IPI et les copropriétares ...

luc · #1 27-04-2010 15:13:31

Francis, Gof, Grmff, ... ont quelque part raison. Les "preuves" manquent pour dire que l'IPI ne fait qu'aggraver la situation dans les copropriétés.

Mais les premières jugements commencent finalement à tomber un par un.

Pour un de ces jugements la procédure a commencée en 2002 !!! Le syndic en cause dans ce cas, qui a utilisé toutes les finesses d'une procédure civile pour le ralentir, doit rembourser un montant d'environs 500.000 EUR.

Le CNIC est en train d'en diffuser par eNews une analyse rapide et très succinct de ce jugement.

A en retenir est que ce syndic est un past-président de l'IPI.

Réflexions Immobilières avait donc raison de s'opposer dans le temps au groupe d'AI de ce syndic.

J'espère que des sanctions rigoureuses et rapides seront pris contre les agents immobiliers impliqués indirectement.

Un constat du CNIC, documenté par le BCE, indique que la firme de ce syndic est aussi actif dans le domaine de la comptabilité.

L'IPI n'en a rien dit, bien qu'elle doit savoir depuis 2003 qu'il y a un "petit" problème quand à la manière que la comptabilité d'une ACP est gérée par cette firme.

luc · #2 27-04-2010 23:54:59

Pour ceux qui ne l'ont pas reçu, mais aussi et surtout en souvenir des copropriétaires de cette ACP qui ont eu le courage d'entamer ce calvaire de HUIT ans, de persister et surtout d'avoir confiance dans leur Juge de Paix, malgré toutes les actions procéduriers de leur ex-syndic.

Et qui ont compris que la vérité fait surface, tôt au tard.

Les montants cités dans ce jugement sont exécutoires, non obstant appel. C'est dans ce cas-ci draconien, mais nécessaire vu que l'agent immobilier en question a entre autres ralenti le procès "en disparaissant dans la nature pendant toute une période" (il paraît qu'il a été retrouvé).

Ce qui m'offusque surtout dans le contexte de la firme, est le fait qu'elle s'est spécialisé dans la comptabilité et donc propagé une méthode douteuse.

Last but not least je remercie tous ceux qui ont rendu possible que le jugement initial de 2003 a été mis sur le net. C'est cette publication qui a fait croire beaucoup de copropriétaires dans la Justice.

D'autres jugements suivront, dans les prochains jours, semaines, années. Espérons qu'elles diminueront lentement mais sûrement, à fur et mesure que la nouvelle génération de syndics professionnels voit le jour, qui focalisent d'abord sur les intérêts de leurs clients, les ACP et pas sur le groupe au pouvoir dans ces ACP.

Un jugement, qui est déjà tombé et intéressant dans le contexte de l'IPI lui-même, mérite dans quelques jours un peu plus d'attention, mais dans ce cas je ne mentionnera probablement qu'un lien vers un site et une citation. Bien que ce jugement est très intéressant pour ce site lui-même. Il démontre que PIM est juridiquement sur la bonne voie.

PS Comme toujours mes contributions sont des contributions personnelles.

