Annulation de vente, rescision et fraude au PH...

grmff · #1 16-09-2010 14:36:33

Visiblement, le notaire Pigeon aura été un peu négligent dans ses démarches et les délais normaux de validité des documents...

Voilà pourquoi l'assurance a pu se dédouaner de ce sinistre (qui aurait eu lieu de toute manière, même s'il avait été diligent...)

Pour éviter tout problème, il a été convenu que le produit de la vente serait transmis à Mrs B. une fois que l'acte était enregistré et transcrit aux hypothèques.

PIM · #2 16-09-2010 14:22:29

grmff a écrit :

Il ne restait donc que le problème de savoir qui va faire et payer cette main-levée. Une somme équivalente au coût de la main-levée a été consignée dans l'attente de cette main-levée.

Je suppose que cette consignation résulte d'une retenue sur le prix et que donc la mainlevée sera faite à charge de la venderesse, comme je le préconisais.

Elle deviendra ainsi, à son tour, victime de son voyou de vendeur initial, puisqu'elle subit ce préjudice de frais de mainlevée: qu'elle se joigne à la cause !

ps: comme Pffff, je ne vois pas très bien où se trouve la faute ou la négligence du notaire Pigeon, puisqu'il a fait apparemment diligence normale.
Mais comme les notaires ont une formation juridique, je suppose qu'il aura déjà trouvé tout seul matière à se défendre...

pfffff · #3 16-09-2010 14:08:28

Au final, ce qui m'étonne un peu, c'est l'attitude de l'assurance, pcpalement parce que je ne vois pas où est la faute professionnelle du notaire, si même en faisant correctement ses recherches préalables, il n'aurait pas pu se rendre compte de la vente ?

grmff · #4 16-09-2010 13:43:35

Voici l'épilogue de cette bizarre affaire.

Le notaire Pigeon a remboursé la banque à l'époque. La banque a confirmé au notaire que la main-levée pouvait être faite.

Il ne restait donc que le problème de savoir qui va faire et payer cette main-levée. Une somme équivalente au coût de la main-levée a été consignée dans l'attente de cette main-levée.

N'importe quel notaire peut faire une main-levée, donc il n'y a plus de problème.

Case closed!

pfffff · #5 16-09-2010 12:55:01

et il a eu le culot de porter plainte contre le notaire... d'où l'affaire est à l'instruction.

lol

Y en a qui ne doutent de rien, quand même.

grmff · #6 15-09-2010 23:30:08

La banque aurait pu dire que l'acte lui était inopposable (fraude paulienne ou simulation) en raison de la complicité de l'acquéreuse.

Pour autant que l'acquéreuse soit effectivement complice. Ce qui n'est pas avéré, et n'est à mon sens qu'une supposition du notaire Pigeon.

grmff · #7 15-09-2010 23:28:53

Il n'a pas réussi à se tailler avec tout le pactole.

Dès la fraude éventée, le notaire a fait saisir tous les comptes bancaires et récupéré +/- 20.000€.

Et il a eu le culot de porter plainte contre le notaire... d'où l'affaire est à l'instruction.

pfffff · #8 15-09-2010 22:57:42

La banque aurait pu dire que l'acte lui était inopposable (fraude paulienne ou simulation) en raison de la complicité de l'acquéreuse. A mon avis, la prescription n'est pas acquise. Masi, bon, si elle est totalement désintéressée, on peut oublier, tant qu'il y a un écrit en attestant...

L'assurance est subrogée dans les droits de la banque, à concurrence de son intervention. Mais, si elle ne fait pas de saisie immobilière conservatoire, on peut oublier, sauf à ce que l'assurance soit subrogée dans la qualité de créancier hypothécaire de la banque, ce qui m'étonnerait...

Le juge d'instruction aurait pu saisir aussi l'immeuble + confiscation éventuelle en bout de course. Je ne sais pas comment la publicité de cette mesure est assurée.

Suis curieux de voir si le gars a réussi à se tailler avec tout le pactole...

grmff · #9 15-09-2010 22:23:55

Et de toute façon, si l'acte est signé demain, ce sera moyennant payement du prix sur son compte bancaire si et seulement si l'acte a pu être enregistré! La méfiance est totale de chez totale...

Pour moi, l'escroc, c'est Mr A. La banque peut se retourner contre lui, mais rien de plus. Elle ne peut pas se retourner contre Mrs B. Et il n'y a aucune chance que l'acte entre A et B soit annulé pour rescision (pour d'autres raison que la prescription de lésion pour rescision compliquée à expliquer ici)

En tout cas, cher pfffff, merci de vous pencher sur mon cas... quasi cas d'école (de notaire...)

