L'indexation des baux "charges comprises mais détaillées"

Maud1 · #1 15-08-2010 12:34:28

Bonjour à tous,

J'ai un petit bâtiment de 3 petits appartements. Comme il n'y a pas de compteurs séparés ( sauf pour l'électricité ) , j'ai établi des baux qui disent :

Le loyer est fixé à 420 Euros. Ce montant comprend le loyer proprement dit ( 310 Euros ) , le chauffage ainsi que l'eau chaude sanitaire ( 80 Euros ) , ainsi que l'eau proprement dite ( 30 Euros )

Comment puis-je indexer tout ça , sachant que le prix de l'eau grimpe en flèche , ainsi que le prix du gaz ( c'est une chaudière à gaz qui produit le chauffage et l'eau chaude )

Mille mercis d'avance pour vos éclaircissements...

Maud.

grmff · #2 15-08-2010 12:36:09

Le loyer s'indexe selon la loi.

Pour ce qui est des charges, je suppose que votre bail prévoit une clé de répartition des charges en question. Il vous faut appliquer cette clé de répartition sur base des charges réelles.

Maud1 · #3 15-08-2010 12:55:34

Bonjour :-)

grmff a écrit :

Le loyer s'indexe selon la loi.

Oui , d'accord pour le loyer de base.

grmff a écrit :

Pour ce qui est des charges, je suppose que votre bail prévoit une clé de répartition des charges en question.

Je ne sais pas ce que c'est , une "clé de répartition"....

Ce n'est pas ce que j'ai écrit dans mon message....???

"" j'ai établi des baux qui disent : Le loyer est fixé à 420 Euros.
Ce montant comprend le loyer proprement dit ( 310 Euros ) , le chauffage ainsi que l'eau chaude sanitaire ( 80 Euros ) , ainsi que l'eau proprement dite ( 30 Euros ) ""

grmff a écrit :

Il vous faut appliquer cette clé de répartition sur base des charges réelles.

Quand j'ai acheté ce petit immeuble, je ne savais pas exactement quelles allaient être les charges RÉELLES. Je me suis fié aux chiffres que le vendeur m'a donné. Elles sont fort proches de la réalité.

Mais je ne sais toujours pas ce que c'est , une " clé de répartition "...

Maud.

JpEd · #4 15-08-2010 16:42:31

Maud1 a écrit :

Bonjour :-)
"" j'ai établi des baux qui disent : Le loyer est fixé à 420 Euros.
Ce montant comprend le loyer proprement dit ( 310 Euros ) , le chauffage ainsi que l'eau chaude sanitaire ( 80 Euros ) , ainsi que l'eau proprement dite ( 30 Euros ) ""

Bonjour,
une clé de répartition est une formule qui permet de calculer la part de chaque locataire dans les charges.

Par exemple on peut décider que le coût de l'eau froide est divisé en autant de parts égales qu'il y a d'appartements. Donc dans votre cas chaque appart paiera 1/3 du total marqué par le compteur. (Évidemment c'est une solution injuste pour ceux qui habitent seuls et vivent parcimonieusement, si l'appart au dessus abrite 4 personnes qui prennent de longs bains...)

Ou bien on peut décider que le coût de l'eau froide est divisé proportionnellement au nombre d'habitants par appartement (par exemple 3/6, 2/6 et 1/6 = 6/6èmes). (Évidemment la porte ouverte aux abus : ceux qui sont domiciliés seuls mais qui logent leurs grandes filles qui prennent des douches d’une heure, la porte ouverte aux discussions et injustices)…

Pour le chauffage on peut utiliser comme clé de répartition : 1/3 des coûts d’entretien pour chaque appartement et le prix du gaz divisé selon les calorimètres…

Voilà quelques exemples assez simples de clés de répartition.

Dans votre cas il n’y a pas de clé de répartition, vous avez convenu dans le bail d’un montant mensuel fixe de 110 Euros par appartement comprenant forfait eau chaude, eau froide et chaleur. Ce montant ne peut pas être indexé si le bail ne l’a pas prévu. A vous de l’assumer… aussi longtemps que vous n’aurez pas imposé des nouveaux montants ou une façon de calculer la répartition (clé de répartition). Ce que les locataires ne sont pas obligés d’accepter, à mon avis…

Edit : mais si les locataires refusent de modifier ces montants, vous pourriez encore demander au juge de paix de les réviser (sur base des factures etc).

Maud1 · #5 15-08-2010 23:11:31

Bonjour,

Merci pour votre message qui est nettement plus constructif que ceux de GRUMPFF.... ! ! !

Une question :

Faut-il réellement passer par le juge de paix, pour indexer l'eau, le gaz, l'électricité....????

Les société "fournisseuses" d'eau , de gaz ou d'électricité son parfaitement capables de dire " en 2009 le prix du m3 était de "tant" , en 2010 il est de "tant+++"....???

