provisions pour charges

Zlurp

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Re : provisions pour charges

C'est pourquoi La compréhension de la comptabilité présentée par certains syndics nécessite

Quand Le Syndic écrit dans le P.V. que les charges demandées seront  identiques à celles de l'année précédente, sauf que les payements se feront mensuellement au lieu de trimestriellement, c'est un calcul qui me paraît simple.
Les chiffres écrits , en annexe du virement, ne se retrouvent nulle part; j'en parle au C.G. qui me dit qu'il n'y a pas de problème mais ne sait pas expliquer d'ou ils proviennent, je demande au Syndic, aucune réponse valable, je demande une entrevue au Syndic, il ne donne pas suite. Je n'ai pas reçu de réponse expliquant l'origine de ces chiffres.
ET CE SYNDIC A LE QUALITE LABEL  (LABELLE CONNERIE)
Pour moi, un Syndic qui refuse une entrevue n'est pas droit dans ses bottes, c'est ma seconde expérience de ce style. Le troisième qui avait mis le décompte d'eau de l'année précedente a corrigé après 2 rappels.

mamiloup

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Re : provisions pour charges

grmff
Citation :
je ne suis pas "le" spécialiste en missiles

Pourtant, avec un message pareil, on peut se poser la question...

Marceldufo se trompe. Luc est torpilleur à bord d'un UBote.

Zlurp

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Re : provisions pour charges

Pour pouvoir faire de statistiques il faut connaître au moins le nombre total des syndics professionnels. Ni l'IPI ni l'INS le connaît .... .

En tout cas, "mes" Syndics sont tous titulaires, agrée IPI

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Zlurp

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Re : provisions pour charges

Trois syndics qui se trompent !  cela sort de la moyenne statistiquement.

1er Syndic : (petite copropriété) erreur dans la retanscription du décompte de l'eau. le Syndic a repris les chiffres de l'an passé, Il a oublié de convoquer l'A.G. Pas de P.V. de l'A.G.
2ème Syndic : (à la côte belge) erreur dans le total de ses honoraires, et l'augmentation demandée a été ajoutée aux comptes des propriétaires d'appart. au lieu des du compte de proprio de garage.
3ème Syndic :  impossible de recalculer le montant des charges demandées.
J'ai proposé au Syndic d'aller le voir pour qu'il m'explique ces anomalies. il ne répond pas à ma demande Une semaine d'emails avec des réponses à côté de la plaque, j'apprends que le montant demandé a été augmenté de 3% sans que cela ai été proposé en A.G.
Aucun doute possible quand à la réalité des erreurs.
Ce qui est très désagréable, c'est la réaction des Syndics quand on leur dit qu'il y a quelque chose qui semble'anormal dans les comptes et qu'on aimerait une explication. Pas de rendez-vous possible, pas de réponses ou réponses à côté de la plaque, insultes par téléphone (à la côte belge)
Quand je parle d'erreur, il s'agit aussi d'erreurs volontaires.

luc

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Re : provisions pour charges

Trois syndics qui se trompent !  cela sort de la moyenne statistiquement. (...)

Qui sont ces trois syndics, sauf celui de totocane?

(...) cela sort de la moyenne statistiquement. (...)

Pour pouvoir faire de statistiques il faut connaître au moins le nombre total des syndics professionnels. Ni l'IPI ni l'INS le connaît .... .

Actuellement on peut comme agent immobilier agréé ou stagiaire, être administrateur de biens, sans faire preuve de compétence dans cette spécialité.

Il y a au moins 7000 agents immobiliers, une  erreur de 1% est acceptable. Tous ne sont pas universitaire. Donc il faut au moins 70 qui se trompent avant de pouvoir dire ... .

Si les syndics sont effectivement à 1000, ce qui est probable, alors il en faut 10 avant de pouvoir dire ....

Francis

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Re : provisions pour charges

Trois syndics qui se trompent !  cela sort de la moyenne statistiquement.

La compréhension de la comptabilité présentée par certains syndics nécessite parfois une tournure d'esprit particulière.  C'est pourquoi j'essaie de présenter les comptes simplement.

J'ai connu il y a quelques années un copropriétaire qui n'était jamais d'accord avec les décomptes et contestait mes compétences mathématiques en pleine AG (notamment).  Après avoir tenté à plusieurs reprises de lui expliquer par le détail, et en remettant tout à plat, j'ai fini par déposer les armes et à ne plus lui répondre par le détail.  Il conteste encore en AG mais , comme il est connu, on passe tranquillement aux votes et tout passe à chaque fois.

Il est impossible sur base du peu d'éléments fournis de se faire une idée réelle du problème mais il faut aussi parfois envisager que l'on est soi-meme dans l'erreur et ne pas systématiquement penser que les autres ont tort. 
Attention, je ne met pas vos aptitudes en doute ni ne défends systématiquement les syndics.

grmff

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Re : provisions pour charges

je ne suis pas "le" spécialiste en missiles

Pourtant, avec un message pareil, on peut se poser la question...