PIM · #10 15-09-2010 22:22:43

- ne pas confondre "enregistrement" et "transcription"
- qui va payer la mainlevée ?: votre venderesse actuelle vous vend pour quitte et libre. C'est à elle de se débrouiller pour que ce soit le cas et donc en supporte les frais.
- ah ! si la clause d'arbitrage n'avait pas été supprimée.....

grmff · #11 15-09-2010 22:18:26

Non, ce sont des notaires encore différents.

La question est de savoir si B est dans le coup. Mais en fait, selon mon notaire, la question n'est pas importante. Selon lui, la seule question est de savoir qui va payer la main-levée...

pfffff · #12 15-09-2010 22:13:17

Cétait bien cette ouverture :-).
Effectivement, dans ces circonstances, combiné au prix, c'est plutôt louche.
L'assurance, entre autres, aurait sans doute des droits à faire valoir.
Le bien ne sera pas quitte et libre demain, tant que c'est pas radié.
C'est le même notaire qui vous la vend ? :-)

grmff · #13 15-09-2010 21:53:40

En fait, Mr A. a vendu à Mrs. B il y a 3 ans, via le notaire Mr Normal.
Le lendemain, Mr A. a fait un PH auprès du notaire Pigeon.

Le temps que le notaire Pigeon arrive à l'enregistrement pour enregistrer l'acte du PH, le notaire Normal avait enregistré son acte.

Mr.A a donc empoché le prix de vente, et le prix du PH fait le lendemain!

Donc, l'acte de vente de A à B est correct, et l'enregistrement du PH lui est postérieur. Mais il est transcrit aux hypothèques. Sans validité, puisque c'est l'acte de PH d'une personne qui n'est plus propriétaire... mais transcrit tout de même...

Lorsque la banque a compris le problème, elle s'est retournée contre le notaire Pigeon, qui a fait joué son assurance pour payer la banque.

La banque est donc payée. Elle ne s'opposera pas à la main-levée / radiation. Le notaire Pigeon y a été de sa poche pour la franchise. Comme le notaire pigeon soupçonne A et B d'être complice, il n'a pas envie de payer encore pour la radiation de l'enregistrement aux hypothèques...

Et moi, si un jour je veux vendre, on me demandera un bien "'quitte et libre" .
Donc, si j'achète, je veux un bien quitte et libre!

pfffff · #14 15-09-2010 21:38:55

Il n'y a pas eu de mise au point écrite avec la banque, préalable à la vente, sur ses prétentions actuelles ? Si la banque ne lâche pas l'affaire, je vois venir qu'elle fasse valoir qu'il faut attendre l'issue de l'instruction avant d'envisager d'éventuellement donner mainlevée.

Ici, j'ai du mal à saisir le mécanisme : si la vente était transcrite à la date de passation du prêt, je vois pas bien en quoi cette vente explique que la banque (le notaire...) se soit faite berner ('fin, si, j'imagine bien une ouverture mais je ne développe pas :-).

C'est clair qu'elle a eu un très beau prix mais a priori, ca, ca regarde pas la banque, si elle a contracté après.

grmff · #15 15-09-2010 15:22:48

Art. 95. (2160). La radiation doit être ordonnée par les tribunaux lorsque l'inscription a été faite sans être fondée ni sur la loi, ni sur un titre, ou lorsqu'elle l'a été en vertu d'un titre, soit irrégulier, soit éteint ou soldé, ou lorsque les droits de privilège ou d'hypotheque sont effaces par les voies légales

Quel tribunal sera compétent, et quelle sera la procédure à suivre?

En fait, après discussion avec les intervenants, il apparait que le notaire instrumentant pour l'acte de PH a remboursé le prêteur. L'inscription, outre qu'elle n'est pas valide, est donc devenue sans objet.

Le notaire du PH, considérant que acheteur et vendeur de l'époque sont de conivence, refuse de faciliter la vie aux gens... et refuse de payer pour la radiation de l'acte en question (main-levée) qui coûterait de l'ordre de 500 à 1000€.

Comment faire pour être sûr que cet hypothèque soit radiée? Qu'est-ce que cela coûterait de la faire radier par voie de justice?

PIM · #16 15-09-2010 14:25:23

"CHAPITRE V. - De la radiation et réduction des inscriptions.

