contrat syndic

luc · #1 22-10-2011 06:20:50

dach a écrit :

... Par contre, en quoi un "tableau pour frais privatif" à sa place dans ce contrat ?
Soit ce sont des frais de gestion à répartir selon l'acte de base, soit ce sont des frais dû pour des prestations privées qui doivent faire l'objet d'un contrat séparé pour chaque CP concerné.

Les frais privatifs de ce type ne peuvent selon moi être mis en charge d'un CP qu'en fonction des statuts (acte de base et/ou règlement de copropriété). Le contrat de syndic n'est opposable que s'il reste dans le cadre des statuts ET s'il a été communiqué/approuvé/signé d'une façon transparente.

Exemple fictif: les statuts prévoient un honoraire supplémentaire pour le syndic de Max. 25 EUR, pour une prestation spécifique (ex: déménagement) et le contrat du syndic prévoit qu'il demandera 10 EUR.

luc · #2 22-10-2011 06:11:49

luc a écrit :

...
Effectivement ... vous vous trouvez devant l'énigme de la formule "X * Y = Z".

Après une semaine avec des évènements imprévues, mais en fait pas surprenantes, j'ai trouvé le temps à vous répondre.

La valeur "Z" est déterminé par la valeur des deux composantes X et Y, mais en plus une valeur négative (ou zéro) d'un des deux facteurs entraîne que la valeur globale (Z) est aussi zéro ou négative.

Reprenons la cas d'un PV d'AG et donnons ce PV la valeur "X" et simplifions.

En plus donnons au vote d'un point spécifique de cette AG la valeur "Y", étant le pourcentage de votes positifs.

La valeur "Z" (positif si le point spécifique est accepté et négatif ou zéro si rejeté) est déterminé par les valeurs X et Y, qui doivent chacun être positif. Ce qui s'exprime par une multiplication (X*Y=Z) au lieu d'une somme (X+Y=Z).

Si suite à une plainte correctionnelle (voir un autre sujet) ce PV d'AG est annulé de plein droit (valeur X = 0), alors il y a aucun PV. Il en résulte que l'AG n'a pas eu lieu (= la vérité juridique).

Dans ce cas X=0, donc Z = 0 * Y, donc Z = 0, n'importe la valeur de Y+. Si dans une grande copropriété le PV est juridiquement détruite (= ne peut plus être utilisé).

Alors même si 100% ont voté OUI, la décision concernée sera annulée, si un des membres de plein droit de l'AG l'a demandé endéans les 4 mois (ou un des résidents avec un intérêt, endéans les 3 mois de la notification par recommandé de la décision contestée).

Il en résulte que le nombre de votants OUI a moins d'importance que la valeur juridique de la décision ET la manière que la séance de l'AG a été organisée.

Et ici la responsabilité civile ET pénale du syndic est directement en cause.

Il ne suffit donc pas d'avoir une décision avec une majorité stalinienne, mais il faut aussi que cette décision soit prise dans un contexte juridiquement correcte.

Bien que ce n'est pas explicitement dans la loi, il est un fait que depuis le 01.09.2010 le syndic a en pratique un devoir d'information envers les membres de l'AG.

Chaque membre de l'AG doit transmettre cette information aux copropriétaires de son lot privatif, qui n'ont pas un droit de délibération et de vote à l'AG.

dach · #3 15-10-2011 11:32:26

Bonjour à tous,
Comme vous, j'ai constaté qu'un contrat écrit entre le syndic et l'ACP est imposé par la nouvelle loi.
Mais qui doit signer le contact ? Le représentant légal de l'ACP ? càd le syndic ?!?!
Un CP peut-il valablement signer un contrat au nom de l'ACP sans être le représentant légal de l'ACP ?

Il me semble que ce contrat doit être partie intégrante de la convocation et que le vote en AG du mandat sur base du contrat vaut acceptation par l'ACP.

Par contre, en quoi un "tableau pour frais privatif" à sa place dans ce contrat ?
Soit ce sont des frais de gestion à répartir selon l'acte de base, soit ce sont des frais dû pour des prestations privées qui doivent faire l'objet d'un contrat séparé pour chaque CP concerné.

rexou · #4 15-10-2011 00:12:29

Merci Bada !

Et puisque Luc me promet un éclaircissement après un week end ensoleillé, je me ferai une joie de le lire lundi ! smile

bada · #5 14-10-2011 18:22:14

Rexou à écrit

dois-je me jeter tout de suite sous un train, ou

Pitié. Je vous en supplie, ne faites pas ça, même si la Toussaint approche. On a besoin de vous parce qu'on vous aime et que vous animez tellement ce forum.

luc · #6 14-10-2011 17:16:30

rexou a écrit :

... consentirez-vous à expliciter vos propos de façon intelligible ...

