Cession droit de bail commercial

nooo7

Pimonaute

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Cession droit de bail commercial

Bonjour,

Dans le cadre d'un travail scolaire, j'ai quelques questions à vous poser.

Une société vend son fonds de commerce et son droit de bail.

Quelles sont les formalités du point de vue du bail?

Ce que j'ai compris:

1) En principe, il faut l'accord du bailleur.
Toutefois, s'il s'agit d'un bail commercial tel que défini par la loi du 30 avril 1951, il faut respecter les formalités prévues par l'article 10 (envoi recommandé etc.).

Dans les 2 cas, il faut enregistrer l'acte de cession et il y aura des droits d'enregistrement de 0,2%.

Est-ce bien cela?

Supposons que le bail n'est pas commercial (il s'agit d'un bail d'une société de vente par internet), il faudra l'accord du bailleur mais l'article 10 de la loi du 30 avril 1951 ne sera pas applicable?

MERCI D'AVANCE

grmff

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Re : Cession droit de bail commercial

Faite une recherche sur "reprise fonds de commerce" et regarder ce qu'est "l'article 442" et les implications de la reprise pour le repreneur si le cédant a des dettes fiscales ou ONSS

nooo7

Pimonaute

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Re : Cession droit de bail commercial

Faite une recherche sur "reprise fonds de commerce" et regarder ce qu'est "l'article 442" et les implications de la reprise pour le repreneur si le cédant a des dettes fiscales ou ONSS

Oui je connais très bien cet article qui prévoit la solidarité du cessionnaire.

Mais ma question porte sur les formalités vis-à-vis du bailleur... Qu'en est-il? Faut-il son accord? Faut-il au contraire simplement respecter l'article 1690 du Code Civil?

grmff

Pimonaute non modérable

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Re : Cession droit de bail commercial

Je ne connaissais pas l'art 1690.

A mon avis, vous devriez aussi prendre connaissance de l'art 10 de la loi sur les baux commerciaux:

§ 5. De la cession du <bail> et de la sous-location.

  Art. 10. L'interdiction de céder le <bail> ou de sous-louer une immeuble ou partie d'immeuble ne peut faire obstacle à la cession ou à la sous-location faite ensemble avec la cession ou la location du fonds de commerce et portant sur l'intégralité des droits du locataire principal.
  Toutefois, lorsque le bailleur ou sa famille habite une partie de l'immeuble, l'interdiction de céder le <bail> ou de sous-louer reste valable.
  Le preneur qui veut user du droit qui lui est reconnu à l'alinéa 1er de sous-louer ou de céder son <bail> doit signifier au bailleur le projet d'acte de cession ou de sous-location et ce par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'(huissier de justice). Le bailleur qui croit avoir de justes motifs de s'opposer à la cession ou à la sous-location, est tenu de notifier, par les mêmes voies, son opposition motivée, dans les trente jours de la signification, à défaut de quoi il est réputé y donner son agrément. <L 05-07-1963, art. 48>
  L'opposition est notamment justifiée si le preneur n'a exercé le commerce dans les lieux loués que depuis moins de deux ans ou si le <bail> lui a été renouvelé depuis moins de deux ans, sauf le cas de décès du preneur ou autres circonstances exceptionnelles à apprécier par le juge.
  Le preneur peut, à peine de forclusion, se pourvoir dans les quinze jours de l'opposition.

  Art. 11. <L 29-06-1955, art. 1> I. En cas de cession portant sur l'intégralité des droits du locataire principal, le cessionnaire devient le locataire direct du bailleur.
  La sous-location totale accompagnée de la cession du fonds de commerce est assimilée à la cession du <bail>.
  II. En cas de sous-location totale ou partielle, faite ensemble avec la location du fonds de commerce ou donnant lieu à l'établissement d'un fonds de commerce, le sous-locataire a droit au renouvellement de son <bail>, si, et dans la mesure où le locataire principal obtient lui-même le renouvellement du <bail> principal, sauf le droit de reprise du locataire principal par application de l'article 16 et le droit du sous-locataire, en cas de non-renouvellement, à l'indemnité prévue à l'article 25 ou à l'article 16, IV.
  L'abstention du locataire principal de demander le renouvellement ou le rejet de la demande pour des motifs qui lui sont personnels, ne porte pas préjudice au droit du sous-locataire au renouvellement à condition que la demande de celui-ci, régulièrement adressée au locataire principal, ait été dénoncée au bailleur le même jour et dans les mêmes formes. Si le sous-locataire a communiqué sa demande au bailleur, celui-ci dénoncera de même copie de toute notification qu'il ferait au locataire principal.
  Si la location principale prend fin avant l'échéance du <bail> par la faute, à l'initiative ou de l'accord du locataire principal, le sous-locataire devient le locataire direct du bailleur, aux conditions à déterminer de commun accord. A défaut d'accord, le juge, saisi par la partie la plus diligente, fixe ces conditions en équité et en ce qui concerne le loyer, fait application des dispositions de l'article 19.
  III. Le preneur originaire demeure solidairement tenu de toutes les obligations qui dérivent du <bail> initial.

  Art. 11bis. <inséré par L 1997-04-13/43, art. 14, applicable aux contrats en cours au 31-05-1997> Si son <bail> ne le lui interdit pas, le preneur peut sous-louer une partie du bien à usage de résidence principale, à condition qu'il maintienne son commerce dans les lieux loués. Les alinéas 3 à 7 de l'article 4, § 2, de la Section 11 du Livre III, Titre VIII, Chapitre II du Code civil sont applicables à cette sous-location, sous réserve des dispositions suivantes.
  Si le preneur obtient le renouvellement du <bail>, conformément à l'article 14, alinéa 1er, le sous-locataire en bénéficie dans la mesure de la durée de son propre <bail>. Toutefois, il ne peut invoquer à son profit les droits directs à l'égard du bailleur prévus par l'article 11 et l'article 14, alinéa 2.

nooo7

Pimonaute

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Re : Cession droit de bail commercial

OUI merci beaucoup.

En principe, la cession du bail intervenant dans le cadre de la cession d'un fonds de commerce est-elle bien opposable par la simple notification au bailleur en vertu de l'article 1690 du Code Civil? (sous réserve de l'application de l'article 10 de la loi sur les baux commerciaux)

Ou faut-il l'accord du bailleur?

nooo7

Pimonaute

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Re : Cession droit de bail commercial

J'ai trouvé la réponse à ma question.

MERCI BEAUCOUP

Mais j'ai une autre question pour vous si vous pouvez m'aider. Savez-vous si la cession de l'immeuble est soumise au régime TVA, l'acquéreur pourra récupérer la TVA payée?