Art. 92. <L 2007-04-25/38, art. 2, 032; En vigueur : 18-05-2007> Les inscriptions sont rayées ou réduites du consentement des parties intéressées ayant capacité à cet effet, ou en vertu d'un jugement en dernier ressort ou passe en force de chose jugée, ou en vertu d'un jugement déclare exécutoire nonobstant opposition ou appel. Le mandat à l'effet de rayer ou de réduire doit être exprès et authentique.
Les inscriptions des hypothèques conventionnelles peuvent également être rayées ou réduites, en vertu d'un acte authentique dans lequel le fonctionnaire instrumentant certifie unilatéralement que le créancier a marqué son accord à cette radiation ou réduction; toutes les inscriptions reprises dans l'acte produit sont rayées ou réduites d'office.
Le cessionnaire d'une créance hypothécaire ne peut consentir de radiation ou de réduction, si la cession ne résulte d'actes énoncés dans l'article 2.

Art. 93. (2158) Ceux qui requièrent la radiation ou la réduction déposent, au bureau de conservateur, soit l'expédition de l'acte authentique ou l'acte en brevet, portant consentement (ou contenant le certificat de l'accord), soit l'expédition du jugement. <L 2007-04-25/38, art. 3, 032; En vigueur : 18-05-2007>
Un extrait littéral de l'acte authentique suffit, lorsqu'il y est déclaré, par le notaire qui l'a délivré, que l'acte ne contient ni conditions ni réserves.
Les actes de consentement à radiation ou réduction, passés en pays étrangers, ne sont exécutoires en Belgique qu'après avoir été visés par le président du tribunal de la situation des biens, qui vérifiera leur authenticité, ainsi qu'il est dit en l'article 77.

Art. 94. (2159). La demande en radiation ou en réduction, par action principale, sera portée, (...) devant le tribunal dans le ressort duquel l'inscription a été prise. <L 12-08-1911, art. unique>
Cependant la convention faite par le créancier et le débiteur de porter, en cas de contestation, la demande a un tribunal qu'ils auraient désigné, recevra son execution entre eux.
Les actions auxquelles les inscriptions peuvent donner lieu contre les créanciers seront intentées par exploits faits à leur personne, ou au dernier des domiciles élus sur le registre; et ce, nonobstant le décès, soit des créanciers, soit de ceux chez lesquels ils auront fait élection de domicile.

Art. 95. (2160). La radiation doit être ordonnée par les tribunaux lorsque l'inscription a été faite sans être fondée ni sur la loi, ni sur un titre, ou lorsqu'elle l'a été en vertu d'un titre, soit irrégulier, soit éteint ou soldé, ou lorsque les droits de privilège ou d'hypotheque sont effaces par les voies légales."

-----------

grmff · #17 15-09-2010 14:15:46

Bon, dans mes recherches, je trouve la loi hypothécaire: ICI pour la loi en général, et ICI pour ce qui concerne les hypothèques

grmff · #18 15-09-2010 13:22:30

C'est tout le noeud du problème...

PIM · #19 15-09-2010 13:18:24

grmff a écrit :

Le notaire me dit "la loi impose de transcrire l'inscription, même si elle n'est pas valable" et "elle n'est pas valable si réalisée à la demande d'une personne qui n'est pas propriétaire"

Et comment on fait pour radier une inscription non valable ?

grmff · #20 15-09-2010 13:12:43

cela ne me dit toujours pas qui peut décider qu'elle est sans valeur et si, in fine, il y a inscription ou pas...

Moi non plus...

Le notaire me dit "la loi impose de transcrire l'inscription, même si elle n'est pas valable" et "elle n'est pas valable si réalisée à la demande d'une personne qui n'est pas propriétaire"

Le compromis a été signé en juillet. Le notaire est donc loin d'avoir trainé. Il a même eu le temps de se renseigner chez le notaire escroqué. En plus, c'est un cas jamais vu dans l'étude du notaire en question.

grmff · #21 15-09-2010 09:20:41

V'la ti pas que je me retrouve dans un fameux imbroglio...

J'ai signé un compromis pour deux appartements au prix total de 240 BDP (Unité monétaire fictive pour rester discret sur le prix.

Mon notaire me contact l'avant-veille de l'acte notarié pour m'informer qu'il y a un problème sur la vente.

En fait, lors de l'achat d'un des deux appartements il y a 3 ans par la propriétaire actuelle (et vendeuse), il y a eu une escroquerie. Le vendeur d'il y a 3 ans a passé l'acte de vente de l'appart, pour 50 BDP, puis est passé chez un autre notaire pour effectuer un PH de 130 BDP.

L'acte du PH a été enregistré postérieurement à l'acte de vente, et n'aurait donc aucune valeur (mais pourquoi l'avoir enregistré?...)

De plus, mon notaire craint que l'acte de l'époque soit annulé si l'acheteuse de l'époque était de connivence avec le vendeur de l'époque.

Et finalement, je crains que cet acte de l'époque soit annulé pour lésion par recision.

L'acte doit avoir lieu demain...

Des idées ou des commentaires, quelqu'un?

Annulation de vente, rescision et fraude au PH...

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