Oui, mais pas maintenant. Le soleil est là ... ce qui m'incite à donner ce WE du repos à mon PC ... .

rexou · #7 14-10-2011 16:41:30

Luc, je vous suis aveuglément.

En plus de ne pas être juriste, je ne suis pas non plus ingénieur... dois-je me jeter tout de suite sous un train, ou consentirez-vous à expliciter vos propos de façon intelligible pour un esprit primaire ?

bada · #8 14-10-2011 16:33:48

Luc à écrit

Effectivement ... vous vous trouvez devant l'énigme de la formule "X * Y = Z". Je suggère d'abord une lecture de la page suivante: Techniques de base de l'algèbre, qui vous expliquera plus sur la logique derrière cette formule.

OK, tout le monde suit !!!

luc · #9 14-10-2011 16:11:09

rexou a écrit :

... heu... oui, Luc, j'ignore le contenu de l'alinéa 2 de l'article... J'ai la faiblesse de ne pas être juriste.
Et je viens de lire cet article qui ne m'apprend rien sur l'obligation de signer un "nouveau" contrat.

Effectivement ... vous vous trouvez devant l'énigme de la formule "X * Y = Z".

Je suggère d'abord une lecture de la page suivante:
Techniques de base de l'algèbre, qui vous expliquera plus sur la logique derrière cette formule.

Puis je suggère la lecture d'une page de Wikipedia:
Logique.

La méthode du législateur français est d'être très explicite, mais j'admets parfois trop.
L'approche belge est d'être succinct, mais aussi parfois trop.

rexou · #10 14-10-2011 14:19:18

luc a écrit :

Valablement ?
Vous oubliez la portée exacte d'un mandat.
Rendu valable parce que personne ne conteste?
Vous ignorez le contenu du 2ème alinéa de l'Art. 577-14 CC.

L'AG ne peut mandater son président de séance à signer le contrat du syndic ? J'ignorais. Sur quelle base ?

heu... oui, Luc, j'ignore le contenu de l'alinéa 2 de l'article... J'ai la faiblesse de ne pas être juriste.

Et je viens de lire cet article qui ne m'apprend rien sur l'obligation de signer un "nouveau" contrat.

luc · #11 14-10-2011 13:57:39

rexou a écrit :

... Mais justement, l'AG a mandaté le président de séance pour signer valablement ce contrat. Il est donc signé. Et personne ne va contester.

Valablement ?
Vous oubliez la portée exacte d'un mandat.

Rendu valable parce que personne ne conteste?
Vous ignorez le contenu du 2ème alinéa de l'Art. 577-14 CC.

Conclusion: il faut rester dans le cadre de la loi, si non on devra en subir les conséquences, tôt ou tard.

rexou · #12 14-10-2011 13:41:00

Saxo a écrit :

Des contestations, il y en aura certainement puisque personne n'a vu le contrat.
C'est comme s'il n'existe pas, en somme.

Mais justement, l'AG a mandaté le président de séance pour signer valablement ce contrat. Il est donc signé. Et personne ne va contester.

Par contre, le contrat précédent -qui date de 5 ans- mentionnait bien sa durée et était signé. Vous me confirmez donc qu'il était légal et qu'aucune nouvelle loi n'imposait de resigner un contrat. Il se peut que la différence entre l'ancien et le nouveau soit uniquement un prix un peu "adapté" et pas seulement indexé, ou encore la réadaptation de certains tarifs complémentaires ou privatifs. C'est même probable.

Ce qui interpelle, c'est le procédé utilisé, et la motivation "la nouvelle loi m'oblige à faire signer un nouveau contrat". Et puisque le vrai motif n'est pas l'obligation légale prétextée... je creuse. J'ai demandé copie du nouveau contrat, c'est un début. De ce qui s'y trouve dépendra la suite des événements.

Le syndic n'est pas une perle, c'est un fait. Mais ses prix restent modérés et j'en ai connu de pires. Il commence à connaitre l'ACP, les statuts, les personnes. On sait aussi ce qu'on perd sans savoir ce qu'on gagne, si on le remplace. Et enfin, un problème récurent -qui me rebute à assurer la gestion- concerne les "difficultés" de paiement des charges par plusieurs CP. Les retards s'accumulent, pour se résorber quelque peu à la constitution d'un dossier judiciaire...

Saxo · #13 14-10-2011 12:27:02

Toujours concernant le "syndic version 2010" :

outre le contenu du contrat, il y a :

- la signature du contat et
- la durée du mandat.

Chez vous, on est mal barré puisqu'on ne connaît :

- ni le contenu du contrat
- ni la durée du contrat
- ni le signataire du contrat côté copropriétaires.

Votre syndic, décidément, n'est pas un syndic "version 2010".

