Lettre ouverte à nos représentants- drame de Liège

grmff · #1 29-01-2010 12:17:14

Mon bien cher représentant,

En temps que propriétaire investisseur privé, j'ai été touché par le drame de Liège. Très égoïstement, je me suis demandé si cette explosion de gaz dramatique pouvait m'arriver aussi? Et que faire pour l'éviter?

Ensuite, je me suis rassuré. Je sais que le CPAS de la Ville a visité mes logements (quand le CPAS doit donner la garantie locative), que la Région Wallonne a visité mes logements (Quand le locataire demande une allocation loyer ou déménagement), que j'ai le permis de location...

Rassuré, j'ai passé une bonne nuit. Puis, j'ai réfléchi.

Loin de savoir la raison du drame de Liège, j'ai échafaudé une hypothèse sur ce que j'ai entendu (voir ci-dessous). J'en ai conclu que les chauffe-bain n'avaient pas de sonde TTB (antirefoulement) et que la cheminée s'était bouchée.

Cela m'a fait réfléchir: qui pouvait vérifier cela? A quel niveau est-ce que cela a disjoncté? Est-ce que chez moi, cela peut faire pareil?

Qui se charge actuellement de la sécurité et salubrité?
-la RW
-la commune
-les pompiers
-le CPAS
-la loi "permis de location"
-la police, lors du contrôle domicile
-AIB Vinçotte/ BTV/ Belor: lors de la vente, il faut un rapport de conformité (ou non) électrique avec obligation de se mettre en ordre.

Quelles sont les règles applicables?
-Pompiers: pas de règles. Au bon vouloir du pompier
-RW: la loi de la RW.... plus un tas de règles écrites par la RW à son usage interne...
-Commune: idem que la RW
-CPAS: aucune idée
- "permis de location": chaque commune a sa procédure propre. Mais globalement, des règles existent
-Conformité électrique: selon BTV, ils doivent retourner dans 90% des habitations. Les manquements sont généralement: prise de terre insuffisante, pas de différentiel.

A noter que dans tout cela, à aucun moment on ne vérifie les installations gaz. Pourtant, il suffirait de devoir joindre une preuve (facture de moins d'un an, pas exemple...) de l'entretien du chauffe-bain. Parce que personne (de sérieux et agréé) ne ferait un entretien dans une installation sans sonde TTB...

Mais le propriétaire doit-il vraiment subir les visites de tous ces intervenants? N'existe-il pas un moyen de centraliser, pour éviter les redondances (voir mes expériences ci-dessous) N'y a-t-il pas un double emploi évident entre le permis de location et la visite par le CPAS?

Actuellement, certains logements sont déclaré « OK » par le CPAS, mais déclarés insalubres par la RW ou pour le permis de location (j’ai eu le cas)

Je ne plaide pas pour moins d'obligations sur le propriétaire, mais pour mieux d'obligations. Simplifier la vie du propriétaire, c'est aussi simplifier la vie de l'administration. Il ne faut pas moins de règlement, il faut mieux de règlement.

Actuellement, nous avons un Code du Logement en Région Wallonne. Ce Code, il a tellement été modifié que même l'administration n'ose plus le mettre en ligne de manière officielle. Il est disponible sous forme « officieuse ».

Autre reproche que je veux formuler à l’encontre de ce code, c’est son épaisseur. Il est très épais… mais 95% des articles ne concernent pas les propriétaires privés. La majorité concerne les sociétés de logements sociaux. Quand un privé voit le nombre de page du code du logement, il se décourage…

Ne peut-on faire un code du logement, et un code de la gestion des logements sociaux. La salubrité des logements doit être la même pour tous. Mais si on rassemblait les règles de salubrité qui s’appliquent à tous dans un seul document lisible pour tous, disponible officiellement, il serait mieux diffusé, donc mieux compris et mieux appliqué.