Et idem pour le gaz , et pour l'électricité....

Dans un autre sujet, j'écrivais ceci :

Bonjour à tous,

Pour mon petit bâtiment, la région wallonne exige que je fasse effectuer un plan complet de TOUT le circuit électrique de TOUT le bâtiment... ! ! !

Ils disent " c'est la législation ! "

Je sais que je suis jeune, et c'est mon premier immeuble de rapport , mais je me demande si c'est réellement vrai... : ???

Combien de gens sont-ils en mesure de produire le plan électrique complet de leur maison ou de leur bâtiment...???

Je voudrais savoir si , réellement , " La législation (wallonne) " impose ça....

En plus, ils ne m'ont même pas dit quelle législation....

Mille Mercis d'avance pour vos éclaircissements...

Maud.

Ce... Groom m'a demandé " combien de compteurs".

Ce à quoi je lui ai répondu ceci :

grmff a écrit :
Combien de compteurs électriques?

Trois.
Un pour le rez-de-chaussée , un deuxième pour les 2 autres appartements, et un troisième.... qui n'est raccordé à RIEN... ( aucune consommation , pas de tableau de fusible... : aucune idée à quoi il sert... )

Et , ensuite.................... RIEN.... ! ! !

Je ne sais pas qui est ce type, mais je trouve que son pseudo lui va comme un gant..... ! ! !

Mille mercis pour votre aide,

Maud.

grmff · #6 15-08-2010 23:17:23

Hé, Maud1, on répond si on veut. On n'est pas aux ordres. Et le service est gratuit.

Tes messages montrent visiblement un certain énervement. Mais demande aussi des réponses simples à des problèmes très complexes.

Pour l'indexation du loyer, pas besoin de faire appel à la justice de paix. Tu envoie un simple courrier à ton locataire en lui demandant de payer le nouveau loyer. Perso, je joins également le calcul que je réalise sur le site de fgov.be

grmff · #7 15-08-2010 23:26:37

Pour ce qui est des charges, prenons un exemple simple, à adapter en fonction de ton cas.

Imaginons 3 locataires, qui ont chacun un appartement identique, et aucun compteur de passage. La clé de répartition sera de 1/3 pour chacun.

Pendant l'année, tu fais payer une provision de 20€/appart.
Au bout de l'année, tu fais le compte de tes factures (acompte+facture annuelle de cloture IBGE ou SWDE), et le total est de 1200€.

Le calcul est le suivant:
1200€ = 400€/appartement de consommation
20€/mois = 240€ de provision d'eau par appart
Solde: 400-240 = 160€ / appart à te payer en plus.

Cela ira pour faire le même genre de simulation pour les autres charges?

Perso, je tiens compte des charges suivantes: eau (froide et chaude s'il échet), chauffage, nettoyage des communs, entretiens jardins, assurance (partie abandon de recours), produit de nettoyage, entretien de la chaudière commune, ampoules, frais d'électricité des communs, etc....

A noter que certains complexes ont des clés plus compliquées. Les grands apparts payeront donc plus. Ces clés de répartitions (ou millièmes, ou quotités) sont généralement mentionnées à l'acte de base, ou le propriétaire peut le mentionner au contrat de bail.

Dans votre cas, il me semble que votre immeuble est "bricolé" Ne pas avoir de compteur d'eau séparés, c'est déjà pas très doué. Mais en pas avoir l'électricité séparée, c'est très rare, et signe d'une maison divisée à la mord-moi-le-noeud. La cerise sur le gateux, c'est le compteur non raccordé! Preuve d'un bricolo qui a commencé les choses, mais ne les a pas terminées.

J'espère que j'aurai été plus complet et que madâme aura été satisfaite du service gratuit...

JpEd · #8 15-08-2010 23:27:06

Maud1 a écrit :

Bonjour,
Merci pour votre message qui est nettement plus constructif que ceux de GRUMPFF.... ! ! !

C'est parce que les réponses de Grmpfff sont courtes, mais brèves. Chacun son style. Et puis à force de voir les mêmes problèmes, on perd un peu le goût de répéter les réponses...

Maud1 a écrit :

Faut-il réellement passer par le juge de paix, pour indexer l'eau, le gaz, l'électricité....????
Les société "fournisseuses" d'eau , de gaz ou d'électricité son parfaitement capables de dire " en 2009 le prix du m3 était de "tant" , en 2010 il est de "tant+++"....???
Et idem pour le gaz , et pour l'électricité....

Vous n'avez pas bien lu ma réponse précédente.
Vous ne pouvez pas indexer ces postes (qui ne sont pas le loyer) puisque le bail ne le prévoit pas. Mais vous pouvez trouver un nouvel arrangement avec les locataires. Sauf qu'ils n'ont aucune obligation d'accepter.