MarcelDufo

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Re : provisions pour charges

Le fait qu'on est  un spécialiste des missiles sol-air dans l'armée avec un tas de diplômes universitaires, n'a rien à voir avec la compétence à contrôler l'exécution des décisions de l'AG par un agent immobilier agréé en tant que syndic de l'ACP.

Juste pour le fun : ...pas plus que le fait d'avoir été officier subalterne d'administration ne délivre ipso facto un label de connaissance universelle : nous sommes bien d'accord, cela n'a rien à voir.  (Et, non, je ne suis pas "le" spécialiste en missiles, mais un CP plein de bon sens, pas même membre de votre ACP - heureusement !!!)

luc

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Re : provisions pour charges

(...)
Mais si vous devez affronter le syndic (et l'AG), affrontez le sur des choses qui en valent la peine. Pas sur des détaux.

@totocane,

Sur le plan pratique je rejoint entièrement Grmmf.

Mon plan est encore en exécution (en 2001 j'étais où vous êtes maintenant), donc je ne peux pas aller plus en détail.

Ne laissez pas vous impressionner par cette longue durée.

Depuis 2008, grâce surtout aux parlementaires NYSSENS et HAMAL, le monde officiel est en train de se réveiller lentement, mais sûrement, en ce qui concerne l'existence et la problématique des ACP.

Le risque est réel, si vous ne suivez pas la méthode préconisé par grmff, que vous serez harcelé.

grmff

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Re : provisions pour charges

Ce n'est pas parce qu'on est labellisé qu'on est plus honnête ou qu'on fait moins de bêtise. Personnellement, j'étais contre les labels. (voir la fonction recherche dans les archives profondes de pim.be)

Le "label" est une démarche commerciale autant que de qualité. Ceux qui ont leur label s'en vantent. Et dès lors, ils n'aimeraient pas le perdre! En effet, quand on s'est vanté d'être labellisé, c'est pas facile d'expliquer qu'on a perdu le label parce qu'on ne respecte pas la charte...

Dès lors, vous avez un point de pression de taille: le label!

Portez plainte auprès du labelliseur (qui nous lit d'ailleurs...)

Zlurp

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Re : provisions pour charges

Mais si vous devez affronter le syndic (et l'AG), affrontez le sur des choses qui en valent la peine. Pas sur des détaux.

Juste encore un petit détail : Ce Syndic, selon ses dires, a reçu le Qualité Label
Qu'est-ce que ceux qui ne l'ont pas doivent faire comme conneries et erreurs ?????
P.S. Je suis contre ces labels et autres certificats. Pour être un bon syndic, il n'est pas indispensable d'être labelisé.

Zlurp

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Re : provisions pour charges

Le fait qu'on est  un spécialiste des missiles sol-air dans l'armée avec un tas de diplômes universitaires, n'a rien à voir avec la compétence à contrôler l'exécution des décisions de l'AG par un agent immobilier agréé en tant que syndic de l'ACP.

ENTIEREMENT d'accord, mais quand je signale au président du CG  que , preuves à l'appui, l'acte de base n'est pas respecté , que la loi n'est pas respectée, je m'attendais à ce que le C.G. , aille dans mon sens et ne soit pas de combine avec le Syndic.

luc

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Re : provisions pour charges

(...)
Et surtout, j'avais confiance: avec 2 fonctionnaires de notre force publique et un comptable dans le C.G. on pouvait espérer .....Rêve toujours !

"I know ... ".

La qualité des mandataires n'a rien à voir avec le compétence d'être mandataire dans une ACP spécifique.

Le fait qu'on est  un spécialiste des missiles sol-air dans l'armée avec un tas de diplômes universitaires, n'a rien à voir avec la compétence à contrôler l'exécution des décisions de l'AG par un agent immobilier agréé en tant que syndic de l'ACP.

Zlurp

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Re : provisions pour charges

Vous en êtes immunisé, dès que vous les connaissez.

L'utilisation de cette manière d'intimider veut seulement dire qu'ils n'ont pas d'autres arguments. Rien de plus.

Merci, vous me redonnez un peu de courage, ne comprenant pas leurs arguments, je me croyais atteinte de senilité précoce.
Et surtout, j'avais confiance: avec 2 fonctionnaires de notre force publique et un comptable dans le C.G. on pouvait espérer .....Rêve toujours !

luc

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Re : provisions pour charges

(...)
J'abandonne, je me rends compte que j'ai perdu un max de temps, que "mon" Syndic a quand même sérieusement mis en cause mes capacités mentales ? intellectuelles? , en m'écrivant "mais Madame, ce calcul est pourtant clair". (ce qui correspondait dans mon esprit à "pauvre vieille, t'es même plus capable de vérifier tes comptes") alors que les chiffres qu'il a écrits sont n'importe quoi.
Cette technique a été utilisée par un autre de "mes" Syndics.
Ils apprennent ça lors de leurs stages ?

