DUR! Que faire quand les charges et les relevés annuels s'emballent???

PimMyHouse · #1 26-01-2010 02:07:50

Bonjour à tous et grand merci pour ce forum!

Je viens de trouver des discussions et des informations de qualité et je me sens déjà moins seule dans mon parcours de novice combattante.

Je me présente Mademoiselle P. de Bruxelles, employée.

Je vous expose brièvement mon problème… En septembre 2009 j’ai acheté un tout petit appartement de 55 m² dans une énorme (+/- 75 flats et appartements) copropriété. L’agent immo n’a pas été réglo concernant le détail des charges donc je suis allée de surprise en surprise. Un classique j’imagine.

En décembre 2009, lors de ma toute première AG, j’ai halluciné... Sur 75 propriétaires nous étions 9 propriétaires + le syndic. Là, on nous annonce que pour la mise en conformité des 3 ascenseurs (je ne savais pas qu’il y en avait autant) il va falloir augmenter de 50% les charges.
Aïe, ça commence mal!

Pour info, les charges de ce petit appart me coutent déjà 150 euros/mois et maintenant avec l’augmentation je trouve que ça ça fait beaucoup de « surprise » pour une jeune propriétaire.

Durant l’AG j’ai bien essayé de poser des questions mais les réponses sont restées vagues, et tout le monde (moi y compris) a accepté sans broncher. Je manque d’expérience, je ne savais pas quoi faire.

Pour le décompte annuel personne n’a expliqué les dépenses, ni les répartitions annuelle des charges réparties pour la période 01/10/2008 – 30/09/2009.

Maintenant on me demande de payer pour cette période (01/10/2008 – 30/09/2009) la somme de 600 euros mais je n’ai reçu les clefs que le 1/06/2009 (pour faire faire des devis, pas pour y vivre) et je n’ai emménagé que le 14/09/2009?!?

Je rappelle que les 600 euros demandés ne sont pas des charges mensuelles mais un décompte annuel.

Ne pensez-vous pas que ce soit trop pour 4 mois "d’occupation"?
Dans ce décompte annuel il y a également la facture de chauffage/eau chaude/froide pour la période du 16/09/2008 – 14/09/2009 et que je dois payer en totalité. Je n'ai emménagé que le 14/09 et je n'ai jamais consommé d'eau ni meme de chauffage avant cette date puisque je n'y habitais pas.

Est-ce normal? Si non, que dois-je faire?

J’ai reçu cette note à payer le 29/11/2009 mais je n’arrive pas à comprendre le décompte avec mes quotités et ma période d’occupation… Je suis désemparée!
J’ai essayé de parler avec le syndic plusieurs fois mais il n’est pas trop à l'écoute quand je l’appelle j’ai constamment le sentiment de le déranger. Etant de nature réservée je n’ose pas trop insister mais j’ai le sentiment qu’il y a une erreur cependant mon manque de connaissance en la matière ne me permet pas de me faire entendre comme je le souhaiterais.

J’espère que quelqu’un de plus expérimenté pourra me donner un petit coup de pouce…

D’avance merci.

Bien à vous,

Pim My House

Panchito-9340 · #2 26-01-2010 10:21:31

Bonjour,

Si vous êtes propriétaire depuis le 1 juin 2009, les charges vous incombent depuis ce jour-là. Que vous ayez occupé l'appartment ou pas est absolument sans incidence.

Dans les décomptes eau et chauffage, on tient souvent compte (cfr votre acte de base - règlement d'ordre intérieur) d'une ventilation frais fixes-frais variables (exemple 35%-65%). Donc il est normal que votre décompte ne soit pas nul même si vous n'avez pas consommé. La chaufferie doit être entretenue, etc...

Si vous avez peur de "déranger" votre Syndic, vous pouvez certainement vous adresser à votre commissaire-aux-comptes qui est peut être un copropriétaire tout comme vous.