Ma crainte au lendemain du drame de Liège, c’est qu’on ne se remette pas en cause, et qu’on ne fasse que rajouter une couche : des contrôles gaz AIB-Vinçotte obligatoire lors de la vente, obligatoire tous les 5 ans. Les politiciens seraient effectivement couverts. Mais la population ne serait pas plus en sécurité ! Et ceux qui appliqueraient les nouvelles règles devraient augmenter les loyers en conséquence. (solution politique : bloquons les loyers ?... Au secours…)

Ce qu’il faut, c’est un canevas de contrôle simplifié, lisible par tous, qu’on soit professionnel ou non. Que ce canevas soit utilisé par les contrôleurs CPAS, par les contrôleurs RW, par les contrôleurs Permis de location. Mais aussi par les propriétaires. Qu’ils sachent ce qu’on leur veut. Avec des règles claires, simples, écrites, et valides pour tous !

Les permis de location ont plus de 5 ans. L’administration a une expérience suffisante des dérogations nécessaires. Les inspecteurs savent ce qu’il manque au règlement (certains logements déclarés salubres sont en réalité des taudis insalubres…) Modifions le code du logement sur base de cette expérience de 5 ans.

Et de grâce, prenons en compte des documents tels que les états des lieux d’entrée. Trop souvent, c’est le locataire qui rend le logement insalubre…
Voilà, mon cher représentant. Je te joins aussi mes expériences Kafkaïenne ci-dessous. Mon but est de relater mon expérience de terrain, afin que les règlements soient appliqués de manière identique par et pour tous.

Evitons de dégouter encore plus cette majorité silencieuse de propriétaires qui essaye de faire les choses consciencieusement mais se fait traiter de marchand de sommeil. Evitons qu’une fois que tous les dégoutés soient partis, il ne reste que les dégoutants…

Bien à toi

Mon hypothèse du drame de Liège :
J'ai des logements où il y a du gaz. Je me suis posé la question: est-ce que cela pourrait m'arriver?

Au journal, il y avait une interview du patron de AIB-Vinçotte. Celui-ci trouvait anormal qu’il n’y ai pas de contrôle de conformité réguliers des installations gaz.

Mais qui est cette personne? Le représentant d’une société qui gagne sa vie en faisant des contrôle. Plus de contrôle, plus de business. Et donc, c'est juste un marchand de soupe qui vient pour qu'on lui achète plus de soupe.

Pour cadrer l’entreprise en question, les contrôleurs AIB-Vinçotte ont des « objectifs ». Ils doivent chercher la petite bête jusqu'à refuser l'installation électrique (et donc rendre nécéssaire un deuxième passage payant!) dans un certain pourcentage de cas. Des quotas de PV négatifs…

Le but de AIB-Vinçotte n’est pas la sécurité, c’est le chiffre d’affaire. Ne reprochons pas cela à une société commerciale. Mais cadrons son discours pour ce qu’il vaut…

Ceci étant dit, j'ai assisté à un contrôle gaz. Pour faire le contrôle, il a fallu dévisser une pièce, qui était vachement grippée. On a tellement forcé, qu'après, il y avait des fuites partout. Ce qui me fait dire qu'un contrôle ne solutionne pas les problèmes: il les crée. Parce qu'une fois le contrôle effectué, et enfin correct, il a fallu revisser cette foutue pièce. En forçant sur tout le bazar... Avec des fuites qui restent ?

Après quoi, j'ai posé la question au contrôleur de savoir comment vérifier les autres installations de l'immeuble, mais sans faire tout ce cirque. Il m'a expliqué. Très simple. Peu couteux. Rapide. Mais pas "légal". Pas une méthode "conforme" aux Règlements...

Ensuite, j'ai écouté le discours des locataires du batiment qui a explosé à Liège. Ils expliquaient que leur chauffe-bain faisait des retours de flammes. A mon humble avis, c'est le signe de deux choses: mauvais tirage de la cheminée, et pas de sonde TTB qui est obligatoire depuis des années et qui empêche l'allumage d'un chauffe-bain relié à une cheminée avec mauvais tirage.