Un syndic agréé IPI condamné à payer € 200.399,65 + € 93.220,93 + € 30.000,00 + € 21.958,92 + € 14.000,00 + ….
Des membres du CNIC nous ont transmis une copie du jugement du 22.04.2010, prononcé par le Juge de Paix de ZAVENTEM, qui statue finalement sur des faits d’il y a huit ans.
En 2002/2003 + 75% des copropriétaires de leur ACP (Association de Copropriétaires) ont dénoncé au Juge de Paix leur syndic COGEBRA et son représentant R.B. Ils avaient constaté un « trou » dans la caisse de l’ACP, organisé par cet éminent agent immobilier agréé IPI.
Mais ce jugement met aussi à nue un grave problème structurel : les membres du conseil de gérance ne disposent pas de moyens légaux, suffisantes pour contrôler la comptabilité et le jugement les acquitte donc pour leur part de responsabilité.
Ce qui prouve la nécessité de réformer d’urgence la loi sur la copropriété et d’imposer enfin un schéma comptable, une véritable contrôle des comptes, etc., … .
Voir l’étude du CNIC, remise au parlement en 2009.
Selon le Juge de Paix il est prouvé que ce syndic cachait avec un système élaboré l’état réel des finances de l’ACP aux copropriétaires, à l’Assemblée Générale et aux membres du Conseil de Gérance depuis au moins avant le 01.01.2001.
Cet agent immobilier professionnel a été condamné, solidairement avec sa firme immobilière, à rembourser à l’ACP avec effet immédiat (nonobstant appel):
• € 200.399,65 remboursement du déficit, … (+ les intérêts depuis le 01.01.2002)
• € 93.220,93 remboursement du salaire d’un ouvrier, illégalement engagé aux frais de l’ACP (+ les intérêts depuis le 01.01.2006)
• € 30.000,00 indemnité morale et matérielle
• € 21.958,92 frais du syndic judicaire
• € 14.000,00 frais de procédure
• € 359.579,50 montant global (sans les intérêts)
Cet agent immobilier R.B. était au moment des faits non seulement agréé par l‘IPI (Institut Professionnel des Agents Immobiliers – BCE 0267.300.821 – constitué le 6 septembre 1993), mais il y occupait des fonctions de premier plan :
• Président de l’IPI, jusqu’en 2001
• Membre effectif de la Chambre Exécutive Francophone de l’IPI en 2001-2005.
R.B. n’est actuellement plus agent immobilier agréé par l’IPI. Mais il est encore structurellement présent dans le milieu immobilier.
La firme COGEBRA (OFFICE COGEBRA - COURTAGE, GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS, EXPERTISE - BRACONNIER ET RANSCELOT - BCE 0427.526.708 – constitué le 12 juillet 1985) est encore toujours active sur le marché immobilier comme syndic. L’agent immobilier agréé J.R. en est le gérant statutaire depuis le 13 janvier 1997.
Le CNIC vient de constater que COGEBRA se vante même tellement de son système « comptable » qu’elle a créé un établissement dans le sein de son entreprise qui a comme activité principale :
Activités de conseil en matière comptable et l'organisation des services comptables pour des tiers.
C’est donc avec raison que le CNIC s’oppose à tout mélange de fonctions chez les intervenants de la copropriété (syndics, comptables, entrepreneurs, experts, …).
Commentaire du CNIC
Ce jugement ci-devant confirme une fois de plus la nécessité d’un institut des copropriétaires et des syndics totalement indépendant.
Le CNIC a des doutes concernant la crédibilité et les chances de réussite d’une cellule séparée au sein de l’institut de contrôle des agents immobiliers (IPI), tenant compte avec tout ce qui à l’heure actuelle voit le jour ou se passe dans le secteur de l’immobilier. L’IPI qui lui-même, près avoir négligé le métier de syndic pendant plus que 15 ans, fonctionnerait maintenant d’un coup plus efficacement ? Tout le mécanisme au sein du secteur immobilier semble être un cercle vicieux. Le CNIC constate que bien de personnes éminentes au sein du secteur de l’immobilier occupent des postes dans différentes organisations du secteur. Par lequel la neutralité en cas de plaintes contre des agents immobiliers-syndics est fortement compromise. Un plaignant risque, par ce fait subir un préjudice.
Ne soyons pas naïfs comme copropriétaires d’appartements et arrêtons d’aller à la confession chez le diable. En outre il est totalement absurde de partir du principe qu’il s’agit uniquement de cas isolés. Le CNIC a déjà dans le passé révélé un cas d’un syndic de Furnes (sur quoi l’IPI a cité le CNIC en justice), et il peut déjà confirmer maintenant que dans la région d’Anvers deux cas graves sont examinés. Un par le tribunal correctionnel et un par le tribunal civil.
A coté de ces victimes importantes, il y a malheureusement encore beaucoup de victimes "moins" importantes qui sont méconnues par le public, parce les dégâts sont moins graves.
Grandes ou petites, dans tous ces cas, voilà une des causes de leur situation de victimes : l’absence d’institut, travaillant d’une façon indépendante et totalement efficace, composé de préférence paritairement de copropriétaires et syndics. Seulement dans ce cas les agents immobiliers syndics vraiment véreux, qui veulent seulement appauvrir les ACP en utilisant des constructions financières frauduleuses comme cité ci-devant, seraient effectivement exclus et les propriétaires d’appartement donc mieux protégés.
Le CNIC souhaiterait connaitre votre opinion sur le fonctionnement actuel de l’IPI (Institut Professionnel des Agents Immobiliers). Bon ou mauvais, tenez nous au courant et participez à la “LA GRANDE ENQUÊTE SUR L’IMAGE DE L’I.P.I. (Institut Professionnel des Agents Immobiliers)”. Vous pouvez aussi l'imprimer ici, la remplir à la main et nous la renvoyer par courrier ou par fax.

