Promesse de vente

Gof · #1 18-07-2010 17:50:16

L'agent immobilier est un intermédiaire. Ce n'est pas le vendeur. La transaction ne tombe donc pas sous l'application de la loi que vous énoncez, qui n'est par ailleurs plus d'application depuis le mois de mai dernier. C'est maintenant la loi du 6 avril 2010 relative aux pratiques du marché et à la protection du consommateur qui trouve à s'appliquer.

Deuxième observation : la vente est un contrat consensuel. Cela veut dire que le contrat se forme (en principe) dès l'instant où l'acheteur et le vendeur s'accordent sur l'objet et sur son prix.

D'après vos explications, c'est ce qui semble s'être produit dans votre cas. Vous avez émis une offre d'achat d'un immeuble pour un prix déterminé. Le vendeur l'a accepté. La vente s'est donc formée et elle est en principe parfaite, sauf la condition suspensive relative à l'obtention de votre crédit.

Hormis cette clause, je ne vois aucun autre motif pour lequel vous pourriez invoquer la nullité.

L'intervention d'un notaire n'est absolument pas nécessaire à la formation du contrat de vente. Son rôle n'est que de constater que la vente est intervenue, de manière authentique, en sorte que le contrat de vente puisse ensuite être transcrit dans un registre spécifique, tenu par le conservateur des hypothèques. Cette transcription est indispensable pour que l'acheteur puisse faire valoir son droit de propriété aux tiers.

Ceci dit, certaines législations régionales en matière d'information préalable de l'acheteur sur le statut environnemental de l'immeuble sont à ce point contraignantes, qu'elles peuvent, à défaut de les avoir respectées, entraîner la nullité du contrat.

C'est par exemple le cas en Flandre, où l'article 137 du décret flamand du 18 mai 1999 portant organisation de l'aménagement du territoire précise que « le fonctionnaire instrumentant mentionne dans tous les actes sous seing privé de vente, entre autres informations, si une autorisation urbanistique a été délivrée pour le bien, ainsi que son affectation urbanistique la plus récente. A l'acte est joint un extrait urbanistique, tel que visé à l'article 135 ».

Mais en toute logique, il faut se comporter en bon père de famille, aussi lorsque l'on achète. C'est-à-dire qu'il faut se comporter comme quelqu'un de raisonnablement avisé et diligent. L'on aurait pu attendre d'un acheteur potentiel, qu'il fasse attention lors de sa visite aux problèmes d'humidité, qu'il s'informe du montant des charges, etc.

En ce sens, le défaut de l'acheteur de se comporter comme tel ne pourrait être retenu comme argument contre le vendeur pour obtenir l'annulation de la vente.

En d'autres termes, l'on est tenu par ce que l'on a promis. C'est fondamental en droit contractuel, et l'erreur n'est en principe (sauf dans certains cas relativement extrêmes), pas admise pour se dégager de sa promesse.

estevinc · #2 18-07-2010 15:51:41

Gof a écrit :

Je vois ici plein d'affirmations qui ne sont pas tout à fait correctes.
Qu'est ce que vous appelez exactement une promesse d'achat ?
S'agit-il d'un engagement de votre part uniquement d'acheter (offre unilatérale d'achat) un bien donné pour un prix déterminé ou déterminable ?
Ou s'agit-il d'une promesse d'acheter pour le cas où le propriétaire actuel vend ?
Cet engagement a-t-il été accepté par le vendeur ?
En acceptant votre promesse ou votre offre, le propriétaire a-t-il rajouté des conditions, ou l'acceptation était-elle pure et simple ?
Quelle est la qualité du propriétaire (marchand de bien, particulier, promoteur, ...) ? La vente se réalise-t-elle par un intermédiaire ?
Dans quelle Région est situé le bien ?

Bonjour, c'est une promesse et offre d'achat... donc ce n'est pas unilatéral (je pense) et le propriétaire à accepté mon offre sans y ajouter de conditions.