Chez moi, les sondes TTB ont sauvé deux personnes: Une fois, c'était un oiseau tombé dans la cheminée. Une autre fois, des gravas empêchaient la sortie des gaz.

Par ailleurs, j’ai aussi lu qu'une alerte gaz avait été donnée il y a quelques jours. J’ai entendu la société du gaz qui disait "après le compteur, ce n'est plus notre problème".
J’ai vu sur ma facture gaz "en cas d'odeur de gaz, téléphonez à tel numéro"
J’ai entendu qu’un service était venu contrôler la rue à Liège suite à un appel de locataire (ils doivent se mordre les doigts…), mais n'ont rien trouvé.
J’ai entendu des locataires à Liège qui disaient "que cela fait des années que cela sens le gaz", que les chauffe-bain "explosaient"
J’ai vu l’interview du propriétaire qui disait, papier à l’appui, que SGS a contrôlé les installations (SGS, c’est un organisme qui fait le même métier que AIB. C'est SGS Italie qui avait contrôlé l'Erika aussi...)

Tellement de possibilité de récupérer les erreurs. A chaque stade.

Le locataire qui sent le gaz depuis des années: coupable.
Le proprio qui laisse des chauffes-bains sans sonde TTB: coupable.
SGS qui contrôle l'installation gaz, mais seulement les tuyaux. Sans regarder les chauffes-bains parce que ce n'est pas dans la norme: coupable.
Les services de recherche de fuite de gaz: coupable de ne pas avoir cherché jusqu'au bout!
Les responsables des sociétés de gaz qui disent "après le compteur, c'est plus notre problème »: coupable de négligence crasse et grave.
Le locataire qui voit le chauffe-bain faire des explosions: coupable de l'avoir laissé allumé alors qu’il faisait des « explosions ».

Si un seul de ceux-là avait dit "stop, le processus déconne", l'accident ne serait pas arrivé.
Reste à voir s'il y a un rapport pompier pour cet immeuble. Dans ce cas-là, ce sera "le bourgmestre: coupable de ne pas avoir fermé le bâtiment" et les services des pompiers: Coupable de faire 1000 rapport foireux à tel point qu'on ne les lit plus étant donné qu'ils sont si stricts qu'ils sont inappliqués"."

Tout ceci étant dit de l'extérieur. Il est fort probable que je me trompe lourdement, et je m'en excuse. Mais ce scénario est plausible. S'il s'avère que ce ne soit pas celui de l'explosion de Liège, j'espère que je n'aurai jamais raison ailleurs...

Mes expériences Kafkaïennes avec les règles immobilières :
Histoire 1: Logement déclaré insalubre
Mon locataire demande une allocation déménagement / un aide au loyer. La région wallonne envoie un inspecteur. L'inspecteur ne prévient pas le propriétaire, se rend sur place, voit les manquements, les consigne dans son rapport et envoie son rapport au locataire et au propriétaire. Et à l'administration communale.

Je vous passe l'opacité des règles de salubrité de l'administration qui refuse de les communiquer. Il y a de quoi écrire un bouquin rien que sur leur « jurisprudence interne ».

A ce stade-ci, rien ne se passe. Seul le bourgmestre peut faire quelque chose.

Recevant les manquements, je fais le nécessaire immédiatement. Ce n'était pas grand chose, mais une des raisons était causée par le locataire: il avait déplacé le détecteur de fumée, et l'avait mis à un endroit non conforme!

Je retéléphone à la RW. Ils me disent que ce n'est plus leur problème. Ils ont fait rapport, et basta. Bravo le suivi. Je dois m'adresser à la commune.

Je m'adresse à la commune. Un inspecteur vient. Il déclare le logement conforme. Il me dit que la commune ne me poursuivra pas, et que l'appartement ne sera pas fermé avec placards.

Je lui demande: et pour l'allocation loyer de mes locataires? Ben ça, monsieur, ce n'est pas de mon ressort. Voyez avec la RW. (mais on tourne en rond, là...)