asbl CNIC - Rédaction

Saxo · #3 04-05-2010 09:42:26

Dans ce jugement, on a :
- un syndic coupable de mauvaise gestion qui subit une tres tres lourde condamnation de la Justice (au moins 300.000 euros);
- mais aussi un syndic en fuite :

Le jugement dit (page 12/21)
"de grote hoofdschuldige de heer B is, dewelke meerdere onregelmatigheden heeft gepleegd. De heer B. weet wel waarvoor hij verestek laat gaan ter zitting. Hij blijkt in feete spoorloos en als van de wereldbol verdwenen. Hij is manifest in fout en heeft een schlecht beheer gedaan nopens de kwestieuze mede-eigendem."

Traduction libre :
"le grand coupable principal est B. qui a commis de nombreuses irrégularités. B. sait bien pourquoi il se dérobe à la Justice. Il semble en réalité s'être évaporé. Il est manifestement en faute et a mal géré la Copropriété en cause."

Je me demande comment les pauvres copropriétaires victimes de ce syndic vont récupérer tout cet argent s'il est en fuite.

Accessoirement, je comprends mal pourquoi - face à ce jugement sans doute historique par la lourdeur des condamnations prononcées contre le syndic - les collègues professionnels de ce syndic sont silencieux (du moins sur ce forum) voire pointent un doigt accusateur contre tout qui ose se poser ouvertement des questions.

grmff · #4 04-05-2010 21:39:33

Accessoirement, je comprends mal pourquoi - face à ce jugement sans doute historique par la lourdeur des condamnations prononcées contre le syndic - les collègues professionnels de ce syndic sont silencieux (du moins sur ce forum) voire pointent un doigt accusateur contre tout qui ose se poser ouvertement des questions.

Je ne sais pas qui vous visez. Si je suis dans les "syndics silencieux" selon vous, je me permets de rappeler que je ne suis plus professionnel...

Quant à récupérer les fonds, j'imagine qu'il faudra 8 ans de plus pour se rendre compte que la caisse est vide.

Quant à avoir confiance dans la procédure en justice de paix, je dois reconnaître qu'elle est passablement ébranlée quand on voit les méandres possibles de la procédure... 8 ans... pourquoi pas 11?... Et pourquoi pas les appels partiels, reprocédure, re-appel, cassation, etc....

Tintin · #5 04-05-2010 22:42:33

Ma citation en justice de paix de 2002 est toujours pendante, si tout va bien nous aurons nos plaidoiries le 5 octobre 2010. Cette lenteur est due uniquement au syndic qui a usé via l'avocat de l'ACP de tous les stratagèmes possibles et imaginables pour retarder la procédure. On pourra encore aller en appel et en cassation, voir à la cour européenne. Que faire ? Une chose est certaine, si c'est nécessaire, j'irai jusqu'au bout de la procédure, car j'ai la loi pour moi. Dura lex sed lex.
Tintin

PIM · #6 04-05-2010 22:47:08

saxo a écrit :

Je me demande comment les pauvres copropriétaires victimes de ce syndic vont récupérer tout cet argent s'il est en fuite.

Je ne sais pas s'il est en fuite, mais il est peut-être assuré... (je ne connais pas les détails de cette affaire).

saxo a écrit :

les collègues professionnels de ce syndic sont silencieux (du moins sur ce forum) voire pointent un doigt accusateur contre tout qui ose se poser ouvertement des questions.

