Opération triangulaire: qu'en penser ?

grmff · #1 22-04-2010 16:31:49

Je joue dans une drôle de pièce qui me plait moyennement. Je voudrais votre avis sur la procédure en cours...

Imaginons Mr V qui possède un bien immobilier. Il met ce bien en vente via une agence immobilière AI.

Mr Acheteur se porte acquéreur pour le prix demandé, et dépose un acompte dans les mains de l'agent immobilier AI. Un compromis est signé entre l'Agent Immobilier, représentant Mr V, et Mr Acheteur.

Un tiers, Mr Acheteur Final, propose de réaliser l'opération suivante:
1. Mr Acheteur renonce au compromis en transférant ses droits à Mr Acheteur Final. Cela coûterait 10€
2. Mr Acheteur Final achète le bien en question directement à Mr V qui n'aurait pas droit au chapitre.

Que penser de cette opération?
Elle ressemble à quelque chose de connu?

PIM · #2 22-04-2010 17:21:14

Est-ce pour un immeuble située en Flandre ?

Un décret du 23 novembre 2007 permet, dans certaines conditions, de faire enregistrer les résiliations amiables des compromis de vente, moyennant un droit fixe de 10 euros.

Je ne connais pas les dites conditions par coeur, mais cela m'étonnerait beaucoup que l'on puisse simplement céder ainsi les droits et obligations de l'acquéreur à un nouvel acquéreur...

Si immeuble en Wallonie ou à Bruxelles, cette solution à 10 euros n'existe pas.

Sauf, bien entendu, élection de command (mais procédure précise).

ps: pour les conditions Flandre: c'est dans notre FAQ à cette page-ci

grmff · #3 22-04-2010 17:58:43

C'est en Wallonie. Et à ma connaissance, il est possible de résilier un compromis non enregistré et toujours dans la période des 4 mois pour 10 euros en enregistrant simplement pour 10 euros un acte de résolution de la vente.

Source de l'info: mon notaire...

PIM · #4 22-04-2010 18:46:36

C'est vrai qu'il y a quelque chose de récent à ce sujet pour la Wallonie aussi.
Mais il faut une résolution judiciare, non ?

(n'ai pas le temps de chercher les textes now)

grmff · #5 22-04-2010 18:55:31

D'après mon notaire, résolution amiable à enregistrer (10€) avec le compromis initial (10€ aussi) dans le délai habituels des 4 mois de levée des conditions suspensives.

grmff · #6 22-04-2010 19:21:28

Encore une fois, une matière assez touffue, rendue opaque par les multiples changements, à tel point que le moniteur ne s'aventure pas à une version consolidée...

Je trouve tout de même le décret wallon du 30 avril 2009, avec plein de disposition. Il s'inspire du fourre tout de la loi programme ou quoi?

Voici le lien vers la partie intéressante.

Je recopie pour le plaisir:

Art. 67. Dans le Titre Premier, Chapitre IV, du même Code, il est inséré une Section 21, rédigée comme suit :
"Section 21. - Actes exemptés du droit proportionnel et assujettis à un droit fixe spécifique de 10 euros
Art. 159bis. § 1er. Sont exemptés du droit proportionnel et soumis à un droit fixe spécifique de 10 euros :
1° les conventions visées par les articles 44 à 71, 72, alinéa 2, 74 et 75, 109 à 114, 131 à 140octies, mais dont l'annulation, la rescision, la <résolution> ou la résiliation a été convenue amiablement entre parties au plus tard au moment où l'acte est présenté à l'enregistrement, aux conditions que :
a) la convention d'annulation, de rescision, de <résolution> ou de résiliation soit également présentée à l'enregistrement, au plus tard en même temps que la convention annulée, rescindée, résolue ou résiliée, avec application à cette convention du droit fixe spécifique prévu par le 2° du présent § 1er;
b) la convention annulée, rescindée, résolue ou résiliée n'ait pas encore été constatée par un acte authentique;
c) la convention annulée, rescindée, résolue ou résiliée ne soit pas antérieure de plus d'un an à la conclusion de la convention d'annulation, de rescision, de <résolution> ou de résiliation;
2° les conventions d'annulation, de rescision, de <résolution> ou de résiliation de conventions soumises aux droits proportionnels prévus aux articles 44 à 71, 72, alinéa 2, 74 et 75, 109 à 114, 131 à 140octies, ou de conventions soumises au droit fixe du 1o du présent § 1er, aux conditions que :
a) la convention annulée, rescindée, résolue ou résiliée n'ait pas encore été constatée par un acte authentique;
b) la convention annulée, rescindée, résolue ou résiliée ne soit pas antérieure de plus d'un an à la conclusion de la convention d'annulation, de rescision, de <résolution> ou de résiliation.
§ 2. Sont exemptés du droit proportionnel et soumis à un droit fixe spécifique de 10 euros :
1° les conventions visées par les articles 44 à 71, 72, alinéa 2, 74 et 75, 109 à 114, 131 à 140octies, mais dont la <résolution> résulte de l'application d'une condition résolutoire opérant de plein droit intervenue au plus tard au moment où l'acte est présenté à l'enregistrement, aux conditions que :
a) la réalisation de la condition résolutoire soit constatée dans un acte signé par toutes les parties, également présenté à l'enregistrement, au plus tard en même temps que la convention résolue, avec application à cet acte écrit du droit fixe spécifique prévu par le 2° du présent § 2; lorsque la convention résolue a été constatée par un acte authentique, cette réalisation de ladite condition résolutoire doit être constatée dans un acte authentique, signé par toutes les parties;
b) la convention résolue ne soit pas antérieure de plus d'un an à la date de réalisation de ladite condition résolutoire;
2° les actes constatant la réalisation d'une condition résolutoire opérant de plein droit entraînant la <résolution> de conventions soumises aux droits proportionnels prévus aux articles 44 à 71, 72, alinéa 2, 74 et 75, 109 à 114, 131 à 140octies, ou de conventions soumises au droit fixe du 1° du présent § 2, aux conditions que :
a) lorsque la convention résolue a été constatée par un acte authentique, la réalisation de ladite condition résolutoire soit également constatée par un acte authentique, signé par toutes les parties;
b) la convention résolue ne soit pas antérieure de plus d'un an à la date de réalisation de la condition résolutoire."