Rebelote à la RW, mais un autre service. Pas celui des inspections, mais celui des aides aux loyers. "C'est en ordre? On vous envoie un inspecteur!" Redondance ? Vous avez dit redondance ?
Je téléphone au service des inspections de la RW pour pouvoir être présent: "Impossible monsieur, la loi ne nous oblige pas à prévenir le propriétaire, et nous ne le ferons pas."

Quand on sait qu'un locataire a 36 solutions pour rendre volontairement son logement insalubre, je trouve dingue que le propriétaire n'ait pas la possibilité de se faire communiquer la date de visite par l'administration.

Kafka: le parcours du combattant dans les méandres de l'administration et de ses règles.
Et si le logement avait vraiment été dangereux, le temps que l'inspecteur fasse son rapport, que le courrier parte chez le bourgmestre, que les services de celui-ci ouvre le courrier, l'immeuble aurait eu 10x moyen de s'écrouler.

Kafka: l'impossibilité d'être présent lors de son jugement (parce que le passage de l'administration, ce n'est pas autre chose qu'un jugement...) C'est contraire aux droit de l'homme! (dans le temps, on était obligé d’être présent. Aujourd’hui, on ne peut pas !)
Kafka : Il est amusant aussi de constater que le service logement du CPAS avait visité le logement avant d’octroyer la garantie locative. Des règles différentes ?
Kafka encore: il est amusant de constater que le logement en réalité n’est pas conforme pour un permis de location au niveau de l’aération (mais cela, je ne l’ai appris que par la suite : voir l’histoire 2…) Des règles différentes ?

2e histoire: permis de location
Mes permis de location pour petits logements viennent à échéance. Je demande à un inspecteur agréé privé de venir faire l'inspection de mes petits logements. Je suis recalé pour:
-détecteur incendie qui manque (enlevé par le locataire, puisque j'ai un état des lieux d'entrée qui précise bien qu'il y a un détecteur et qu'il fonctionne.)
-aération insuffisante (les règles on changé il y a 2 ans monsieur. Vous aviez fait les travaux il y a 3 ans? Ben faut les recommencer...)
-danger sur les luminaires: les globes ne sont pas présents. (Ils sont sur l'armoire? C'est le locataire qui les a enlevés? Qui les a cassés? Ben, à mon passage, ils doivent être en place...)

Il est à noter que ce logement a été visité par:
- le service logement du CPAS, qui n'a rien trouvé à redire.
- le service logement de la RW pour les aides au déménagement (je l'ai appris.... lors de l'histoire 1: "Mais monsieur, rassurez vous. On voit passer régulièrement votre nom dans nos dossiers...") qui n'a rien trouvé à y redire

A noter que si l'inspecteur privé "permis de location" devait appliquer les règles au logement de l'histoire 1, le logement serait insalubre pour manque d'aération!!!

Kafka : le nombre de niveau de pouvoir de l'administration: la ville, la région, les inspecteurs "Permis de location" qui ont des avis différents… Des règles différentes ?
Kafka : j’ai eu une remarque au niveau de l’électricité. Remarque qui va au-delà de ce que demande le RGIE (qui est la bible en matière électrique…) AIB-Vinçotte aurait validé l’installation, mais pas l’inspecteur de la RW…

Kafka : Aucun de ces inspecteurs n'a regardé mon installation gaz. Aucun de ceux-ci n'a vérifié si le chauffe-bain avait une sonde TTB. Aucun de ceux-ci ne m'a demandé une preuve comme quoi l'installation gaz avait été entretenue.

Si demain le logement explose, je pourrai facilement dire que l'administration wallonne avait effectué une inspection de mon logement, que la ville avait fait une inspection de mon logement, et qu'il avait été déclaré conforme...