Mais ce n'est pas un compromis. Nous ne sommes pas encore passés devant le notaire et aucun argent n'a déjà été donné.

L'offre et la promesse de vente (réunies en un seul papier) a été signée par moi et le propriétaire avec l'intermédiaire d'un agent immobilier.

C'est pour cela que je me disais que du coup comme il y avait un professionnel, ça tombait dans la loi du 14juill1991 pour la protection du consommateur. Mais je ne suis pas juriste et donc ne suis pas du tout sûre de ce que j'avance...

Et enfin, le bien est situé à Bruxelles.

Merci à tous pour votre aide.

Gof · #3 18-07-2010 14:28:46

Je vois ici plein d'affirmations qui ne sont pas tout à fait correctes.

Qu'est ce que vous appelez exactement une promesse d'achat ?

S'agit-il d'un engagement de votre part uniquement d'acheter (offre unilatérale d'achat) un bien donné pour un prix déterminé ou déterminable ?

Ou s'agit-il d'une promesse d'acheter pour le cas où le propriétaire actuel vend ?

Cet engagement a-t-il été accepté par le vendeur ?

En acceptant votre promesse ou votre offre, le propriétaire a-t-il rajouté des conditions, ou l'acceptation était-elle pure et simple ?

Quelle est la qualité du propriétaire (marchand de bien, particulier, promoteur, ...) ? La vente se réalise-t-elle par un intermédiaire ?

Dans quelle Région est situé le bien ?

estevinc · #4 18-07-2010 11:36:34

cochise a écrit :

Si le rapport de l'expert est négatif, vous n'aures pas de prêt. J'espère que vous avez inséré une clause suspensive dans le compromis.

Ouioui c'est inséré dans l'offre d'achat et promesse de vente.

Merci, vous m'enlevez un gros poids des épaules!

cochise · #5 18-07-2010 11:20:26

Si le rapport de l'expert est négatif, vous n'aures pas de prêt. J'espère que vous avez inséré une clause suspensive dans le compromis.

estevinc · #6 18-07-2010 10:56:44

grmff a écrit :

Promesse de vente acceptée vaut vente. Sauf erreur telle que cela constitue un dol.
Quels sont les éléments qui vous font faire marche arrière?

Merci pour vos réponses.

Je désire me rétracter après la venue d'un expert qui m'a fait un rapport assez négatif, m'a trouvé de l'humidité plein l'appart (ce que je n'ai pas su voir lors de la visite car je n'y connait pas gd chose), m'a dit que j'avais acheté l'appart beaucoup trop cher et qu'il y avait énormément de travaux....

grmff · #7 18-07-2010 08:25:08

Promesse de vente acceptée vaut vente. Sauf erreur telle que cela constitue un dol.

Quels sont les éléments qui vous font faire marche arrière?

luc · #8 18-07-2010 08:24:32

Je conseille à lire les fiches pratiques "Immobilier et Bail", éditées par un cabinet d'avocats réputé et publiées sur droitbelge.net

Au moins 3 fiches vont probablement vous intéresser. Ils confirment la position de Cochise, mais donnent la direction des solutions éventuelles, et leur coût.

cochise · #9 18-07-2010 08:02:38

Promesse de vente vaut vente. Il n'y a pas de rétractation possible.

estevinc · #10 17-07-2010 18:58:04

Bonjour,
j'aimerais savoir si lorsqu'une promesse de vente ne contient pas tous les éléments indispensables (comme la superficie, la description complète du bien, le montant des charges, information sur les travaux, etc...), on peut invoquer la nullité de celle-ci?

ou dit autrement, dans quelles conditions peut-on invoquer la nullité d'une promesse de vente?

J'ai également lu que si cette dernière ne contenait pas l'information comme quoi le consommateur (ici l'acheteur) pouvait se rétracter dans les 7 jours, on pouvait invoquer la nullité de fond...

Est-ce vrai?

Merci pour vos réponses

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