Etat des lieux de sortie ? Obligatoirement contradictoire ?

Anne · #1 22-09-2010 08:48:40

Bonjour à tous

Mon pb est assez simple ! J'ai un locataire qui a donné son préavis pour la fin de septembre. Le bail prévoit un état des lieux de sortie par expert ;

J'essaye en vain de contacter mon locataire pour prendre rv avec l'expert un jour et heure qui lui conviennent. Il ne répond pas à mes sms et mails. Dois je fixer le rv avec l'expert et l'en informer par LR/AR ?S'il ne vient pas au rv, l'état des lieux pourra-t-il quand même être considéré comme contradictoire ?
Devrais-je payer l'intégralité des frais d'expert ou c'est à l'expert de se débrouiller avec le locataire (le bail dit que l'état des lieux a lieu à frais partagés ?
Sera-t-il possible de débloquer la caution par voie judciaire sur la base de cet état des lieux d'expert ?

Mon locataire n'est pas pressé de faire l'état des lieux, je crois, car il a fait de sérieux dégâts (volet roulant cassé !) et je dois en outre faire passer la désinsectisation dans son appartement, il a des cafards et a refusé de faire ce qui était nécessaire. Donc, la récupération de tout ou partie de sa caution est aléatoire ! Je dois faire des devis de réparation .

Tous vos conseils sont les bienvenus ! Première fois que je fais ce type d'expérience yikes

Merci d'avance
Anne

grmff · #2 22-09-2010 12:57:48

J'ai eu le cas avec un locataire solvable qui m'avait renvoyé les clés par la poste, refusant d'assumer les loyers dûs jusque fin de contrat.

J'ai fait l'état des lieux de manière unilatérale, mais avec témoin (un autre locataire).

J'ai été devant le juge, et j'ai eu gain de cause sur toute la ligne.

Anne · #3 22-09-2010 15:40:46

grmff a écrit :

J'ai eu le cas avec un locataire solvable qui m'avait renvoyé les clés par la poste, refusant d'assumer les loyers dûs jusque fin de contrat.
J'ai fait l'état des lieux de manière unilatérale, mais avec témoin (un autre locataire).
J'ai été devant le juge, et j'ai eu gain de cause sur toute la ligne.

Merci, Grmff

ok, merci, je vais demander à un autre locataire d'être présent lors du passage de l'expert ! Ce témoin a-t-il du témoigner au tribunal ? Comment ?
Et en parlant de Tribunal, puisque vous semblez avoir l'expérience, peut-on s'en occuper seul ? Faut il nécessairement un huissier pour déliver la requête (rédigée par moi, je suppose) ? Et surtout, si le locataire quitte les lieux sans laisser de nouvelle adresse, comment puis-je donner une adresse dans la requête ? Comment va faire l'huissier ?
Merci et sorry pour toutes ces questions.
Anne
Plus de chance que vous, il a payé son loyer en septembre, le litige ne porte donc que sur la caution,ce qui me fait peur, c'est que les coûts de justice dépassent le montant de la caution bloquée !

grmff · #4 22-09-2010 16:15:34

1. Le témoin n'a pas dû se présenter au tribunal. Il a simplement signé le document. Je me suis basé sur le fait que l'état des lieux de sortie peut être démontré par toute voie de droit, dont le témoignage.

2. Je vais quasi toujours seul au tribunal. Si cela vous fait stresse (et on peut le comprendre), allez au tribunal la semaine d'avant pour voir comment cela se passe. La séance est gratuite (et publique) Asseyez vous le plus devant possible pour bien entendre comment cela se passe.

3. Si vous n'avez pas l'habitude, et que la partie adverse est défendue par un avocat, faite vous défendre aussi par un avocat. Perso, même avec un avocat en face, j'y vais seul. Mais bon, j'ai pris l'abonnement à la saison...

4. La requête se dépose au greffe accompagnée du certificat de domicile. Voyez un excellent modèle de requête sur une non-moins excellent site (pas gratuit mais pas cher - voir les modalités de payements) Le certificat de domicile se prend à la commune du domicile du locataire (coût: de 1.5 à 10€ selon commune) et la requête se dépose au greffe (25€ si pas de demande d'expulsion et montants faibles - 35€ sinon.)

5. Comme vous voyez, la justice de paix n'est pas une justice compliquée, ni chère: une matinée de perdue, un certificat de domicile à 10€, un passage au greffe à 35€ et un ballotin de manon pour le modèle de requête. Pas cher...