Je ne sais pas qui vous visez avec votre propre doigt accusateur: Voltaire again ?

Observations générales:
- il n'y a pas eu appel ?
- pourquoi faire semblant de rendre anonyme le nom du syndic concerné ? tout en précisant le nom de sa firme ? Et son ancienne fonction ?
- pourquoi titrer "un syndic agréé Ipi condamné à payer...", alors qu'à la lecture du communiqué Cnic, on se rend compte que le dit RB n'est plus agréé Ipi (je cite= "R.B. n’est actuellement plus agent immobilier agréé par l’IPI. Mais il est encore structurellement présent dans le milieu immobilier.")
- que veut dire "être structurellement présent dans le milieu immobilier" ? (on dirait du Luc....)
Il a disparu (en fuite ?) ou non ?

ps: posté avant prise de connaissance du message de "tintin_qui_ne_laisse_agir_personne_à_sa_place"

luc · #7 05-05-2010 17:48:36

Puisqu’on me cite à titre personnel … je réponds à titre personnel.

PIM a écrit :

Je ne sais pas s'il est en fuite, mais il est peut-être assuré... (je ne connais pas les détails de cette affaire).

Ne rigolons pas … il y a quelques mois l’IPI a déclaré que moins que 50% des AI étaient assurés …

PIM a écrit :

- il n'y a pas eu appel ?

Si je lis bien le jugement, je constate que le montant est exigible, non obstant appel, vu que les intéressés pourraient organiser leur insolvabilité. Vu les faits un appel pourrait être traité comme téméraire et vexatoire.

PIM a écrit :

- pourquoi faire semblant de rendre anonyme le nom du syndic concerné ? tout en précisant le nom de sa firme ? Et son ancienne fonction ?

Un nom de firme est choisi librement par les associés. Le fait d’avoir choisi à mettre le nom de famille dans le nom de la firme, est un choix volontaire, qui a ses avantages et ... ses désavantages, comme dans ce cas-ci.

Cette fonction est plus que relevant dans ce cas-ci. Ses autres fonctions dans le passé et actuelles ne sont pas cités.

PIM a écrit :

- pourquoi titrer "un syndic agréé Ipi condamné à payer...", alors qu'à la lecture du communiqué Cnic, on se rend compte que le dit RB n'est plus agréé Ipi (je cite= "R.B. n’est actuellement plus agent immobilier agréé par l’IPI. Mais il est encore structurellement présent dans le milieu immobilier.")

Il était normalement agréé au moment des faits (ben, je crois qu’un président de l’IPI est un AI agréé), tout comme celui de Furnes en 2008. En plus il parait qu'il y a de la jurisprudence ... .

PIM a écrit :

- que veut dire "être structurellement présent dans le milieu immobilier" ? (on dirait du Luc....)

En faisant des recherches dans des fichiers, qui sont accessible publiquement et gratuitement par Internet (Google, BCE, IPI, …), j’ai constaté que le CNIC a peut être sous-estimé la présence du le dit RB. Sinon le texte aurait été probablement beaucoup plus confrontant.

Hors mis tout cela ce jugement est un catalogue de comment on peut ralentir une procédure en copropriété.

Je viens aussi de constater, grâce à votre dernière réplique, que les chances de pouvoir récupérer l'argent, sont beaucoup plus grands qu'on pourrait le croire. J'espère que l'ACP va le constater aussi et agir en conséquence.

PIM · #8 05-05-2010 18:02:09

luc a écrit :

Je viens aussi de constater, grâce à votre dernière réplique, que les chances de pouvoir récupérer l'argent, sont beaucoup plus grands qu'on pourrait le croire. J'espère que l'ACP va le constater aussi et agir en conséquence.