C'est dans ce cas-là que vous pourriez envisager de demander au juge une modification des montants prévus.

Maud1 a écrit :

Dans un autre sujet, j'écrivais ceci :

Bonjour à tous,
Pour mon petit bâtiment, la région wallonne exige que je fasse effectuer un plan complet de TOUT le circuit électrique de TOUT le bâtiment... ! ! !
...
Maud.

Justement, c'est un autre sujet. Ne mélangez pas tout, c'est déjà assez compliqué comme ça.

JpEd · #9 15-08-2010 23:29:35

grmff a écrit :

Dans votre cas, il me semble que votre immeuble est "bricolé" Ne pas avoir de compteur d'eau séparés, c'est déjà pas très doué. Mais en pas avoir l'électricité séparée, c'est très rare, et signe d'une maison divisée à la mord-moi-le-noeud. La cerise sur le gateux, c'est le compteur non raccordé! Preuve d'un bricolo qui a commencé les choses, mais ne les a pas terminées.

Et encore, c'est une façon polie de décrire la situation, telle que je la comprends...

grmff · #10 15-08-2010 23:52:14

A noter aussi que votre bail prévoit peut-être un forfait de charge. En ce cas, pas d'adaptation au coût réel, et comme le mentionne JpEd: passage par le juge pour passer aux charges réelles.

Pour ce qui est d'adapter votre provision pour charge, si votre bail est bien torché (ou si vous avez eu l'intelligence de prendre le bail proposé par Pim.be), c'est prévu, et vous pouvez prendre comme base la consommation réelle de l'année précédente.

Faite des recherches sur charges forfaitaires et sur charges provisionnelles (ou provision pour charges) et revenez nous voir pour tester votre compréhension de ce domaine très simple, qui paraît très compliqué tant qu'on ne l'a pas fait une fois.

Maud1 · #11 15-08-2010 23:52:23

JpEd a écrit :

grmff a écrit :Dans votre cas, il me semble que votre immeuble est "bricolé" Ne pas avoir de compteur d'eau séparés, c'est déjà pas très doué. Mais en pas avoir l'électricité séparée, c'est très rare, et signe d'une maison divisée à la mord-moi-le-noeud. La cerise sur le gateux, c'est le compteur non raccordé! Preuve d'un bricolo qui a commencé les choses, mais ne les a pas terminées.
Et encore, c'est une façon polie de décrire la situation, telle que je la comprends...

J'ai acheté l'immeuble comme ça... ! ! !

STRICTEMENT PERSONNE ( notaires , agence immobilière ) n'ont attiré mon attention sur le fait que je devais avoir un plan électrique de l'immeuble....

Vous seriez gentils de ne pas prendre de (trop) haut ce que je dis. J'aurai 22 ans en Septembre , alors svp un peu de CALME....

MERCI !

Maud.

grmff · #12 15-08-2010 23:57:26

Vous seriez gentils de ne pas prendre de (trop) haut ce que je dis. J'aurai 22 ans en Septembre , alors svp un peu de CALME....

C'est pas moi qui ai commencé.

Mon dernier conseil: parcourrez un peu le forum et familiarisez vous avec les différents concepts. Vos questions sont celles d'un débutante. En soi, nous avons tous commencé un jour en étant débutant.

Mais avant de dire que les messages sont inutiles, vous devez faire votre partie: vous renseigner convenablement...

Quand avez-vous acheté?

Maud1 · #13 16-08-2010 00:30:04

grmff a écrit :

Quand avez-vous acheté?

Il y a un an et demi. j'avais 20 ans à l'époque.

grmff · #14 16-08-2010 07:21:54

A l'époque, la loi n'imposait pas encore de vendre avec un certificat de contrôle, positif ou négatif.

Les notaires n'y connaissent rien en électricité, ce n'est pas leur job.

Les agents immobiliers qui vendent des bien ne sont pas là pour attirer l'attention sur les défauts, mais sur les qualités. En outre, ils ne sont pas habilités à dire si une installation est conforme ou non.

En clair, vous êtes seule face à l'achat, et c'est à vous de prendre vos sécurités et vos conseils...

grmff · #15 16-08-2010 08:17:25

Pour revenir à la question de base de savoir comment adapter les charges à l'augmentation du coût des fournitures, nous vous avons donné des débuts de pistes.

Mais le mieux serait de relire le contrat et de voir ce qu'il mentionne au sujet des charges.

Maud1 · #16 16-08-2010 15:58:29

Bonjour Grmff,

Mille excuses pour hier soir, mais, en ce moment, tout va de travers, et je n'ai que de petites épaules... Désolée...

grmff a écrit :

Pour revenir à la question de base de savoir comment adapter les charges à l'augmentation du coût des fournitures, nous vous avons donné des débuts de pistes.