Erico · #5 22-09-2010 16:35:33

J'aime bien me défendre seul et j'ai pas mal de bagoût.....la prochaine fois, si l'affaire est pas trop compliquée....j'irai seul

Francis · #6 22-09-2010 17:31:46

Anne,
comment allez vous rentrer dans votre appartement?
Votre locataire vous a renvoyé ses clés?

Anne · #7 22-09-2010 18:05:39

Francis a écrit :

Anne,
comment allez vous rentrer dans votre appartement?
Votre locataire vous a renvoyé ses clés?

Bonjour, Francis

J'ai un deuxième jeu de clés. Je ne suis jamais entrée dans l'appartement pendant la durée du bail, mais je suppose que je peux le faire dès le jour suivant la fin du bail s'il ne me rend pas mes clés !
Je me trompe ?

Merci tongue
Anne

Anne · #8 22-09-2010 18:10:46

grmff a écrit :

1. Le témoin n'a pas dû se présenter au tribunal. Il a simplement signé le document. Je me suis basé sur le fait que l'état des lieux de sortie peut être démontré par toute voie de droit, dont le témoignage.
2. Je vais quasi toujours seul au tribunal. Si cela vous fait stresse (et on peut le comprendre), allez au tribunal la semaine d'avant pour voir comment cela se passe. La séance est gratuite (et publique) Asseyez vous le plus devant possible pour bien entendre comment cela se passe.
3. Si vous n'avez pas l'habitude, et que la partie adverse est défendue par un avocat, faite vous défendre aussi par un avocat. Perso, même avec un avocat en face, j'y vais seul. Mais bon, j'ai pris l'abonnement à la saison...
4. La requête se dépose au greffe accompagnée du certificat de domicile. Voyez un excellent modèle de requête sur une non-moins excellent site (pas gratuit mais pas cher - voir les modalités de payements) Le certificat de domicile se prend à la commune du domicile du locataire (coût: de 1.5 à 10€ selon commune) et la requête se dépose au greffe (25€ si pas de demande d'expulsion et montants faibles - 35€ sinon.)
5. Comme vous voyez, la justice de paix n'est pas une justice compliquée, ni chère: une matinée de perdue, un certificat de domicile à 10€, un passage au greffe à 35€ et un ballotin de manon pour le modèle de requête. Pas cher...

Wouah, merci pour ces précieuses explications ! J'irai seule, cela ne me fait pas peur, j'ai l'habitude de parler en public ! Et je ne crois pas que mon locataire se défendra ! Mais sait-on jamais !

Une dernière question : le certificat de domicile, c'est à son adresse dans l'appartement que je lui louais ? Parce que j'ignore où il habite maintenant !

En tout cas, c'est vrai que ce n'est pas trop cher , la justice de paix, et j'ai bien vu qu'on peut même demander un "747" (un turbo, en quelque sorte !) wink
Ca marche pour tout type de litige, le système par requête ? J'ai aussi un litige avec un loueur de voiture qui garde abusivement ma caution, pffff cool

Merci pour tout
Anne

grmff · #9 22-09-2010 21:13:04

En justice de Paix, le 747 est inutile, en général. Voyez le modèle de requête: on y dit que le litige est tellement simpliste qu'on peut plaider immédiatement.

Sauf si vous avez un avocat en face (et encore...), le juge est susceptible de prendre la décision sur le champ.

J'ai un deuxième jeu de clés. Je ne suis jamais entrée dans l'appartement pendant la durée du bail, mais je suppose que je peux le faire dès le jour suivant la fin du bail s'il ne me rend pas mes clés !
Je me trompe ?

Oui, vous vous trompez. Cela reste partie de son domicile...
A noter que s'il est effectivement domicilié ailleurs, vous avez une fameuse présomption qu'il a dégagé des lieux. S'il est effectivement domicilié ailleurs...

Francis · #10 23-09-2010 09:54:00

La fin du bail n'est pas la fin de l'occupation des lieux !

Tant que votre locataire ne vous a pas rendu ses clés et que vous n'avez pas de jugement d'expulsion dument exécuté par un huissier, vous ne pouvez pas rentrer dans l' appartement. Cela pourait être considéré comme violation de domicile et même vol si qq chose disparaitrait de l'appart, ou serait déclaré avoir disparu.

Aucun expert sérieux ne rentrerai dans l'appartement dans ces conditions, en tout cas, pas moi !

Anne · #11 23-09-2010 16:06:40

Francis a écrit :

La fin du bail n'est pas la fin de l'occupation des lieux !
Tant que votre locataire ne vous a pas rendu ses clés et que vous n'avez pas de jugement d'expulsion dument exécuté par un huissier, vous ne pouvez pas rentrer dans l' appartement. Cela pourait être considéré comme violation de domicile et même vol si qq chose disparaitrait de l'appart, ou serait déclaré avoir disparu.
Aucun expert sérieux ne rentrerai dans l'appartement dans ces conditions, en tout cas, pas moi !