Histoire 3: Rapport pompier
J'achète une maison, louée, avec de beaux appartements. Loués. J'apprends qu'il y a un "rapport pompier". Je ne sais pas ce que c'est, je téléphone donc aux pompiers.
-Effectivement monsieur, il y a un rapport avec une série de chose qui doivent être mises en conformité. Depuis 1986. Sans cela, vous ne pouvez pas louer.
-Ah bon? Je suis nouveau propriétaire. Comment pouvais-je être mis au courant?
-...
-Peut-on remettre à jour ce rapport, ou à tout le moins avoir un avis informel des pompiers sur ce qu'il reste à faire?
-Ah ben non. Si vous voulez un avis, vous écrivez au bourgmestre. Il nous enverra sur place. On décrira les manquements. Vous aurez alors 6 mois pour vous mettre en ordre faute de quoi le bourgmestre peut fermer le bâtiment.
-Ah bon? Ben, si j'ai un tel risque de perte de revenu, je ne vais pas écrire au bourgmestre, vous comprenez...

Cette histoire est un condensé des différents contacts que j'ai eu avec les pompiers. Le coup du rapport de 1986 m'est arrivé deux fois, dont une où il était impossible de lire le rapport complètement tellement il était vieux!

Kafka: Trop de niveau de pouvoir, avec un pouvoir dilué, irréaliste, kafkaïen. Avec des rapports qui ont 20 ans et plus. Avec des locataires en danger... sans que le propriétaire ne le sache. Mais avec des services pompiers bien au courant... dans leurs archives.

grmff · #2 29-01-2010 12:49:55

Apparement, le bâtiment était conforme.

Voir dhnet.be

Je me demande si les chauffe-bain avaient une sonde TTB...

Gof · #3 29-01-2010 22:50:59

tristement vrai ...

PIM · #4 30-01-2010 00:17:51

Affligeant !

(Merci à Grmfff pour son témoignage)

cochise · #5 30-01-2010 09:22:13

Ben vous vous vous êtes cassé la nenette là.

Mais malheureusement, je pense qu'on ne va pas aller vers une simplification. Je suis "heureux" que la faute (visiblement) n'incombe pas (uniquement) au propriétaire sinon, je pense qu'on aurait encore sauté sur l'occasion pour légiférer en ce sens.

luc · #6 31-01-2010 11:27:58

grmff a écrit :

Apparement, le bâtiment était conforme.
Voir dhnet.be
Je me demande si les chauffe-bain avaient une sonde TTB...

Depuis samedi les instances compétentes savent que le propriétaire du 18 n'avait pas d'assurance incendie, qui en soi n'est pas obligatoire. Voir RTLInfo.

luc · #7 31-01-2010 13:10:44

@grmff,

Si un seul de ceux-là avait dit "stop, le processus déconne", l'accident ne serait pas arrivé.

Je suis un de ceux qui a déjà, pour une grande copropriété,
- depuis 2001 dit "Stop"
- depuis 2008 dit "Stop, le processus déconne".

Mon expérience est qu'on tire d'abord sur le pianiste. Si vous avez de la persévérance, l'énergie et les finances à continuer, alors on vous écoute.

Mais au contraire de vos expériences je dois dire qu'à Bruxelles cela bouge, lentement mais sûrement.

Mes expériences avec les administrations et les pompiers sont d'un niveau correct, mais il est en pratique nécessaire de connaître soi-même les règles. Depuis la publication du COBAT sur internet c'est devenu plus facile.

Vous parlez d'électricité (disjoncteur, prise de terre, ... qui manquent/qui ne sont pas en ordre) ... . Cela a été constaté annuellement dans ma copropriété (6 entrées - 250 appartements) par une 3ème société depuis au moins 2001 ET par la région Bruxelloise en 2006. Mais le syndic à "oublié" de signaler tout cela à l'AG. Ordre officiel a déjà été donné deux fois de se mettre en conformité. Le syndic n'en parle pas dans son dernier rapport, d'il y a un mois, malgré le fait qu'il sait que les scellés seront mises si l'ACP n'exécute pas.