Francis · #3 26-01-2010 18:45:45

Voyez également votre notaire, il avait l'obligation légale d'interroger le syndic sur l'état des dettes, etc, de la copropriété et du propriétaire vendeur !

En tout état de cause vous n'êtes redevables que des charges à partir de la date de l'acte, sauf exception.

grmff · #4 26-01-2010 20:47:20

Outre l'excellente réponse de Francis, il faut voir si les charges d'eau et chauffage ont été réparties correctement entre vous et le propriétaire précédent. Vous n'avez pas à payer 100% des charges si la période concerne aussi l'ancien proprio.

PimMyHouse · #5 27-01-2010 09:49:09

Merci pour toutes ces informations.

Je vais essayer de voir ça avec la propriétaire qui valide les comptes. Car sur le relevé annuel des calorimètres/eau chaude/froide pour la période septembre 2008 - septembre 2009 de la société ISTA, j'ai remarqué que le syndic me demande la totalité des frais sans prendre en compte que je jouissais du bien légalement qu'à partir du 1 juin 2009. Je vais donc demander qu'il prenne uniquement en considération ma période d'occupation de 128 jours sur 365.

Quant à mon notaire il avait envoyé un recommandé au syndic en posant toutes ces questions mais ce recommandé est resté sans réponse!

Je trouve tout ceci fort désagréable et j'espère vraiment que le syndic acceptera de prendre le temps de refaire le calcul correctement mais je dois vous dire que j'en doute :-)

Souhaitez-moi « bonne chance »… Je vous tiens au courant.

Bien à vous,

Pim My House

Panchito-9340 · #6 27-01-2010 09:58:25

Je ne pense pas que cela soit le problème du Syndic. Il aurait fallu que vous régliez cela avec le vendeur au moment de l'acte. Soit à l'amiable entre parties, soit en transmettant au syndic les relevés lors de votre entrée et lui demander, moyennant finances, d'établir le partage des charges entre vendeur et acquéreur. Comme cela n'entre normalement pas dans la mission standard d'un Syndic, il peut réclamer des honoraires supplémentaires si vous lui demandez d'établir un décompte partagé.

luc · #7 27-01-2010 10:40:05

PimMyHouse a écrit :

(...) Quant à mon notaire il avait envoyé un recommandé au syndic en posant toutes ces questions mais ce recommandé est resté sans réponse! (...)

Je crois que votre syndic n'a pas exécuté les dispositions suivantes du Code Civil:

Art. 577-11. <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. En cas de transmission de la propriété d'un lot, le notaire instrumentant est tenu de requérir, par lettre recommandée, du syndic de l'association des copropriétaires l'état :
1° du coût des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale avant la date de la transmission, mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date;
2° des frais liés à l'acquisition de parties communes, décidée par l'assemblée générale avant la date de la transmission mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date;
3° des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés antérieurement à la date de la transmission, mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à cette date.
Le notaire en informe les parties.
A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci.

Je vous conseille de voter à l'AG 2010 contre la décharge 2009 du syndic, pour conserver vos droits.

Cette carence du syndic, constaté par le notaire, ouvre une voie possible de récupérer directement chez le syndic les dégâts causé par cette carence.

Il n'y a aucune sanction directe dans la loi contre cette carence, parce que le syndic en devient par loi responsable des conséquences, s'il ne délivre pas l'état imposé par la loi impérative.

Hormis tout cela il faut vérifier si le vendeur a demandé au syndic/ à ISTA de faire un décompte intermédiaire.