Je ne les ai pas comprises... Je suis vraiment désolée....

grmff a écrit :

Mais le mieux serait de relire le contrat et de voir ce qu'il mentionne au sujet des charges.

Les baux que j'ai faits ne disent que ceci :

Le loyer est fixé à 420 Euros. Ce montant comprend le loyer proprement dit ( 310 Euros ) , le chauffage ainsi que l'eau chaude sanitaire ( 80 Euros ) , ainsi que l'eau proprement dite ( 30 Euros )

C'est tout , il n'y a rien d'autre que ça...

Voilà....

Merci d'avance pour votre aide, j'en ai vraiment besoin....

Maud.

grmff · #17 16-08-2010 16:36:59

Pour les charges, il importe de savoir si ce sont des charges forfaitaires ou des provisions pour charges.

Cherchez dans votre bail les termes suivants:
forfait - charge forfaitaire - provision - charges provisionnelles - avance de charge - régularisation annuelle de charge - etc...

grmff · #18 16-08-2010 18:52:51

Avez-vous utilisé le modèle Pim.be, ou un autre modèle?

grmff · #19 16-08-2010 23:05:24

J'ai reçu le bail de Maud1, et je me permets de mettre ici quelques remarques, avec son accord, qui paraîtront évidentes aux habitués... mais que des débutants commettront souvent:

1. Il fait 3 pages. C'est très peu. Il doit nécessairement contenir des trous.
2. Vous excluez toute fin anticipée du bail. En cas de besoin de fin anticipée par le locataire, il y mettra fin de toute façon. Autant prévoir les modalités dans le contrat. C'est ce que je fais personnellement dans mes baux (même si le bail pim.be ne le prévoit pas) Perso, je calque les conditions de résiliation anticipée pour la partie "bail de type court" sur les conditions pour ls baux de 9 ans (3 mois de préavis, 3-2-1 mois d'indemnité dans la 1-2-3e année
3. Votre clause en cas de décès du locataire est une bonne idée. Je n'en ai pas dans mes baux, et je vais adapter quelque chose. Votre clause permet une résiliation moyennant préavis d'un mois dans le mois de la date du décès. Pourquoi limiter dans le temps cette possibilité?
4. Votre loyer est un loyer séparant charges et loyer, mais indexant le tout. Cela ne me semble pas illégal. Ce sont bien des charges forfaitaires, et vous en demandez l'indexation.
5. Faire un forfait de charge n'est jamais une bonne idée. (même si je le fait parfois également...) Cela n'incite pas le lcoataire à la modération
6. Indexer les charges sur base de l'indice des prix à la consommation ne me semble pas illégal non plus
7. Il faut utiliser l'indice santé pour l'indexation du loyer. Votre clause d'indexation sur l'indice santé est illégale.
8. L'indice que vous utilisez est celui publié deux mois avant le bail, afin de connaître cet indice au moment du payement. Ce n'est pas idiot, mais ce n'est pas ce que la loi préconise. Sera un sujet de discussion inutile un jour où l'autre avec un locataire...
9. L'adaptation automatique est caduque. La loi prévoit que vous DEVEZ demander l'indexation du loyer pour en bénéficier. Bon à savoir.
10. Ne pas demander de garantie locative est une hérésie. C'est déresponsabilise le locataire. C'est la porte ouverte à tous les locataires indélicats possibles! Franchement, à éviter!
11. Vous mettez que tous impôts et taxes sont à charge du locataire... et plus loin que tous les impôts sont à charge du propriétaire. Vous n'irez pas loin avec de telles contradictions. Perso, tous impôts et taxes sont à charge du locataire, sauf le précompte immobilier qu'on ne peut pas lui mettre sur le dos (baux résidence)
12. Votre clause pour l'état des lieux montre que vous n'en faite pas à chaque fois. Perso, si pas d'état des lieux, pas de clés!!! Je fais toujours un état des lieux. Il est obligatoire, même s'il n'y a pas de sanction pénale. Il vaut toujours mieux le faire AVANT la remise des clés. Si bail de moins d'un an, la loi dit qu'il faut le faire dans les 15 premiers jours (ou avant). Si bail plus long: dans le mois.
13. Vous faites référence à une annexe 1 . Je suppose qu'il s'agit des foutus articles de lois coupeurs d'arbre (2 annexes légalement obligatoire à joindre au bail)

Si vous pensez que je vous pointes toutes vos erreurs, vous avez raison. C'est pour vous éviter les catastrophes que d'autres ont eu à subir. Quand on commence, on se passe très bien de catastrophe...

Quasi toutes ces erreurs auraient été évitées avec le bail de pim.be

C'est sans doute la base d'une bonne gestion: un bon bail...

L'indexation des baux "charges comprises mais détaillées"

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