Merci , Francis, l'expert vient en effet de m'indiquer ce que vous écrivez. Bon, il ne me reste plus qu'à attendre que le locataire se manifeste. L'expert me dit qu'il n'est déjà plus possible dans ces conditions d'avoir un rv avant fin septembre. Puis-je imputer tout ou partie du loyer d'octobre au locataire qui par sa léthargie a empêché l'état des lieux et la remise des clés avant la fin du mois de septembre ?
Merci tongue

Anne · #12 23-09-2010 16:08:04

grmff a écrit :

En justice de Paix, le 747 est inutile, en général. Voyez le modèle de requête: on y dit que le litige est tellement simpliste qu'on peut plaider immédiatement.
Sauf si vous avez un avocat en face (et encore...), le juge est susceptible de prendre la décision sur le champ.
Citation :J'ai un deuxième jeu de clés. Je ne suis jamais entrée dans l'appartement pendant la durée du bail, mais je suppose que je peux le faire dès le jour suivant la fin du bail s'il ne me rend pas mes clés !
Je me trompe ?
Oui, vous vous trompez. Cela reste partie de son domicile...
A noter que s'il est effectivement domicilié ailleurs, vous avez une fameuse présomption qu'il a dégagé des lieux. S'il est effectivement domicilié ailleurs...

Merci, Grmff !! Je me suis donc trompée ! On va attendre donc, j'ai quand meme envoyé à mon locataire une LRAR en lui demandant de me contacter au plus vite !
cool

Panchito-9340 · #13 23-09-2010 21:13:57

Puis-je imputer tout ou partie du loyer d'octobre au locataire qui par sa léthargie a empêché l'état des lieux et la remise des clés avant la fin du mois de septembre ?

Bien entendu! Si votre locataire ne vous a pas remis les clés en fin de bail et a empêché l'ELS, vous êtes parfaitement en droit de lui imputer une indemnité d'occupation par jour de retard qui est égale au montant du loyer / 30 ou 31 suivant le cas échéant.

Erico · #14 23-09-2010 21:31:11

je dirais même plus Panchito, tout mois entamé doit être payé

non ?

Panchito-9340 · #15 23-09-2010 21:47:29

Je pense que quand un locataire occupe un bien sans titre ni droit, on parle plutôt d'une indemnité d'occupation et plus d'un loyer à payer apr anticipation (pour lequel tout mois entamé est effectivement dû).

Erico · #16 24-09-2010 07:25:43

oui mais ici en ne l'ayant pas libéré à temps, ben pour la proprio c'est au minimum 15 jours de perdus
soyons logique on démarre rarement un bail un 7 ou un 12 du mois
c'est dans 99 % des cas, le 15 ou le 1 er

rexou · #17 24-09-2010 10:29:03

Panchito a écrit :

Je pense que quand un locataire occupe un bien sans titre ni droit, on parle plutôt d'une indemnité d'occupation et plus d'un loyer à payer apr anticipation (pour lequel tout mois entamé est effectivement dû).

D'accord avec Rico. Quel que soit le nom donné à cette occupation, le mois entamé est dû, me semble-t-il. A la limite, on pourrait envisager de limiter à 15 jours, mais ce serait un geste de pure bonté de la part du bailleur...
Un appartement ne s'occupe pas à la journée.
De plus, la non libération des lieux en temps utiles entraine un préjudice minimum de la perte d'un mois complet de loyer. Le préavis de 3 mois est destiné à laisser le temps de rechercher un nouveau locataire.

grmff · #18 24-09-2010 10:34:36

Les juges donnent une indemnité d'occupation à la journée.

rexou · #19 24-09-2010 10:43:50

grmff a écrit :

Les juges donnent une indemnité d'occupation à la journée.

??? Sans autre compensation ?

Il semble pourtant cohérent de considérer que le préjudice soit nettement plus important, non ?

Quid entre autres du locataire entrant qui ne pourrait emménager ?
Ou qui se désisterait à la suite de ce retard ?

Panchito-9340 · #20 24-09-2010 11:05:37

Quid entre autres du locataire entrant qui ne pourrait emménager ?

C'est en effet très grave pour le bailleur qui est en "exception d’inexécution".

Il ne peut en effet exécuter ses obligations vis à vis du preneur suivant...

Etat des lieux de sortie ? Obligatoirement contradictoire ?

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