Ravi d'avoir été utile ! Vous connaissez le tarif chocolaté.

ps: pour qu'il n'y ait pas de malentendu:
je ne me prononce en aucune manière sur le fond de cette affaire que je ne connais pas.
Je voulais simplement relever, avec mes remarques générales, - comme tout justiciable potentiel - que je n'aimerais pas être ainsi jeté en pâture, alors qu'il y aura peut-être (je n'en sais rien) appel.
Le caractère exécutoire n'enlève rien au droit de la défense.

luc · #9 05-05-2010 19:33:01

PIM a écrit :

(...) Je voulais simplement relever, avec mes remarques générales, - comme tout justiciable potentiel - que je n'aimerais pas être ainsi jeté en pâture, alors qu'il y aura peut-être (je n'en sais rien) appel.

Moi non plus, mais le dit RB a fait la même erreur que l’évêque de Bruges.

Cet évêque se trouvait sur la liste des 87 prêtres pédophiles dans les années nonante. Rien ne transperçait. C’est les fêtes de 2009 entourant ses 25 ans d’évêque, qui ont fait revivre tout chez la victime (son neveu) et qui l'ont motivé à rendre tout cela public. Son victime demandait seulement qu'il prenait immédiatement sa retraite.

Le dit RB est cité encore actuellement comme membre honoraire sur un site immobilier. Je refuse de donner le lien de ce site, mais je crois que le webmaster de ce site lit activement ce forum. Please enlevez-le cette liste. Cela est très provocant pour les victimes du dit RB.

N'oublions pas qu'initialement quatre ACP étaient concernées. Ce jugemnt intermédiaire de 2003 était publié sur le site de VVF dans le temps.

Et je connais une autre ACP voisine (qui ont un site public sur l'Internet) qui ont eu un dossier contre leur ex-syndic "RB" assez consistant vers 2001/2003.

PIM a écrit :

Le caractère exécutoire n'enlève rien au droit de la défense.

Plus qu’exact. C’est un droit constitutionnel.

Mais ce droit ne veut pas dire qu’on obtiendra automatiquement raison en appel.

On doit accepter d’en payer (littéralement) les conséquences en cas de perte. On risque non seulement une indemnité de procédure téméraire et vexatoire, mais aussi une amende pour procédure téméraire et vexatoire, quand il y a manifestement un abus de procédures.

Dans ce cas précis il risque en plus que le Juge civil d'appel se défait du dossier vers le pénal.

En plus je signale aussi que la motivation de ce jugement va beaucoup plus loin que le caractère exécutoire. Je vais essayer de traduire cette partie du jugement. J’y reviens plus tard.

ABSA · #10 22-06-2010 11:01:38

Avant de réagir, l'ABSA désirait pouvoir étudier le dossier et entendre les intéressés. De plus et suivant nos statuts, notre assemblée générale devait se positionner.

Comme cela a été dit sur un autre post, un de nos objectifs principaux est le respect sans réserve du code de déontologie promulgué par l'IPI et celui de la bonne pratique spécifique au syndic d'immeubles.

Les membres qui ne respectent pas cet objectif se voient radiés de notre association. C'est la décision qui a été prise par notre assemblée générale dans l'affaire judiciaire de R.B.

rexou · #11 23-06-2010 17:43:35

En lisant ce forum, j'ai enfin compris ce qui oppose Saxo à l'ABSA.
Loin de moi l'idée de prendre position sur un sujet que je ne connais pas.
Et Saxo qui me suspectait d'être syndic ! J'ai senti le souffle de la hache du bourreau là !
Mais quand même... l'ABSA peut aussi s'exprimer, et surtout, peut réagir après être mis en cause, non ?
Et là, je prends aussi la fuite, car j'ai une confiance bien limitée en la justice...

saspopel · #12 10-12-2010 20:12:00

}() mad mad

R B est dans le Brabant Wallon où il coule des jours paisibles et sans

doute heureux .

Si ça interesse quelqu'un?

PIM · #13 27-08-2018 12:28:44

@Ninifel: je vous ai déjà demandé de ne pas déterrer ainsi d'anciens sujets.
Vous vous en moquez complètement...
Ici ce sujet a été créé en 2010.

Si vous voulez actualiser un sujet, vous en créez un nouveau avec éventuellement une référence/lien, dans votre nouveau message, vers l'ancien.

Je verrouille ce sujet-ci.

IPI et les copropriétares ...

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