Vous parlez de gaz ... je n'ose pas citer le texte de la lettre que j'ai reçu du syndic récemment quand je l'ai avertit d'une odeur de gaz dans les caves. J'en ai averti les autorités compétentes.

Quand à la simplification des procédures ... c'est possible, mais il faut accepter que tant le propriétaire que le résident devront payer une partie des frais pour le contrôle.

Une assurance incendie obligatoire est dans ce cadre un "must", tant du coté du propriétaire (immobilier) que du résident (mobilier).

YAKA · #8 04-03-2010 15:20:49

Bjr,
Je ne vais pas cracher dans la soupe vu que j'ai travaillé +25 ans dans un service d'incendie au Service Prévention.
Pour ce qui est du contact avec les Pompiers, il est clair que ce n'est pas tjrs facile, même si moi j'ai tjrs eu à coeur de renseigner les gens du mieux possible, quitte à me faire taper sur les ongles. La sécurité n'a pas de prix, à mon sens.
Pour le drame de Liège, difficile en ce moment de se faire une idée, bien que les images semblent bien montrer que l'explosion s'est faite au 1er étage. Dû à quoi, tout est est dans la question, fuite de gaz, volontaire ou non, c'est pratiquement la seule certitude.
Pour relever certains propos, le seul garant du respect aux normes, est bien l'organisme agréé, et aucun membre du S.I., de la RW ou autre n'a à tergiverser, sauf s'il y a des erreurs flagrantes constatées dans le rapport (c'est déjà arrivé).
Les logements multiples, grand débat ceux existant depuis de nombreuses années avec les difficultés de remise en conformité. Ou la réglementation est appliquée à la lettre et les pompiers ferment à tours de bras (ce qui s'est fait sur Charleroi) ou le responsable du dossier prend des mesures alternatives (détection incendie,généralisée, etc...), sur sa seule autorité et on peut comprendre que la plupart évitent de prendre ce risque....
Les transformations de maisons unifamiliales en multi-logements doivent faire l'objet d'un permis de bâtir et le règlement est pleinement d'application, il vaut parfois mieux de construire nouveau.
Il y a encore des centaines de logements qui sont de véritables taudis, à qui la faute???
Créer un règlement c'est bien, donner la possibilité de le faire respecter est autre chose. De combien d'officiers "préventionnistes" disposent les communes? cf pour Charleroi : +/- 6 pour un secteur comprenant 52 communes.
Ensuite vient le permis de location (ou devrait venir) car souvent il est d élivré avant la visite des pompiers? .....
Je m'arrêterai là car je peux en parler pendant des heures.
Mais je me tiens à disposition si problème particulier ou information utile à donner.

grmff · #9 12-10-2010 09:57:34

Dans ce drame, saura-t-on un jour ce qui s'est vraiment passé?

Tout y est passé: fuite de gaz malgré certification, suicide, mensonges éhontés, diffamations, fausses informations, etc...

Une des suite de ce drame sera la probable obligation d'ici à 5 ans de placer des détecteurs de gaz. Dont coût, à charge du propriétaire évidemment, de 10 à 50€.

Quand on sait que le CO tue beaucoup plus que le gaz, on est surpris que personne n'ai pensé à imposer un tel détecteur.

Évidemment, l'affaire de Liège a été publique. Les décès par CO sont seulement dans les faits divers. Ce serait moins porteur électoralement.

YAKA · #10 25-10-2010 07:27:04

le CO a pratiquement la même densité que l'air, ce qui fait qu'il est extrêmement difficile de le détecter. Les détecteurs ne sont donc pas réellement fiables. Les signes avant-coureur sont maux de tête, vertiges...

Idem pour les détecteurs gaz de ville, généralement le nez est bc plus sensible grâce à l'additif qui est mis dans ce gaz.

Et vu le prix conséquent de ces appareils il n'est pas prévu de les imposer, il n'empêche que les proprios peuvent tjrs en placer.

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