grmff · #7 22-04-2010 19:22:06

Mon notaire avait donc raison, et était en plus nettement plus concis... smile

PIM · #8 22-04-2010 20:40:28

Merci Grmff

Suis preneur d'un texte intelligible pour adapter ma FAQ.....

Des amateurs ?

En tout cas, sur le site des notaires, à la page concernée, je n'ai pas trouvé cet upgrade non plus neutral

Et pour en revenir à votre "triangulaire", il peut donc y avoir résiliation amiable (apparemment sans même besoin de motiver !) pour 2 x 10 euros... pour autant que le vendeur soit d'accord....

Si, dans le cas d'espèce, le nouvel acquéreur ne lui convient pas, il suffit (?) de ne pas résilier....

Juste non ?
(suis un peu fatigué ce soir --> idées plus très claires)

grmff · #9 22-04-2010 21:19:01

Je suis arrivé à la même conclusion.

Les questions que je me pose:
Qu'est-ce que cela cache?
N'y a-t-il point magouille derrière tout ce machin?
Mon pif me dit qu'il y a quelque chose de pas net. Mais quoi?
En temps que vendeur (pour ceux qui n'auraient pas compris yikes ), j'ai un certain sentiment de m'être fait roulé dans la farine par l'agent immobilier qui a monté un bazar compliqué pour son intérêt propre...

J'ai le sentiment d'une sous-évaluation pour en tirer un bénef immédiat. Connaissant le gaillard, il est capable de ce genre de chose. Il n'est pas à une illégalité près. Mais pas pour les (petits) montants en jeu. Et pas pour flouer son client. Juste pour être respecté dans ses droits. Alors, j'ai le sentiment que quelque chose cloche, mais je ne sais vraiment pas quoi.

Une idée, quelqu'un?

perseverant · #10 23-04-2010 08:48:42

En Flandre, un Décret (Décret du 23 novembre 2007, Moniteur belge du 3 janvier 2008) exempte la perception de ces droits dits proportionnels. Il prévoit un droit fixe de 10 EUR si le compromis n'a pas été confirmé par acte authentique. Pour obtenir cette «faveur» fiscale, il faut «présenter ensemble à l'enregistrement, le document relatif à cette convention (le compromis), ainsi qu'une convention constatée par écrit dans laquelle toutes les parties à cette première convention déclarent avoir résolu ou annulé celle-ci à l'amiable ou dans laquelle elles déclarent qu'une condition résolutoire expresse stipulée dans la première convention s'est réalisée». Sans entrer dans les détails, une condition résolutoire est une clause du compromis qui prévoit son annulation si un fait précis survient. Autre condition : il ne peut s’être écoulé plus d’un an entre compromis et convention nouvelle.
En Wallonie, un Décret similaire, du 30 avril 2009, publié au Moniteur belge du premier juillet 2009, prévoit des dispositions similaires et un même montant de taxation (10 EUR).
Bien entendu, tout cela ne concerne que l’aspect fiscal des choses, mais cette nouvelle mesure simplifie clairement la situation des personnes concernées.

Afin d'aider à y voir plus claire, voici la manière dont je définirais la vente en triangle. Elle est interdite et consiste à présenter seulement à l’enregistrement la convention de vente intervenue entre un vendeur initial (A) et l’acquéreur final (C) alors qu’en réalité, le vendeur initial (A) a d’abord vendu l’immeuble à un acquéreur initial (B) qui l’a lui-même ensuite revendu à l‘acquéreur final (C).
Exemple.
: A vend un appartement situé en Wallonie à B pour le prix de 160.000 €. B revend cet immeuble à C. L’opération est présentée au bureau d’enregistrement compétent comme une vente entre A et C, au prix de 160.000 €.
Que risquent les parties ?
- les droits d’enregistrement sur les deux ventes dissimulées, à savoir 12,5% de 160.000 EUR pour la vente A à B et 12,5% de 160.000 EUR pour la vente B à C (soit un total de 40.000 EUR) ;
- les amendes dues suite à l’enregistrement tardif de la vente par A à B ;
- et éventuellement de la vente B à C, égales aux droits éludés (soit 20.000 EUR). Aucune réduction de ces amendes ne sera envisageable parce qu’il y a eu fraude.
- les amendes pour simulation, égales aux droits éludés, dues individuellement par chacune des trois parties.
Aucune restitution de droits pour revente de l’appartement dans les deux ans ne sera autorisée.

Francis · #11 23-04-2010 11:03:16

Résilier un compromis ce n'est pas transmettre les droits de l'acquéreur à un autre. hmm

Gof · #12 23-04-2010 18:02:00

Le fisc est tiers à toute convention, dont il ne doit par conséquent pas accepter la qualification donnée par les parties contractantes.

En d'autres termes, si les parties ont le choix de suivre la voie la moins imposée, la limite de ce choix se trouve dans la simulation d'un acte.

Les observations de Persévérant sont donc des plus judicieuses.

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