Conseil général: estimez d'abord vos dégâts.

immorp · #8 27-01-2010 12:25:38

luc a écrit :

PimMyHouse a écrit : (...) Quant à mon notaire il avait envoyé un recommandé au syndic en posant toutes ces questions mais ce recommandé est resté sans réponse! (...)
Je crois que votre syndic n'a pas exécuté les dispositions suivantes du Code Civil:

Il faudrait peut-être aussi que les notaires perdent cette habitude d'envoyer leur recommandé à l'adresse de la copropriété, et non au syndic...
Je viens encore d'avoir le cas

Panchito-9340 · #9 27-01-2010 12:36:54

Dans les 2 copropriétés pour lesquelles je suis commissaire-aux-comptes, le Syndic facture au nouveau propriétaire un montant forfaitaire de 100€ pour "mutation de lot", ce qui inclut la fourniture de tous les documents nécessaires au notaire instrumentant ainsi que l'établissement d'un décompte intermédiaire.

grmff · #10 27-01-2010 14:58:28

Les notaires qui écrivent à la copropriété et non au syndic font mal leur travail. Les envois à l'adresse du siège de la copropriété sont invalides.

Exemple: un huissier dépose une citation à l'adresse de la copropriété: aucune valeur! (exemple vécu qui m'a permis d'annuler une demande d'annulation d'AG!)

gaston · #11 27-01-2010 15:20:49

Moi, quand j’ai emménagé dans mon appartement (il y a déjà quelques année), le propriétaire n’avait pas relevé les calorimètres et moi, je ne connaissait pas le principe des calorimètres.
Le syndic a calculé la consommation de chaque propriétaire au prorata de notre occupation.
C’est juste une règle de trois.
Il y a juste des frais quand ista vient faire le relevé intermédiaire.

Bien à vous.

Francis · #12 27-01-2010 19:23:04

@ PimMyHouze, si le syndic vous a envoyé le décompte cela veut dire qu'il a recu le courier du syndic et donc qu'il aurait du faire la répartition entre vos charges et celles de votre prédécesseur. Vous lui avez peut-être aussi communiqué la date de l'acte et les relevés des compteurs !
à défaut de relevés valables, un décompte au "prorata temporis" est la solution la plus simple.

grmff · #13 27-01-2010 22:47:46

Et au passage, j'adore le pseudo "pimp my house"...

PimMyHouse · #14 29-01-2010 12:59:40

Merci beaucoup pour tous vos précieux conseils. J'essaye de joindre mon syndic mais…

Mon notaire a envoyé le courrier à la bonne adresse, je viens de vérifier.
Dans l’acte authentique au chapitre « Copropriété / Charges » Point 7 Syndic :

« Conformément à l’article 577-11 du Code civil, le notaire instrumentant à par lettre recommandée en date du 11 juin 2009, interrogé le syndic de l’immeuble xxxx à 1000 Bruxelles, rue xxxxxx concernant la copropriété de l’immeuble. Le Syndic n’a pas répondu à ce jour. »

@ Luc >>>
Que veut dire voter contre la décharge du syndic?
Comment puis-je plaider ma cause en mettant en évidence la carence du Syndic?
Comment dois-je procéder?
Et que faire s’il ne veut pas m’entendre? Ou rectifier le décompte?
Le vendeur n’a pas demandé au Syndic/Ista de faire un décompte intermédiaire (sinon j’imagine que je ne serai pas dans cette situation exaspérante)

Une autre chose me tracasse, le décompte devait être payé pour le 31 décembre 2009 au plus tard, je me retrouve donc dans la peau du mauvais payeur et ça me mets dans une position délicate. Ceci dit, je ne suis pas d’accord de payer un décompte mal réparti.

@ Francis >>>
Oui de toute évidence le Syndic a bien reçu le courrier de mon notaire mais il n'y a jamais répondu, quant à moi je lui avais téléphoné pour le prévenir que j’étais la nouvelle propriétaire et de la date du commencement de l’occupation. Concernant les calorimètres et le relevé d’eau chaude/froide, j’étais certaine que c’était fait par le vendeur. D’ailleurs lors de la signature mon notaire à demandé à la partie vendeur si c’était fait et ils ont acquiescé, ils on menti. Du coup moi, j’ai murmuré un « oui je crois » mal assuré. Je m’en veux beaucoup!

@ gmrff >>>
Merci!

Bien à vous,

Pim My House

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