Bail verbal, départ du locataire.

Corben · #1 01-09-2010 09:44:40

Bonjour à tous et d'avance merci pour vos conseils, toujours avisés.

Un locataire occupe un appartement depuis 1 an et demi.

Aucun bail écrit n'a été signé et aucun état des lieux n'a été effectué lors de l'entrée.

Il souhaite partir.

Il n'a jamais effectué de démarches visant à contraire le propriétaire à conclure un contrat de bail écrit.

Que risque-t-il dès lors en cas de départ ? Renom ? Indemnités (vu seconde année d'occupation du 1ier triennat)

Encore merci à tous !

Panchito-9340 · #2 01-09-2010 11:26:01

Mais vous êtes dans l'illégalité la plus totale. En ce qui concerne la résidence principale, le contrat de bail écrit est obligatoir ainsi que l'état des lieux!

PIM · #3 01-09-2010 18:45:45

@ panchito: c'est obligatoire, mais aucune sanction...

@ corben: je suppose qu'il s'agit de la résidence principale du preneur.
Dans ce cas, il s'agit d'un bail de 9 ans résiliable immédiatement pour défaut d'enregistrement....

grmff · #4 01-09-2010 19:13:11

Il est obligatoire d'enregistrer le contrat de bail. Mail il n'y a pas de contrat de bail. Il y a juste bail oral, et donc pas de contrat à enregistrer.

Si le propriétaire est en défaut, ce n'est pas de ne pas avoir enregistré le contrat de bail.

Cette disposition ne s'applique donc pas.

A mon sens, 2 mois d'indemnité et 3 mois de préavis sont dûs.

PIM · #5 01-09-2010 19:27:11

Comme quoi, il peut arriver à Pim et à Grmff , de temps en temps, de ne pas être d'accord entre eux yikes

L'obligation d'enregistrer incombe au bailleur. Et chacune des parties (dont le bailleur) a la possibilité juridique d'imposer à l'autre un bail écrit...

Le bailleur s'expose donc au risque, en négligeant d'imposer un bail écrit, de voir son locataire partir sans indemnité, ni préavis.

grmff · #6 01-09-2010 22:45:15

Nous avions eu cette discussion, et Gof était venu appuyer Mr Pim. Mas je n'ai pas retrouvé cet excellent échange malgré mes recherches sur le forum.

Mon raisonnement est le suivant:
L'obligation d'enregistrer un bail vient du code des droits d'enregistrement.

Celui-ci nous dit en son article 19:

Section 1re : Actes et déclarations assujettis à la formalité
Article 19 - Doivent être enregistrés dans les délais fixés par l'article 32 : (...)
3° a) les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail d'immeubles ou de parties d'immeubles situés en Belgique, affectés exclusivement au logement d'une famille ou d'une personne seule;

L'art. 32 nous dit:

Section II : Délais pour la présentation à la formalité
Article 32 - Les délais pour faire enregistrer les actes assujettis obligatoirement à la formalité de l'enregistrement sont, savoir : (...)
5° de deux mois, pour les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail visés à l'article 19, 3°, a) (...)

En clair, il est obligatoire d'enregistrer les actes... donc, en la matière, le contrat écrit de bail. Un acte est en effet un écrit. Impossible d'enregistrer un bail verbal, puisqu'il n'est pas écrit! Lapalisse en eut dit tout autant.

Revenons au texte du code civil qui nous donne le droit de partir sans préavis ni indemnité quand le "bail n'est pas enregistré" Parce que ce qui est entre guillemet est un raccourci. Mais que nous dit le texte?

§ 5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
(Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de <bail> n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas d'application.)

Analyse sémantique et ordre des conditions:
1. le droit n'est accordé qu'après la période de deux mois visée à l'article 32, 5° (...)

Or, sans contrat, on ne se trouve jamais après la période de deux mois. Le droit a quitter sans préavis ni indemnité n'est donc jamais accordé...

CQFD! Bail verbal = pas le droit de quitter si bail pas enregistré.

SNPC · #7 02-09-2010 08:38:08

J'ai tendance à donner raison à Pim.
En effet, il n'est pas possible d'enregistrer un bail verbal donc il n'y a pas d'infraction à la loi fiscale, mais la loi sur le bail stipule que le locataire qui a un bail (de 9 ans) non enregistré peut mettre fin à celui-ci sans formalités. C'est bien le cas lorsque le bail est verbal... Reste au bailleur qui craint cette éventualité à mettre en branle la procédure prévue par la loi pour exiger la rédaction d'un écrit ... et le faire enregistrer.
Pour info, le SNP propose des contrats-type pour ces situations de mise par écrit d'un bail verbal.

grmff · #8 02-09-2010 08:49:04

Ce n'est pas ce que la loi dit. Elle ne dit pas qu'on peut mettre fin à un bail non enregistré.

La loi dit qu'on peut mettre fin au bail si le délai d'enregistrement est passé!

Or, avec le bail verbal, le délai d'enregistrement n'est jamais passé!

(et même si mon sentiment me dit que Pim et SNP ont raison, cela me plairait vraiment qu'on me le démontre par raisonnement sur la loi ou par la jurisprudence! cool )

SNPC · #9 02-09-2010 09:03:53

Puisqu'il faut pinailler, pinaillons!
La loi parle du délai de deux mois qui est prévu pour l'enregistrement, d'une manière générale! Elle ne dit pas que ce délai est applicable "in casu".
Donc, après deux mois et aussi longtemps qu'il n'y a pas de bail enregistré le locataire peut user de la faculté qui lui est donnée par la loi.

rexou · #10 02-09-2010 10:35:57

Très intéressant débat !
Je ne prendrai pas position, mais... il n'existe pas de jurisprudence ?

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