Cette technique était déjà connu (et décrite) dans le temps des grecques il y a 3000 années.

Elle est probablement propagés par une minorité d'agents immobiliers qui ont suivie en plus aussi une formation de juriste ou qui sont suivi un cours de grec en humanités.

Certains sujets de ce salon vont plus en détail (cherchez le mot sophisme). Il a y une trentaine de techniques connues qui ne servent qu'à déstabiliser l'adversaire.

Vous en êtes immunisé, dès que vous les connaissez.

L'utilisation de cette manière d'intimider veut seulement dire qu'ils n'ont pas d'autres arguments. Rien de plus.

Zlurp

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Re : provisions pour charges

Mais si vous devez affronter le syndic (et l'AG), affrontez le sur des choses qui en valent la peine. Pas sur des détaux.

J'abandonne, je me rends compte que j'ai perdu un max de temps, que "mon" Syndic a quand même sérieusement mis en cause mes capacités mentales ? intellectuelles? , en m'écrivant "mais Madame, ce calcul est pourtant clair". (ce qui correspondait dans mon esprit à "pauvre vieille, t'es même plus capable de vérifier tes comptes") alors que les chiffres qu'il a écrits sont n'importe quoi.
Cette technique a été utilisée par un autre de "mes" Syndics.
Ils apprennent ça lors de leurs stages ?

luc

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Re : provisions pour charges

(...) chaudière dont les frais sont partagés sur 3 immeubles qui ont un nombre d'appart. différents. (...)

Votre ACP appartient probablement à cette catégorie d'ACP (acte de base par phase de construction) des années soixante qui pose un problème au projet de loi, actuellement en discussion au Parlement.

C'est un fait que la jurisprudence actuelle donne un résultat un peu bizarre. Entre autres les factures ne peuvent être contrôles que par l'ACP de la phase dans laquelle l'installation commune se trouve.

Mardi/mercredi prochain on connaîtra en principe la direction dans laquelle le Parlement va travailler.

grmff

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Re : provisions pour charges

Mais il n'y a pas que ça

Pour le reste, au vu de ce que vous expliquez, il y a de quoi se poser achement de question.

Mais si vous devez affronter le syndic (et l'AG), affrontez le sur des choses qui en valent la peine. Pas sur des détaux.

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Re : provisions pour charges

Ceci étant dit, en indexant la provision de 3%, ils n'empochent rien du tout. Vous n'êtes pas volé. Pas là en tout cas.

Non pas volée , pas là en tout cas. Je me demande ce qui se passe pour les comptes que le propriétaire ne sait pas cotrôler. (chaudière dont les frais sont partagés sur 3 immeubles qui ont un nombre d'appart. différents
électricité des garages idem .
Mais il n'y a pas que ça, le forfait gaz (on n'a pas de compteurs) a été augmenté de 25% sans que personne ne soit averti
Les décisions de l'A.G. n'ont pas été respectées pour ce qui concerne le Président : il n' a pas eu le majorité requise et le Syndic l'a quand même mis à la tête du C.G. , le Syndic ne passe jamais dans l'immeuble (il me l'a dit) je m'arrête là.
Mais je suis obligée de constater que la loi n'est pas respectée, que l'acte de base n'est pas respecté, que je dois passer une semaine pour vérifier mes comptes (je ne suis pas comptable)parce que le Syndic se permet de rajouter 3%, que de plus, il met dans la colonne quote part n'importe quoi, que le montant est faux.
ET QU'ON OSE DIRE QUE LES COPROPRIETAIRES NE S'INTERESSENT PAS A LEUR COPROPRIETE.
Les 3 Syndics qui s'occupent de mes 3 apparts agissent de la même manière.
Augustin n'a pas complètement tort

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Re : provisions pour charges

Ceci étant dit, en indexant la provision de 3%, ils n'empochent rien du tout. Vous n'êtes pas volé. Pas là en tout cas.

Votre conclusion peut être:
bandes de nazes au niveau contact client
incapables de faire appliquer une décision que vous nous faites prendre
incapables d'expliquer un décompte pourtant simple
coupable de déni de démocratie
incapables de rédiger des actes de base
incapables de lire un acte de base
infoutu d'expliquer des bilans

Mais à ce stade, pas malhonnête à s'en foutre dans les poches hors contrat.

La question inévitable: Que faire? 

Zlurp

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provisions pour charges

Bonjour,
Dans notre acte de base, il est écrit que chaque copropriétaire payera une  provision equivalente à xxxx franc à multiplier par le nombre de quotités qu'ils possèdent dans les parties communes, éléments privatifs , sous réserve du droit du syndic d'adapter la provision permanente en fonction des coûts.
Lors de l'A.G. un copropriétaire a demandé que la provision des charges soit calculée en fonction des dépenses réelles de chacun l'année précédente. Cette demande a été acceptée.
Est- ce que je peux demander , lors de la prochaine A.G. que l'on revienne au système des charges par quotités comme dans l'acte de base ?