure invention du syndic.

grmff a écrit :

6. Le conseil de gérance n'a aucun pouvoir formel. Mais s'il est bon, il sera écouté en AG. S'il donne un avis avant AG, le syndic sait qu'il a intérêt à le suivre. Donc, si le syndic conseille le CG, et le convainc du bien fondé d'une décision, il est quasi acquis d'avoir la décision en AG. C'est beaucoup plus confortable pour lui.

Aucun rapport n'a été joint à l'ordre du jour ni à la publication des comptes et du bilan.
Je suis le seul à avoir fait des remarques.

Interrogés, les vérificateurs aux comptes m'ont confirmé ne pas contrôler les données figurant au bilan, ce qui explique qu'ils n'aient pas vu l'erreur.

Et cependant, ils invitent chaque année tous les CP à approuver les comptes.

J'ai proposé lors de l'AG, il y a 8 jours, de refuser d'approuver de tels comptes avant correction de ceux-ci.

Réponse du syndic:
"Les comptes sont arrêtés au 30/09/09 et je ne peux évidemment pas les modifier".

Nous attendons le PV pour savoir si les CP les ont approuvés puisque pour la première fois les votes se sont faits par écrit et les résultats mis sous enveloppe scellée remise au huissier du syndic.

Seul le Juge pourra demander d'ouvrir cette enveloppe (sic)

Encore une invention du syndic.

PIM · #17 19-01-2010 23:46:56

grmff a écrit :

8. Je vous aime bien tous quand même, et je vais me bâffrer mon chocolat tout seul. Sur prescription médicale.

Mais oui, on t'aime Grmfff

grmff · #18 19-01-2010 23:13:23

Et ma devise n'auras jamais été aussi à sa place que sur ce fil de discussion.

grmff · #19 19-01-2010 23:12:38

Il me semble que Croquette remet les pendules à l'heure, et je la remercie pour cela.

Nous nous sommes tous laissés entrainés sur la pente glissante de la dérive inévitable quand on poste pendant 3 pages sur des sujets polémiques.... alors que c'est Croquette qui a initié le sujet de départ!

La dernière questions que Croquette pose concerne la nouvelle loi. Comme elle n'est pas encore publiée, et qu'elle ne le sera peut-être jamais, je passe la main.

Quelques réflexions cependant, hors nouvelle loi, en vrac, et pour tout le monde:
1. On peut faire une excellente comptabilité sur Excell.
2. 1.57euros, c'est tout petit comme arrondi dans une grosse copropriété avec beaucoup de lots
3. La dette fournisseur que je pensais être un montant négatif à l'actif... est un montant positif. J'avais donc tout faux. Mais c'est fondamentalement bizarre mais pas impossible que des fournisseurs doivent de l'argent à une copropriété. Mérite un éclaircissement. A mon avis, c'est hachement foireux. Ce n'est donc pas une allergie comptable, et j'ai tout faux dans ce que j'ai dit si on tente de l'appliquer chez vous. Désolé
4. Un bilan, c'est une photo de la compta à un moment donné. La compta est un organisme vivant. Il change, évolue, bouge, au fur et à mesure qu'on encode les factures, les payements proprio et fournisseurs, qu'on fait la répartition, les OD etc. Deux bilans peuvent donc être complètement différents. Tant qu'on a pas cloturé l'exercice, cela bouge. Une fois l'exercice clôturé comptablement, cela ne doit plus changer. Une AG approuve une clôture de compte.
5. Je ne connais pas de logiciel adhoc pour les copropriétés qui soit largement diffusé en Belgique. Je suis intéressé par le nom d'un programme valable et pas trop cher.
6. Le conseil de gérance n'a aucun pouvoir formel. Mais s'il est bon, il sera écouté en AG. S'il donne un avis avant AG, le syndic sait qu'il a intérêt à le suivre. Donc, si le syndic conseille le CG, et le convainc du bien fondé d'une décision, il est quasi acquis d'avoir la décision en AG. C'est beaucoup plus confortable pour lui.
7. Les livres journaux n'existent plus depuis longtemps. Ils sont remplacé par l'informatique! On ne "cote" pas l'informatique...
8. Je vous aime bien tous quand même, et je vais me bâffrer mon chocolat tout seul. Sur prescription médicale.

Na!

Saxo · #20 19-01-2010 21:24:30

Article 1
Les écritures sont passées selon le système dit "en partie double". Dans ce système, tout mouvement ou variation enregistré dans la comptabilité est représenté par une écriture qui établit une équivalence entre ce qui est porté au débit et ce qui est porté au crédit des différents comptes affectés par cette écriture.

Article 2
Le syndic tient le livre journal et le grand livre des comptes du syndicat.

Le livre journal, tenu selon les dispositions du décret n° 83-1020 du 29 novembre 1983, enregistre chronologiquement les opérations ayant une incidence financière sur le fonctionnement du syndicat.

Le grand livre des comptes regroupe l'ensemble des comptes utilisés par le syndicat, opération par opération.

Le livre journal et le grand livre des comptes sont cotés sans discontinuité.

Un livre journal et un grand livre tenus sur supports informatiques numérotés et datés dès leur établissement, par des moyens offrant toute garantie en matière de preuve, peuvent tenir lieu de livre journal et de grand livre des comptes.

Des comptabilités auxiliaires peuvent être ouvertes en tant que de besoin.

Le syndic édite deux balances générales des comptes, l'une éditée selon la nomenclature comptable du présent arrêté, l'autre selon les clés de répartition des charges prévues par le règlement de copropriété. Les deux balances sont en concordance.

Hélas, ceci est le début du décret comptable français pour les copropriétés
Rien de tel en Belgique à ce jour, comme on sait.

croquette · #21 13-01-2010 12:26:06

Quel est le rôle du vérificateur aux comptes ? yikes

Contrôler les factures : justifiées et exactes ? Une TVA de 21% au lieu de 6% ne réduira les charges des copropriétaires que de quelques euros après de (longues) discussions avec l'entrepreneur.

Contrôler les mouvements sur comptes : absence d'éléments injustifiés !

Vérifier les versements réguliers des copropriétaires ? sad

Il appararaît des retards et des impayés ! mad

Ceux-ci peuvent représenter en moyenne 100 euros par propriétaire mais seuls 10% de ces propriétaires sont indélicats ! mad

Le vérificateur aux comptes est choisi par l'AG : Jusqu'où doit-il aller dans son rapport ? Peut-il citer nommément les propriétaires posant problème ? lol

Quels sont ses possibilité pour, en cours d'exercice, amener le syndic à corriger certains éléments litigieux ? sad

help cry

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