C'est le moins qu'on puisse dire.

Saxo · #14 14-10-2011 12:20:52

rexou a écrit :

C'est justement en annonçant en séance que "la nouvelle loi nous oblige à signer un nouveau contrat" puis en focalisant l'attention sur l'indexation de la rémunération que ce nouveau contrat a été signé. J'ai feuilleté et remarqué un tableau avec liste de prix "privatifs"... adaptée.

Dans ce cas, inspirez-vous de ce qu'écrit un avocat célèbre au sujet du "syndic version 2010" :

les auteurs de l'amendement ont explicitement entendu, par ce moyen [= contrat écrit), "prévenir les contestations".

Des contestations, il y en aura certainement puisque personne n'a vu le contrat.

C'est comme s'il n'existe pas, en somme.

rexou · #15 14-10-2011 11:28:51

Merci pour le conseil, Saxo. Il est en effet plein de bon sens ! Ceci implique une décision majoritaire au sein de l'ACP et des tensions. Un autre syndic ne sera pas forcément meilleur et tenter de corriger les défauts trop saillants est une alternative plus douce.

La loi... encore elle...

C'est justement en annonçant en séance que "la nouvelle loi nous oblige à signer un nouveau contrat" puis en focalisant l'attention sur l'indexation de la rémunération que ce nouveau contrat a été signé. J'ai feuilleté et remarqué un tableau avec liste de prix "privatifs"... adaptée.

Les documents peuvent en effet être consultés, vérifiés. Mais dixit le syndic :"personne n'a dit que c'est gratuit". Dissuasif.

Personne n'a encore reçu copie de ce nouveau contrat. Ni avant ni après signature. C'est pour le moins interpellant.

Saxo · #16 14-10-2011 06:42:09

La loi (encore elle) a prévu cette situation classique où on fait voter les yeux fermés quelque chose qu'on n'a pas vu:

la convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.

Code civil:

Article 577-6 § 3 alinéa 2.

Changez de syndic : il fonctionne encore à l'ancienne.

rexou · #17 13-10-2011 16:00:11

A * B = C

Avec ça, on a tout compris !
Merci Luc !

luc · #18 13-10-2011 15:16:48

rexou a écrit :

...
Personne n'a pu consulter ce contrat avant signature, ni forcément le comparer au contrat initial. Aucun CP n'en a reçu copie.
Qu'en penser et comment réagir ?

Vous savez ce que j'en pense.
Mais puisque selon vous la majorité a toujours raison, il ne faut probablement rien faire selon vous.

Quand à moi j'applique la formule suivante:

A * B = C

où:
A = le nombre de CP "pour" ou "contre"
B = 1 (légal) et 0 (illégal)
C = intérêt de la copropriété

rexou · #19 13-10-2011 11:29:36

Lors d'une AGO, l'ordre du jour stipule "Reconduction du contrat du syndic + mandat à donner pour signature du contrat".

Le syndic annonce verbalement que la nouvelle loi impose de signer un nouveau contrat. Le président de séance est mandaté pour signature. Il est annoncé que le prix est adapté à l'index. Suit un tableau "réactualisé" pour frais privatifs. Le contrat est donné en fin de séance à signer au président de séance, qui s'exécute.

Personne n'a pu consulter ce contrat avant signature, ni forcément le comparer au contrat initial. Aucun CP n'en a reçu copie.
Qu'en penser et comment réagir ?

luc · #20 04-03-2010 11:38:23

J'attire dans le contexte du sujet l'attention à l'article 72 de la déontologie du syndic professionnel:

Art. 72
Dans le cadre de sa mission d’information, l’agent immobilier administrateur de biens formule en temps utile tous les conseils et recommandations à son commettant.
Il informe en temps utile le commettant des prescriptions légales et réglementaires relatives au bien et attire, le cas échéant, l’attention de ce dernier sur les mesures, droits et obligations qui en découlent, ainsi que sur les risques qu’il encourt à défaut de respecter ces prescriptions.

Zlurp · #21 28-02-2010 16:10:39

Bonjour,
Je viens de trouver sur internet, un modèle de contrat de notre syndic
il y est écrit "Les placements à terme peuvent être laissés à la diligence de l'ACP auprès de l'organisme de son choix et peuvent requérir la signature conjointe du syndic et d'un copropriétaire désigné par l'A.G. (exemple placement du fonds de réserve)"
Les fonds déposés sur le compte requérant la signature conjointe du syndic et d'un représentant de la copropriété ne seront pas garantis par la caution imposée par l'article 10 § 3 de l'Arrêté Royal du 28.09.2000.

Il est donc possible qu'une copropriété ait des comptes qui doivent requérir la signature du Syndic et d'un copropriétaire ?

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